Київська область забудовується нерівномірно. Найбільше число новобудов зосереджено на території Києво-Святошинського району - 124 об'єкти (78% від загального числа житлових комплексів, включених в рейтинг-лист ). На Бориспільський і Вишгородський райони припадає по 11 об'єктів, на Броварський - 8, в Бородянському, Білоцерківському та Обухівському районі сумарно розміщено 6 новобудов, за якими розраховувався рейтинг комфортності. В результаті, в Ірпені або Софіївській Борщагівці зводиться житлових будинків більше, ніж в Бориспільському або Вишгородському районах, не кажучи вже про Бородянському або Білоцерківському.

В рамках підготовки рейтингу комфортності Київської області рейтингове агентство Євро-Рейтинг прийняло рішення визначити кращі житлові комплекси в своїх категоріях в розрізі районів області. При цьому мале число проектів, які будуються в Бородянському, Білоцерківському та Обухівському районах не дозволили визначити ТОПи по цих районах - занадто малою виявилася вибірка.

Києво-Святошинський район, навпаки, забудовується дуже активно. Це дало можливість скласти ТОП-список по містах, в яких зводиться не менше 10 новобудов, включених в рейтинг-лист . Йдеться про Бучі (11 житлових комплексів), Ірпені (45 проектів) і Софіївській Борщагівці (17 об'єктів). Крім цього, було підготовлено перелік кращих по Києво-Святошинському району в цілому, з урахуванням житлових комплексів з інших населених пунктів, що мають найвищу оцінку.

Бориспільський район

Бориспільський район представлений 11 житловими комплексами, кожен з яких будує інший забудовник. Розподіл новобудов по класах наступне: 5 - «економ», 6 - «комфорт». Безпосередньо в Борисполі будують 6 об'єктів, ще 5 будують в населених пунктах навколо міста: Проліски, Гора, Щасливе і Чубинське. В останньому зводять відразу два житлових комплекси. В економ-класі розподіл новобудов за якісними параметрами, має такий вигляд:

Малюнок 1. ТОП-5 житлових комплексів економ-класу в Бориспільському районі на початок 2017 р

Цікаво відзначити, що першу позицію в ТОПі зайняв житловий комплекс в с. Чубинське. Житловий будинок №1, який зводиться безпосередньо в місті, отримав рейтингову оцінку на п'ять десятих бала менше, ніж РК Новосельцево.

Розподіл новобудов в комфорт-класі виявилося також досить несподіваним. Першим виявився ЖК Urban Ranch (забудовник - КНЛ Девелопмент), який також зводиться в с. Чубинське.

Малюнок 2. ТОП-5 житлових комплексу комфорт-класу в Бориспільському районі на початок 2017 р

Судячи з оцінок, кращі об'єкти будуються не в самому Борисполі, а в селах, навколо міста. Зокрема, в селі Чубинське розташовані ЖК Новосельцево і ЖК Urban Ranch, які зайняли в Бориспільському районі перші місця в економ- і комфорт-класі відповідно.

Броварський район

У рейтинг-лист по Броварському району увійшло 8 житлових комплексів, які зводить вісім забудовників в Броварах (6 об'єктів), Требухове і Зазим'я. З них в класі «економ» позиціонують 3 новобудови, в класі «комфорт» - 5.

Малюнок 3. ТОП-3 житлових комплекси економ-класу в Броварському районі на початок 2017 р

Малюнок 4. ТОП-5 житлових комплексів комфорт-класу в Броварському районі на початок 2017 р

Як бачимо, кращими житловими комплексами в Броварському районі виявилися: ЖК Олімпійський від будівельної компанії Атлант в економ-класі і ЖК Лісовий квартал від забудовника Альянс Новобуд в комфорт-класі.

Вишгородський район

У Вишгородському районі тільки один з 11 житлових комплексів, реалізується за межами міста Вишгород. Йдеться про ЖК Смарагдове місто, споруджений в Нових Петрівцях. Забудовник позиціонує його в класі «економ».

Сам Вишгород відноситься до дуже невеликого переліку населених пунктів Київської області, де новобудови представлені відразу в трьох класах: крім категорій «економ» (5 об'єктів) та «комфорт» (4 об'єкти) тут будують також житло бізнес-класу (2 об'єкти).

Малюнок 5. ТОП-5 житлових комплексів економ-класу в Вишгородському районі на початок 2017 р

Ще одна особливість Вишгорода - ведення одним забудовником більше одного будівельного проекту, чого не спостерігається в багатьох містах і районах Київської області. У Вишгороді таким великим забудовником є ​​Профрембуд, який зводить відразу три об'єкти: два безпосередньо в місті і один - в Нових Петрівцях. Однак, тільки один з житлових комплексів Профрембуд увійшов до трійки кращих: ЖК Французький бульвар. Щільність оцінок в даній категорії настільки висока, що відставання від першої позиції, на якій розташувався ЖК Велесгард, склало трохи більше одного бала. Що стосується другого місця, то його займає ЖК Берегиня від Perfect Group.

Малюнок 6. ТОП-3 житлових комплекси комфорт-класу в Вишгородському районі на початок 2017 р

З огляду на, що в бізнес-класі зводиться тільки два житлових комплекси, було вирішено не проводити зіставлення між ними: занадто малою є вибірка. Бажаючі дізнатися, наскільки вишгородські об'єкти бізнес-класу (ЖК Київські Зорі і ЖК Борисо-Глебский) відповідають вимогам, які до них пред'являються, можуть подивитися оцінку в рейтинг-листі .

Києво-Святошинський район

Буча

У рейтинг-лист по м Бучі включено 11 житлових комплексів, які розподілені наступним чином: 4 в економ-класі, 6 в комфорт-класі і 1 в бізнес-класі. Розподіл новобудов в класі економ має наступний вигляд:

Малюнок 7. ТОП-3 житлових комплекси економ-класу в Бучі на початок 2017 р

Більш широке представництво новобудов комфорт-класу дозволило розширити ТОП кращих до п'яти житлових комплексів.

Малюнок 8. ТОП-5 житлових комплексів комфорт-класу в Бучі на початок 2017 р

Як і в Вишгородському районі, в Бучі єдиний проект класу «бізнес» (ЖК Gold City) не був включений в ТОП-список, оскільки він просто не має аналогів для порівняння. Його рейтингову оцінку можна побачити в рейтинг-листі .

Ірпінь

Ірпінь - єдине місто Київської області, де не менше трьох проектів реалізується в кожному з класів. Всього ж Євро-Рейтинг включив до рейтингу-лист 45 житлових комплексів Ірпеня, з них економ-класу - 15, комфорт-класу - 25 і бізнес-класу - 5. Таким чином, для будівель, які заявлені в категоріях «економ» і « комфорт »ТОП розширено з традиційних трьох-п'яти об'єктів до 10 позицій.

Малюнок 9. ТОП-11 житлових комплексів економ-класу в Ірпені на початок 2017 р

З огляду на, що ЖК Затишний і ЖК Теплий дім набрали рівну кількість балів і відсутні додаткові критерії, що дозволяють їх розділити, ТОП по житловим комплексам економ-класу було розширено до 11 позицій. Перше місце в ньому зайняв ЖК Фаворит від забудовника Орлан Інвест. Єдиною компанією, відразу два об'єкти якої увійшли в ТОП кращих, виявилася Global Development. Її проекти - Клубний будинок «Irpin Residence» і ЖК Атріум посіли друге і четверте місця в рейтингу.

Малюнок 10. ТОП-10 житлових комплексів комфорт-класу в Ірпені на початок 2017 р

В комфорт-класі відзначається не тільки висока конкуренція серед проектів, а й висока щільність рейтингових оцінок. До першої десятки увійшли проекти від семи забудовників. Орлан Інвест представлений відразу трьома проектами: ЖК Chehov Парк Квартал, ЖК Єсенін і ЖК New York Towers, які посіли друге, четверте і сьоме місця в ТОПі. Найкращий результат виявився у ЖК Сяйво-2 від забудовника ІН-Білд. Ще один проект від цієї компанії - РК Сяйво розташувався на дев'ятому місці.

Малюнок 11. ТОП-5 житлових комплексів бізнес-класу в Ірпені на початок 2017 р

Як бачимо, в бізнес-класі відрив двох перших житлових комплексів ЖК Центральний (IC Group) і РК Версаль Парк (Linevich Group) від трьох інших комплексів досить істотний. Це пов'язано з більш повним виконанням першими двома ЖК типових вимог до об'єктів бізнес-класу.

Софіївська Борщагівка

Софіївська Борщагівка - другий населений пункт Києво-Святошинського району за кількістю одночасно зводяться житлових комплексів. У рейтинг-лист увійшло 17 таких об'єктів: 9 - в економ-класі, 6 - в комфорт-класі і 2 - в бізнес-класі.

Малюнок 12. ТОП-5 житлових комплексів економ-класу в Софіївській Борщагівці на початок 2017 р

Перше місце серед житлових комплексів економ-класу зайняв ЖК Софія Київська від Укрполіскорм. Буквально трохи відстав від нього ЖК Европейка в Софіївській Борщагівці (забудовник - Building Development Holding) і РК Софіївська Слобідка (забудовник - Будінвестконтакт). Уже в ході наступного оновлення ці результати можуть змінитися, якщо не в силу надходження нових даних по житловим комплексам, то через голосування покупців за ті чи інші проекти.

Малюнок 13. ТОП-5 житлових комплексів комфорт-класу в Софіївській Борщагівці на початок 2017 р

З огляду на традиційно низьку кількість об'єктів бізнес-класу, Євро-Рейтинг не складав по ним окремий ТОП-лист. Втім, в рейтинг-листі по об'єктах бізнес-класу, оцінки ЖК Софія Клубний і ЖК Софія Резиденс наведені.

Кращі в інших населених пунктах Києво-Святошинського району

В інших населених пунктах Києво-Святошинського району реалізується ще 51 житловий проект (28 - в економ-класі, 20 - в комфорт-класі і 3 - в бізнес-класі). При цьому, ні в одному з міст чи сіл не будується одночасно понад дев'ять об'єктів. У зв'язку з цим, Євро-Рейтинг склав зведений рейтинг по інших населених пунктах Києво-Святошинського району (без урахування Бучі, Ірпеня та Софіївської Борщагівки) за наступними категоріями: «економ», «комфорт» і «бізнес». ТОПи кращих по кожній з них представлені нижче.

Малюнок 14. ТОП-10 житлових комплексів економ-класу в Києво-Святошинському районі (без урахування Бучі, Ірпеня та Софіївської Борщагівки) на початок 2017 р

Цей список виявився досить цікавим з наступних причин. По-перше, він охоплює новобудови всього лише в п'яти населених пунктах: чотири зводиться в Петропавлівській Борщагівці, по дві - в Коцюбинському і Вишневому і по одній - у Ворзелі і Святопетровском. По-друге, в ТОПі представлені об'єкти від семи забудовників: три - від Building Development Holding, два - від Атлант, і по одному - від Novbud, ADH, НоваБудова, Green Group і Альфа-Капітал-Інвест. При цьому, чотири перших забудовника зайняли сім верхніх позицій ТОПу.

Малюнок 15. ТОП-10 житлових комплексів комфорт-класу в Києво-Святошинському районі (без урахування Бучі, Ірпеня та Софіївської Борщагівки) на початок 2017 р

Особливістю ТОПу новобудов в комфорт-класі є те, що чотири з десяти об'єктів зводяться в Крюковщине. При цьому немає жодного забудовника, який би будував два і більше проектів.

Що стосується новобудов бізнес-класу, то три проекти розподілені, виходячи з їх оцінок, в такий спосіб.

Малюнок 16. ТОП-3 житлових комплекси бізнес-класу в Києво-Святошинському районі (без урахування Бучі, Ірпеня та Софіївської Борщагівки) на початок 2017 р

Рейтингова оцінка новобудов, які позиціонуються в бізнес-класі, виявилася досить низькою. Основна причина - значні розбіжності між існуючими вимогами до такого типу об'єктів і реальними параметрами новобудов. Ця проблема характерна для більшості житлових комплексів бізнес-класу, що зводяться в Київській області.

Зведений рейтинг по Києво-Святошинському району

Євро-Рейтинг склав і зведений рейтинг новобудов Києво-Святошинського району. З огляду на загальне число житлових комплексів, які будуються в цьому регіоні Київської області, було підготовлено ТОП-10 в розрізі трьох класів нерухомості.

Малюнок 17. ТОП-10 житлових комплексів економ-класу в Києво-Святошинському районі на початок 2017 р

За населеним пунктам в рейтингу представництво виявилося таким: Ірпінь - ЖК Фаворит, Коцюбинське - ЖК Атлант і ЖК Атлант-2, Буча - ЖК Київський і ЖК Квартал Буча, Святопетровское - ЖК Петровський квартал, Петропавлівська Борщагівка - ЖК Аметист, ЖК Празький квартал-2 і ЖК Львівський і Вишневе - ЖК Акварелі-2.

Найбільше проектів реалізується Building Development Holding - 3 об'єкти, все в Петропавлівській Борщагівці. Два об'єкти в Коцюбинському зводить Атлант. По одному житловому комплексу, що ввійшов в ТОП-10 кращих в економ-класі Києво-Святошинського району будують Орлан Інвест, Новий будинок, Novbud, ADH і Будрегионинвест.

Малюнок 18. ТОП-10 житлових комплексів комфорт-класу в Києво-Святошинському районі на початок 2017 р

Найбільше представництво житлових комплексів, які увійшли в ТОП-10 Києво-Святошинського району має Ірпінь - 4 об'єкти (ЖК Сяйво 2, РК Chehov Парк Квартал, ЖК Прованс-2 і ЖК Єсенін). Бучу презентують дві новобудови: ЖК Континент і ЖК Forest Land. У списку кращих також розмістилися ЖК Чайка-2 (Чайки), РК Нові Теремки (Новосілки), РК Orange Park (Крюковщина) і РК Озерний гай (Гатне).

З забудовників тільки Орлан Інвест зводить відразу два комплекси, які увійшли в ТОП - ЖК Chehov Парк Квартал і ЖК Єсенін. Решта девелопери (Омокс, Novbud, ІН-Білд, Orange Park, Strakhovskyi Group, Інтрегал-Буд, Max Art DG і ECB) будують по одному об'єкту. Варто також відзначити, що проекти Орлан Інвест, поряд з Novbud представлені відразу в двох номінаціях: ТОП-10 в економ- і комфорт-класі.

Малюнок 19. ТОП-10 житлових комплексів бізнес-класу в Києво-Святошинському районі на початок 2017 р

Рівно половина об'єктів бізнес-класу, з тих, які увійшли в ТОП-10 по Києво-Святошинському району, будуються в Ірпені (ЖК Центральний, ЖК Версаль Парк, Будинок «Панорамний», ЖК Карат, ЖК Rich Town). Два житлових комплексу будуються в Софіївській Борщагівці: ЖК Софія Клубний і ЖК Софія Резиденс. Нарешті, по одному комплексу зводять в Бучі (ЖК Gold City), Гостомелі (ЖК Park Town) і Білогородці (ЖК Білий Шоколад. Center).

З забудовників тільки Мартинов реалізує відразу два проекти. Всі інші: IC Group, Linevich Group, В квартирі, BGM, Парк Таун, Акрополь Груп, Будрегионинвест і Білий Шоколад будують по одному житловому комплексу.

Зведений рейтинг по Київській області

Не всі житлові комплекси, які будуються в Київській області вдалося представити в топах кращих, оскільки по деяких населених пунктів або, навіть районам, було недостатньо проектів для формування подібних списків. У той же час, частина з цих житлових комплексів були високого оцінені, коли складався рейтинг комфортності Київської області .

Для заповнення даного пробілу Євро-Рейтинг сформував ще кілька ТОПів в розрізі класів нерухомості. На цей раз було відібрано 10 кращих житлових комплексів: по одному з кожного населеного пункту з найвищою рейтинговою оцінкою.

Малюнок 20. ТОП-10 житлових комплексів економ-класу в Київській області (по містах) на початок 2017 р

Подібний підхід дозволив виділити десять кращих проектів в економ-класі, які реалізуються в Ірпені (ЖК Фаворит, забудовник Орлан Інвест), Коцюбинському (ЖК Атлант2, забудовник Атлант), Обухові (ЖК Обухівський ключ, забудовник Обуховжітлоінвест), Бучі (ЖК Київський, забудовник новий будинок), Святопетровском (ЖК Петровський квартал, забудовник Novbud), Петропавлівській Борщагівці (ЖК Аметист, забудовник Building Development Holding), Вишневому (ЖК Акварелі-2, забудовник ADH), Броварах (ЖК Олімпійський, забудовник Атлант), Софіеской Борщагівці (ЖК Софія Київська, застройщі до Укрполіскорм) і Чубинському (ЖК Новосельцево). Єдиним забудовником, відразу два проекти якого були включені в ТОП-10 кращих, виявився Атлант.

Малюнок 21. ТОП-10 житлових комплексів комфорт-класу в Київській області (по містах) на початок 2017 р

Десять кращих житлових комплексів комфорт-класу Київської області зводяться в наступних населених пунктах: Чайки (ЖК Чайка-2, забудовник - Омокс), Новосілки (ЖК Нові Теремки, забудовник Novbud), Ірпені (ЖК Сяйво-2, забудовник ІН-Білд), Вишгороді (ЖК Зеніт (перша черга), забудовник - Zenith Group), Крюковщине (ЖК Orange Park), Буча (ЖК Континент, забудовник Strakhovskyi Group), Броварах (ЖК Лісовий квартал, забудовник Альянс Новобуд), Гатному (ЖК Озерний гай, забудовник Інтергал-Буд), Чубинському (ЖК Urban Ranch, забудовник КНЛ Девелопмент) і Вишневому (ЖК Черрі Таун від одноімен ого забудовника). В цьому класі нерухомості жоден із забудовників не представлені хоча б двома проектами. Однак, Novbud виявився в числі кращих і в економ- і в комфорт-класі.

Малюнок 22. ТОП-5 житлових комплексів бізнес-класу в Київській області (по містах) на початок 2017 р

У бізнес-класі, в зв'язку з незначною кількістю проектів, було вибрано п'ять найкращих житлових комплексів в розрізі населених пунктів: Ірпінь (ЖК Центральний, забудовник IC Group), Буча (ЖК Gold City, забудовник В квартирі), Вишгород (ЖК Київські Зорі, забудовник Горізонтбудсервіс), Гостомель (ЖК Park Town) і Софіївська Борщагівка (ЖК Софія Клубний, забудовник Мартинов).

Євро-Рейтинг звертає увагу, що рейтингова оцінка проектів, перерахованих вище, відрізняється не тільки між житловими комплексами, представленими в різних класах, але і в одному класі також. У ряді випадків відмінність може скласти 50-80 балів, що є досить суттєвим. Більш повну інформацію про рейтингову оцінку різних житлових комплексах можна отримати, ознайомившись з рейтинг-листом .

Більш докладно про розрахунки

З методологією розрахунку рейтингу комфортності можна ознайомітіся на сайті рейтингового агентства Євро-Рейтинг . Частково ми пояснювалі основні підході до ОЦІНКИ вищє. Зараз вікладемо їх докладніше. Параметри, за якими оцінювалися житлові комплекси, були зведені в наступні групи: «архітектурні особливості», «конструктивні особливості», «безпека і сервіс», «облаштування території», «місце розташування». Оцінка по кожному з параметрів коливається в інтервалі від 0 до 15 балів. Отримані бали підсумовуються і визначають оцінку по кожній групі.

Пояснимо механізм розрахунку на прикладах. В об'єктах економ-класу висота стелі прийнята на рівні 2,5-2,7 м «в чистоті». Коли цей параметр виконується, житловий комплекс отримує 10 балів в групі «архітектурні особливості». Чи не виконується - 0 балів. Якщо висота стель «в чистоті» понад 2,7 м, житлового комплексу присвоюється додаткові 5 балів, тому що мова йде про створення додаткових комфортних умов, непередбачуваних даним типом проекту. Існує також варіант, коли певна характеристика не є обов'язковою для даного типу житлових комплексів (наприклад, резервне або автономне опалення для об'єктів економ-класу), але вона реалізована. Такому житлового комплексу не ставлять бали по даній позиції (не є обов'язковою для оцінки), але привласнюють бонусні 5 балів (покращений комфорт).

Всього оцінка проводиться по 19 параметрам: архітектурний проект, технологія будівництва, матеріал зовнішніх стін, оздоблення фасадів, висота стель (входять до групи «архітектурні особливості»), кількість квартир на поверсі, тип ліфтів, тип опалення, наявність централізованої каналізації, лаунж-зона , наявність комерційних приміщень (входять до групи «конструктивні особливості»), наявність закритої (огородженій) території, власної експлуатаційної служби (керуючої компанії), охорони, консьєржа (входять до групи «безпека і сервіс»), на відмінність паркінгу, дитячого майданчика (дитячої кімнати), кількість машиномісць в паркінгу на квартиру (входять до групи «облаштування території»), транспортна доступність і зовнішнє оточення (входять до групи «місце розташування»).

Крім цього при складанні рейтингу враховується оцінка переваг самих покупців по кожному житловому комплексу, яка фіксується на Інтернет-ресурсі http://domik.ua .

Рейтинг комфортності (РКФ) розраховується за такою формулою:

Ао - оцінка архітектурних особливостей;

Ко - оцінка конструктивних особливостей;

Бс - оцінка безпеки і сервісу;

Від - оцінка облаштування території;

М - оцінка місця розташування;

Оп - оцінка купівельних переваг.

При визначенні тих чи інших критеріїв, яким повинен відповідати житловий комплекс певного класу, нами були використані: класифікація житла від Української Будівельної Асоціації (2006 г.), напрацювання і пропозиції, підготовлені компанією CityDevelopmentSolutions спільно з Конфедерацією Будівельників України, а також - класифікатори, існуючі в країнах ближнього зарубіжжя.

Дослідження було проведено по 160 житловим комплексам, які будуються на території Київської області і термін здачі яких - не раніше 1 кв. 2017 р Євро-Рейтинг намагався уникати включення в рейтинг-лист житлових комплексів віднесених до «самовільному будівництву».

Рейтинг комфортності не оцінює такі аспекти: надійність забудовника, відповідність ціни заявленій якості, виконання графіка будівельних робіт.

подальші дослідження

Рейтингове агентство Євро-Рейтинг планує проводити дослідження первинного ринку житла на регулярній основі і щоквартально оновлювати рейтинг комфортності. З нього будуть вибувати проекти, за якими настав термін здачі. Рейтинг-лист буде поповнюватися за рахунок нових проектів.