1. Причини зростання цін
2. Реальні ціни вище статистичних
3. Інвестиційний стимул до покупки
4. Перспективи ризьких «хрущовок»

Хоча в більшості оглядів ринку нерухомості Риги, які готують латвійські компанії, середні ціни на серійні квартири не перевищують € 750 за кв. м, на ділі значна частина продажів відбувається на рівні, близькому до € 950-1 000 за кв. м. Мова йде про квартирах в найбільш популярних типових проектах.

Наші колеги з латвійського журналу m2 і порталу varianti.lv попросили Бориса Малоголовца, члена правління компанії Etagi.com, розповісти, що відбувається на ринку типового житла в Ризі.

Причини зростання цін

Серійне житло було, є і, мабуть, ще довго буде залишатися найбільш популярним у покупців об'єктом нерухомості в Ризі. За різними оцінками, на нього припадає 60-65% всіх щомісяця здійснюються в столиці продажів.

Ось уже другий рік цей сегмент ринку демонструє один з найвищих показників зростання цін. І якщо судити за реальними угодами, то ці темпи зберігають динаміку.

Для цього є кілька причин. Ключовий з них слід назвати стала більш лояльною до клієнтів кредитну політику банків. Яку певною мірою стимулювали держгарантії, що видаються в рамках державної програми Altum з надання допомоги в покупці житла сім'ям з дітьми.

По-друге, істотним моментом є чітко виражене скорочення обсягу пропозиції: серійного житла у банківських компаній в Ризі майже не залишилося. Це означає, що покупцям, орієнтованим на покупку квартир саме в цьому сегменті, більше не доводиться розраховувати на якісь варіанти за викидними цінами. Тому вони змушені прислухатися до продавців, чого ті хочуть.

По-третє, рівень зарплат в нашій країні, за даними офіційної статистики, зростає. Та й прогнози розвитку економіки країни на найближчі роки носять позитивний характер. Це заряджає оптимізмом покупців, серед яких, на мою думку, спостерігається навіть деякий ажіотаж.

Благо він ніяк не пов'язаний з тими настроями населення, які домінували в минулу кризу, коли люди при угодах керувалися думкою, що потрібно купувати сьогодні, а то завтра стане дорожче. Хочеться сподіватися, що зараз такого немає. Просто пропозиції серійних квартир дійсно стає все менше і менше, і це не може не чинити тиску на ціни. Покупцям серійне житло потрібно сьогодні і зараз. Ось вони і погоджуються на ціни, які ще рік-півтора тому здавалися сильно завищеними.

Реальні ціни вище статистичних

Аналіз статистики зареєстрованих в Земельної книзі угод показує, що тільки в квітні в Ризі було продано майже п'ятдесят квартир в будинках радянської будівлі, вартість одиниці площі в яких перевищила € 950 за кв. м. Ну а найвищі показники навіть перевищили: € 1 300 за кв. м.

І для будь-якого стороннього спостерігача це, м'яко кажучи, дивно, якщо враховувати, що нове житло бюджетного класу в столиці є за € 1 400-1 500.

Як тут не згадати класичну формулу, що підтверджує здоровий стан ринку нерухомості: різниця між типовим житлом і новобудовами повинна становити 30%. Виходить, що моментами воно у нас перестає працювати, що може служити тривожним сигналом.

На ринку типового житла сьогодні склалася така ситуація, що навіть в Кенгарагс ціни на однокімнатні квартири в перших будинках радянської серійної споруди знаходяться на рівні € 25 000-26 000. Якщо ж однокімнатна квартира розташовується в Межціемс, то навіть за що знаходиться в поганому стані просять € 28 000, а вже якщо з ремонтом - то десь € 32 000 євро. Дешевше € 30 000 важко знайти і квартири в так званих малосемейках в Пурвціємс і Плявнієкі.

Вивчення угод з ризькими серійними квартирами, проведених співробітниками нашої компанії, показує, що лише дві продажу у нас випали із загального описаного тренда.

Але в першому випадку це було викликано необхідністю терміново продати 2-кімнатну квартиру 48 кв. м за € 33 000. Вона була в дуже поганому стані, та й розташовувалася на першому поверсі. Друга - 3-кімнатна квартира в старій панелі в Агенскалнс, за яку власник отримав € 45 000.

Всі інші наші продажі відбувалися за цінами, що значно перевищують публікуються в більшості оглядів ринку інших компаній.

• Так, житло в 45 кв. м в Пурвціємс, в будинку 104-й серії, було продано за € 42 000, є по € 933 за кв. м.
• 1-кімнатна квартира в Імант, з ремонтом і меблями, площею 32 кв. м, в будинку 467-й серії пішла за € 36 000 - по € 1 125 за кв. м.
• 3-кімнатна квартира в Золітуде, в будинку 119-й серії, площею 76 кв. м знайшла нового власника за € 72 000. Виходить, по € 947 за кв. м. Квартира була в поганому стані.
• Що знаходиться також в поганому стані 3-кімнатна квартира (62 кв. М) в Зіепніеккалнсе в будинку 602-й серії успішно реалізована за € 52 000, тобто по € 838 за кв. м.
• 1-кімнатну квартиру (32 кв. М) в Імант (на Юрмалас гатве) в будинку 602-й серії купили за € 31 500. Тобто по € 984 за кв. м.

Були у нашій компанії і угоди в Болдерае, що вважається найдешевшим з точки зору цін на серійне житло мікрорайоном Риги, і в юрмальському Каугури. Там 1-кімнатні серійні квартири дійсно продаються за € 18 000, а 2-кімнатні - за € 24 000-27 000. Але скажу, що це значно перевищує (особливо для Каугури) ті цифри, які фіксувалися в операціях з продажу півтора-два роки тому.

Інвестиційний стимул до покупки

За нашим клієнтам-покупцям бачимо, що найбільшим попитом у мікрорайонах Риги користуються 1- та 2-кімнатні квартири.

Останнім часом серед покупців починає зростати частка, так би мовити, невеликих інвесторів. Ні для кого не секрет, що здача в оренду серійного житла приносить часто велику віддачу, ніж в інших сегментах ринку нерухомості.

Для прикладу: купивши на вторинному ринку 2-кімнатну квартиру в новому проекті в районі вулиці Сканстес за € 120 000-130 000, від її здачі в оренду можна виручити € 550-600. Тоді як придбавши за ті ж гроші чотири однокімнатні квартири в мікрорайонах Риги, інвестор зможе розраховувати на щомісячні надходження, що перевищують € 800.

Ось вам і інвестиційний стимул купувати серійний фонд, незважаючи навіть на те, що в довгостроковій перспективі його ліквідність виявиться нижче, ніж у новобудов.

Перспективи ризьких «хрущовок»

Які подальші цінові перспективи серійного житла столиці Латвії в короткостроковій перспективі?

Судячи за всіма ознаками, і при збереженні нинішньої кредитної політики поступове подорожчання продовжиться. У власників майна якийсь час ще буде можливість диктувати ціни. Бюджетних новобудов поки не так вже й багато, хоча проекти і беруть старт.

А психологія формування цін на серійні квартири Риги з боку їх власників залишається незмінною: відкривають спеціалізовані інтернет-портали, дивляться, що там і за скільки. Далі в силу вступає правило: моє майно не гірше, а краще. Значить, вирішують вони, і дорожче, додаючи до ціни ще і фактор можливого торгу.

Якщо очікування продавців виявляються занадто завищеними, то відповідь на питання, чи підуть вони на поступки покупцям, залежить від умотивованості та потреби продавців.

Є ті, хто просто промацує ринок. Але навіть коли приводиш до них покупця, починають переживати: а чи не продешевив я? У нас була ситуація, коли покупець на об'єкт з'явився після другого показу. І продавець запанікував: так це я, значить, міг продати дорожче, хоча там ціна і так перевищувала: € 1 000 за кв. м.

Як посередники, що працюють за відсоток від угоди, ми зацікавлені в тому, щоб ціна була вищою - тоді і наш заробіток більше. Однак всім продавцям раджу: давайте зберігати спокій і адекватно дивитися на ринок!

Текст - Роман Голубєв
Фото - Анастасія Фалей

Умови цитування матеріалів Prian.ru