1. Нюанси надання іпотеки в закордонному банку
2. Іспанія - чи є життя після іпотеки?
3. Франція - іпотека для заможних
4. Чехія: дешево і дуже сердито
5. Італія - ​​неможливе можливо?
6. Кіпр - всі прапори в гості будуть до нас
7. Хто може розраховувати на отримання іноземної іпотеки?
8. Перспективи іпотечного кредитування

Ще кілька років тому росіяни охоче брали кредит на придбання закордонної нерухомості, а іноземні банки майже з такою ж легкістю їх давали. Банки з легкістю кредитували і іноземних позичальників. Так як ціни на нерухоме майно стабільно росли, навіть в разі проблем з виплатами позичальники завжди могли перезаставити майно або перепродати його з прибутком. Проте світова криза 2008 року і європейська криза 2011 змусили банки ускладнити систему отримання кредиту для нерезидентів країни.

Якщо ви вирішили придбати зарубіжну нерухомість, але у вас немає для цього коштів у повному обсязі, то, покупка по іпотеці - це найбільш оптимальний варіант. Причому мова йде, звичайно ж, про позику в іноземному банку тієї держави, в якому купується нерухомість. Не варто й говорити про те, що в цьому випадку будь-яка розсудлива людина навіть і не задумається про те, щоб брати аналогічну суму в російській банку. Адже зарубіжна іпотека набагато лояльніше і вигідніше, ніж наша.

Низькі ставки по кредитах, безумовно, привертають потенційних покупців. Однак щоб отримати іпотеку, потрібно не тільки докласти зусиль зі збору документів, головне - бути платоспроможним.

Невисокі кредитні ставки зовсім не означають, що подібний кредит буде легко отримати, особливо нерезиденту. Свої особливості є не тільки в кожній країні, але і банках однієї мережі, розташованих в різних населених пунктах і регіонах держави.

Нюанси надання іпотеки в закордонному банку

Сьогодні іноземні банки пред'являють підвищені вимоги до позичальників і більш ретельно перевіряють фінансову спроможність людини, а також нерідко виставляють ряд додаткових вимог, виконавши які можна розраховувати на позитивний результат при подачі заявки на іпотеку. Наприклад, деякі банки Німеччини, Франції можуть видати кредит тільки за умови, що на території країни у вас вже є майно, яке може виступати в якості заставного. Звичайно, більшість російських позичальників не мають подібних активів - це відсіває частина потенційних клієнтів ще на стадії вибору іноземного банку-кредитора.

Є ще й такий нюанс: якщо жителям своєї країни банки видають іпотеку за фіксованою ставкою, то часом для іноземних покупців ставка розраховується індивідуально: банк враховує ступінь ризику подібного кредиту і в зв'язку з цим сам визначає за яким тарифом надати іпотечний позику. В цьому випадку дізнатися заздалегідь, на яку суму вам дадуть кредит, не представляється можливим. Чи буде це 80% або тільки 50% від тієї суми, на яку ви розраховуєте?

Навіть якщо ви зібралися купити будиночок в невеликому затишному містечку або селі, наприклад, в Німеччині, то подавати заявку на іпотечне кредитування краще у великому місті, навіть за умови, що в обраній вами селі є дочірнє банківське відділення. Так ви збільшите свої шанси на позитивний результат. Адже в провінційній іноземної глибинці на вас можуть подивитися як на дивака і не обтяжувати себе зайвою роботою з перевірки вашої платоспроможності, а відразу ж винести «обвинувальний вирок», а точніше відмова. І справа тут в різній фінансову політику банку. Після цього розраховувати на отримання аналогічного позики в головному відділенні банку вже буде не резонно.

Важливий ще й такий фактор, як статус вашого представника, в особі якого може виступати ріелтор агентства нерухомості або забудовник. Якщо між ними зв'язки налагоджено, то ваші шанси на успіх зростають. Якщо ж до цього банк і забудовник не співпрацювали, а сама компанія не дуже відома, то шанси, відповідно, зменшуються.

Важливий фактор, який враховують всі без винятку банки, - це кредитна історія позичальника. Для багатьох банків важливим критерієм є наявність банківського рахунку в даному фінансовій установі.

Якщо раніше запорукою виступав сам об'єкт кредитування, а підтвердженням благонадійності - довідка про доходи, то сьогодні банки просять надання в якості фінансових гарантій та інших підтверджень, - наприклад, наявності нерухомості на території ЄС або довідки про доходи все там же.

Після того, як буде обраний банк, в якому ви хочете взяти іпотечний позику, важливим етапом є вивчення договору. Якщо ви не знаєте мови досконало, то краще в якості перекладача вибрати фахівця, який має досвід в перекладі юридичної документації. Якщо ж якийсь пункт договору вам буде не до кінця зрозумілий, попросіть співробітника банку роз'яснити, що саме мається на увазі.

Також потрібно звернути увагу на періодичність виплат, з чого точно в результаті вони будуть складатися: комісія, відсотки, страхування та інше. Важливо дізнатися, які умови дострокового погашення і чи передбачені за це штрафні санкції, чи можлива зміна відсоткової ставки.

Для позичальників часто визначальним моментом є не тільки розмір процентної ставки, але і сума початкового внеску. Сьогодні вона в більшості країн значно підвищилася.

Різниться процес оформлення іпотеки при покупці первинного чи вторинного житла. Перший варіант - дорожчий, другий часто не відповідає вимогам про сучасний житло. Іпотечний позику на первинку оформити дещо простіше (з точки зору збору документів). Однак і тут є свої нюанси: при покупці квартири в новобудові в більшості випадків отримати кредит можна тільки у банку, що є партнером забудовника. Правда, це значно прискорює процес збору документів, адже оцінка такого об'єкта вже проведена, а оскільки в цій квартирі раніше ніхто не жив, не буде потрібно збір довідок на них.

Що ж стосується оформлення документів на вторинне житло, то це займе трохи більше часу: вам потрібно надати довідку про нинішній власника житла, його склад сім'ї, взяти з опікунської ради дозвіл на переселення неповнолітніх дітей. Найбільше зазвичай йде часу на оцінку приміщення.

При перевірці фінансової спроможності банки оцінюють також платоспроможність і найближчих родичів позичальника (чоловіка, сестер-братів, батьків і іноді навіть дідусів і бабусь). Логіка банкірів в цьому питанні така - недостатньо забезпечені родичі можуть побічно впливати на виплату кредитів. Звичайно, банк ретельно перевірить і історію колишніх позик.

Іспанія - чи є життя після іпотеки?

Як правило, процентна ставка по кредитах в іспанських банках не залежить від громадянства, хоча зрозуміло, що самі іспанці і жителі Євросоюзу мають перед нами більший пріоритет. В Іспанії іноземним позичальникам можна розраховувати на 50 - 60% від вартості покупки на період до 25 років з можливістю дострокової виплати. Кредитна ставка становить близько 4% річних. Останнім часом іспанські банки посилили вимоги: тепер російським покупцям часто доводиться приносити довідку про відсутність кредитів у себе на батьківщині. Також повний пакет документів повинен бути переведений не там, де вам буде зручніше, а у перекладача, що має спеціальну ліцензію на здійснення переказу юридичної документації.

Деякі покупці, щоб отримати максимальну суму по кредиту не на ті об'єкти, які надають ріелтори, а ті, що пропонує сам банк (як правило, це об'єкти, які банк вилучив у кредиторів за борги) - в цьому випадку можна розраховувати на іпотечний позику в розмірі 80 - 90% від вартості покупки.

До кризи більше половини іспанського житла купувалося іноземцями в кредит. Сьогодні ж проблема виплат по іпотеці в країні назріла досить гостро. Справа в тому, що навесні 2011 року в країні почалися масові акції проти вилучення заставної нерухомості через численні боргів позичальників. 50 тисяч іспанських сімей були виселені з квартир, за які вони були більше не в змозі платити. Іспанці вийшли на вулицю з акціями протесту. Причиною невиплат є і загальна складна економічна ситуація в країні, а також найвищий в ЄС рівень безробіття, який становить 22%.

Іспанці обурені не тільки тим, що їх виселяють. Згідно із законом позичальник повинен ще й повернути банку різницю від продажу заставного об'єкта на ту суму, на яку вона виросла з моменту отримання іпотеки. У той час, наприклад, в США, недбайливий позичальник просто виїжджає з квартири і здає ключ банку. В Іспанії ситуацію загострив той факт, що після тотального падіння цін на нерухомість об'єкти стали коштувати дешевше тієї суми, яку люди брали в кредит. У підсумку, навіть продавши будинок, іспанці не можуть виплатити банку всю суму, прописану в договорі. Акціями протесту іспанці прагнуть достукатися до уряду з проханням про реформування іпотечної системи країни.

Франція - іпотека для заможних

У Франції ситуація з видачею іпотечних кредитів іноземним покупцям йде трохи серйозніше: отримати їх можна тільки в декількох банках, серед яких: Societe Generale, HSBC, Credit foncier de France. Якщо самі французи можуть претендувати на отримання 80% від вартості, то нам з вами можна розраховувати тільки на 50% від ціни придбаного об'єкта. Шанси на отримання французької іпотеки знижуються ще і за тим самим вищеописаної причини - для банку підтвердженням вашої фінансової спроможності буде наявність придбаного житла на території країни. Над розглядом такої заявки трудиться спеціальний банківський комітет. Ваші шанси зростуть, якщо ви надасте довідку про отримання доходу у Франції - в цьому ж випадку можна розраховувати на збільшення суми, наданої по іпотеці.

У Франції поширені послуги іпотечного брокера. Звернувшись до нього, ви можете розраховувати на отримання більш вигідних умов позики, оскільки брокер, як правило, не тільки знає про те, в якому банку вигідніше буде взяти кредит, але і має свої напрацьовані зв'язки, які дозволять оптимізувати ваші витрати.

Чехія: дешево і дуже сердито

Раніше кредитна система Чехії була більш ніж лояльна до позичальників-нерезидентам. Сьогодні ситуація і тут кардинально змінилася. Якщо раніше деякі банки могли видати всі 100% від суми нерухомого об'єкту, то сьогодні ця сума значно скоротилася (часто не перевищує 40 - 50%).

На початку осені цього року іпотечна ставка в цій країні вийшла на найнижчий показник з 2005 року - склала 3,89%. Однак іноземні покупці, при дотриманні всіх вимог банку-кредитора, можуть розраховувати на позики за іншим тарифом - 5,5% річних. У зв'язку з досить жорсткими вимогами банків - тільки 10-15% - наші покупців купують чеське житло , Скориставшись іпотекою.

Чеські фінансові організації вимагають не тільки підтвердження отримання доходів на території Євросоюзу, а також поручителя, що має легальний заробіток в ЄС, також необхідна гарантія, якої служить майно все на тій же території. Якщо ж отримуєте дохід у себе на батьківщині, то для чеських банків це не буде вважатися вагомим аргументів.

У банку можуть з'явитися додаткові вимоги на етапі перевірки: наприклад, вас можуть попросити надати довідку про відсутність судимості або прописати в договорі фірму, що належить позичальнику. Що цікаво, іноземці отримують кредит на тих же підставах, а відповідно, причини відмови для всіх загальні.

Найбільш оптимальним варіантом для отримання кредиту в Чехії є покупка нерухомості у забудовника, який безпосередньо співпрацює з конкретним банком.

Італія - ​​неможливе можливо?

В Італії росіянам оформити іпотеку найскладніше, і на це є дві основні причини. Перша - в банках цієї країни схема видачі іпотечних кредитів іноземним громадянам не відпрацьована, не дивлячись на те, що законодавчо це передбачено. Оскільки реальних звернень досить мало, кредитування іноземних громадян погано реалізується на практиці. А по-друге, вам, швидше за все, не дадуть кредит, якщо у вас немає посвідки на проживання в Італії. Ще однією вимогою є наявність нерухомості в Італії або на території Єврозони. Правда, отримати ВНЖ в Італії - теж досить проблематично, тому коло замикається.

Ті, кому вдається отримати іпотеку, переважно витрачають її на покупку об'єктів, що будуються - останні кілька років найбільш популярними серед покупців є новобудови в південній частині «чобота». При цьому банки, що фінансують будівництво нового житла, вимагає гарантій за покупців від самого забудовника: таким чином, якщо покупець з яких-небудь причин перестав виплачувати кредит, девелопер буде зобов'язаний це зробити сам.

Кіпр - всі прапори в гості будуть до нас

Як відомо, Кіпр славиться тим, що лояльний до закордонним покупцям, і для цього тут створені всі умови. Це, природно, стосується і іпотеки. Нашим співвітчизникам взяти кредит в кіпрському банку досить просто - більшість банківський відділень цієї острівної держави мають свої представництва в Москві. Тому дізнатися детально про умови кредитування можна, не виїжджаючи з країни. Одними з найвідоміших банківських структур є Bank of Cyprus, Alpha Bank, Hellenic Bank, Laiki Bank. Процентна ставка по іпотеці становить від 5,5 - 7% річних, залежно від валюти в якій відбувається оплата угоди. Сума кредиту теж може бути різною - вона залежить від фінансового стану позичальника та вартості передбачуваної покупки. Розгляд заявки займає кілька тижнів - від двох до чотирьох. В цілому ж про Кіпр можна сказати, що іпотека там дійсно доступна.

Хто може розраховувати на отримання іноземної іпотеки?

Хто ж може дозволити собі іпотечний кредит в іноземному банку? Переважно власники бізнесу або працівники великих компаній, бажано іноземних. Сьогодні під час перевірки фінансової спроможності позичальника банки беруть до уваги і багато, на перший погляд непрямі фактори, такі як сфера діяльності позичальника, розмір фірми в якій працює позичальник або якою він володіє, давно ця фірма функціонує, оборот цієї організації, скільки працює співробітників. Також для «перевіряючих» важливо, як розвивалася ваша кар'єра і скільки років ви працюєте на останньому місці роботи (краще, щоб не менше двох-трьох років).

Якщо ви є власником власної фірми, то пакет документів буде по ясним причин дещо ширше (аж до статутних документів), ніж для найманих працівників.

І звичайно, при оформленні зарубіжної іпотеки навіть не намагайтеся схитрувати (попросити бухгалтера надати довідку з більш високою заробітною платою, ніж у вас є насправді) - інакше плануєте потрапити в чорний список банків.

Перспективи іпотечного кредитування

Зарубіжна іпотека - це можливість стати власником будинку або квартири за кордоном на вигідних умовах, проте не варто забувати, що кредит доступний тільки тим, хто дійсно в змозі його виплачувати, і європейські банки знають, як вирахувати тих і інших.

Як показали дослідження ринку нерухомості, більше половини покупців (близько 58%) з Росії та країн СНД набувають закордонне житло для власного проживання і відпочинку. 24% покупку іноземних квадратних метрів (в тому числі комерційної і дохідної житлової нерухомості) розглядають як інвестицію. І лише 18% покупців купують нерухомість і для власного проживання, і одночасно для отримання доходу. Ті, хто купують житло з метою отримання прибутку, вважають подібний спосіб найбільш ефективним і захищеним способом інвестування власних коштів.

В цілому сьогодні світова іпотечна система оговталася після світової фінансової кризи. Перш за все, цьому сприяло відновлення економіки Єврозони. Зарубіжна іпотека знову стала користуватися попитом серед місцевого населення країн і закордонних покупців завдяки досить низькими відсотковими ставками. Наприклад, в ще в 2010 році ставки по кредитах у Франції досягли свого історичного мінімуму і опустилися на рівень, на якому були за часів Другої світової війни. Схожа ситуація спостерігалася і в Італії, Великобританії і Швейцарії. Це стало головним чинником зростання звернень по іпотеці, що, в свою чергу, підтримувало місцеві ринки нерухомості.

Однак уже сьогодні обсяги зростання іпотечного кредитування стримує фактор фінансових проблем у європейських банків і важкої економічної ситуації в Італії, Греції, Іспанії, а також в США і ОАЕ. Друга кризова хвиля в Європі може стати причиною зниження цін на нерухомість через відсутність попиту, а також підвищення процентних ставок.

Юлія Єлісєєва, спеціально для порталу JJC.RU