1. Порука і банківська гарантія при іпотеці
2. Поручитель по іпотеці і заставу
3. Що являє собою іпотека без поручительства
4. Созаемщик по іпотеці і його права
5. Документи для отримання іпотеки без поручителів
6. Складнощі при отриманні іпотечного кредиту без поручителів

До недавнього часу отримати іпотечний кредит, не вдаючись до допомоги поручителів, було практично нереально. На сьогоднішній день ситуація змінилася, і цьому сприяють багато факторів: розвиток вітчизняного банківського сектора, жорстка конкуренція, криза у фінансовій сфері.

Всі ці фактори в сукупності стимулюють фінансові установи до пошуку нових можливостей для розширення клієнтської бази. Сьогодні у багатьох банків є послуга - отримання іпотеки без поручителів і додаткових застав. У даній статті ми розберемося, як можна отримати кредит без поручителів.

Порука і банківська гарантія при іпотеці

Спочатку потрібно зрозуміти, для чого ж банкам потрібні поручителі? Порука є способом забезпечення повернення грошових коштів, які були видані фінансовою організацією. Як ви розумієте, кредит без поручителів пов'язаний з високими ризиками неповернення, тому не кожен банк готовий йти на це.

Іпотечним кредитом притаманний не лише значний розмір позики, але і тривалий термін - в середньому він становить до 30 років. Але при цьому ніхто не може дати гарантії, що протягом такого великого терміну позичальник буде платоспроможним, матиме роботу і отримувати стабільний винагороду за неї, щоб раз на місяць зробити обов'язковий платіж. Причому, не завдаючи шкоди своїй родині.

А раптом хтось із домочадців серйозно захворіє і терміново потрібно буде знайти велику суму на лікування? У житті може трапитися всяке, і ніхто не знає, що може статися завтра або через пару років, не кажучи про тридцятирічному терміні. Ні для кого не секрет, що мета роботи банків полягає в отриманні прибутку, і ніхто не стане займатися благодійністю, взявши на себе такі ризики.

Безумовно, фінансові організації, які не вимагають поручительства в якості забезпечення повернення кредиту, страхують себе іншими способами, встановлюючи більш категоричні і жорсткі рамки, ніж у випадках, коли поручитель є.

Саме з цих причин перед тим, як взяти іпотеку без поручителів в банку, потрібно детально пропрацювати всі умови обраної програми, зважити її мінуси і плюси, а також реально оцінити свої фінансові можливості.

Невеликі банки не завжди надають таку послугу, як видача іпотеки без поручительства, а ось великі кредитні установи давно працюють за такою схемою. Серед таких банків можна відзначити Сбербанк, Альфабанк, ВТБ 24 і інших лідерів в банківському секторі.

Поручитель по іпотеці і заставу

Регулювання цих двох понять відбувається згідно:

• Загальними правилами, які закріплені у Цивільному кодексі України. Зокрема, до поруки застосовуються норми § 5 глави 23 ЦК, а до іпотечного договору § 3 аналогічної глави.
• Спеціальними законодавчими актами, серед яких головним є ФЗ-102 від 16.07.1998 року «Про іпотеку».

Порука є правовідносини, де крім двох основних учасників угоди (боржника і кредитора) присутній ще один учасник - це поручитель, який «виходить на сцену» тільки в тому випадку, коли позичальник не може сам виконати взяті на себе зобов'язання за договором. Кажучи доступною мовою, поручитель бере на себе борги позичальника, як би «замінюючи» його перед банком.

Іпотека є свого роду той же заставу, але поняття іпотеки без поручителів застосовується до тих правовідносин, в яких в якості застави виступає лише нерухомість, причому право власності на неї буде належати банку весь термін дії договору, до тих пір, поки позичальник не погасить всі свої борги.

У цивільному праві поручительство і застава є окремими видами забезпечення виконання договірних зобов'язань, звідси робимо висновок, що їх можна використовувати як разом під час укладання угоди, так і окремо.

Безумовно, фінансові структури прагнуть використовувати поручительство і заставу одночасно, і робиться це для того, щоб гарантувати високу ймовірність виконання позичальником своїх зобов'язань. Але боржник не завжди може виконати обидві ці умови.

Знайти поручителя не так і просто, і вдається це зробити невеликій кількості громадян. Навіть заради близького родича не кожен готовий виступити поручителем і добровільно втягнути себе в кредитну кабалу. До того ж, якщо поручителя зобов'яжуть погасити всю суму боргу, то це не означає, що він отримає в руки права володіння нерухомим майном, яке їм було «оплачено». Враховуйте, що банк ретельно відбирає кандидатуру, на яку може бути покладено поручительство.

Що являє собою іпотека без поручительства

Для тих, хто не зумів знайти собі поручителя для отримання іпотеки, вихід все одно є - банки пропонують скористатися більш складною схемою, причому умови отримання буде менш привабливими:

1. Сума кредиту, як і термін його повернення, буде менше, а ось процентна ставка буде підвищеною. Не виключено, що сума страховки по кредиту, яку необхідно заплатити позичальникові, буде вище.
2. Перевірка позичальника буде детальної і поєднаної з деякими складнощами. Причому перевірятися буде не тільки боржник, а й об'єкт купівлі-продажу. Наприклад, якщо квартира купується в іпотеку без поручителів, банк може зажадати не тільки правовстановлюючі документи на нерухомість і попередній договір купівлі-продажу, але інші документи на свій розсуд. Це можуть бути довідки про те, що за комунальні послуги на житло заборгованості немає. Перевірці піддасться і історія квартири, тому банк має право запросити додаткову інформацію про тих, хто володів нерухомістю до справжнього моменту. Банк це робить для того щоб уникнути махінацій з нерухомим майном, та як в різний час квартира могла перебувати у власності у недобросовісних продавців, у яких і зовсім не було законного права на угоду з відчуженням. Цей факт може стати основоположним для заперечування угоди.
3. До процедури оплати банк висуне додаткові умови, наприклад, на руки покупцеві грошові кошти виділені не будуть - вони будуть закладені в осередок банку.
4. До приобретаемому об'єкту нерухомого майна банк може висунути таку вимогу: він зобов'язаний бути не тільки побудованим, і не просто введенням в експлуатацію, а на нього повинно бути оформлено право власності. У незавершеному будівництві купити квартиру в іпотеку можна в одиничних випадках у зв'язку з тим, що присутні високі ризики затягування забудовником термінів здачі об'єкта. Ніхто не виключить того, що забудовник і зовсім заморозить будівництво на невизначений термін. Безумовно, продати такий об'єкт нерухомості не представляється можливим, та й пов'язане це буде з новими витратами. Позичальник припинить виплачувати кредит, і банк залишиться «на руках» з неліквідним активом, і ніхто не дасть гарантії, що через час будівництво відновиться. А може бути і так, що така «заморожена» нерухомість і зовсім стане невдалою інвестицією, яка не тільки не принесе прибутку, а й стане збитковою.
5. Може бути прописано умова, яке унеможливлює проведення альтернативних угод, іншими словами, що здобувається за допомогою іпотеки нерухомість повинна бути вільною і в неї можна вселитися в будь-який час. На ділі це виглядає так: продавець отримує на руки лише грошові кошти, а ось купити замість продаваного житла нове не має права.

Загострюємо увагу, що по іпотеці банки розглядають в якості предмета застави не тільки нерухоме майно, на яке видаються позикові кошти, але і інше житло , Яке може бути рівноцінним забезпеченням.

Созаемщик по іпотеці і його права

Додатковим гарантом повернення іпотеки для фінансової установи може виступити созаемщик позичальника. Якщо дивитися глибше, то на нього, по суті, покладено роль поручителя, але при цьому ці поняття не можна вважати рівноцінними. Созаємщикамі є громадяни, які ділять з боржником обов'язку за кредитним договором.

У співпозичальників є суттєва відмінність від поручителів - крім обов'язків вони поділяють ще й права. Тобто, отримують право на частку в купується нерухоме майно. Здебільшого созаемщики потрібні в тому випадку, коли у основного позичальника недостатньо доходу, і в цьому випадку в сукупності буде врахований дохід співпозичальника (можуть бути залучені кілька осіб, тоді приплюсовується дохід їх всіх).

Коли позичальник знаходиться в офіційно зареєстрованих стосунках, то другий з подружжя в автоматичному режимі стає созаемщиком, так як все майно, які було нажито в шлюбі, належить подружжю на праві спільної власності.

До того ж, кошти, за допомогою яких відбувається погашення іпотечного кредиту, теж належить чоловікові і дружині в якості спільної власності.

Якщо один із подружжя не бажає брати участі в іпотеці, а другий виявив бажання самостійно володіти купленої в кредит нерухомістю, то потрібно завчасно підписати шлюбний договір, в якому буде чітко позначено поділ доходів подружжя і поділ їх майна.

Крім «других половинок» созаемщиками можуть стати знайомі, родичі та організації (навіть роботодавець), але враховуйте, що в кожному банку встановлені свої правила. Число позичальників обмежена, і в більшості випадків банки дозволяють залучати не більше трьох осіб для поділу відповідальності боржника.

Як правило, всі созаемщики несуть рівну відповідальність за іпотечним договором, якщо в ньому не прописані інші умови. Загострюємо увагу на те, що банк має право надати право виключення співпозичальника з іпотечного договору. Наприклад, такий розвиток подій буде актуально, якщо подружжя розлучається, але такі варіанти будуть розглядатися строго індивідуально.

Документи для отримання іпотеки без поручителів

Кожна фінансова установа має право встановлювати власний пакет документів для майбутнього позичальника.

Але є певний список паперів, який зажадає практично кожен банк, в який ви подали заявку на видачу необхідних для покупки квартири грошових коштів, не маючи поручителів.

це:

1. Документ, що засвідчує особу - паспорт. Деякі банки вимагають додатковий документ, здатний підтвердити вашу особистість - закордонний паспорт, пенсійне посвідчення, військовий посвідчення, військовий квиток і т.д.
2. Заява, заповнене за формою, яка встановлюється конкретним банком.
3. Трудовий договір.
4. Оціночні документи на нерухоме майно, на яке береться іпотека.
5. Папери, які офіційно підтверджують ваше фінансове становище.
6. Правовстановлюючі документи.
7. Документи на нерухоме майно, що виступає заставою. Серед них:
   • Оціночний звіт.
   • Свідоцтво про право власності.
   • Технічний паспорт.
   • Документ-підстава виникнення власницьких прав.
   • Кадастровий паспорт.
   • Витяг з державного реєстру, що підтверджує, що обтяження відсутні.
   • Згода чоловіка на передачу об'єкта в заставу - цей документ необхідно оформити у нотаріуса.
   • Інші документи на розсуд банку.
8. Якщо позичальник залучає співпозичальників, то необхідно принести їх паспорта, документи, які підтвердять їх фінансовий стан і офіційне працевлаштування.
9. Якщо у вас є початковий внесок, то потрібно представити документи, які цей момент підтверджують. Не забувайте, що є банки, які готові прийняти материнський капітал в якості початкового внеску.

Складнощі при отриманні іпотечного кредиту без поручителів

Є ситуації, коли отримати іпотеку, не привертаючи поручителів, пов'язане з рядом складнощів, вирішити які буває неможливо:

• Іпотечний кредит бажає взяти громадянин, який не досяг 25-річного віку. Якщо особа не відзначило свій 21 день народження, то розраховувати на отримання іпотеки не слід - банк її не видасть.
• Молоді випускники ВНЗ отримують невисоку заробітну плату, тому банки з небажанням дають іпотеку даної категорії позичальників.
• Шанси оформити іпотеку чоловікові, який знаходиться в призовному віці, практично дорівнюють нулю через, що якщо його покличуть, кому доведеться платити по рахунку.
• Якщо грошові кошти потрібні для придбання нерухомого майна в будинку, що будується , Особливо якщо будівельна готовність не досягла 50%. Ризики, які очікують банк, очевидні, і про них ми говорили раніше.
• Позичальник хоче придбати земельний наділ на гроші, отримані в банку. На сьогоднішній день взяти гроші не тільки на покупку квартиру, але і на землю - цілком можливо. Але оформлення прав власності на ділянку при його продажу займе тривалий час, причому під час самої процедури можуть «спливти» істотні складності, через які оформити угоду буде неможливо.

У висновку слід сказати, що на кредитному ринку сьогодні склалася ситуація, що ряд фінансових установ прибирають поручительство зі своїх вимог, пропонуючи іпотечні програми. Незважаючи на ризики, що збільшуються, вони страхують свої доходи іншими способами - підвищенням відсоткової ставки, скорочуючи терміни кредитування і обмежуючи суму позики.

Безумовно, споживачеві потрібно самому вибрати відповідну в його випадку програму з величезного числа банківських пропозицій на ринку. І для цього необхідно зважено проаналізувати пропозиції декількох банків, тверезо зіставивши їх зі своїми фінансовими можливостями.