джерело фотографії У листопаді статистичні відомства зафіксували зростання числа угод із вторинним житлом у Москві і Підмосков'ї. Однак сприятлива динаміка швидше пояснюється низькою базою жовтня, ніж реальним пожвавленням ринку, якого найбільші ріелторські компанії столичного регіону поки не спостерігають. На зниження іпотечних ставок покупці поки теж не відреагували.
Речення
У листопаді обсяг пропозиції на вторинному ринку Москви скоротився. За даними «Інкому», на 1% до жовтня і на 7,5% - в порівнянні з минулим роком; за інформацією «Міель» - на 0,6% і 14% відповідно. Згідно з підрахунками «Абетки Житла», за кількістю квартир пропозиція зменшилася на 3% до жовтня, по числу метрів - на 4,6%. Відносно листопада 2015 р показники просіли на 11,3% і 11,9% відповідно.
«Кінець року, як правило, не найсприятливіший період для продажу квартири на вторинному ринку. З огляду на це, а також в умовах загального стриманого платоспроможного попиту зменшення обсягу пропозиції закономірно », - додає генеральний директор компанії« Азбука Житла »Володимир Кашірцев.
На відміну від Москви, в Підмосков'ї пропозицію «вторинки» зростає: за даними Корпорації ріелторів «Мегаполіс-Сервіс», за місяць загальна кількість лотів збільшилася відразу на 7,9%, а в річному вираженні - на 8,3%.
«Вперше з липня 2016 року на вторинному ринку підмосковній нерухомості в листопаді знову проявилася тенденція до затоварювання. Основна причина криється в тому, що на ринок вторинного житла Підмосков'я вийшли продавці, які відклали продаж квартир влітку на осінь або більш пізній термін. Вони сподівалися якщо не на осінній, то хоча б передноворічний ажіотаж. До середини листопада, переконавшись в тому, що ціни на «вторинку» не тільки не виростуть, а й продовжать знижуватися в найближчі місяці, продавці поспішили вийти на ринок », - говорить президент КР« Мегаполіс-Сервіс »Сергій Власенко.
попит
У листопаді управління Росреестра по Москві зареєструвало 10 043 переходу прав на житло - на 26,4% більше, ніж в жовтні (8 062). У Підмосков'ї кількість реєстраційних дій з вторинною нерухомістю збільшилася на 15,4%, до 54 082 переходів прав. Втім, навіть з урахуванням цього зростання число угод у Москві ледь повернулася до рівня кінця весни-початку літа: в травні, третина якого займають свята, в Москві було зафіксовано 10 690 переходів прав, в червні - 11 144. В області показники листопада приблизно відповідають рівню червня і серпня (52 931 і 51 353).
При цьому навесні, яка за рівнем купівельної активності зазвичай порівнянна з осінню, попит на вторинному ринку був істотно вище: в березні Росреестр зареєстрував у столиці 13 363 нових права на нерухомість, в квітні - 12 714. У Підмосков'ї - 54 828 і 58 896 відповідно . Таким чином, листопадові успіхи швидше були обумовлені низькою базою вересня-жовтня, коли в Москві було зареєстровано 8 760 і 8 062 прав, а в Підмосков'ї - 44 715 і 46 865.
Більшість ріелторських компаній, опитаних IRN.RU, особливої активізації покупців в листопаді не помітили. У компанії «Інком-Нерухомість» листопад за кількістю внесених клієнтами авансів виявився приблизно на 5% краще, ніж травень-жовтень (ці місяці по числу авансів були приблизно однаковими).
«Як і раніше 80% об'єктів на вторинному ринку житла Москви - це« віртуальні »квартири, які не будуть продані, тому що власники виставляють їх на ринок по помірними цінами - і вони готові відкласти реалізацію житлоплощі, якщо вона не буде куплена. Що ж стосується покупців, то на операції в даний момент погоджуються в основному люди, у яких є потреба терміново вирішити своє квартирне питання. В результаті знаходять один одного ті продавці і покупці, кому в даний момент життєво необхідно продати і, відповідно, купити житлоплощу », - розповідає директор департаменту вторинного ринку« ІНКОМ-Нерухомість »Сергій Шлома.
Est-a-Tet ніяких позитивних зрушень на ринку також поки що не бачать. За даними компанії, попит на вторинне житло в Москві це восени «просів» як мінімум на 20% в порівнянні з аналогічним періодом роком раніше.
«Навіть наступ високого сезону і очікування пожвавлення покупців не дозволили ринку показати позитивну динаміку щодо попиту. Таке зниження купівельної активності на вторинному ринку «назрівало» ще з початку кризи, який цей сегмент пережив більш «болісно», ніж новобудови. Головні біди «вторинки» - це як і раніше перетікання попиту на первинний ринок і надлишок переоціненого пропозиції », - підкреслює Олексій Бернадський, заступник директора департаменту вторинної нерухомості Est-a-Tet.
В «Абетці Житла» в листопаді 2016 р число угод збільшилася на 31,3% щодо минулого місяця після падіння на 12,3% в жовтні до вересня. У той же час кількість звернень в компанію в листопаді в порівнянні з вереснем зменшилася на 8,8%. У річному вираженні реальний попит (число угод) збільшився на 47,4%, потенційний (кількість звернень) - на 23,5%.
На думку генерального директора компанії «Азбука Житла» Володимира Кашірцева, на активність покупців благотворно вплинула цінова політика власників - в листопаді пропозицію подешевшало в середньому на 5%.
Що стосується Підмосков'я, то, згідно з «Мегаполіс-Сервіс», кількість угод в регіоні збільшилася в листопаді на 9,9% в порівнянні з жовтнем, проте за кількістю внесених покупцями авансів листопада виявився гіршим за жовтень відразу на 14,3%, що «свідчить про неоднорідність рівня попиту в різних населених пунктах регіону », зазначає Сергій Власенко. Щодо попереднього року кількість угод в листопаді 2016 р зросла на 2,2%, а число внесених авансів зменшилась на 8,7%.
«У листопаді ситуацію з рівнем попиту на ринку вторинного житла Московської області можна охарактеризувати як різноспрямовану. Якщо в ближньому Підмосков'ї з середини листопада активність ринку помітно збільшилася, то в середньому і далекому або залишилася на рівні жовтня, або в деяких муніципалітетах намітилося зниження попиту. Як правило, міста, які знаходяться в безпосередній близькості від МКАД, дають певний імпульс розвитку подій середньому і далекому Підмосков'ї, тому можна припустити, що вже в грудні ситуація зі просом на вторинне житло, нехай і з невеликою затримкою за часом, в середньому і далекому Підмосков'ї покращиться », - вважає Власенко.
Також в листопаді яскраво проявилася ще одна характерна для підмосковного ринку тенденція: в той час як угод з квартирами, розташованими в «хрущовках», «сталінках» і т.д. стає менше, їх частку ринку забирають квартири з поліпшеними плануваннями. Особливо це помітно в сегменті дво- і трикімнатних квартир, де за останній місяць подібних угод стало більше на 10,6 і 5,7%.
«Це зовсім не означає, що платоспроможність населення зросла, про що в нинішній кризовій для нашої економіки ситуації говорити не доводиться. Справа в тому, що різниця в ціні між «хрущовками» і квартирами поліпшеного планування помітно знизилася, тому покупці розумно роблять свій вибір на користь останніх. Виною всьому велику кількість побудованого і зданого в експлуатацію житла. Саме вчорашні новобудови тиснуть на квартири поліпшеного планування, за рахунок чого вони змушені знижуватися в ціні », - підкреслює експерт.
Ціни і бюджети
Вартість квадратного метра вторинного житла в «старій» Москві протягом листопада тупцювала на місці. Доларовий індекс цін на квартири в столиці, що розраховується аналітичним центром «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU», злегка сповз вниз через відскоку курсу долара в листопаді. У рублях середній рівень цін залишився приблизно на колишньому рівні - трохи нижче 175 000 рублей за метр (див. «Огляд ринку нерухомості за підсумками листопада 2016 року».)
Середній бюджет покупки квартири, за інформацією «Абетки Житла», в листопаді скоротився на 5%, до 20,9 млн руб. в середньому по ринку Москви. За даними на кінець місяця, квартиру економ-класу можна було купити в середньому за 7,8 млн руб., Комфорткласса - 17,6 млн руб., Бізнес-класу - 50,7 млн. Руб. За словами Володимира Кашірцева, відносно жовтня 2016 р середня вартість квартир економ-класу практично не змінилася, а в сегментах комфорт і бізнес - знизилася на 4,5%.
Згідно з підрахунками компанії «Міель», листопаді скоротився і середній чек угоди в старих кордонах Москви - на 7% в порівнянні з жовтнем, до 9,3 млн руб. У річному вираженні показник виріс на 3%.
За інформацією «Інком» і Est-a-Tet, середня вартість проданої квартири в листопаді залишилася на жовтневому рівні - 7,85 млн і 9,1 млн руб. відповідно.
Хоча середній чек угоди, за даними «Міель», знизився, частка продажів найдешевших квартир - в бюджеті до 6 млн руб. - скоротилася з 34% в жовтні 2016 р до 22% в листопаді. У листопаді минулого року ця частка становила 26%. Одночасно збільшилася частка продажів в діапазоні від 6 до 9 млн рублів (з 28% в жовтні до 39% в листопаді). Аналогічний показник для квартир за 9-12 млн рублів досяг максимального з початку 2016 р рівня - 26%. «В основному це були двокімнатні квартири в будинках різних типів з кухнею від 9 кв. м », - пояснює Марина Толстик.
знижки
«Ціни на вторинному ринку стагнують, особливо якщо орієнтуватися на бази нерухомості. Реальна вартість угод при цьому через дисконтів падає - в ході торгу знижки доходять до 10% », - зазначає Олексій Бернадський.
За даними «Інкому», 86% квартир на вторинному ринку Москви в листопаді було продано з дисконтом (83% місяцем раніше), середній розмір знижки дорівнював 8,5% (8,6% в жовтні).
У Московській області, за даними КР «Мегаполіс-Сервіс», середній рівень дисконту за підсумками листопада зупинився на позначці 10%.
«Це усереднений показник. І якщо в ближньому Підмосков'ї після провального початку листопада ринок з середини місяця помітно активізувався, то в середньому і далекому істотного збільшення продажів і тим більше авансів не спостерігалося. В результаті в близько розташованих до МКАД містах дисконт за місяць знизився на 0,5% і склав 3,5%, а в далекому, навпаки, збільшився на 4% і склав 13,8%. За відгуками колег, які працюють в середньому і далекому Підмосков'ї, в листопаді покупці квартир на «вторинці», звертаючись з приводу конкретного об'єкта і почувши, що не можуть розраховувати на знижку не менше ніж в 10%, або просили підібрати інший об'єкт, або розгорталися і йшли. Такого в попередні місяці не спостерігалося », - розповідає Сергій Власенко.
Покупці активно торгуються і в Москві, і в Підмосков'ї, підкреслює керуючий директор брокерського департаменту «Міель-Мережа офісів нерухомості» Ірина Пешич. Рівень знижки залежить головним чином від мотивації продавця - наскільки швидко йому потрібно продати квартиру. По деяких об'єктах дисконти можуть досягати і 7-10%, а по іншим бути номінальними. «Але варто відзначити, що сьогодні знижка грає важливу роль при остаточному виборі об'єкта. Якщо продавець категорично відмовляється надати навіть номінальну знижку (хоч 50 000 рублів), покупець може відмовитися від угоди. Буває так, що покупець може прийняти рішення про покупку навіть менш вигідного варіанту, але у власника, який надав дисконт », - каже Пешич.
За словами Володимира Кашірцева, в цілому в сегменті економ-і комфорткласса продавці неохоче погоджуються на знижки, що багато в чому пояснюється загальною корекцією цін в останній рік. Зате в бізнес-класі все ще залишається значний потенціал для дисконту.
терміни експозиції
За інформацією «Інкому», середній термін експозиції квартири на вторинному ринку Москви в листопаді дорівнював 84 дням - це на два дні менше, ніж в жовтні. У порівнянні з аналогічним періодом 2015 році середній термін експозиції збільшився на 20% (у листопаді минулого року він дорівнював 70 днів).
«Термін експозиції житлоплощі як і раніше безпосередньо залежить від її ліквідності: якщо це виставлений за адекватною ціною об'єкт в хорошому стані і з зручним плануванням, що знаходиться в сучасному будинку і районі з розвиненою інфраструктурою, то він буде затребуваний на ринку і, можливо, проданий без торгу (або з підвищенням ціни). Якщо ж у квартири є вагомі недоліки і вона виставлена на продаж за завищеною ціною, то її шанси швидко піти з ринку дорівнюють нулю », - зазначає Сергій Шлома.
Згідно з підрахунками Est-a-Tet, з початку кризи середній термін експозиції столичної «вторинки» виріс майже в два рази - з 1,5-2 до 4 місяців, каже Бернадський. «При цьому за 2016 році цей показник в порівнянні з 2015 р практично не змінився. Ринок знаходиться в глибокій стагнації, тому квартири навіть з трохи завищеною ціною висять в базах пропозицій по півроку », - зазначає експерт.
За даними «Мегаполіс-Сервісу», в Підмосков'ї середній термін експозиції квартир в листопаді склав 57 днів, тобто майже два місяці. «І якщо в найближчому Підмосков'ї цей показник трохи зменшився, то в середньому і далекому квартири стали продаватися трохи довше, що і вплинуло на усереднений результат. Основна причина збільшення терміну експозиції - знову наростаюча тенденція затоварення ринку, про яку ми вже забули протягом чотирьох останніх місяців з липня по жовтень », - пояснює Сергій Власенко.
іпотека
Зниження іпотечних ставок на вторинному ринку нижче 13% річних - см «Ставки по іпотеці в РФ знизилися на 0,3-0,6 п.п. за 2 місяці - АІЖК »- поки не зробило скільки-небудь помітного впливу на поведінку московських покупців. У листопаді Росреестр зареєстрував в Москві 3 539 іпотечних угод (на вторинному і первинному ринках) - це лише на 3% більше, ніж в жовтні. За даними «Інкому», частка московських квартир, куплених в іпотеку, збільшилася тільки на 2%: з 26% в жовтні до 28% в листопаді.
Однак у порівнянні з минулим роком зростання іпотечних і альтернативних угод досить значний, стверджує Олексій Бернадський: «У Москві в річній динаміці частка альтернативних і іпотечним угод зростає в середньому на 20% у зв'язку з посиленням дефіциту готівки на руках у громадян. Частка альтернативних угод в листопаді досягла більш 50% від загального числа угод у зв'язку з тим, що багато людей, інакше як продавши своє житло або оформивши іпотеку, не можуть поліпшити житлові умови. Частка іпотеки також зростає, з огляду на поліпшення умов кредитування, в першу чергу зниження ставок до рівня новобудов без субсидування ».
У Московській області в річному вираженні частка іпотеки збільшилася з 32,6% до 40,7% від загальної кількості угод. У порівнянні з жовтнем 2016 р показник скоротився в листопаді на 0,8%. За словами Сергія Власенка, починаючи з серпня загальний обсяг іпотечних угод з підмосковної «вторинки» тримається приблизно на одному рівні, розкид цифр не перевищує 1%.
прогнози ріелторів
Розвороту цінового тренда на вторинному ринку Москви ріелтори в доступному для огляду майбутньому не очікують. Швидше за все, ціни на квартири будуть поступово сповзати вниз - як і в 2016 р «І кінця і краю цьому« сповзання »- а вже тим більше цінового« дна »- поки не передбачається, принаймні в найближчій перспективі», - зазначає Сергій Шлома ( «Інком»).
Триває протистояння вторинного ринку житла і сегмента новобудов, який сильно «тисне» на «вторинку», підкреслює Шлома: «У разі закінчення програми держпідтримки на первинному ринку ця ситуація може змінитися, і ми сподіваємося, що сегменти вторинного і первинного житла в цих умовах будуть змагатися на рівних ».
На думку керуючого директора брокерської департаменту «Міель-Мережа офісів нерухомості» Олександра Москатова, середня питома ціна пропозиції за 2017 р може знизитися на 3-5%, «переважно за рахунок переоцінених об'єктів, яких сьогодні на ринку залишається досить багато».
У Московській області ціни на «вторинку» будуть падати по крайней мере до початку або до середини весни, на 100% впевнений Сергій Власенко з «Мегаполіс-Сервісу» - перші два місяці року для ринку традиційно провальні. «При цьому про обвал цін мова не йде, але тренд очевидний. Подальша ситуація на вторинному ринку буде залежати від багатьох факторів: стану економіки в цілому, ціни на нафту, курсу рубля по відношенню до основних валют і т.д. Однак навіть у разі стабілізації стану справ і подальшого зростання ціни квадратного метра можна з великою часткою ймовірності припустити, що до грудня 2017 року ми підійдемо з цінами на вторинне житло, які встановляться нижче рівня листопада 2016 г. », - резюмує експерт.
При передруці матеріалів вказівку автора і активне посилання на сайт обов'язкове!