1. Як вибрати забудовника
2. Як вибрати будинок
3. Договір пайової участі
4. Реєстрація договору
5. оплата квартири
6. Додаткова згода
7. Акт прийому-передачі
8. Свідоцтво про право власності
9. Податкове вирахування

Фото: Всеволод Чуванов / Fotolia.com

захист від помилок забудовника , Від затримки здачі будівництва гарантує Договір пайової участі в будівництві ДДУ. Він же забезпечує якість будівництва.

Як вибрати забудовника

Починати пошуки відповідного забудовника стоїть на просторах інтернету. Вивчіть сайти забудовників (або сайти самих новобудов). Зверніть увагу на наступні моменти:

• установчі документи;
• відгуки про забудовника;
• інформацію про споруджуваному будинку;
• фотографії з будівництва або веб-трансляцію.

У кожного забудовника повинен бути пакет установчих документів, до якого входять як мінімум статут, свідоцтво про реєстрацію та свідоцтво про постановку на облік в податкових органах. Перевірити документи забудовника можна через сайт податкової служби.

Насторожити вас може повідомлення про те, що до забудовника пред'являлися вимоги про банкрутство, що означає, що йому не вистачало грошей на оплату праці підрядників.

Обов'язково вивчіть фотозвіти (або веб-трансляцію) з будівництва. Якщо просування в ході будівництва є, значить, забудовник контролює підрядників, будівництво не варто.

Можна відвідати вже закінчені об'єкти забудовника і подивитися, в якому вигляді квартири передаються покупцям.

Шукайте забудовника, який отримав проектне фінансування надійного банку, фахівці якого проаналізували можливі будівельні ризики і прорахували всі платежі підрядникам.

Як вибрати будинок

Наступне, на що варто звернути найпильнішу увагу, це відомості про саму новобудові, а саме - дозвіл на будівництво і проектну декларацію.

Дозвіл на будівництво видають територіальні органи влади, воно підтверджує, що забудовник пройшов перевірку на державному рівні.

Проектну декларацію забудовнику становить сам, вона завіряється печаткою і підписом директора. У проектній декларації повинні бути зазначені:
терміни початку і закінчення будівництва;

• докладний опис будинку;
• джерело фінансування;
• можливі фінансові ризики.

Фінансування будівництва можуть здійснювати самі покупці, або ж забудовник може скористатися позиковими капіталом. Врахуйте, що забудовнику гроші потрібні постійно, оскільки він розраховується з підрядниками і за поставку матеріалів, і за кожен етап роботи. Тому забудовникові вигідно продати перші квартири ще до того, як завершиться нульовою цикл, тобто на стадії котловану.

Деякі далекоглядні забудовники укладають з банками договір про проектному фінансуванні, відповідно до якого кредитна організація (банк) надає забудовнику кредит на будівництво будинку, а забудовник розраховується за кредит грошима, які отримує від покупців.

Фото: SGr / Fotolia.com

Договір пайової участі

Проекти договорів пайової участі в будівництві (ДДУ) варто вивчити ще до того, як ви визначитеся з вибором забудовника.

ДДУ є двостороннім, він укладається між забудовником і покупцем. За своїм змістом він консенсусний і БЕЗОПЛАТНО. Це означає, що права і обов'язки сторін договору взаємопов'язані таким чином, що право однієї сторони підтверджено обов'язком іншого боку.

У покупця трохи більше прав, ніж у забудовника. Однак і у нього є свої обов'язки. Покупець зобов'язаний заплатити передбачену в договорі суму, а також прийняти об'єкт пайового будівництва при наявності дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку.

Договір пайової участі в будівництві обов'язково повинен містити наступні пункти:

1. інформацію про об'єкт договору, яка дозволяє точно ідентифікувати об'єкт (найменування об'єкта, будівельна адреса, номер і розташування квартири на плані, характеристики квартири, передбачуваний метраж);
2. розрахункову вартість житла (враховуючи, що метраж квартири може змінитися в ході будівництва, точну суму досвідчений забудовник в договір вносити не стане, дасть лише приблизний розрахунок);
3. термін закінчення будівництва і термін передачі об'єкта пайовик (Договір, в якій не вказаний строк, не можна зареєструвати в державному реєстрі, тобто він не буде вважатися);
4. гарантійний термін на об'єкт (не менш 5 років, в тому числі 3 роки на інженерне обладнання), в рамках якого забудовник безкоштовно усуватиме недоліки або ж виплатить компенсацію;
5. способи забезпечення виконання забудовником зобов'язань за договором (страхування цивільної відповідальності забудовника або поручительство банку, причому умови поручительства і відомості про поручителя / страховика повинні бути відомі пайовикам).

Реєстрація договору

Для того щоб забудовник не міг продати одну і ту ж квартиру кільком пайовикам, а потім забрати гроші і втекти, Федеральним законом від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» передбачено обов'язкову реєстрацію договору пайової участі в будівництві в Федеральній службі державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра).

У територіальному підрозділі Росреестра перевірять обставини укладання угоди, а інформацію про неї занесуть до Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН).

Для реєстрації ДДУ необхідно буде сплатити державне мито та покупцеві, і забудовнику. Можна внести плату у відділенні банку або ж скористатися порталом державних послуг.

Оформляти документи ви можете самостійно або ж вільні передати повноваження забудовнику за дорученням. Якщо ви хочете пройти процедуру реєстрації самостійно, ви можете принести в підрозділ Росреестра заяву про те, що у всіх заходах будете брати участь особисто.

Для реєстрації першого договору пайової участі забудовник повинен подати до реєструючого органу:

• заяву про державну реєстрацію;
• документ про сплату державного мита;
• документи, що підтверджують повноваження представника правовласника та учасників угод, в тому числі повноваження представника юридичної особи діяти від його імені;
• документи, що встановлюють наявність права;
• документ, що засвідчує особу;
• установчих документів юридичної особи або нотаріально засвідчені копії цих документів;
• документи з описом об'єкту пайового будівництва із зазначенням його місця розташування на плані створюваного об'єкта нерухомого майна і планованої площі;
• дозвіл на будівництво;
• проектну декларацію;
• план створюваного об'єкта нерухомого майна із зазначенням його місця розташування і кількості знаходяться в його складі житлових і нежитлових приміщень та планованої площі кожного з них.

Якщо ви готові довірити реєстрацію ДДУ представнику забудовника, необхідно підготувати відповідний нотаріально посвідчений документ. Довіреність повинна бути оформлена тільки для реєстрації договору в Росреестра, таким чином ви захистите себе від можливого свавілля з боку забудовника або його представника. На реєстрацію договору зазвичай йде близько десяти робочих днів.

Фото: NGYNA / Fotolia.com

оплата квартири

Після того як зареєстрований ДДУ, можна оплатити роботу забудовника. Зазвичай оплата надходить на спеціальний акредитивний рахунок в банку після укладення договору із забудовником. У цьому випадку на час реєстрації договору в Росреестра банк резервує внесену вами суму, але не передає її забудовнику до тих пір, поки його представник не пред'явить готовий договір.

Після того як ДДУ пройшов реєстрацію, банк самостійно переводить гроші на розрахунковий рахунок забудовника. Якщо ж договір не зареєстрували, ви завжди можете забрати внесені на акредитив грошові кошти.

Іноді забудовник відмовляється від практики використання акредитива. В цьому випадку гроші забудовникові ви будете переводити на розрахунковий рахунок самі, але тільки після реєстрації договору в Росреестра.

Залишається ще один шлях, який теж повинен бути згаданий. Заплатити можна готівкою в касу забудовника. В цьому випадку вам повинні видати квитанцію до прибуткового касового ордеру, яка і підтверджує факт оплати.

Ви можете заплатити забудовнику за своє житло одноразово або за допомогою декількох платежів, періодичність яких встановлюється договором; ціна може бути змінена, але тільки у випадках і на умовах, зазначених в договорі.

Додаткова згода

У разі затримки будівництва або неможливості ввести об'єкт в експлуатацію, забудовник зобов'язаний, відповідно до ч. 3 ст. 6 Федерального закону № 214-ФЗ, не пізніше ніж за 2 міс до закінчення зазначеного в ДДУ терміну введення в експлуатацію повідомити пайовика про ситуації, що склалася і запропонувати укласти додаткову угоду до договору.

Практика показує, що підписувати додаткову угоду варто в наступний випадках:

• в договорі були спеціально вказані менші терміни закінчення будівництва для підвищення інвестиційної привабливості (і забудовник попередив про це);
• затримка доставки на будівництво будматеріалів;
• природні катаклізми;
• зміна підрядника.

Не варто підписувати додаткову угоду в тих випадках, коли, наприклад, відбулася передача прав від одного забудовника іншому, була відмова в отриманні дозвільних документів, виявилася недостатність коштів на введення в експлуатацію об'єктів, або якщо забудовник пропонує перенести терміни здачі на рік і більше без об'єктивних причин. Додаткова угода, як і ДДУ, підлягає державній реєстрації в територіальному управлінні Росреестра.

У будь-якому випадку для оцінки ситуації варто звернутися до юристів, які на основі аналізу ситуації зможуть дати консультацію щодо можливих ризиків.

Акт прийому-передачі

Після того як будинок введений в експлуатацію, забудовник відправляє пайовикам запрошення прийти на огляд квартири. За вимогами закону запрошення надсилається рекомендованим листом. В офіс забудовника повинні прийти всі пайовики, зазначені в ДДУ. Можна оформити довіреність на одного з покупців, тоді подальші процедури він буде проходити за всіх. Після того як представник забудовника перевірить документи пайовика (посвідчення особи, довіреність, оригінал ДДУ), вам призначать час огляду квартири. Огляд і приймання квартири - справа вкрай відповідальна. Вам необхідно уважно оглянути нове житло на предмет недоліків.

Всі недоліки можна умовно розділити на дві групи:

• істотні, при наявності яких неможливо жити в квартирі;
• несуттєві, які мають більше косметичний характер, але не виключають можливості жити в квартири (наприклад, нерівності в штукатурці).

Розподіл умовно, тому що ні в жодному нормативному акті воно не закріплено. Пайовик, який приймає квартиру, сам визначає, чи буде для нього виявлений недолік істотним чи ні. Якщо недолік є несуттєвим, але пайовик його вважає таким, забудовник повинен сам довести зворотне (для цього зазвичай звертаються до допомоги незалежних експертів).

Всі недоліки, що ви виявили, необхідно внести в дефектний акт, який складається у двох примірниках. За цим актом забудовник зобов'язаний усунути недоліки в квартирі або компенсувати витрати на їх виправлення.

Якщо ви підписали акт приймання-передачі, але потім виявили недоліки, то протягом гарантійного терміну ви все одно можете звернутися до забудовника для їх виправлення. Якщо ж ви затягуєте підписання акта приймання-передачі, хоча виявлені недоліки не носять істотного характеру, то забудовник має право через 2 місяці скласти односторонній акт.

Якщо забудовник не здав житло в строк, зазначений в ДДУ, то за кожен день прострочення дольщику належить виплата компенсації у розмірі 1/150 ставки рефінансування, що діє на момент повернення грошей.

Свідоцтво про право власності

Після того як ви підписали акт приймання-передачі, забудовник передав вам ключі, залишається ще кілька незавершених справ.

Забудовник зобов'язаний звернутися до органів місцевого самоврядування для того, щоб будовою привласнили поштову адресу, а також оформити кадастровий і технічний паспорт, тобто поставити новий об'єкт на кадастровий облік і внести запис про нього в реєстр. Зазвичай це займає близько 4 міс.

Після того як ці документи будуть отримані, необхідно зареєструвати право власності в Єдиному державному реєстрі нерухомості (ЕГРН). З січня 2017 року цей Реєстр ведеться в електронному вигляді в єдиному для всієї країни порядку, тому подати документи на реєстрацію прав та кадастровий облік об'єктів нерухомості можна в будь-якому регіоні незалежно від того, де сам об'єкт розташований.

У реєструючий орган необхідно звернутися з документом, що посвідчує особу, заявою та ДДУ. Реєстрація займе близько семи днів. Саме свідчення не видадуть - інформація накопичується в Реєстрі, а при необхідності підтвердити факт того, що це житло знаходиться у вас у власності, отримують виписку з ЕГРН.

Податкове вирахування

Податкові відрахування - це 13% вашого доходу, які держава повертає вам після покупки квартири, оскільки прибутковий податок на цю суму вами вже сплачено. Не можуть одержати відрахування ті, хто не відраховує прибутковий податок.

Подати документи на відрахування можна в будь-який момент після придбання квартири. Граничний розмір податкового вирахування становить 260 тис. Руб. У тому випадку, якщо квартира коштувала дешевше 2 млн руб., В суму вирахування можна включити і витрати на обробку .

Податкові відрахування отримує той, хто вносив платежі. Ваш роботодавець не утримує з вашої заробітної плати прибутковий податок до тих пір, поки вам не буде повністю виплачена сума відрахування, або ж можна оформити і отримати виплату через податкову інспекцію. В цьому випадку платити будуть раз на рік.

Перед тим як звертатися за вирахуванням, необхідно зібрати наступні документи:

1. податкову декларацію за формою 3-ПДФО;
2. довідку про доходи за формою 2-ПДФО;
3. заяву на відрахування;
4. копії паспорта, договору пайової участі, квитанції про оплату, акту прийому-передачі квартири, свідоцтва про реєстрацію права власності або виписку з реєстру.

подружжю, купили квартиру в спільну власність, знадобиться заяву про визначення часток та копія свідоцтва про шлюб або ж шлюбний договір.