Кредити для бізнесу

особливості надання

Річна ставка по комерційній іпотеці коливається в межах 11,5-20%. Без застави або початкового внеску отримати позику практично неможливо.

• Фізичні та юридичні особи в іпотечних відносинах
• Як і на яких умовах можна взяти бізнес-іпотеку
• Процедура укладання договору
• Чи можна отримати іпотеку для бізнесу без початкового внеску
• Вимоги до позичальника
• Банки, що дають комерційну іпотеку
• Калькулятор комерційної іпотеки
• висновки

Об'єкти нерухомості зазвичай складають найбільш цінну частину основних фондів підприємства. Відповідно, їх придбання вимагає великих витрат, а часто і залучення позикових коштів. Стаття розповідає про те, як отримати кредит на покупку комерційної нерухомості в 2019 році.

Фізичні та юридичні особи в іпотечних відносинах

Бізнес-іпотека для юридичних осіб доступніше, ніж для фізичних. Пов'язано це зі специфікою практики нарахування комісії: процентні ставки для ТОВ або інших видів підприємств в банках традиційно вище.

Причина криється і в ступеня ліквідності. Якщо припустити, що позичальникові, намірився купити комерційну нерухомість на кредитні гроші, не вдалося повернути заборгованість, у банку можуть виникнути проблеми при реалізації застави. Приміщення, цікаве для власників бізнесу, не завжди потрібно комусь ще, а покупців доведеться довго шукати. Продати звичайну квартиру набагато легше.

Проте і фізичним особам дають іпотечний кредит на придбання нежитлових об'єктів, які передбачають використання в комерційних цілях. Правда, їм для цього потрібно відповідати одній з вимог:

• зареєструватися в якості індивідуального підприємця;
• бути фермером;
• володіти власним успішним малим бізнесом;
• бути акціонером або співзасновником великого російського підприємства з хорошою репутацією;
• керувати компаній (займати посаду генерального директора або топ-менеджера).

Крім цього, обов'язкові ще дві умови:

• російське громадянство фізичної особи, яка претендує на іпотечний кредит;
• віковий діапазон 21-65 років.

При цьому слід враховувати особливості російського законодавства, що регламентує процес надання фізичною особою застави у вигляді комерційної нерухомості. Єдиного механізму не існує, а кожен випадок розглядається банком в індивідуальному порядку.

Зокрема, від власників бізнесу, які виступають в якості фізосіб, потрібно пакет документів, що підтверджує не тільки персональну платоспроможність, але і успішність очолюваних ними підприємств.

Купити комерційне приміщення для юр. осіб за допомогою іпотечного кредитування технічно простіше.

Фізособам, при тих же рівних умовах, пропонуються більш жорсткі умови запозичення:

• річні ставки вище (до 20%);
• термін кредитування коротше (максимально до 10 років, на відміну від юридичних осіб, яким надають до 30 років);
• більший відсоток першого внеску (від 30% ціни);
• розширені вимоги до наданого пакету документів;
• при покупці будинку в заставу потрапляє і земля, на якій воно розташоване (в тому числі її частина, яку займає часткою будови).

Також слід звернути увагу на неминучі обмеження, яким піддається фізична особа, набуваючи комерційну нерухомість по іпотеці:

• майно стає запорукою;
• якщо об'єкт являє собою апартаменти, плановані під офіс, реєструвати в них власників як мешканців не можна;
• комунальні тарифи для нежитлових приміщень завжди вище, що ускладнює виконання боргових зобов'язань;
• використання материнського капіталу і субсидій в цьому випадку заборонено;
• податкові відрахування, пов'язані з придбанням нерухомого майна комерційного призначення, для ФО законодавством не передбачені.

Всі ці фактори призводять до того, що більшість фізичних осіб при купівлі бізнес-нерухомості уникають іпотеки, а частіше користуються можливостями звичайних споживчих кредитів.

Як і на яких умовах можна взяти бізнес-іпотеку

Перший закономірне питання стосується вартості запозичення, тобто банківських річних процентних ставок. Так як кожен іпотечний договір унікальний, вивести універсальну формулу, яка описує умови цього виду кредитування, практично неможливо.

Але все ж, є статистичні дані, за якими можна судити про середні значення основних показників по країні. Ось вони:

• річна ставка по комерційній іпотеці коливається в межах 11,5-20%;
• видаються суми в діапазоні 150 тис.-200 млн руб .;
• перший внесок - від 20%;
• термін погашення кредиту - 5-15 років.

При цьому до кредитованим об'єктом банки пред'являють стандартні вимоги:

• Капітальність конструкції придбаного будови або будівлі, частиною якого є заставне майно. Іпотеку не видадуть для покупки старої або тимчасової нерухомості.
• Відсутність проблем (юридичною мовою - обтяжень) з визначенням права власності. Іншими словами, якщо нерухомість вже закладена, заарештована або на неї обгрунтовано претендують якісь треті особи, то кредиту її потенційний покупець не отримає.
• Площа не менше 150 кв. м.
• Територіальна близькість до відділення банку.

Процедура надання застави при комерційній іпотеці в загальних рисах регулюється Федеральним законом 102-ФЗ. Всі моменти, що виходять за рамки цього акту, довільно встановлюються фінансово-кредитними установами, в тому числі:

• вимоги до кредитуються суб'єктам і об'єктам;
• склад пакета документів, що надаються;
• інші умови кредитування.

Процедура укладання договору

Послідовність дій, що ведуть до укладення договору про запозичення під заставу комерційної нерухомості, включає наступні етапи:

1. Подача заявки на іпотечне кредитування з додатком необхідних банком документів.
2. Розгляд заявки банком і її схвалення. Процес може тривати до двох тижнів.
3. Розрахунок суми і умов надання кредиту.
4. Надання банку правовстановлюючих та технічних документів на об'єкт нерухомості.
5. Укладення договору іпотеки.
6. Придбання об'єкта комерційної нерухомості (підписання договору купівлі-продажу).
7. Реєстрація прав власності в Російському реєстрі нерухомості.

Щоб укласти договір іпотеки з ТОВ, банку потрібно наступний пакет:

• статут компанії та інші установчі документи;
• виписка про постановку акціонерного товариства на облік в реєстрі юридичних осіб;
• ліцензія (якщо діяльність її потребує);
• картки підписів та відбитки печатки підприємства;
• кредитна історія;
• бухгалтерський баланс для оцінки фінансового стану компанії;
• на вимогу - договори і проект реконструкції об'єкта нерухомості.

Індивідуальному підприємцю потрібно надати:

• загальногромадянський паспорт Російської Федерації;
• реєстраційне свідоцтво;
• ліцензію (якщо потрібна);
• зразок підпису.

Через 15 днів після укладання угоди купівлі-продажу нерухомого майна вона повинна бути зареєстрована в Росреестра. Процедура обкладається митом в 4 тис. Руб. для юридичної особи та 1 тис. руб. для ВП.

Чи можна отримати іпотеку для бізнесу без початкового внеску

Одне з істотних переваг іпотеки полягає в її схожості з лізингом, тобто орендою, в кінці терміну якої актив переходить у власність платника. Однак є і відмінність: найчастіше потрібно початковий внесок, що становить п'яту частину вартості об'єкта або більше.

Ця обставина заважає багатьом кредитуються покупцям. Великі фірми змушені вилучати кошти з обороту, а у малих підприємств та ВП таких грошей може зовсім не бути.

У Росії є кілька банків, що надають іпотечні кредити без початкового внеску в рамках діючих програм. Умови їх передбачають широкий діапазон параметрів договору:

• сума - 150 тис. руб. и більше;
• термін погашення - від 3 до 10 років;
• річна ставка - 9-17,45%;
• банківська комісія за оформлення - 0-1,5%;
• відкриття розрахункового рахунку в цій фінустанові (не завжди);
• заставне забезпечення або поручительство (часто).

Для полегшення контролю, деякі банки кредитують іпотечне придбання об'єктів, розташованих територіально близько.

Вимоги до позичальника

Для того щоб не вносити початковий внесок, клієнтові банку найчастіше потрібно відповідати наступного набору критеріїв:

• Компанія (ІП) зареєстрована і веде господарську діяльність в Росії.
• Фірма працює на ринку не менше півроку (краще - рік).
• Вік особи, полномочно представляє кредитуються організацію (керівника, власника, індивідуального підприємця) знаходиться в «золотом» діапазоні 20-60 років.
• Позитивна кредитна історія. Її відсутність краще, ніж наявність поганою, але не набагато.
• Для індивідуальних підприємців у багатьох банках діють обмеження на величину річного фінансового обороту. Те, що він не повинен бути нижче 400 тис. Руб., Зрозуміло - в іншому випадку ІП може «не потягнути» щомісячні виплати. Але є і верхня межа - один мільярд, і він іноді викликає питання. Цей ліміт пояснюється тим, що при такій виручці можуть виникати сумніви у фінансовій стійкості, а іноді і законності діяльності «скромного приватного підприємця».
• Мінімальна штатна чисельність - сто співробітників. Ця умова пред'являється не всіма банками і не завжди. Кількість працівників не обов'язково відображає стан фінансів фірми.

Загальним правилом кредитування є перевищення ціни можливої ​​реалізації заставного майна над сумою видається позики плюс відсотки по ньому. Так як в якості матеріального забезпечення виступає найчастіше сам об'єкт нерухомості, природною вимогою кредитора вважається надання додаткових гарантій, що компенсують відсутність первинного внеску.

Відомості про умови кредитних організацій, що пропонують іпотеку без початкового внеску, формулюються кілька розпливчасто.

Наприклад, Сбербанк, Транскапіталбанк, Сургутнефтегазбанк, ФК Відкриття і деякі інші начебто як пропонує подібну програму, але готові надати в кредит тільки 70-80% від суми оціночної вартості об'єкта. Плюс обов'язкове поручительство.

ВТБ можуть дати комерційну іпотеку в повному розмірі з 15% авансом під 15% річних з відстрочкою до півроку, але при обов'язковому додатковому забезпеченні. Мотивація все та ж - прагнення убезпечити себе від невиплат.

Банки, що дають комерційну іпотеку

Умови іпотеки у всіх банках, як правило, загальні для власників фірм та індивідуальних підприємців. Вибираючи кредитора, клієнт сам повинен оцінити всі пропозиції і вибрати з них найбільш прийнятний.

В узагальненому вигляді найбільш вигідні варіанти зведені в таблицю.

БанкСума, руб.Мінімальна річна процентна ставка,%Початковий внесок або відсоток вартості об'єкта,%Термін, міс.

Сбербанк 500 тис. - 600 млн (для сільгосппідприємств від 150 тис.) 11. 25 (для сільгосппідприємств 20) До 120 ВТБ До 150 млн 10 15 До 120 (10 років) Россельхозбанк До 200 млн Індивідуально Не потрібно До 96 Абсолют Банк Від 1 млн до 16 млн в Москві і Петербурзі. До 9 млн в регіонах 17,45 Видається сума в 60% від вартості об'єкта (без застави) при наявності застави - 80% до 60 Росбанк 1-100 млн Від 10,38 до 12,53% Під додаткову заставу Від 3 до 84 Уралсиб до 100 млн 10 Під додаткову заставу до 120 ЮніКредит 500 тис. - 73 млн Індивідуально 20 до 84 МТС Банк до 80 млн 12,5 20 до 60 РНКБ до 150 млн 13 Індивідуально до 120 Інтеза 5-120 млн Плаваюча Позика до 80% вартості об'єкта До 120

Найбільш вигідна іпотека для бізнесу доступна клієнтам, здатним переконливо довести свою платоспроможність і мають досвід господарської діяльності більше одного року.

Калькулятор комерційної іпотеки

Практично всі банки на належних їм електронних ресурсах надають користувачам можливість самостійно зробити приблизний розрахунок бізнес-іпотеки онлайн, за допомогою програмних калькуляторів. Ці віртуальні інструменти не дають повного і точного уявлення про умови кредиту, що, як правило, підтверджується пропозицією обговорити їх особисто з менеджером.

До того ж калькулятори мають універсальну спрямованість і не призначені для розрахунку параметрів саме комерційного іпотечної позики. Для того щоб ними користуватися, необхідно самому ввести процентну ставку. Її, як правило, бізнесмен, ще не звертався в банк, достовірно не знає. Невідомі йому і розміри різних додаткових комісій і зборів.

Втім, орієнтуючись на зазначені вище і публікуються на банківських сайтах показники, приблизно «прикинути» умови іпотечного кредиту все ж можна, скориставшись калькулятором.

Після введення всіх даних і натискання кнопки «Розрахувати», потенційний клієнт отримає приблизне уявлення про те, яку суму він буде платити в місяць до кінця строку дії кредитного договору, і який вийде загальна переплата.

висновки

Банки роблять все можливе для забезпечення максимальної доступності іпотеки на покупку комерційної нерухомості для фізичних і юридичних осіб.

Кредит такого роду можуть брати представники успішних суб'єктів господарювання, що користуються доброю репутацією і мають високі фінансові можливості.

Отримати іпотечний кредит на всю суму вартості об'єкта без початкового внеску, застави або поручительства неможливо. Банк в будь-якому випадку забезпечить собі повернення виданих коштів плюс відсотки, що набігли. Для цього він може діяти кількома способами: вимагати внесення початкового внеску, отримувати додаткове заставне майно або виплачувати не всю суму, необхідну для придбання об'єкта.

Чим надійніше забезпечення зворотності, тим на кращі умови іпотечного кредитування комерційної нерухомості може розраховувати клієнт.

Додати коментар

Вам сподобається