Аналітики розповіли, як забудовникам скооперуватися з банками.
Ринок первинної нерухомості сьогодні в підвішеному стані: з одного боку - людей, які потребують житла, як і раніше багато, так само як і тих, хто вважає вкладення грошей в нерухомість хорошою інвестицією. З іншого - вони бояться витрачати накопичене, тому що через постійне зниження цін на житлові метри високий ризик опинитися біля розбитого корита: все більше будівництв в країні заморожують, а передбачити це заздалегідь практично нереально, пише сьогодні .
На ринку спостерігають бум переуступок
Читай також: Дешеві метри: під Києвом загрожують знести новий багатоповерховий будинок
У серпні та вересні, за даними аналітиків ринку нерухомості, продовжився курс на зниження ціни квадратного метра в новобудовах. Це призвело до того, що так-сяк, але кількість угод росло, причому з великим темпом, ніж в цей же період в минулому році. "У липні 2016 року було продано 403 квартири, а в серпні - 364. У липні ж 2017 року зафіксовано 613 проданих квартир в новобудовах, а в серпні - 634 угоди. Так що в цьому році, у міру зменшення ціни квадратного метра, кількість угод росло з кожним місяцем ", - наводить приклад статистики аналітик SV Development Сергій Степенко. І він, і його колеги вважають, що навряд чи до кінця року виникне ситуація, яка зіб'є фактичний купівельний попит.
Найактивніше дешевшають розкішні
Консалтери відзначають: за попитом все ковдру перетягнув на себе економсегмент. За різними даними, його частка в продажах - 69-79% в середньорічному розрізі. Решта поділяють між собою бізнес-, еліт і делюкс-, з перевагою першого сегмента. При цьому найактивніше дешевшали трьох-, чотирикімнатні квартири і більше. "На них попит найнижчий, навіть незважаючи на падіння цін. В обслуговуванні це житло влетить в таку копієчку, що великі сім'ї воліють тулитися в двушках - в надії, що колись ситуація зміниться. Відповідно до цієї ж філософії, знову в моді просто невеликі однушки замість смарт-квартир ", - розповідає брокер в сфері продажів первинки Данило Макаренков.
переуступка
Ще одна цікава тенденція на ринку первинного житла - зростання пропозицій про переуступку (по суті, так називається продаж квартири в недобудованому будинку). За підрахунками ріелторів, таких пропозицій стало більше приблизно на третину.
Читай також: Скільки буде коштувати будівництво квадратного метра житла в Україні в 2018 році
"Ті, хто купив житло на етапі котловану з метою заробітку, зараз намагаються" перевести в готівку ", щоб виручити більше грошей - вони нервують, що ціна метра тане. Звичайно, серед них є і ті, хто купував для себе, але плани на майбутнє помінялися, а це найбільш реальний спосіб повернути гроші з невеликим прибутком, - пояснює ріелтор Дмитро Берестовий. - Зустрічалися мені недавно навіть оголошення про переуступку в проблемних будинках, де нібито намітилися зрушення в добудові / підведенні комунікацій ".
Розстрочку дають, а іпотеку - бояться
Розстрочка від забудовника - паличка-виручалочка для багатьох покупців. Її на різних умовах надають багато девелоперів. Повністю безпроцентну, правда, готові дати лічені оператори ринку, причому в процесі уточнень нерідко спливає необхідність якихось додаткових витрат, які все одно виливаються в ціну вище початкової. Причому вартість метрів при розстрочці не фіксується, так що готова квартира може коштувати і дорожче. Терміни виплати теж невеликі: дають розстрочку тільки до моменту здачі будинку.
"Якщо до кризи були забудовники, які погоджувалися на розстрочку, нехай вже і під певну ставку, і вели тривалі відносини з інвестором, то зараз таких знайти важко. Їм невигідно після здачі будинку і переходу на новий об'єкт будівництва збирати по крупинці борги, що не несуть прибуток ", - пояснює Сергій Степенко.
Ще один варіант покупки житла - іпотека. Але з нею все ще гірше: банки не поспішають позичати українцям великі суми. Та й українці на "драконівських" умовах банків (ставки в районі 30% річних) брати її особливо не поспішають.
Читай також: ТОП-5 кращих міст-супутників Києва
"Є ймовірність отримати позику у тих, хто довів платоспроможність, і позичає у банку малу частину від вартості обраного житла", - пояснюють в банках.
На питання про відновлення житлового кредитування розводять руками: "Як свідчить міжнародна практика, іпотека та автокредитування пожвавлюються, коли процентні ставки досягають 6-8%. Але в Україні ставки завжди були вище, і сплеск кредитування можливий, коли вони опустяться хоча б до 10%. Якщо в 2017 році інфляція, як і очікується, складе 6%, а в 2019-м - 5%, то пропозиція таких продуктів з'явиться вже в кінці наступного року. Ми вже повернули автокредитування, хоч поки і не масштабно. Думаю, іпотечне кредитування в продуктовій лінійці у нас з'явиться в наступному році ", - говорить голова правління АТ ОТП Банк Тамаш Хак-Ковач.
Доводити до розуму чужі недобудови не хочуть
За даними Держстату, зараз в Україні налічується понад 16 тисяч об'єктів незавершеного будівництва. З них близько 11 тисяч - житлові будинки. Тільки по Києву числиться близько 700 недобудов. Постраждали сотні тисяч інвесторів, адже інші забудовники реанімують не більше десятка чужих "заморозок", а судові позови проти недобросовісних компаній, як показує практика, можуть тривати роками. У Конфедерації будівельників України підкреслюють: знайти бажаючих взяти на себе об'єкт складно, так як процедура забюрократизована, трудо- і времяемкая. Але такі є: наприклад, корпорація Укрбуд вже завершила будівництво кількох недобудов за 5 років і займається ще двома об'єктами, кинутими іншими забудовниками, причому один з них стояв недобудованим більше 15 років! До добудові останнього об'єкта поки що не приступали - йде оформлення необхідної дозвільної документації.
"Про конкретні технічні подробиці можна буде говорити після отримання всіх дозволів та затвердження плану добудови. Але вже зрозуміло, що деякі конструкції доведеться замінити, так як вони зношені і не відповідають сучасним тенденціям будівництва ", - пояснює прес-секретар Укрбуд Гліб Шемовнев.
Читай також: Квартира в оренду з правом викупу: чому схема працювати не буде
У компанії називають і ще одну проблему при завершенні недобудов - забезпечення інтересів клієнтів, які вклалися в житло при попередньому забудовника. Часто, якщо початковий план будівництва змінюється, людей доводиться індивідуально переконувати дати дозвіл на зміну планування або метражу. Часто просто розшукати всіх інвесторів і підтвердити їх майнові права.
Але з останнім добудовується об'єктом випадок по-своєму унікальний: з 136 квартир вже повністю викуплена 121, постраждалі інвестори об'єднані в закрите акціонерне товариство, а вся інформація про них зібрана у "наглядає" за недостроем арбітражного керуючого. Доплатити доведеться тільки тим, у кого за оновленим проектом збільшиться метраж.
Середні ціни квартир в новобудовах Києва segodnya.ua
Прогноз: затишшя без обвалу цін
В агентствах нерухомості говорять, що поки від остаточного ступору ринок "рятують" кілька факторів. Це "успокоившаяся" деальвація (хоч і на тлі падіння купівельної спроможності), а також націленість деяких українців купити свої метри, звідки їх вже ніхто не вижене, замість орендованих. Така ж ситуація, при нинішньому розкладі, збережеться і до кінця року.
"На ринку зберігається відкладений попит. Люди, яким, наприклад, трохи не вистачає грошей, а з іпотекою / розстрочкою вони зв'язуватися не хочуть, вважають за краще докопіть потрібну суму. А інші очікують просідання ціни, щоб купити більше метрів, чим можуть зараз, - розповів директор столичного агентства нерухомості Валерій Ломоносов. - Тому купувати будуть ті, хто вважатиме, що чекати далі нікуди ".
дорого містити
Не грає на користь ринку і те, що, з одного боку, собівартість будівництва тільки дорожчає, а з іншого - що утримувати житло деяким власникам стає все важче через злетіла "комуналки". Підвищення мінзарплати ж, за словами експертів, "з'їлося" податками (на нерухомість, на розкіш) і подорожчанням життя в цілому.
Читай також: Житло в лізинг: Держіпотека запропонує українцям нову програму
"Підвищувати ціни забудовники не можуть: купівельна спроможність погіршилася. Але і виправити ситуацію вони не в силах, так як знижувати вартість квадратного метра вже нікуди, - пояснює аналітик SV Development Сергій Степенко. - Багато хто продає метри за собівартістю, але будинки здаються порожніми на 50-60%. Тому, за моїми прогнозами, обвалу не буде, а така млява ситуація, як зараз, збережеться і до кінця року, якщо ніяких політичних / економічних форс-мажорів не станеться. Можливо, прикрасять статистику продажів святкові акції, але і це не факт ".
Терміни: зірвані у всіх
За даними ІАП Столична нерухомість, в серпні 68 операторів ринку нерухомості пропонували до продажу квартири в 180 об'єктах будівництва Києва. До цього числа увійшли як решта непроданими метри в житлових комплексах, введених в експлуатацію, так і житло в будинках, будівництво яких триває. Всього за рік на ринку з'явилися 7 нових "гравців" (в серпні 2016 р пропонував квартири 61 оператор) та 32 об'єкти будівництва (а серпні 2016- го в аналітиці вказувалося 148 об'єктів будівництва). В основному це житло економсегмент (32%) і класу "комфорт" (30%).
Найактивніше забудовуються Голосіївський район столиці (18% всього столичного житла), Солом'янський і Дарницький райони (по 14%), Шевченківський та Печерський (13% і 12% відповідно). Менше житла зводиться в Дніпровському районі (8% новобудов), Святошинському (7%), Подільському (6%), Оболонському (5%) і Деснянському (3%).
Читай також: Страшно жити: названі улюблені вулиці квартирних злодіїв в Києві
До кінця вересня, за інформацією експертів ринку, старт продажів очікується ще мінімум в п'яти комплексах, а ще близько десяти продажів "з котлованів" варто очікувати до кінця року. При цьому до кінця року здадуться в експлуатацію лише лічені ЖК: в основному всі забудовники вже затримали рядків здачі.
Раніше повідомлялося про те, що різниця в цінах на нерухомість в Києві та найбільших українських містах скорочується.
Дивись також - Чому в Україні високі ціни на нерухомість:
Чому в Україні високі ціни на нерухомість
0:00 / 12:06