1. Обов'язки КСК в Казахстані: що говорить закон
2. Оплата додаткових витрат - з кишені мешканців
3. Звідки беруться тарифи КСК?
4. Якщо власники не згодні з вартістю послуг: запросите звіт і напишіть заяву

Спори між власниками квартир і КСК - явище досить часте і іноді переходить від простих звинувачень до судових розглядів. Звідки береться сума щомісячних внесків? Куди йдуть гроші? Це лише малий перелік питань власників квартир до кооперативам. Ми постараємося розібратися в тому, які витрати має покривати КСК, як розраховуються щомісячні платежі і як бути, якщо ви з чимось не згодні.

Обов'язки КСК в Казахстані: що говорить закон

- КСК відповідно до статті 42 Закону «Про житлових відносинах» є організацією, що створюється власниками квартир для спільного управління спільним майном об'єкта кондомініуму, в обов'язки якої не входить участь у витратах на утримання спільного майна, - пояснив адвокат і партнер юридичної фірми De Facto Сергій Сізінцев. - КСК лише акумулює кошти мешканців і направляє їх на покриття витрат на утримання спільного майна.

Згідно зі статтею 2 цього ж Закону витрати на утримання житлового будинку - обов'язкова стаття витрат власників квартир за допомогою щомісячних внесків, встановлених рішенням загальних зборів. Ці внески йдуть на такі цілі:

• експлуатація і ремонт загального майна об'єкта кондомініуму;
• зміст земельної ділянки (прибирання прибудинкової території);
• придбання, установка, експлуатація та повірка загальнобудинкових приладів обліку споживання комунальних послуг;
• оплата комунальних послуг, спожитих на утримання спільного майна об'єкта кондомініуму
• накопичення грошей на майбутній в майбутньому капітальний ремонт загального майна об'єкта кондомініуму або окремих його видів.

Щоб зрозуміти детальніше, чим саме займається КСК, ми звернулися до голови одного з великих карагандинських КСК - «Стимул» Олені Горбунової. Цей кооператив при оплаті щомісячних платежів в 15 тенге за квадратний метр виконує два типи робіт.

Перший тип - організаційні:

1. Розробка фінансово-господарських планів по експлуатації будинку;
2. Оформлення актів розділу кордонів, укладення договорів з організаціями, що забезпечують нормальну експлуатацію будинку;
3. Прийом, переклад і звільнення працівників КСК і нарахування їм зарплати;
4. Складання графіків проведення ремонтних робіт і контроль їх якісного виконання;
5. Організація обліку та звітності по господарської діяльності;
6. Забезпечення обліку грошових коштів, товарно-матеріальних цінностей і основних засобів, а також їх відображення в бухгалтерських операціях;
7. Перерахування платежів до держбюджету та інші.

Криза системи КСК став очевидним >>>

Другий тип - санітарно-технічні:

1. Техобслуговування систем опалення та елеваторних вузлів: огляд систем, їх включення / відключення і консервація, усунення незначних несправностей (заміна клапанів, сгонов, набивка сальників на вентилях і т.д.), огляд елеваторних вузлів, усунення течі в підвалі будинку, зміцнення розхитаних опор , контроль, налагодження, промивка і т.д ..
2. Техобслуговування гарячого, холодного водопостачання та каналізації в підвалі будинку: прочищення каналізаційних стояків, внутрішньобудинкової зливової каналізації, усунення течі на вентилях, засувках, набивка сальників, заміна окремих ділянок трубопроводів холодного, гарячого водопостачання або системи опалення (до 1 п.м.), зміна труб каналізації в підвалі (до 1 п.м.), профілактичний ремонт в підвалі і т.д.
3. Електротехнічні роботи: заміна згорілих запобіжників в головному розподільному щиті.

- Не дивлячись на перелік основних послуг, ми несемо значно більші витрати, - коментує Олена Горбунова. - Ми можемо поміняти і 10, і 15, і 20 метрів труб, якщо цього потребує будинок. Тому що коли ходиш і говориш людям, що потрібні гроші, це можна робити роками! А гроші потрібні зараз і терміново.

У законі не варто плутати поняття «зміст» і «управління». Управління спільним майном об'єкта кондомініуму лежить на власниках квартир. А ось зміст цієї власності в належному вигляді можна доручити фізичній або юридичній особі, як варіант - покласти її на КСК.

- На зібрані кошти кооператив в основному проводить прибирання прибудинкової території та забезпечення доставки води та електроенергії по внутрішньобудинкових комунікацій. За ідеєю, кожен з постачальників комунальних послуг повинен ще доплачувати КСК за транзит товару по загальнобудинкових мереж, тоді б у КСК не було проблем з цією постійною нестачею грошей, - нарікає голова РОО «Громадський захисник» Віктор Сиздиков.

Як змінився закон про КСК в Казахстані >>>

Оплата додаткових витрат - з кишені мешканців

Згідно із законом додаткові витрати, які не відносяться до витрат на утримання спільного майна об'єкта кондомініуму, не можуть покладатися на власників квартир без їх письмової згоди. Але вони також не входять до переліку обов'язків КСК. Звичайно, при наявності вільних грошей від зборів теоретично можливо виконати ремонт під'їздів, але у карагандинських будинків, за словами голів КСК, проблем вистачає, а грошей - немає. Але, за словами Віктора Сиздикова, в такому випадку кооператив повинен попередньо відзвітувати за надходження внесків, розповісти і показати, на що йому не вистачає коштів.

- Є закон про створення накопичувального фонду КСК, але на зборах все категорично відмовляються, - пояснює Олена Горбунова. - І весь ремонт дахів, під'їзду, виконується за умови загальних зборів мешканців і додаткових грошей. Тариф 15 тенге з квадрата строго розрахований на певні види робіт. Просто відсотків 10 людей все одно не платить ці внески. Наш юрист щомісяця пише повідомлення, від 10 тисяч тенге несплати (це приблизно оплата за рік) ми починаємо подавати в суд. У нашого юриста досить роботи постійно. Є певний тариф, і уявіть, що ви не заплатили за кілька місяців і у мене немає суми з вашої квартири. Я буду змушена з іншого будинку взяти і пізніше вкласти ці гроші, щоб тут щось відремонтувати. А люди, навіть не сплачуючи 6 місяців, можуть дзвонити, кричати і обурюватися, що ми нічого не робимо.

Великі витрати, які необхідні дому, на зразок ремонту даху, що продірявився, можна вирішити і способом вступу до держпрограми модернізації житлових будинків.

- Я працюю з 1997 року, і раніше ми проводили ремонт під'їздів. Зараз ми теж ремонтуємо, але КСК дає матеріал, а роботу оплачують самі мешканці, - говорить Олена Горбунова. - Але зараз, припустимо, з цього року я стикаюся з ще однією проблемою: ганку руйнуються від старості, руйнуються входи в підвали, в даний момент у нас тече 20 дахів. Жителі приймають в ремонті активну участь. Всі цільові збори обговорюються на загальних зборах, кошторису ми погоджуємо, складаємо протокол, підписуємо договори і збираємо разові цільові збори понад КСК. Ці гроші знаходяться у людей, вони самі розраховуються в нашій присутності, коли ми перевіряємо, які обсяги були виконані і підписуємо акт виконаних робіт з трьох сторін: підрядник, замовники, тобто ми, і ініціативна група мешканців.

Як скоротити витрати на утримання будинки? >>>

Як зазначає голова РОО «Громадський захисник» Віктор Сиздиков, великі витрати, які необхідні дому, на зразок ремонту даху, що продірявився, можна вирішити і способом вступу до держпрограми модернізації житлових будинків. Тоді суму можна буде зібрати не відразу, а повернути поступово, протягом декількох років. Приклад цього призводить і Олена Горбунова.

- Всього в нашому КСК 57 будинків. Днями до нас прийшов ще будинок по бульвару Миру, 38 і ще Пічугіна, 242, просяться до нас в КСК. Один з кращих будинків - Нурк, 34/2. Це звичайна п'ятиповерхова панелька. Але у них опалення поміняно, труби гарячої, холодної води, каналізація поміняні, ганку зробили собі, пластикові вікна по під'їздах поставили і пішли за програмою МЗ на ремонт покрівлі та ремонт швів. Люди знайшли свого підрядника, ніким не нав'язаного, і все зробили. І бабусі на чолі з однією з активісток прямо жили на цьому даху. Їм по 70-80 років, а вони перевіряли, як робить ремонт ця підрядна організація. І залишилися задоволені.

За словами голови КСК, для того щоб взяти участь в програмі модернізації, потрібно подати заявку в КСК. Пізніше вона потрапляє в горкомхоз, а потім і в місцеві виконавчі органи.

КСК: як змінити голову кооперативу >>>

Звідки беруться тарифи КСК?

Витрати на «комуналку» визначаються тарифами, які встановлюються законодавчо на рівні держави, регіону або населеного пункту, і їх величина може розраховуватися або виходячи з нормативу, або за показниками лічильника. І сума оплати залежить від нашого ресурсоспоживання. А ось як розраховуються тарифи КСК, розібратися складніше. Питання постає ребром, якщо будинок раніше взагалі не перебував у кооперативі.

- Щоб визначити, які мінімальні тарифи встановити, потрібно провести обстеження будинку, - заявляє Віктор Сиздиков. - Фахівці КСК повинні це зробити разом з ініціативною групою мешканців та визначити технічний стан будівлі.

Стан будинку не повинно визначатися «на око», повинна додаватися кошторис, загальна сума робіт і скільки на кожну квартиру. Такі ж роботи повинні проводитися і в разі підняття тарифу.

- Я сама технар, - пояснює голова КСК «Стимул» Олена Горбунова. - Дивлюся в першу чергу не фасади, а технічну частину будинку. Це комунікації в підвалі, на даху, якщо є - горищний розводка. Потім прораховуємо тариф. У нас в КСК 15 тенге мінімальний, в деяких будинках по 25 тенге.

Проконтролювати, наскільки тарифи узгоджуються з витратами-доходами КСК, можуть самі мешканці. Для цього зі списку власників квартир формується ревізійна комісія. Вона зобов'язана проводити фінансову перевірку кожної ділянки діяльності кооперативу і давати висновок щодо щорічного звіту правління кооперативу і за представленою правлінням річним кошторисом доходів і витрат. Акт перевірки ревізійною комісією фінансово-господарської діяльності кооперативу власників квартир доводиться до їхнього відома на загальних зборах.

Середні збори з одного будинку, як уже говорилося, можуть скласти близько 50 тисяч тенге. Однак лише третина з них йде безпосередньо на ремонт: 70% зборів іде на зарплату працівникам КСК - голові, юристу, двірнику, прибиральниці, слюсарю, електрику, зварнику, теслі і на послуги аварійної служби. Це підтверджує і голова РОО «Громадський захисник» Віктор Сиздиков, і голова КСК Олена Горбунова. Крім цього, КСК платить соціальні податки і оплачує послуги сторонніх організацій.

Проконтролювати, наскільки тарифи узгоджуються з витратами-доходами КСК, можуть самі мешканці. Для цього зі списку власників квартир формується ревізійна комісія.

Якщо власники не згодні з вартістю послуг: запросите звіт і напишіть заяву

Якщо деякі тарифи КСК наводять мешканців на думку «куди кооператив витрачає гроші?», То підвищення тарифів часто викликає обурення. Наприклад, частина мешканців будинку №17 в 23м мікрорайоні Караганди відмовилися платити за рахунками КСК, перейшли в інший кооператив і навіть вирішили подати в суд на свій КСК «Світанок», коли оплата зросла з 8 до 15 тенге за квадрат.

При всьому цьому, за словами мешканців, будинок ще з 2011 року перебував у аварійному стані: вентилі і труби в підвалах прийшли в непридатність. Крім того, мешканці відзначили, що вдома потрібен терміновий ремонт даху і козирків, а біля будинку потрібно прокласти асфальтне покриття.

Однак рішення суду було винесено на користь КСК з тієї причини, що борг утворився на час виходу з колишнього кооперативу. До того ж протокол зборів власників квартир з приводу підвищення оплати з 8 до 15 тенге за квадрат суд визнав цілком законним.

- Це могло бути визнано лише в разі, якщо з підвищенням тарифу погодилися дві третини власників квартир, - коментує голова РОО «Громадський захисник» Віктор Сиздиков. - Тільки в цьому випадку підвищення тарифу буде визнано законним. Всі інші випадки незаконні, в тому числі і рішення про збір додаткових цільових внесків! Потрібно написати заяву в житлову інспекцію при акімату зі скаргою на голови КСК. У заяві вказати, що відповідно до закону «Про житлових відносинах» додаткові цільові збори без згоди жителів забороняються. Для цього має бути протокол загальних зборів з рішенням про те, що мешканці вирішили підвищити тариф. Плюс повинна додаватися кошторис, загальна сума робіт і скільки на кожну квартиру. Якщо такого протоколу немає, то КСК не має права піднімати тариф.

- З посиланням на статті 35 і 50 Закону «Про житлових відносинах» - обов'язок власників брати участь у загальних витратах - суди виносять рішення про стягнення витрат з власників квартир на користь КСК навіть незалежно від того, є вони членами кооперативу чи ні. В даному випадку у власника існує право оскаржувати розмір і обгрунтованість таких витрат, в тому числі шляхом пред'явлення зустрічного позову і призначення бухгалтерської експертизи! - зазначає Сергій Сізінцев.

Адвокат також прокоментував ситуацію про те, як бути в тому випадку, коли голова КСК відмовилася надавати кошторису і бухгалтерську звітність мешканцям для перевірки і передачі в інший КСК, як це сталося у випадку КСК «Світанок»:

- По-перше, відповідно до статті 49 Закону «Про житлових відносинах», потрібно ініціювати перевірку КСК ревізійною комісією. Якщо вона відсутня, обрати цю комісію на загальних зборах. Подруге, письмово вимагати від голови КСК або правління звіти, кошториси та інші документи, що підтверджують витрати.

За словами юриста, відповідно до пункту 8 статті 31 зазначеного Закону орган управління об'єктом кондомініуму, уповноважена фізична особа надають на вимогу власників об'єкта кондомініуму інформацію про рух грошей з банківського рахунку, коштів на утримання житлового будинку.

Потрібно буде взяти на загальних зборах більшістю голосів рішення про надання таких документів та інформації і вимагати від голови виконання цього рішення. У разі відмови в наданні інформації та документів звернутися з позовом зобов'язати голову КСК надати інформацію та документи.

Юлія Волкова, інформаційна служба kn.kz