- Порада юриста: Почніть з отримання дозволу
- Вільного планування не існує
- Сумнівна площа, або забудовник не завжди правий
- Які документи необхідно зібрати для перепланування квартири
- Найпопулярніші варіанти перепланування
- Ще кілька важливих фактів про перепланування
Скарга, суд, опечатана двері - нерідко такими бувають наслідки незаконного перепланування квартири. Узаконювати бажані зміни вимагає Житловий кодекс, однак багато власників вважають, що простіше знехтувати цією законодавчою нормою, ніж розібратися в ній. Юристи і дизайнери інтер'єру розповіли «МИР 24» про те, які існують міфи про перепланування квартир і як її потрібно робити, щоб уникнути неприємних наслідків.
Порада юриста: Почніть з отримання дозволу
Перш ніж приступати до радикальних змін внутрішнього простору вашої квартири, переконайтеся в тому, що ви не забули узгодити бажаний результат з Мосжілінспекция. Якщо ви не любите паперову тяганину, зверніться в компанії, які спеціалізуються на цьому питанні, - в Москві їх кілька десятків.
Важливо розуміти, що узгодження перепланування не особиста примха житлових інспекторів, тому її найкраще відразу оформити відповідно до вимог закону, щоб уникнути судових позовів в майбутньому. Зважившись самовільно демонтувати міжкімнатні перегородки або розширювати дверні та віконні прорізи, ви поставите під загрозу безпеку мешканців.
Як розповів керуючий партнер колегії адвокатів «Старинський, корчаги і партнери» Володимир Старинський, перед проведенням будь-яких дій необхідно виконати проект перепланування (його можна замовити в будь-який проектно-будівельної організації). Щоб скласти його, потрібні технічний паспорт, поверховий план і експлікація. Потім потрібно подати заяву на узгодження перепланування. До нього слід додати підготовлений проект, правовстановлюючі документи і згоду всіх зареєстрованих осіб.
Згода на перепланування дає глава адміністрації району, в разі відмови його можна оскаржити в суді.
«Якщо будівля є пам'яткою архітектури, то потрібно також отримати дозвіл від установи з охорони пам'яток архітектури», - зазначив Старинський.
Як розповідає адвокат, керуючий партнер ТОВ «Правове рішення» Сергій Воронін, часто буває, що в перепланування включають і прокладку нової проводки з заміною сантехніки. Такі роботи вже не можна розцінювати як звичайну перепланування, їх також слід узгоджувати з регулюючими органами.
«Коли проводяться незначні зміни конструкцій, що несуть стіни залишаються недоторканими. Це означає, що перепланування носить тільки косметичний характер, і офіційного дозволу і узгодження регулюючих органів вона не вимагає », - вказав Воронін.
Вільного планування не існує
Фото: Дарина Нікішина (МТРК «Мир») «Світ 24»
Те, що багато забудовників намагаються продавати як вільне планування (відсутність внутрішніх стін і мінімальне число несучих опор) не більше ніж комерційний хід. Вона підноситься як очевидну перевагу, але на ділі покупці таких квартир платять за них невиправдано великі суми.
Як правило, квартири з вільним плануванням розташовані в монолітних будинках, і їх будують по більш економічної технології, ніж удома з цегли. Коштів і часу на зведення монолітного будинку потрібно менше, а значить, і фактична вартість квартири повинна бути нижче.
Красива формулювання «вільне планування» дозволяє забудовникам робити свою нерухомість більш привабливою з точки зору інвестицій. Потенційні власники житла ведуться на цей прийом, адже приємно усвідомлювати, що після покупки квартири можна самостійно вирішувати, яким в ній буде розташування житлових і нежитлових приміщень. Насправді у кожної стіни в квартирі є своє місце, і добудовувати їх доведеться власникові на власні кошти.
«Коли власник потрапляє в квартиру без перегородок, у нього відбувається« надихаючий афект »- вона здається йому більше, ніж є насправді. Забудовники це розуміють, тому й говорять власникам, що в подальшому вони можуть зробити з плануванням все що завгодно, але в дійсності це не так. На поверховий план забудовника завжди показані ті перегородки, які передбачені їм, навіть якщо вони фізично не зведені на об'єкті », - пояснила інженер-дизайнер Олександра Кудрявцева.
Сумнівна площа, або забудовник не завжди правий
Яку б квартиру ви не купували - з зведеними перегородками або без них, в новобудові або «вторинці» - на руки отримаєте технічний паспорт БТІ (Бюро технічної інвентаризації). Це документ, в якому відображені фактичні дані про стан квартири. Вартість його оформлення з усіма держмита коливається від 2 до 7 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян по Москві.
Техпаспорт необхідний для здійснення будь-яких угод з нерухомістю. Під час будівництва будинку забудовник передає в БТІ проектну документацію, і дуже часто буває таке, що дані, зазначені в паспорті БТІ, не відповідають дійсності. Наприклад, фактична площа може не відповідати тій, що вказана в техпаспорті. Продаж квартир з невідповідністю планів забудовника планом БТІ суперечить чинному житловому законодавству і є незаконною. Це слід враховувати, якщо ви зважилися на перепланування.
Наслідок цього - доплати або неустойки за зайві або відсутні квадратні метри, розбиратися з якими доводиться власнику житла.
Керівник дизайн-студії «Уютная квартира» Наталія Преображенська підтвердила, що продаж квартир з невідповідністю планів забудовника планом БТІ - явище досить часте, і якщо власник ніколи не стикався з переплануванням квартири, то до звернення в Бюро технічної інвентаризації він може і не здогадуватися про те , що в планах можуть бути невідповідності.
«Наприклад, якщо квартира за планом БТІ має площу 50 квадратних метрів і здається без внутрішніх перегородок у вигляді« квадрата з цеглинками по підлозі », то і вимірюється весь цей квадрат повністю, а забудовник продає 50 квадратних метрів. А якщо забудовник здає квартиру з уже встановленими внутрішніми перегородками, то площа під перегородками не входить в загальну площу квартири, так що і площа квартири «на виході» по БТІ виходить значно менше », - пояснила Преображенська.
Експерт також відзначила, що відділу узгодження їх студії часто вдається переконати БТІ в тому, що ніяких змін в квартирі зроблено не було. Зазвичай БТІ призначає вихід техніка на квартиру для повторних обмірів, можуть також попросити забезпечити доступ до сусідів по стояку, щоб переконатися, що у них теж є подібні відхилення і що це загальна проблема, а не конкретного власника. Але буває і так, що БТІ на це не йде, і якщо власник впевнений у своїй правоті, можна звернутися в суд.
«Припустимо, на плані БТІ цокольний блок праворуч, а насправді він зліва. Звертаємося в БТІ і коментуємо, що сталася плутанина з підвіконним блоком, поправте його згідно дійсності. БТІ відповідають: «Ми нічого не знаємо, це або ви, або власник до вас поміняв місцями цокольний блок і вікно». Мешканці парирують: «Ми в цьому будинку живемо з його споруди, так завжди і було, це ваша помилка. БТІ каже: «Добре, раз ви наполягаєте, оформляйте повторний вихід, ми подивимося. І домовтеся з сусідами зверху-знизу, щоб вони теж відкрили двері і ми переконалися, що так у всіх мешканців по стояку ». Питання повторної оплати, забезпечення доступу до сусідами залишаються риторичними - здавалося б, з чого ви повинні оплачувати ще раз вихід і сусідів турбувати, якщо вони самі помилилися, але все вирішується саме переговорами ».
Після виконання робіт незалежний оцінювач повинен скласти акт про завершеному перебудові. Він звірить вихідний документ - план приміщення - з кінцевим варіантом вже після перепланування. Новий паспорт БТІ також варто віднести на перевірку для виконання незалежної експертизи.
Які документи необхідно зібрати для перепланування квартири
Для того, щоб узгодити перепланування, необхідно зібрати наступний пакет документів:
- Заява встановленого зразка та копії посвідчень особи заявника. Якщо узгодженням буде займатися посередник, то необхідна і довіреність;
- Технічний паспорт БТІ (оригінал і копія);
- Нотаріально завірені копії документів, що підтверджують право власності;
- Проект перепланування в двох примірниках;
- План забудовника, завірений синьою печаткою керуючої компанії або забудовника з підписом відповідальної особи.
Найпопулярніші варіанти перепланування
Об'єднати кухню і житлову кімнату
Простір кухні і суміжній з нею кімнати можна об'єднати, зробивши з них столову з гостьовою зоною. За словами Преображенської, власники великих квартир і будинків озвучують таке побажання, бо це модно: простора вітальня-їдальня асоціюється у них з елегантними інтер'єрами на обкладинках журналів. Іноді таке об'єднання пояснюється маленьким метражем того і іншого приміщення. В цьому випадку перепланування - простий спосіб зробити початковий простір зручніше.
Зрозуміло, в рішенні цієї інтер'єрної завдання існують свої нюанси. В першу чергу, завжди потрібно пам'ятати про збереження несучих стін: якщо стіна між кухнею та кімнатою є такою, то знесення її неможливий. У цьому випадку, за словами Преображенської, можна зробити лише отвір у вигляді великої арки. Крім того, пам'ятайте, що кухня є так званої «мокрою зоною» - при об'єднанні її не можна перенести на місце вітальні. Варто подбати і про потужну витяжці, щоб під час приготування їжі запахи не поширювалися по всій квартирі.
об'єднати санвузол
У випадках з типовими квартирами це прекрасна можливість для розширення корисної площі в умовах обмеженого простору. Крім того, вартість ремонту туалету та ванної окремо завжди вище. Ще один плюс - в об'єднаному санвузлі простіше помістити пральну машину, білизняний шафа і інші необхідні предмети побуту.
Зробити з меншою квартири велику і навпаки
З «одинички» - «двушку», з «двушки» - «троячку», а з типовою «двушки» - простору «однушку» - досить типові побажання власників. Всі вони просять зробити перепланування, щоб більш комфортно облаштувати житловий простір, відокремити зону спальні від вітальні.
«Дизайнери нашої студії нерідко робили це так: будували легкий« короб »з розсувними дверима типу« купе »і влаштовували в ньому велике спальне місце. За тим же принципом «двушка» трансформується в «троячку». Це дуже поширене рішення, наприклад, в разі сім'ї з двома різновіковими дітьми: одна кімната довгастої форми ділиться на дві більш квадратних », - сказала Преображенська.
Ще кілька важливих фактів про перепланування
- Якщо при переплануванні ви збираєтеся зачіпати несучі конструкції будинку, то проект може виконати тільки автор будинку;
- Збільшити площа кухні і санвузлів можна тільки за рахунок нежитлової площі;
- Перепланування квартири за проектом без порушення несучих стін, перекриттів, підлог і комунікацій узгоджується в такому порядку: отримання дозволу на перепланування в Мосжілінспекциі - півтора-два місяці, здача завершеною перепланування приймальної комісії - один місяць, отримання нових документів БТІ - 10 робочих днів ( два календарні тижня).
Алла Смирнова