1. Голова КСК - професія непрестижна
2. Хто має право брати участь в зміні голови КСК
3. Алгоритм зміни голови загальними зборами членів КСК
4. Чим відрізняється збори членів КСК від зборів власників
5. письмове голосування
6. Хто може вплинути на КСК?

Система кооперативів власників квартир офіційно існує з 1997 року. Але від громадян досі лунають питання: «Нас не влаштовує голова КСК, як його поміняти?», «Куди писати заяву?» В даній статті ми заповнимо ці прогалини.

Голова КСК - професія непрестижна

Головний закон, який регулює взаємовідносини між власниками квартир і організацією з управління будинком, - це Закон «Про житлових відносинах». Останні зміни в нього були внесені в 2012 році.

Що входить в обов'язки КСК: послуги та звіт голови за законом РК >>>

Усталилася думка, що зміна голови кооперативу - справа нервове і клопітка. Голова асоціації КСК р Петропавловська Сергій Худяков упевнений, що все йде значно простіше:

- Ті люди, які пишуть скарги, зазвичай не знають законів і діють неправильно. Вони емоційно посварилися з головою, у них не вийшло зробити по-своєму. У підсумку вони на всіх образилися і вважають, що голови неможливо посунути.

Насправді проблема не в тому, щоб змістити недбайливого голови КСК, а в тому, щоб знайти йому заміну. Цю професію в нашій країні не назвеш престижною. Бігати по підвалах і дахах, приходити на аварійні виклики в будь-який час доби, вибивати гроші з мешканців і постійно вислуховувати претензії - на таке погодиться не кожен.

Якщо двір належить до спільної майну, то без згоди жителів там не можна побудувати ні автостоянку, ні магазин, а підвал неможливо здати в оренду під сауну.

Більшість скарг до голів зводяться до того, що гроші в КСК надходять, а життя в будинку краще не стає. Проте, в деяких багатоповерхівках люди не можуть прибрати главу кооперативу, просто тому, що його немає ким замінити. Що називається, в черзі на роботу голови КСК ніхто не стоїть.

Почнемо з загальних понять. КСК - це форма управління кондоминиумом (в перекладі з латині «спільне володіння»). Іншими словами, у жителів повинні бути оформлені документи на спільну власність - сам будинок і прилеглу до нього територію. Це дуже важливий момент. Адже якщо двір належить до спільної майну, то без згоди жителів там не можна побудувати ні автостоянку, ні магазин, а підвал неможливо здати в оренду під сауну. Згідно із законом кондомініум можна організувати навіть в будинку, де всього два власника. Якщо у вашому будинку є КСК, значить, і кондомініум є. Адже без нього не можна зареєструвати кооператив або увійти до складу вже діючого.

КСК vs мешканці - коли закінчиться протистояння >>>

Власники квартир, які знаходяться в одному будинку, зобов'язані брати участь у загальних витратах на його утримання. Наприклад, часто зустрічається ситуація, коли в будинку протікає дах. Ремонтувати її дорого, мешканці нижніх поверхів гроші на ремонт здавати не хочуть, адже на них під час дощу вода не ллється. Це є прямим порушенням закону. Власники приміщень на перших поверхах, як і всі інші, зобов'язані утримувати дах (спільне майно).

Громадяни вільні у виборі голови КСК, на них не має права тиснути ні акимат, ні голова, ні хто-небудь ще.

Всі важливі рішення, пов'язані з діяльністю кооперативу з утримання будинку, приймаються на зборах членів КСК. Тут ставляться питання про те, скільки здавати на утримання багатоповерхівки, чи починати капітальний ремонт, чи наймати фірму для обслуговування або прийняти в штат своїх електриків і двірників. Зокрема, на зборах можна замінити і голови КСК. Заяви при цьому писати нікуди не треба. Голова КСК - людина, яку найняли на роботу члени кооперативу. Вони ж мають право його і зняти, і навіть закрити кооператив або піти в інший. Загалом, громадяни вільні у виборі, на них не має права тиснути ні акимат, ні голова, ні хто-небудь ще.

Головне - дотримуватися норм закону, щоб недбайливий голова не зміг ігнорувати ваші рішення. Він легко це зробить, якщо збори було проведено неправильно і документи складені невірно. На те, щоб виправити помилки, йдуть час і нерви, а це нерідко «вбиває» всю активність жителів.

Хто має право брати участь в зміні голови КСК

Голова асоціації КСК р Петропавловська Сергій Худяков вже 20 років працює в цій сфері і вважає Закон «Про житлових відносинах» простим для сприйняття. Тільки фахівці по-різному підносять його населенню. Наприклад, в минулому році на онлайн-конференції начальник управління житла і природних ресурсів Алмати пояснював людям, що для зміни голови КСК на збори повинні прийти 2/3 мешканців, з яких більша частина повинна проголосувати «за». Зауважимо, що дві третини - це майже 70%. А Сергій Худяков стверджує, що для зміни голови потрібно, щоб на зборах було 50% членів КСК. Обидва цих положення існують в законі, але варто їх розрізняти.

1. Приймати рішення можуть тільки власники квартир, які до того ж є членами КСК. Слово «житель» ще не означає «власник житла». Якщо на збори прийшла сім'я з чотирьох чоловік, це не означає, що вона дасть 4 голоси. Пенсіонерка, яка живе в квартирі, що належить її дітям, не може голосувати і ставити свій підпис в протоколі.

2. В кооператив входять його засновники і ті власники житла, які написали відповідну заяву.

- Людина не є членом КСК просто за фактом покупки квартири, - каже С. Худяков. - Голова повинен прийти і сказати: «У будинку є КСК, пропонуємо вам в нього вступити». Людина підписує заяву: прошу прийняти мене в члени КСК, зобов'язуюсь виконувати рішення загальних зборів ... У довільній формі, найголовніше - написати: «прошу прийняти мене».

Закон «Про житлових відносинах» простий для сприйняття, проте фахівці по-різному підносять його населенню.

Згадайте, при переїзді на нову квартиру ви писали таку заяву в КСК? Можна бути впевненим, що цього не відбувається в 9 випадках з 10. Даний пункт закону найчастіше не дотримується. Але, припустимо, заяву ви писали, а голова з шкідливості каже, що нічого такого не було. Адже у власника на руках немає ніяких підтверджуючих документів про членство.

- Будь-яка людина може написати, що підтверджує своє членство в такому-то КСК, - пояснює С. Худяков. - Кожен власник може зробити це в будь-який час і сказати: «Я маю право приймати рішення».

3. Слід уточнити, що в Законі «Про житлових відносинах» мова йде про власників не тільки квартир, але і приміщень. Часто вживається таке формулювання: «власники приміщень (квартир)».

- Візьмемо один будинок на 100 квартир, наприклад, 5 квартир там зареєстровані як юридичні особи. Ось ці 5 квартир вже вважаються як приміщення, - пояснює голова Асоціації КСК «Байтерек» м Астани Мізамбек Кінжібаев.

Тобто в будинку можуть знаходитися магазини, кабінети нотаріусів, перукарні та інше, які квартирами вже не є. Орган управління в цьому будинку юридично називається кооперативом власників приміщень, хоча в повсякденному житті таких точних поділів ніхто не робить, і в цьому випадку теж вживають слово «КСК».

Алгоритм зміни голови загальними зборами членів КСК

1. Згідно із законом збори може бути призначена правлінням КСК або ревізійною комісією. Ці два органи складаються з самих членів кооперативу. Якщо правління або комісія цього не хочуть, то збори можуть бути проведено з ініціативи 20% членів КСК. Для цього:

а) ініціатор або група активістів складають папір, де вказується необхідність проведення позачергових зборів та вказується порядок денний зборів;

б) активісти обходять членів кооперативу по квартирах, і люди підписуються, «за» вони, «проти» або «утримались» від проведення зборів. У підписному листі повинно бути зазначено номер квартири, прізвище члена КСК, його схвалення і підпис. У разі несхвалення можна взагалі нічого не вказувати.

в) після того, як за проведення зборів проголосували 20% членів кооперативу, копія підписного листа видається в правління КСК. Оригінал залишається на руках у мешканців. До підписному листу додається супровідний лист, що на підставі закону члени кооперативу хочуть провести позачергові збори.

2. На збори повинні з'явитися 50% членів КСК. З них за зміну голови має проголосувати більшість (мінімум 50% від тих, хто прийшов + 1 голос). Таким же чином проводиться голосування за нового керівника кооперативу. Тому що змістити голову недостатньо - кооперативом повинен хтось керувати.

3. Порядок зборів і рішення з обговорюваних питань фіксуються в протоколі зборів.

Чим відрізняється збори членів КСК від зборів власників

Коли в житловій інспекції Алмати говорили про 2/3 жителів, малося на увазі саме збори власників квартир. Юридично його організувати простіше, досить просто бути господарем житла - і можна йти голосувати. Для участі в зборах членів КСК, як уже сказано, потрібно перебувати в кооперативі. Відмінності двох видів зборів можна побачити в таблиці 1.

Для чого в законі даються два поняття: загальні збори членів КСК і збори власників квартир? Справа в тому, що кооператив - не єдиний спосіб керувати будинком. Для керівництва багатоповерхівкою можна залучити фірму (ТОВ або ІП), окремого менеджера або просто власників квартир (якщо їх в хаті не більше 20). При всіх цих видах управління, за словами Сергія Худякова, і застосовується збори власників квартир. А ось якщо в будинку є КСК - проводитимуться збори членів КСК.

Значить, не мають рації ті, хто вважає, що для усунення голови КСК потрібно зібрати 2/3 жителів. Стаття 47, п.1 Закону «Про житлових відносинах» говорить, що дана дія відноситься до виключної компетенції загальних зборів членів кооперативу.

Якщо переглянути коментарі в ЗМІ, то виходить, що в цих поняттях закону плутаються і громадські працівники, і чиновники. Виникає резонне питання: чому депутати залишають законодавство таким заплутаним? Адже величезна кількість казахстанців повинні містити свої багатоповерхівки, а значить, закон повинен бути зрозумілим для людей з різною освітою і рівнем інтелекту і не допускати різночитань. Але це питання з розряду риторичних.

А поки виходить, що для кожного випадку свій вид зборів. Наприклад, в КСК складається 10 будинків, і один з них хоче вийти зі складу кооперативу. В цьому випадку не має сенсу збирати 50% членів кооперативу з усіх багатоповерхівок. Якщо припустити, що в такому КСК 400 членів, то виходить, що для голосування потрібно зібрати 200 чоловік - цілий мітинг. Та й яке діло інших будинків, що збираються робити мешканці одного з них. У цьому випадку досить провести збори власників квартир цієї конкретної багатоповерхівки.

Точно так же в КСК надходять у всіх інших випадках, коли треба винести рішення про долю одного будинку. Наприклад, вирішили мешканці в ньому під'їзди відремонтувати. Потрібно визначитися, скільки грошей витрачати і які конкретно роботи проводити. Це повинно вирішуватися на зборах. Знову ж таки, навіщо залучати членів кооперативу всіх 10 будинків? Досить провести збори власників квартир одного будинку (таблиця 2).

Таблиця 1. Положення про проведення зборів відповідно до Закону «Про житлових відносинах»

Загальні збори членів кооперативу

збори власників
приміщень (квартир)

Є правомочним за наявності не менше 50% членів кооперативу.

Вважаються правомочними, якщо присутні не менше 2/3 власників квартир.

Проводиться не рідше одного разу на рік. Позачергові збори скликаються за рішенням правління, або на вимогу ревізійної комісії, або на вимогу не менше 20% членів кооперативу.

Може бути зібрано з ініціативи КСК або акіматів, на вимогу десятої частини власників приміщень.

На зборах представляються фінансовий звіт КСК за кожен рік, проекти річних кошторисів на витрати на майбутній рік. Кошторис повинен передбачати поповнення резервного фонду КСК.

Рішення, прийняті на зборах, оформляються протоколом. Для ведення зборів обираються голова та секретар.

Загальні збори членів кооперативу веде голова правління КСК, а при його відсутності - один із членів правління.

Протокол підписується головою і секретарем зборів. До протоколу додається лист реєстрації власників приміщень (квартир), які брали участь на зборах, із зазначенням їх прізвищ, імен, по батькові (за їх наявності), номерів приміщень (квартир).

Про майбутній загальних зборах члени кооперативу повинні бути повідомлені не пізніше ніж за 10 днів.

Про майбутні збори потрібно повідомити всіх власників квартир не менше ніж за 10 днів - оповістити про дату, місце проведення та питання, які будуть обговорюватися.

Таблиця 2. Різниця між загальними зборами членів КСК і зборами власників приміщень

До виключної компетенції

загальних зборів членів КСК відносяться

(Стаття 47, пункт 1):

Обов'язкового розгляду і схвалення на зборах власників приміщень (квартир) вимагають такі питання (стаття 421, пункт 2):

1) встановлення необхідності внесення змін до статуту, зміна і прийняття інших правил і положень;

2) обрання та звільнення голови правління кооперативу, членів правління та ревізійної комісії, рішення про виплату їм винагород;

3) твердження щорічного звіту кооперативу;

4) затвердження річного бюджету та річного кошторису доходів і витрат, а також внесення в них змін і доповнень;

5) утворення резервного та інших спеціальних фондів кооперативу;

6) вирішення питання про укладення кооперативом договору зі службою надання житлово-експлуатаційних та комунальних послуг;

7) залучення за договором керуючого житловим будинком з боку, включаючи юридичну особу;

8) видача згоди на отримання кредиту на суму, що перевищує 25% видаткової частини кошторису на даний рік;

9) ліквідація або реорганізація кооперативу власників приміщень (квартир);

10) загальні збори членів КСК може прийняти до свого розгляду будь-які інші питання діяльності кооперативу власників приміщень (квартир).

1) пов'язані з вибором або зміною форми управління об'єктом кондомініуму;

2) твердження розмірів внесків на управління та утримання спільного майна об'єкта кондомініуму;

3) прийняття рішення про укладення, про зміну або про розірвання договору управління об'єктом кондомініуму;

4) внесення змін до правової кадастр в органах юстиції;

5) зміна (розширення, модернізація, технічне переозброєння, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) житлового будинку (житлового будинку);

6) пов'язані з прийняттям рішення про проведення капітального ремонту загального майна об'єкта кондомініуму і (або) визначенням суми щомісячних внесків на накопичення грошей на ощадному рахунку;

7) витрачання грошей, накопичених на ощадному рахунку;

8) вибір суб'єкта сервісної діяльності;

9) затвердження кошторису витрат на проведення капітального ремонту загального майна об'єкта кондомініуму.

письмове голосування

Закон «Про житлових відносинах» передбачає один хороший механізм для прийняття рішення більшістю жителів. Повернемося до прикладу з десятьма будинками в складі одного КСК. Вирішили ви поміняти керівництво кооперативу. На збори з цього приводу має з'явитися 200 осіб (50%). Цифра значна: хтось із мешканців обов'язково буде на роботі, хтось у відрядженні, хтось захворіє і інше. Якщо взяти такі великі міста, як Алмати і Астана, де в одному КСК може складатися до сотні будинків, зрозуміло, що кворум не набереться.

- Якщо прибуло, припустимо, всього 60 квартир, то збори вважаються неправомочними. Оголошується, що будуть збори через 10 днів, але проводиться письмове опитування по всіх квартирах, - розповідає Мізамбек Кінжібаев. - Не має значення, був ти на зборах, не був. У письмовому опитуванні описується порядок денний. І люди голосують «так» або «ні» і розписуються.

Згідно з положеннями Закону про письмове голосуванні потрібно, щоб в графі «за» свій підпис поставили дві третини голосів власників житла. І вважайте - голови ви поміняли. І наступні збори, яке має відбутися не менш ніж через 10 днів, незалежно від кількості присутніх визнається таким, що відбувся. Результати письмового опитування включаються в його протокол. Рішення про зміну голови прийнято.

Точно такий же письмове опитування проводиться в разі неявки мешканців на збори власників квартир. Якщо кворуму в дві третини не зібрав, ініціатори потім збирають голоси в опитувальному аркуші.

Хто господар нежитлових приміщень в багатоповерхівках >>>

Хто може вплинути на КСК?

Ще один з поширених громадянами питань: куди поскаржитися на КСК? Гарні чи погані казахстанські закони, але кооперативи такі, якими їх зробили власники квартир. Тому на питання, хто здатний вплинути на КСК, відповідь може бути тільки один - його члени.

Тому що смороду - засновника цього органу. Члени кооперативу пріймають решение, куди рухатіся далі, и оплачуються реалізацію загальнобудинкового планів. Весь інший світ, в тому числі державні органи, є сторонніми у взаєминах голови і мешканців. Хоча в певних моментах влади повинні реагувати на порушення закону з боку КСК.

Найчастіше, як показує практика, громадяни звертаються зі скаргами в житлові інспекції (Жи). Дані організації складаються при акімату і займаються державним контролем використання, утримання, експлуатації і ремонту загального майна багатоквартирних будинків. У тому числі вони повинні стежити і за тим, як це роблять КСК. Житлові інспекції можуть проконсультувати, порадити, дати письмові відповіді з приводу всього, що стосується технічного стану будинку. Вони ж можуть допомогти жителям вплинути на недбайливого голови або пояснити, як правильно провести збори.

Інспекції в першу чергу займаються обстеженням запущених, старих багатоповерхівок. У кожної Жи є свій графік огляду будинків. Але, як каже керівник житлової інспекції м Караганди Дюсенгельди Касимов, роботи у них і крім графіка більш ніж достатньо:

- Мешканці вдень і вночі пишуть: де покрівля потекла, де її штормовим вітром знесло, де вона згнила. В основному скарги покрівель йдуть. Тут ми роботи ведемо спільно з міським НС, акіматом, іноді СЕС. Буває, підвал затопило каналізацією, якісь аварійні випадки, іноді люди скаржаться, що всю зиму холодно, опалення не так йде. У цих випадках виїжджаємо разом з тими службами, кому належать мережі.

У житлову інспекцію можна звертатися не тільки в складних ситуаціях. Фахівці повинні зробити і звичайне обстеження, якщо мешканців цікавить стан загальнобудинкового майна, наприклад, горищ або ліфтів. В результаті Жи видасть акт обстеження з вказівками, де в будинку необхідно провести ремонт в першу чергу. Але важливо пам'ятати, що робота інспекторів носить рекомендаційний характер. Тобто виконувати рекомендації чи ні - вирішують жителі.

Якщо в будинку не оформлений об'єкт кондомініуму, житлова інспекція зобов'язана допомогти з його реєстрацією. Більш того, процедура буде безкоштовною, якщо оформлення кондомініуму відбувається вперше.

А ось чого житлової інспекції робити ні в якому разі не можна - втручатися у фінансові справи КСК. Так що якщо власники підозрюють керівництво кооперативу в махінаціях, перевірку вони повинні проводити самі. Або наймати фахівців з аудиту для аналізу господарської діяльності.

Як зробити свій будинок «розумним»? >>>

Відповідно до Закону «Про житлових відносинах», інспекція має право радити, кого вибрати на посаду голови кооперативу. Цитата: «Рекомендована кандидатура на посаду голови правління кооперативу повинна відповідати кваліфікаційним вимогам, затвердженим уповноваженим органом». Виходить, що існують стандарти професійних якостей керівника КСК? Але як виявилося, це не так.

- У наших положеннях немає такого - «кваліфікаційні вимоги», за якими я міг би сказати, що потрібно мати юридичну або економічну освіту, - коментує керівник житлової інспекції м Караганди Дюсенгельди Касимов. - У нас багато голів, які мають середню технічну освіту. Такого, що є диплом, немає диплома, ми не маємо права вимагати, немає таких повноважень.

У разі порушення прав і законних інтересів власників квартир, пов'язаних з діяльністю КСК, вони мають право звернутися до органів прокуратури.

Ще один орган, куди громадяни пишуть скарги на КСК, - прокуратура. Однак часто отримують відповідь - звертайтеся до суду. І це відповідає закону, де зазначено, що суперечки, що випливають з житлових правовідносин, вирішуються судом. Як прокоментували в прокуратурі Карагандинської області: «В разі порушення прав і законних інтересів власників квартир, пов'язаних з діяльністю КСК, вони мають право звернутися до органів прокуратури в порядку законодавства про розгляд звернень фізичних та юридичних осіб».

«Чи вправі» ще не означає, що на скаргу відреагують. Звичайно, на неї зобов'язані відповісти, але, швидше за все, цим і обмежаться. Наприклад, в Алмати 70-80% скарг з прокуратури і фінансової поліції спускається в управління житла та житлової інспекції - таку заяву в минулому році зробив заступник начальника управління Нурлан Турали. Хоча п'ятьма місяцями раніше аким Алмати на звітній зустрічі обіцяв жителям, що за їхніми скаргами прокуратура перевірятиме кооперативи.

Голова асоціації КСК р Петропавловська Сергій Худяков упевнений, що наглядові органи відреагують, якщо отримають достатні свідчення порушення закону:

- Якщо в прокуратуру не надають явних доказів, прокуратура робить хитрий хід - відповідає: «суд зобов'язаний з'ясувати обставини справи». Тобто запитати обидві сторони і отримати явні докази правоти чи неправоти будь-якої сторони. Якщо підтвердження порушення закону будуть, прокуратура зобов'язана втрутитися.

З фінансовою поліцією такі ж складнощі. Громадяни звертаються сюди, якщо вважають, що голова привласнює гроші. Але перевірка діяльності КСК в компетенцію органів фінансової поліції не входить. Фіскали втрутяться, тільки якщо отримають точні підтвердження махінацій з боку керівництва кооперативу. Як це було в Астані в 2009 році, коли голова одного КСК присвоїв собі спільне майно мешканців і тим самим завдав їм збитків на кілька мільйонів тенге.

Ірина Бердашова, Інформаційна служба kn.kz

Читайте також:

7 речей, які варто зробити з нерухомістю

Шахрайство з нерухомістю: поширені схеми

Скільки коштує безпека будинку