Іпотека на покупку нерухомості за кордоном: кому можуть бути цікаві нові послуги російських держбанків?

В середині червня в пресі з'явилася інформація про те, що відразу два найбільших російських держбанку готуються запропонувати своїм клієнтам нову послугу - іпотечне кредитування на придбання нерухомості за кордоном. Пілотні проекти Ощадбанку і ВТБ отримали неоднозначну оцінку експертів. Багато хто вважає, що іпотека на покупку закордонної нерухомості навряд чи стане особливо популярною серед росіян. З іншого боку, фахівці самих банків розраховують, що нові банківські продукти якщо і не поб'ють рекорди попиту, то все ж зацікавлять певну групу російських споживачів, особливо тих, хто розглядав отримання кредиту в іноземних банках. Іпотека від російських держбанків обіцяє бути простіше і в чомусь навіть надійніше.
Сбербанк кредитує купівлю нерухомості в найпопулярніших туристичних країнах
Випробувати роботу нового пропозиції Сбербанк вирішив для початку в Туреччині. Послуга з кредитування придбання нерухомості в цій країні почала діяти з 23 червня цього року. З 1 липня список країн поповнила Чехія, а з серпня в Ощадбанку можна буде також отримати іпотеку на покупку житла в Хорватії. Охочих придбати нерухомість в цих країнах і змінити номери в готелях на власне житло серед наших співвітчизників стає все більше. Розробники нових банківських продуктів сподіваються, що послуги Ощадбанку для багатьох наблизять здійснення мрії. Країни, в яких запущені нові іпотечні проекти, зрозуміло, вибрані не випадково. Ставка робиться на найпопулярніші серед росіян напрямки.
В середині червня в пресі з'явилася інформація про те, що відразу два найбільших російських держбанку готуються запропонувати своїм клієнтам нову послугу - іпотечне кредитування на придбання нерухомості за кордоном «Сама по собі ідея іпотеки на нерухомість за кордоном дуже своєчасна і актуальна. Наші співвітчизники із задоволенням відпочивають в цих країнах і багато з часом вирішують придбати там власну нерухомість. Зрештою, її зміст часто може бути вигідніше покупки відпочинку для всієї родини в готелі. Власна квартира або будинок в курортному районі може стати альтернативою дачі, куди можна і самим поїхати відпочити, і дітей відправити на літо. У Туреччині, наприклад, дуже довгий сезон, насолоджуватися гарною погодою можна з травня по листопад. Одним словом, попит на нерухомість за кордоном серед покупців з Росії дуже високий. Тому за певних умов ініціатива російських банків може бути досить перспективна, і нові продукти будуть затребувані на ринку », - вважає Роман Мурадян, керуючий директор« МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості ».
Видавати кредити Ощадбанк не безпосередньо, а через свої дочірні банки за кордоном. У Туреччині іпотеку на покупку нерухомості можна буде отримати в Denizbank, а в Чехії та Хорватії в якості кредитора виступлять банки східно-європейської групи Sberbank Europe.
Сам російський Сбербанк в цьому випадку буде лише допомагати зібрати необхідну інформацію, перевірити кредитну історію клієнта і оцінити ризики.
Отримати іпотеку в російському банку простіше, ніж в зарубіжному
Власне кажучи, кредит на покупку нерухомості за кордоном і раніше був справою цілком здійсненним. Крім усіляких позик, можна також отримати іпотеку в одному з місцевих банків. Іпотечні ставки по кредитах в європейських банках коливаються від 2 до 4,5%. Максимальна сума кредиту та розмір першого внеску можуть бути різними, однак в цілому умови цілком прийнятні. Про що свідчить хоча б той факт, що за останні два роки збільшилася кількість росіян, які користуються послугами кредитування покупок нерухомості в іноземних банках. Інша справа, що отримати іпотеку в закордонному банку не завжди просто. Як правило, виникають складнощі з визначенням ризиків і кредитною історією.
«За різними даними, понад 80% угод із закордонною нерухомістю відбуваються без використання кредитних коштів, але кожен третій, а то і другий росіянин готовий скористатися кредитною пропозицією. Іноземні банки досить охоче кредитують покупку нашими громадянами закордонної нерухомості, але це пов'язано з досить великою кількістю документів і частими візитами в країну, що може дозволити собі не кожен. Так що, навіть незважаючи на те що відсотки по іпотеці в іноземних банках набагато гуманніше, ніж в Росії, скористатися нею на практиці буває не просто », - пояснює генеральний директор агентства« Брюлін і партнери » Кирило Брюлін .
За розрахунками фахівців Ощадбанку, саме можливість уникнути цих проблем і повинна посприяти тому, що російські клієнти стануть вибирати іпотеку в рідному держбанку, минаючи складності із зарубіжними банками.
В іншому ж умови отримання іпотеки будуть близькі до місцевих. Втім, як зазначають фахівці, деякі відмінності в пропонованих продуктах все ж є. Сбербанк постарався додати «бонусів», щоб привернути увагу клієнтів до своїх нових послуг.
Наприклад, в Чехії пропонується досить високий поріг максимального розміру кредиту. На термін від 5 до 25 років можна отримати до 27 млн ​​крон (це 1 млн євро або 45,5 млн рублів) під 5% річних, за умови оплати початкового внеску в 50%.
ВТБ обмежиться VIP-клієнтами
Ще один найбільший російський держбанк - ВТБ - також оголосив про те, що готується почати кредитування покупки нерухомості за кордоном. Однак поки пропозиція буде обмежена клієнтами з депозитом не менше 15 млн рублів. З осені VIP-клієнти ВТБ зможуть отримати іпотеку на придбання нерухомості в Австрії, а потім і у Франції. Послугу точно не можна назвати масовою, хоча б тому, що клієнтів, які тримають в банку понад 0,5 млн доларів у ВТБ всього близько 4000 чоловік. Проте, показовий сам факт - Сбербанк вже не єдиний російський банк, що пропонує іпотеку на нерухомість за кордоном.
Чи буде пропозиція російських банків із зарубіжної іпотеці вигідним?
Незважаючи на наявність певних плюсів, багато фахівців сумніваються в тому, що пілотні проекти Ощадбанку і ВТБ очікує особливо райдужне майбутнє.
«Не впевнений, що рублева ставка 12% річних і вище за такою іпотеці буде довгі роки нижче або еквівалентна ставками від 4 до 7% річних в євро, по якій покупець може реально отримати кредит в місцевому закордонному банку. Для цього необхідне стабільне і рівномірне зміцнення євро по відношенню до рубля, але його ніхто нікому не гарантує. Також не впевнений, що ставка по кредиту російського банку в євро або доларах США виявиться нижче ставки місцевого банку - з чого б це раптом? », - каже керуючий агентства нерухомості РБНО Вадим Лященко .
«Питання про те, наскільки конкурентноздатні будуть ставки наших банків в порівнянні зі ставками банків місцевих, залишається відкритим. Ні для кого не секрет, що сьогодні можна взяти кредит за кордоном на придбання нерухомості зі ставками в 5-6% в європейській валюті. Наступна складність пов'язана з валютою, в якій наші банки надаватимуть іпотеку, і певною нестабільністю курсу рубля. Громадяни Росії все ж отримують заробітну плату саме в рублях, і для них найбільш доцільними залишаються кредити рублеві. Хоча б тому, що різке коливання курсу валют, подібне до того, яке ми спостерігали в цьому році, може істотно позначитися на їх платоспроможності », - продовжує Роман Мурадян.
«Навряд чи у Ощадбанку і ВТБ є для такого проекту вільні кредитні ресурси, які не знаходять собі застосування в РФ з прийнятною для банків ступенем ризику. Як тут не згадати перегляд ставок по іпотечних кредитах Ощадбанком з 1 липня цього року, що свідчить про те, що банк підвищує оцінку своїх ризиків при іпотечному кредитуванні в Росії. І це незважаючи на політику і всіх заходів держави щодо збільшення доступності житла. Ризики ж роботи із заставою, що знаходяться за межами юрисдикції РФ, бачаться однозначно більш високими. Отже, і процентна ставка (і в рублях, і у валюті) буде вище, ніж для традиційної іпотеки в Росії », - додає Вадим Лященко.
«Якщо говорити про такі країни, як Іспанія та Італія, то малоймовірно, що хтось буде користуватися російською іпотекою при наявності іпотеки місцевих банків від 3,5 до 4,5% річних», - вважає генеральний директор ТОВ «Преміум Реал Естейт» Тетяна Бабайкін .
Більшість росіян, які купують житло за кордоном, вважає за краще робити це «тихо»
Процентні ставки за кредитами і коливання курсу валют - не єдина трудність. Найважливіше питання куди простіше - чи потрібна взагалі росіянам іпотека на покупку нерухомості за кордоном? І тут у експертів немає єдиної думки.
Багато хто справедливо відзначає, що до сих пір практика показувала, що більшість придбань нерухомого майна в інших країнах відбувається якщо і не без залучення кредитних коштів, то як мінімум без участі російських банків. Одним словом, громадяни вважають за краще проводити подібні угоди якомога «тихіше».
«Потрібно прийняти до уваги той факт, що більшість росіян все-таки купує нерухомість за кордоном в інвестиційних цілях і, зі зрозумілих причин, ці громадяни не хочуть афішувати факт такої покупки, а значить, навряд чи вирішать оформити угоду за участю російських банків», - вважає незалежний ріелтор Владислав Разживин .
Крім того, іпотеку за кордоном багато в принципі вважають справою небезпечною. «Тим, хто працює на ринку закордонної нерухомості, відомо, що серед росіян, що мають реальну можливість отримати іпотечний кредит в Європі, користуються цією можливістю тільки одиниці. Більшість вважає за краще купувати повністю за рахунок власних коштів, рідше - за рахунок позикових джерел, але без застави нерухомості. Основна причина - різного роду побоювання, які пов'язані перш за все з законодавством іншої країни, яке самому знати неможливо, а звертатися до різного роду фахівців (юристів, адвокатів, перекладачам) - «дуже дорого». Іпотеки намагаються уникати навіть в Швейцарії, де законодавство дозволяє позичальникові «безкарно» виплачувати по ній одні тільки відсотки, без погашення основного боргу », - розповідає Вадим Лященко.
При цьому фахівці додають, що покупка з розстрочкою і з залученням кредитних коштів в деяких країнах у росіян користується великим попитом.
«На даний момент у наших покупців в Болгарії користуються великою популярністю розстрочки від забудовників від 1 до 5 років. Тому, на мій погляд, в цій країні дана пропозиція російських банків буде користуватися великою популярністю. Тим більше що болгарські банки вкрай рідко дають кредити нашим громадянам. Правда, потрібно зробити поправку на організацію і то, на скільки по часу розтягнеться угода. Але в загальному, такий продукт був би дуже затребуваний », - каже Тетяна Бабайкін.


Кому може бути цікава нова іпотека від Ощадбанку і ВТБ?
«Оцінювати перспективи нових проектів держбанків поки складно. Але, на мій погляд, послуга такий іпотеки не приверне велику кількість клієнтів. Цей продукт може бути цікавий перш за все тим, хто вірить, що банк при видачі кредиту досконально і скрупульозно перевіряє об'єкт і умови його продажу, а також не знає іноземних мов і не довіряє російськомовним фахівцям в країні покупки. Одним словом, це кредит для тих, хто впевнений, що за участю кредитующего державного банку в країні покупки його ніхто не обдурить. І готовий платити додатково за таку впевненість », - вважає Вадим Лященко.
На думку Владислава Разживін, «нова пропозиція від Ощадбанку і ВТБ в майбутньому може бути корисно тим росіянам, хто хоче обзавестися власністю за кордоном за коштами застав своєї російської нерухомості, так як зарубіжні банки вітчизняних застав не приймають».
«Нова ініціатива великих держбанків цілком може посприяти розвитку іпотеки в сегменті зарубіжної нерухомості і збільшити кількість угод. З огляду на нинішній рівень цін, для багатьох вибір цілком може стояти між інвестицією в «двушку» в Москві і хороші апартаменти за кордоном. Думаю, що в цьому випадку рішення багатьох буде не на користь Москви. Головне, щоб поява таких серйозних гравців на ринку кредитування покупки закордонної нерухомості привело до зниження відсотків по виплатах до прийнятного рівня, а не до монополізації і встановлення процентних ставок, "вигідних" банкам, але ніяк не кінцевим споживачам », - зазначає Кирило Брюлін.

Чи буде пропозиція російських банків із зарубіжної іпотеці вигідним?
Також не впевнений, що ставка по кредиту російського банку в євро або доларах США виявиться нижче ставки місцевого банку - з чого б це раптом?
Найважливіше питання куди простіше - чи потрібна взагалі росіянам іпотека на покупку нерухомості за кордоном?
Кому може бути цікава нова іпотека від Ощадбанку і ВТБ?