Коротко про головне

Почнемо з того, що отримати іпотеку в Великобританії можна на покупку як житлової, так і комерційної нерухомості; звернення розглядаються від резидентів і від нерезидентів, а оформити угоду можна як на фізичне, так і на юридичну особу.

Резиденти країни можуть вибирати з декількох варіантів іпотечного кредитування: отримати житловий кредит, інвестиційний (b uy-to-let, для здачі житла в оренду) і комерційний (для покупки комерційних об'єктів), а також - претендувати на короткострокову позику. Нерезиденти позбавлені такої різноманітності: вимоги до них жорсткіше, початковий внесок більше, а ставки по іпотеці вище. Крім того, нерезиденту практично неможливо отримати банківський займ на покупку нерухомості на стадії будівництва (off-plan), так само як і на придбання об'єкта в апарт-готелі.

В очах британських банків Росія - країна підвищених ризиків, а значить і критерії схвалення кредитів для наших співвітчизників застосовуються набагато жорсткіші, ніж, скажімо, для громадян віддаляється від Британії Євросоюзу. Але, мабуть, основний специфічною особливістю іпотечного кредитування в Англії є порогова сума, нижче якої банкам просто невигідно видавати кредит нерезидентам. Сформована практика така, що мінімальною сумою, яку розглядає банк, вважається £ 1 млн. На британському ринку з росіянами і громадянами СНД стали активно працювати латвійські банки - вони дають кредит на £ 500 000, але під ставку в розмірі 5,5% -6 %. Плюсом є те, що банки знайомі з російськими формами ПДФО і доходами, тому приймають рішення набагато швидше європейських установ.

Вимоги банків і умови іпотечного кредиту

Безумовно, вимоги різних банків Великобританії незначно відрізняються один від одного, проте не кожен британський банк буде працювати з російськими заявниками. Найбільший фінансовий конгломерат HSBC, публікуючи офіційні вимоги до позичальників-нерезидентам, чесно попереджає, що іпотека в їхньому банку може бути доступна громадянам не всіх країн.

Початковий внесок для нерезидентів становить близько 50%, при цьому резиденти власними коштами можуть оплатити всього 5-10% житла. Іноземцям британські банки готові профінансувати не більше половини вартості об'єкта, однак чим більше початковий внесок, тим менше процентна ставка і вигідніше кредит, і тим вище шанси, що іпотека взагалі буде схвалена. Парадокс для іноземців полягає в тому, що отримати велику позику в банку Великобританії простіше, ніж невелику позику.

Сума, яку схвалить банк, в кожному випадку визначається індивідуально, але для орієнтиру можна виходити з чотириразового річного доходу, що залишається після вирахування податків. Припустимо, щомісячний дохід російського громадянина після сплати податків становить 50 000 рублів, що приблизно відповідає £ 715. У цьому разі річний дохід складе £ 8580, а значить, з великою часткою ймовірності банк схвалить суму в £ 34 320 - цього навряд чи вистачить на гараж в Лондоні. Щоб кредитної організації було цікаво і вигідно мати справу з позичальником, той повинен заробляти близько розмірі £ 250 000 на рік - умова, скажімо так, відповідне не для середньостатистичного росіянина. Але ті ж латвійські банки візьмуть дохід і в £ 125 000, однак необхідно, щоб він був на 100% легальним: проходив через всі податкові інстанції і мав відповідні довідки ПДФО. В облік річного доходу може йти не тільки заробітна плата, а й відсотки по депозитах в банках, одержувані аліменти, дивіденди по цінних паперах, дохід від здачі нерухомості в оренду, інші джерела пасивного доходу - все, що може бути підтверджено документально. Подружжя або партнери можуть отримати іпотеку, розраховану на суми їх сукупного доходу. Навіть люди, які не перебувають у родинних відносинах, наприклад, друзі, можуть у складчину купити житло за допомогою іпотечного кредиту, тільки в цьому випадку їх дохід буде розрахований не простим підсумовуванням, а за спеціальною формулою.

Більшість великих банків Британії (HSBC, Barclays, EFG, Lombard Odier, Credit Swiss і т.д) дорожать своєю репутацією, тому вводять негласний ценз - щоб стати їх клієнтом, необхідно мати активи в розмірі £ 5 млн. Таким клієнтам банки готові дати кредит , наприклад, під заставу самого портфеля інвестицій або під заставу нерухомості, якщо вона коштує понад £ 1 млн, знаходиться в центральному Лондоні і відповідає деяким іншим параметрам. В іншому випадку, можна звернутися до фінансових брокерам - вони працюють з різними структурами, які більш гнучкі, тому що не регулюються FCA (Управлінням з фінансового регулювання і контролю). Вони можуть дати і трохи менше мільйона, і на більш короткий термін (Bridge loan) і кредитувати трохи неформатну нерухомість.

Порядок погашення іпотечної позики може бути будь-яким: або тільки відсотки, або виплата відсотків і тіла кредиту. У першому випадку кредит видається на термін до п'яти років, а сам кредит гаситься одноразово, як правило, після продажу квартири, купленої в іпотеку (в ряді випадків кредит може погашатися протягом усього терміну дії, в зручному режимі для клієнта). Якщо ж позичальник протягом всього терміну готовий виплачувати і сам кредит і відсотки по ньому, то термін позики може бути будь-яким (до 25-35 років) аж до досягнення позичальником віку 65 років. Однак варто пам'ятати про штрафні санкції, які вступають в силу при достроковому погашенні платежів: в залежності від кредитного закладу і терміну кредиту, штраф складе 1-3% від суми.

Середня іпотечна ставка в британському банку варіюється в межах 2-5% річних для нерезидентів, і близько 1,5-2% для підданих королеви.

Процес іпотечного кредитування

1. Отримання попереднього схвалення кредиту банком. Розгляд документів та надання іпотечної позики може займати не один місяць, а за цей час будинок мрії може піти в руки іншого власника. Тому одночасно з початком пошуку варто надати початковий пакет документів до банку, для отримання попереднього схвалення, без зазначення конкретної суми під конкретний об'єкт. На цьому етапі важливо отримати принципову згоду банку фінансувати угоду (mortgage in principle).

2. Після підтвердження банком його готовності і умов кредитування (mortgage in principle), позичальник повинен визначитися з об'єктом нерухомості, і подавати повний пакет документів для виділення певної суми. Для оформлення покупки завжди залучається юрист, він же може і підготувати звіт по нерухомості для банку і надати пакет документів до банку.

3. Після отримання документів, фахівці кредитного установи запускають процес перевірки потенційного позичальника. Одночасно з цим проводиться оцінка нерухомості на предмет відповідності вартості об'єкта запитуваної суми.

4. Завершення операції - банк переводить необхідну суму на рахунок продавця нерухомості.

Весь процес отримання іпотечного кредиту в Британії - з першого дзвінка і до отримання грошей на рахунок юриста для завершення угоди - займає до трьох-чотирьох місяців, в залежності від банку і умов самої угоди.

Стандартний пакет документів для отримання іпотеки

Пакет документів, запитуваних банками Англії, Шотландії, Уельсу та Північної Ірландії, може відрізнятися, але стандартний набір складається з:

• Паспорта або документа, що посвідчує особу;
• Довідки ПДФО (від роботодавця) і виписки про рух грошових коштів на рахунку в банку за останні півроку. Якщо заявник є власником бізнесу, то в якості підтвердження прибутковості потрібно звіт аудитора - баланси компанії, річна фінансова звітність;
• Додаткових документів, що підтверджують можливість погашати щомісячні платежі;
• Анкети-заяви на отримання іпотечного кредиту;

• Крім стандартного пакета документів банки можуть запросити підтверджує інформацію - це не примха співробітників, а дані, які допоможуть з більшою вірогідністю визначити платоспроможність і надійність позичальника. Так, можуть знадобитися комунальні рахунки (для підтвердження адреси фактичного проживання), податкові декларації, дані про наявні фінансові зобов'язання резюме та короткий виклад інформації про джерело виникнення засобів і т.д.

Додаткові витрати при іпотечному кредитуванні в Великобританії

До додаткових витрат, які лягають на плечі покупця нерухомості за допомогою позикових коштів, можна віднести наступні статті витрат:

• Оцінка майна, що набуває (не плутати з технічною експертизою об'єкта, яка проводиться за особистим бажанням покупця) проводиться для того, щоб банк переконався, що вартість нерухомості є достатньою для застави. Залежно від об'єкта, проведення оцінки обійдеться в £ 500 - £ 3000. Вибір оцінювача залишається за банком, а вони вважають за краще працювати зі своїми, що не найдешевшими фахівцями.
• Страхування нерухомості - це, на відміну від страхування життя позичальника, є обов'язковою умовою для британських банків. Ця стаття витрат залежить від об'єкта, суми покриття, страхових випадків і ряду інших чинників.
• Адміністративний збір банку за розгляд заявки і надання іпотечного кредиту - близько 1-1,5% від суми.
• Послуги юриста - в середньому від £ 850.
• Послуги іпотечного брокера обійдуться в 0,5-1% від суми.

Рекомендації експертів тим, хто планує взяти іпотечний кредит в Великобританії

• Перш ніж звертатися за іпотекою в банки Британії, переконайтеся, що маєте кристально чисту і максимально прозору кредитну історію.
• Підготуйте весь пакет документів і обзаведіться максимальною кількістю довідок про всі джерела доходу. Тут як ніде діє принцип «Чим більше, тим краще».
• Ретельно вибирайте об'єкт, для покупки якого берете іпотеку. Неформатний об'єкт складно буде продати, що може стати великою проблемою при одноразовій виплаті тіла кредиту - у вас просто не буде коштів на погашення великої частини боргу. А неліквідний об'єкт не прокредитує жоден банк - строгі вимоги не дозволяють фінансувати такі об'єкти, адже в разі невиплати кредиту позичальником банк буде змушений продавати об'єкт самостійно, щоб повернути собі гроші.
• Не намагайтеся самостійно розібратися в тонкощах процесу іпотечного кредитування іншої країни. Спроба заощадити 1% на послуги фахівця може обернутися відмовою в наданні кредиту, а відсутність позикових коштів часто ставить хрест на здійсненні британської мрії.

Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Ірину Симонян ( Henley & Partners Switzerland AG ), Єгора Шишковського (LondonDom) та Олену Майерс (Domovoi Management Ltd).

photocredits: flickr

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru