1. «В Іркутську з землею проблеми»
2. «Забудовники змушені об'єднуватися»
3. «Мала Еланка - поки тільки проект»
4. «Якісне не може коштувати дешево»
5. «Якщо ти віддаєшся справі, результат не змусить себе чекати»

В кінці 1980-х Галина Кузняная працювала журналісткою в газеті «Радянська молодь». Сьогодні вона - заступник генерального директора ВАТ ФСК «Нове місто». Яким був шлях в будівельний бізнес? Що заважає почати будівництво Малої Еланка? Чому нерухомість в Іркутську коштує так дорого? Чи реально знизити ціну до 30 тисяч рублів за квадрат? Що змушує конкурентів на будівельному ринку об'єднуватися? Чи допоможе страхування відповідальності забудовників захистити пайовиків? Про це та багато іншого - в нашому інтерв'ю.

«Торгували всім - і сникерсамі, і стегенцями»

- Галино Іванівно, ви вже більше 20 років в бізнесі ...

- Ой, і правда (сміється).

- Ніколи не шкодували, що в 1991 році зробили цей вибір, зайнялися підприємництвом, відмовившись від досить спокійного життя журналіста газети «Радянська молодь»?

- Ні, ніколи не шкодувала. Але, чесно вам зізнаюся, до сих пір живу з відчуттям, що час моєї роботи в «Молодіжці» - найкраща пора. По-перше, молодість. А по-друге - колектив. З усіх журналістських колективів, з якими я стикалася, наш був самий чудовий.

- Наша справа - сімейне, всі ці роки йдемо пліч-о-пліч з чоловіком, Олександром Бітарова. Бізнес в 1991 році почався з одного дуже простого питання: чи важко шити чохли для машин? Шити я вміла, досить добре. У підсумку ми запустили швейне підприємство. Але цей бізнес - не дуже прибуткова справа, тим більше в дев'яності, коли був дефіцит усього. Ми це швидко зрозуміли і, як і багато, перейшли до торгівлі.

- Чим торгували?

- Та всім! І стегенцями, і сникерсамі ... А потім вже і до будівельного бізнесу прийшли. Свого часу у нас був компаньйон, москвич, він намагався створити накопичувальний пенсійний фонд. Ми взяли його ідею на озброєння, але подумали, що цей механізм можна перевести в сферу будівництва. Тоді ще в пам'яті у багатьох були житлово-будівельні кооперативи, коли народ потроху платив гроші, держава частково допомагало, і люди за 20-25 років собі будували квартиру. Ми фактично відштовхувалися від цієї схеми. Це був 1996-й рік. З цього і почався «Нове місто».

- А як ця назва народилося?

- Все просто - зібралися засновники (тоді, в 1996 році їх було чимало: і «Східно-Сибірська правда», і «Хвиля Байкалу», і Масложиркомбинат), обговорювали, як назвати компанію. Я тоді і сказала: «Нове місто». На цю назву звернув увагу Інокентій Єрмаков, тоді генеральний директор «Хвилі Байкалу», обговорили - і в підсумку на ньому і зупинилися.

- Період становлення компанії припав на кризові часи ...

- Так, ми не одну кризу пережили. Ще й до «Нового міста». Пам'ятаю, в 1994 році долар стрибнув в три рази, а ми тоді займалися торгівлею продуктами, і як раз отримали з-за кордону партію стегенець.

- «Ніжки Буша»?

- Вони самі. Непроста була ситуація. Взагалі, криза ж не можна передбачити, підготуватися до нього не можна. Просто проходиш через нього, вчишся, в наступну кризу входиш з якимись новими знаннями, ставлячись до нього більш філософськи. Як то кажуть, все проходить - пройде і це.

- Значить, у 2008-му вам було вже не так страшно?

- Складно сказати. Для нас це був перший серйозний криза саме в будівельній галузі, хоча компанії було вже більше десяти років. Було незрозуміло, що буде відбуватися далі. Багато будівництв в місті зупинилися, як показав час, якісь - назавжди. Ми тоді будували ЖК «Прібайкальскій», біля греблі, і всіма силами домоглися того, що ввели наш об'єкт навіть на рік раніше терміну.

«В Іркутську з землею проблеми»

- Сьогодні «Нове місто» будує переважно багатоповерхові будинки в Іркутську, причому, високої поверховості, 9-16 поверхів. Чим це обумовлено?

- Ціна землі в Іркутську - просто ні з чим не можна порівняти. Коли ти купуєш досить дорогий ділянку землі (а «Нове місто» жодної ділянки за 17 років не отримав в «спадок» або в подарунок від міста, від області) за комерційними цінами - або у приватників, або ведучи розселення - це дороге задоволення. Щоб виправдати вартість будівництва, звичайно, доводиться піднімати поверхи.

- Ділянка під будівництво в місті отримати складно?

- Давайте почнемо з того, що отримати його взагалі неможливо. Тому що це протизаконно. Ділянки можуть бути придбані забудовниками тільки на умовах аукціону. Або коли забудовник виходить на якусь територію і починає самостійно розселяти людей. Але при цьому він повинен розуміти, які перспективи у цієї земельної ділянки, вивчити містобудівний план, тому що можна розселити людей, а потім виявити, що там, наприклад, паркова зона або дорога пройде. Так, в Іркутську з землею проблеми, це не секрет. Ми ж ще до всього іншого обтяжені історичною спадщиною під назвою «Старий центр міста» - це будинки, врослі в землю по вікна, а подекуди і по дах. Але знести їх неможливо, тому що це пам'ятники.

- Виходить, сьогодні єдиний спосіб будівництва в місті - це освоєння забудованих територій?

- Так, якщо ми говоримо про комплексне освоєння території, а не про точкової забудови.

- Ви одними з перших такий досвід почали використовувати в своїй роботі. Наскільки складна ця процедура? Чи не виникає конфліктів з мешканцями?

- Освоєння забудованих територій дещо відрізняється від того, коли розселення веде будівельна компанія. Це тристороння угода між забудовником, адміністрацією міста і проживають на ділянці населенням. Розселення в цьому випадку веде не забудовник, а місто. Будівельна компанія тільки надає квадратні метри муніципалітету. Забудовнику доводиться спілкуватися з мешканцями безпосередньо, тільки якщо житло приватизоване. Але навіть не це є каменем спотикання в освоєнні забудованих територій.

- А що?

- Забудована територія - це ділянки землі з старим житлом. А така забудова - це або дуже старі комунікації, або їх відсутність. Зводити новий мікрорайон на старих мережах неможливо, до вартості землі починає додаватися ціна нових мереж. І було б ще півсправи, якби просто прокладка мереж, але сьогодні в Іркутську не вистачає технологічних потужностей для будівництва. Не можна ж шматок вулиці перекласти новими мережами і підключитися до старих, менш потужним. Ось цю частину на себе повинен брати бюджет - перекладку мереж, збільшення існуючих потужностей. Але поки ми особливих зрушень не спостерігаємо.

«Забудовники змушені об'єднуватися»

- Останнім часом ми спостерігаємо на будівельному ринку тенденцію до укрупнення, створення тандемів. Мікрорайон «СОЮЗ» на лівому березі міста, наприклад, будується чотирма компаніями. Таким чином ринок стає цивілізованішим? Витісняються недобросовісні забудовники?

- Я думаю, це стало відбуватися не через боротьбу з недобросовісними забудовниками. Це все-таки не наше завдання - боротися з ними. Для цього у нас є достатньо контролюючих структур, які повинні відслідковувати ситуацію, не доводити до того, щоб люди виходили з плакатами на вулиці.

Об'єднання йде якраз через ціни на землю. Вона стає такою, що жоден забудовник поодинці вкластися вільними ресурсами спочатку не може. Де взяти гроші, щоб купити землю? Кредит? Добре, візьмемо, але через місяць вже потрібно буде почати віддавати відсотки. А через місяць ніхто не почне будувати. Тому і складаються капітали різних забудовників.

- Я правильно розумію, що новачкам і невеликим компаніям не варто сьогодні виходити на ринок будівництва житла?

- Ні, я думаю, варто завжди. Інакше буде застій, монополізм. Просто потрібно добре оцінювати ризики. Є ж в бізнесі такі поняття - «ціна входу» і «ціна виходу». Щоб не вийшло так: зайшли за рубль - виходити доведеться за п'ять. Щоб почати будівельний бізнес, потрібно розуміти, з чим ти заходиш на ринок. Земля, робочі ресурси, техніка, забезпечення проектної документації - у цьому бізнесі дуже багато складових.

- Повернемося до мікрорайону «СОЮЗ». Розкажіть, як взагалі цей механізм працює? Чотири компанії - «Нове місто», «Сібавіастрой», «Домстрой», «ГрандСтрой» - у кожної свої об'єкти?

- Спочатку чотирма учасниками було створено одну юридичну особу. І проект розроблявся повністю на всю ділянку забудови (ділянка площею 12 гектарів ми придбали за 250 мільйонів рублів, причому 2,2 гектара подарували місту - під будівництво школи і дитячого садка).

Але коли ми почали будувати, стало зрозуміло, що якщо компаній чотири, а забудовник юридично один, виникають різні фінансові, податкові колізії, які не дозволяють нам вільно працювати з пайовою будівництвом. Хто продає? Як продає? Створювати абсолютно нову структуру, починаючи від відділу продажів, - вибачте, це витрати. Тоді, порадившись, ми прийшли до висновку, що потрібно розділити ділянку і працювати самостійно.

- Але зовнішній вигляд будинків при цьому однаковий?

- Так, проект адже один, розробляли ми його всі разом. Зовні будинку будуть виглядати схоже, в одній колірній гамі, а всередині у кожного забудовника все буде по-різному.

- І відділи продажів у вас різні?

- Так. Але є єдиний колл-центр, який консультує і може направити в якусь із компаній.

«Мала Еланка - поки тільки проект»

- Є ще одне об'єднання будівельників - це Асоціація забудовників міста Іркутська (АЗГІ). У нього входять «Нове місто», «Сібавіастрой» і «Схід-Центр». Зараз АЗГІ веде освоєння забудованих територій в районі вулиці Депутатської. Чому будівництво там поки ведете тільки ви?

- Будуємо поки дійсно тільки ми. У цього чисто технологічні причини. Миттєво розчистити ділянку з 39 двоповерхових будинків було неможливо. Із звільненням ділянки будуть заходити і інші забудовники. У лютому вже вийшов на вивільнену частину «Сібавіастрой».

- Ще один масштабний проект, який ви плануєте в складі АЗГІ, - це будівництво міста-супутника Мала Еланка. Про проект говорилося багато. Як просуваються справи? Що заважає приступити до будівництва?

- Це дуже великий проект. Він увійшов в ТОП-10 найбільших міст-супутників Росії за оцінкою міжнародної компанії «NAI Becar». Але поки це тільки проект. З одного боку, він великий і тому дорогий і важкий. З іншого боку, в ньому повинні взяти участь влади. Туди доведеться тягнути мережі - це дуже великі гроші. Але жоден будинок без наявності хоча б початкових мереж здати буде неможливо.

- Поки чекаєте допомоги?

- Так, ми чекаємо допомоги, дійсно. Зараз бачимо, що з'явився інтерес до проекту у обласної влади. Крім того, проект будівництва міста-супутника в Малій Еланка увійшов в підпрограму «Підвищення ефективності економіки Далекого Сходу і Байкальського регіону» державної програми Російської Федерації «Соціально-економічний розвиток Далекого Сходу і Байкальського регіону». Робота йде. Але виходити на копку котлованів під фундаменти ми не будемо, поки не опрацюємо до кінця всі питання з мережами.

- Мала Еланка - це в цілому дуже амбітний проект. На його презентації восени минулого року прозвучала фраза, що це «другий Шелехов». Місто буде розрахований на 40 тисяч осіб. Звідки вони до вас приїдуть, ці люди?

- В першу чергу, розраховуємо на иркутян. Запити про те, коли можна буде купити житло в Малій Еланка, надходять від жителів Іркутська постійно. Тому що люди хочуть жити в більш чистою, більш вільній зоні. А це місто ми саме так і позиціонуємо - «місто для життя». Тому, повторюся, частина иркутян там виявиться однозначно. Звичайно, там будуть і переселенці з Півночі, бюджетники, тому що держзамовлення на будівництво житла для бюджетної сфери ніхто не відміняв. Це жителі з інших міст, які зараз щодня змушені «мотатися» в Іркутськ на роботу.

«Якісне не може коштувати дешево»

- Ціни на житло - хвора для иркутян тема. Занадто дорого коштує квадратний метр, на думку городян. Розкажіть, з чого ціна квадратного метра складається? Чому квадрат коштує, наприклад, 60 тисяч рублів?

- По-перше, як ми вже говорили, є якась ціна землі, яка абсолютно ніде, ніким і ніяк не регламентована. Максимальні ціни на землю на різних ділянках доходили у нас часом до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян в квадратному метрі житла! Тобто, якщо квартира 60 квадратних метрів, множимо на десять, виходить більше півмільйона у вартості квартири - це ціна землі. Друге - це технологічне підключення до мереж: тепло, електрику, вода.

- Скільки це коштує?

- Скрізь по-різному. Всі збутові компанії виставляють різні цінники. Потім прокладка самих комунікацій. Згідно із законом точку підключення забудовник повинен отримати на кордоні своєї ділянки. Нас не повинно стосуватися, що вулиця Карла Лібкнехта, наприклад, - зі старими комунікаціями. Але на ділі компанія, яка відпускає ресурси, каже: хочете отримати точку підключення - будете перекладати ось ці півтора кілометра мереж.

З цього року на ціні квадратного метра відображаються і витрати забудовників на обов'язкове страхування своєї відповідальності перед пайовиками. Нас це поки не торкнулося: ми зареєстрували перші договори пайової участі по своїх об'єктах до 1 січня 2014 року.

- Як ви до цього закону ставитеся?

- З одного боку, він має начебто відсікти недобросовісних забудовників, але з іншого боку, реально цей механізм не працює. Серйозні страховики не готові надавати цю послугу. Банки теж. У законі прописано, що банк повинен нести зобов'язання зі страхування будівництва ще два роки після його закінчення. Банки «зраділи», звичайно ... Навіщо їм це?

- Але є ще Товариство взаємного страхування.

- Так, зібрали по 500 тисяч з учасників. Давайте порахуємо, скільки квартир це Товариство перекриє своїми внесками? Смішно.

- У «Нового міста» ціни завжди трохи більше, ніж у інших забудовників. Чому?

- По-перше, якісне не може коштувати дешево. Тому що це якісні ліфти, перевірене обладнання, шикарні дитячі майданчики, багатофункціональні спортивні корти та багато іншого. По-друге, ми не залишаємо свої будинки після закінчення будівництва. Бувають претензії, приховувати цього не будемо: і по вікнах, і по вентиляції. У нас є ціла структура, яка продовжує працювати з нашими будинками, мешканцями - на її утримання теж потрібні гроші.

- Мінбуд Приангарья недавно заявив, що буде скорочуватися вартість житла, до 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за квадрат. Реально це?

- Звичайно, реально - якщо земля буде надаватися безкоштовно і якщо область візьме на себе прокладання мереж, технологічне підключення. Але тільки тоді питання - а де гроші на це все?

- І як, по-вашому, насправді поведуть себе ціни в цьому році?

- Ціни будуть рости. Ситуація в економіці цьому сприяє. Чимала частина комплектуючих, оздоблювальних матеріалів йде з-за кордону. Енергетика теж не дуже дешево будівельникам обходиться.

- Будівельники кажуть, що великим попитом у иркутян традиційно користуються малогабаритні квартири - одно- двокімнатні: коштують недорого, ліквідність хороша. Ви згодні?

- Не можна сказати однозначно. Наприклад, в житловому комплексі «Нове місто-8» у нас в першу чергу розлетілися трикімнатні квартири, під 100 квадратних метрів. Так, малогабаритні квартири користуються попитом. Але треба розуміти, що таке малогабаритна квартира. Нерідко люди орієнтуються на ціну. А коли отримують ці 26 квадратів в реальності - засмучуються.

Крім цього, коли людина купує квартиру і бачить, що на поверсі, скажімо, вісім квартир, і з них шість - однокімнатні, це стає негативним фактором. Людина розуміє, що через деякий час він почне жити в гуртожитку, що це будуть квартири під здачу, під перепродаж, що вони будуть «гуляти» на ринку. І якщо на початковому етапі ці однокімнатні квартири будуть продаватися, то потім там перестануть купувати все квартири. Ми завжди намагаємося дотримати баланс. Співвідношення одно-, дво-, трикімнатних квартир має бути благополучним не тільки на стадії продажу - ура, зараз продали, заробили! - а й на стадії подальшого проживання для людей.

«Якщо ти віддаєшся справі, результат не змусить себе чекати»

- Галина Іванівна, бізнес - це робота без вихідних. Вдається все-таки викроїти час на якісь особисті справи, хобі? Чим ви любите займатися?

- Я люблю бути вдома, з молодшою ​​дочкою, хоча це вдається нечасто, займатися з нею якимось рукоділлям. Мене це заспокоює. Все-таки від бізнесу іноді і правда втомлюєшся, від спілкування з великою кількістю людей. Хочеться просто побути вдома, в тиші.

- Озираючись на свій багаторічний досвід в бізнесі, скажіть, що ж все-таки приводить до успіху: удача, талант, працьовитість?

- Я думаю, всі ці складові в комплексі. Напевно, готових рецептів успіху просто немає. Коли ти починаєш чимось займатися, навряд чи собі кажеш: стільки часу я готовий витратити на роботу, стільки хочу заробити, хочу бути тим-то. Ти просто втягуєшся в цей процес. Як кажуть все бізнес-тренери, ніколи не потрібно на чолі своєї справи ставити питання грошей. Тому що ти йдеш ні до грошей, а до задоволення від своєї діяльності. Гроші - це побічний ефект. Якщо ти повноцінно працюєш, віддаєшся справі, тоді і результати не змусять себе чекати. А якщо відразу думати про те, скільки ж ти заробиш, то можна не отримати нічого.