- Реальні приклади некоректно оформлених угод
- Участь сертифікованих адвокатів при оформленні угоди
- При покупці нерухомості від девелоперів адвокат повністю перевіряє:
- При покупці нерухомості від приватної особи, адвокат перевіряє (крім стандартної документальної перевірки...
Немає часу читати статтю? Надіслати на email
Багато наших співвітчизників, звертаючись до агентствам нерухомості за кордоном або в Україні, не замислюються про головне - чи захищені їхні інтереси і досконально чи перевірена чистота угоди адвокатом? Як правило, помилка полягає в тому, що агенти західних країн повинні все перевірити і гарантувати покупцеві передачу прав власності, яку здійснює адвокат або нотаріус.
Однак, реальність така, що агент з нерухомості переслідує інтереси продавця, від якого він отримує комісію. Адвоката або нотаріуса теж надає агент. І в результаті покупець не має свого адвоката, метою якого буде захист інтересів клієнта. В ідеалі він повинен проаналізувати, внести поправки або переписати попередній і основний договір купівлі нерухомості, ретельно перевірити девелоперів / забудовників (в разі покупки нової нерухомості) або власника на відсутність застав, обтяжень, в тому числі податкових, на куповану вами нерухомість.
Агенти з нерухомості дуже рідко роблять сертифіковану оцінку нерухомості і технічний висновок, і ніколи не запропонують Вам подивитися або перевірити 3-х річну фінансову історію бізнесу в разі покупки комерційної нерухомості.
Дуже часто агенти нерухомості не знають всіх проблем за обраним Вами об'єкту нерухомості, а іноді і спеціально замовчують їх, знаючи, що нотаріуси оформлять угоду навіть при відсутності деяких дозволів або при заборгованості продавця. Найсумніше, що в таких випадках, іноземці менше захищені ніж місцеві громадяни.
Бувають випадки, коли місцеві органи знають про деякі порушення в процесі будівництва або експлуатації об'єкта нерухомості і закривають на них очі. Але ось з'являється новий власник (для них просто іноземець з грошима), який теоретично може все покрити, і тут починаються перевірки місцевих муніципальних органів з вимогами або сплатити, або зруйнувати / розібрати (гараж, басейн, другий будиночок для прислуги), або отримати дозволи на це все, як того вимагає закон.
Реальні приклади некоректно оформлених угод
На нашій практиці було кілька випадків, коли клієнт сам вибрав об'єкт нерухомості і звертався до нас до завершення угоди купівлі-продажу з метою проведення західними адвокатами Феод Груп юридичної перевірки нерухомості. Саме завдяки попередній перевірці всіх документів були знайдені грубі порушення, про які хотіли промовчати місцеві агентства.
- Купівля особняка в західній Європі від приватного власника
В результаті перевірки незалежними архітектором і інженером були виявлені наступні грубі порушення при оформленні угоди:
технічний обсяг підвалу на підвальному поверсі не має дозволу; сад розширено без міського дозволу; проект передбачав дерев'яну алею (без покриття), в той час як будова має навіс з черепичним покриттям; без дозволу на будівництво був побудований ліфт, що з'єднує перший поверх і підвал; гараж без дозволу був переобладнаний під спальню з ванною кімнатою; комора без дозволу була переобладнана під спальню з ванною кімнатою; були зроблені численні зміни у внутрішніх перегородках - знову - таки без дозволів.
- Купівля апартаментів в Західній Європі від девелопера
На підставі результатів проведеної комплексної юридичної перевірки виникли багато обставин, що вплинули на умови угоди. Були виявлені дефекти і ризики, які стали підставою для розірвання письмової угоди. А саме:
на майно, також, як і на всю будівлю, сильно впливали умови іпотеки, і умови її скасування і / або реструктуризація ніколи не були підтверджені банком;
майно не було підкріплено відповідними сертифікатами, що підтверджують завершення робіт; фінансові показники компанії продавця / забудовника свідчили про економічні і фінансові проблеми, які могли поставити під загрозу угоду; продавцем не було надано ні податкові декларації, ні докази сплати податків (є ризик того, що, можливо, податковий орган, в разі несплати податків, може накласти арешт на власність).
Чи не «бійтеся» найняти незалежного адвоката на етапі вибору об'єкта нерухомості, повірте нашому досвіду. У країнах Європи і США дуже рідко можна знайти ідеально оформлений об'єкт нерухомості на продаж. Тому наша найголовніша задача - уберегти Вас від втрати депозиту при попередньому договорі (західний адвокат Феод Груп складає договір, що захищає Ваші інтереси):
- на етапі перевірки нерухомості виявити всі недоліки, і якщо вони незначні, домовитися з продавцем про їх виправлення або зниженні ціни;
- підготувати основний договір купівлі-продажу, що захищає Ваші інтереси і супроводити Вас на всіх етапах оформлення прав власності.
Участь сертифікованих адвокатів при оформленні угоди
З Вашого боку адвокат вступає в переговори зі стороною продавця і перевіряє всі «підводні камені» по вибраному об'єкту нерухомості. Відповідно, це позитивно впливає на успішність угоди. Нижче описані найпоширеніші умови, на які варто звернути увагу перед оформленням угоди.
При покупці нерухомості від девелоперів адвокат повністю перевіряє:
- договір іпотеки між банком і девелопером (кредитування банками девелоперів), можливості його реструктуризації;
- дозволи та ліцензії девелоперів на будівництво конкретного об'єкта і наявність офіційного сертифікату прийому робіт по даному об'єкту;
- фінансові показники компанії забудовника, підрядника та власника (у багатьох випадках це різні компанії) і перевірка відсутності ризику банкрутства будь-якої компанії, що безпосередньо ставлять під загрозу угоду;
- докази сплати державних зборів і податків компаніями для виключення ризику арешту нерухомості податковою службою;
- документальні порушення і невідповідності отриманих дозволів і дійсного інженерного стану нерухомості. У цих випадках залучаються професійні технічні експерти-інженери.
При покупці нерухомості від приватної особи, адвокат перевіряє (крім стандартної документальної перевірки документів, відсутності арештів і зобов'язань / заборгованостей перед державою) такі, не менш важливі, моменти:
- права власності господаря будинку на земельну ділянку та відповідність отриманих дозволів реальній картині;
- наявність дозволів і технічних документів будови і їх відповідності об'єкту продажу;
- у багатьох випадках будинки і вілли в Європі і США оформлені на юридичну особу і тут необхідно перевірити історію цього підприємства, а також зважити всі «ЗА і ПРОТИ» при оформленні купівлі-продажу 100% акцій даної компанії. Дуже часто господарі призначають ліквідатора через судову інстанцію, повноваження якого дуже розмито описані в рішенні суду, тому для здійснення угоди, потрібен час на уточнення повноважень в судовому рішенні;
- висновок технічного експерта про відповідність отриманих дозволів реальній картині. До цього відносяться: дозволу на будівництво басейну, перенесення і демонтаж стін, дозволу на підвал, ліфт, паркінг, систему водопостачання і опалення.
У багатьох випадках, через відсутність адвоката, у покупця виникають проблеми відразу після укладення договору купівлі-продажу, а саме - права власності можуть перейти до нього при виконанні зобов'язань девелоперами перед державою або третіми особами. Дуже часто економія на своєму адвокатові призводить до набагато більших витрат, проблемам і розчарувань в покупці другого будинку за кордоном.
Всіх перерахованих вище проблем Вам допоможуть уникнути кваліфіковані фахівці Феод Груп. Ми робимо все, щоб наші клієнти були на 100% юридично і фінансово захищені при здійсненні зарубіжної інвестиції.
До складу Феод Груп входять акредитовані в західних країнах брокери по житлової та комерційної нерухомості, західні адвокати, практикуючі в Європі, США і Канаді, аудитори та фінансові консультанти з податкового планування.
У нашому офісі в Україні Ви отримаєте знання з оформлення закордонної нерухомості і підпишіть контракт з британською адвокатською компанією, що входить до складу Феод Груп і надає супровід угод по всьому світу.
Найголовніше - Ви будете спати спокійно, і Ваша інвестиція буде приносити Вам радість, а не головний біль.
Більш детально про послуги Феод Груп з купівлі нерухомості за кордоном читайте тут .
Немає часу читати статтю?