Емфітевзис: як це працює

Коли прибутковий бізнес стикається з обмеженнями, обов'язково знайдуться обхідні шляхи. Так сталося і з мораторієм на продажуземлі сільгосппризначення, - питанням, багато років актуальному для агросектору України. Рішення, що дозволяє тимчасовому землекористувачу отримати можливість використовувати землю як економічний актив - продати своє право користування ділянкою або взяти під нього кредит, існує вже кілька років, залишаючись terra incognita для більшості аграріїв.

Йдеться про договір емфітевзису, умови якого набагато гнучкіші, ніж у зарегульованого стандартного договору оренди землі і дають можливість землекористувачу отримати широкі повноваження. Емфітевзис закріпився в Земельному Кодексі України ще в 2007 році, але тільки в останні роки, згідно з інформацією, отриманою від Госгеокадастра України та Міністерства юстиції, в Україні спостерігається позитивна динаміка укладення договорів емфітевзису : За період з 2011- по 2013 рік було зареєстровано близько 2,5 тис прав емфітевзису, а вже в 2015 році - понад 8 тис. Існує також практика подальшого перепродажу права емфітевзису (за 2015 рік понад 200 випадків). Йдеться про договір емфітевзису, умови якого набагато гнучкіші, ніж у зарегульованого стандартного договору оренди землі і дають можливість землекористувачу отримати широкі повноваження

Суть емфітевзису: всі рішення приймаються сторонами угоди і прописуються в договорі
Емфітевзис - це право довгострокового або безстрокового користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, яке може бути відчужена або передана у спадок. Предмет договору - земельну ділянку виключно сільськогосподарського призначення, який знаходиться в приватній, комунальній або державній власності.

Основні пункти договору емфітевзису:


Термін дії: якщо земля знаходиться в приватній власності, договір емфітевзису може полягати на будь-який період часу або взагалі не мати терміну дії. При розірванні безстрокового договору одна зі сторін повинна попередити іншу мінімум за один рік до моменту розірвання. У разі земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, термін дії договору емфітевзису не повинен перевищувати 50 років.


Умови оплати: на відміну від стандартного договору оренди, в якому орендна плата встановлюється в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, рішення про умови оплати в договорі емфітевзису приймається безпосередньо сторонами договору. Не існує ні встановленого терміну оплати, ні мінімального або максимального рівня, що дає велику свободу дії. Наприклад, якщо землевласнику потрібна відразу велика сума грошей, в договорі може бути прописано умова оплати оренди за 10 років одним платежем. Коли договір емфітевзису укладається на термін понад 30 років і передбачає одноразовий платіж, така виплата може бути близька до ринкової вартості ділянки .

Більш того, договір емфітевзису може бути укладений на безоплатній основі. Інтерес землевласника в цьому випадку теж є: належний йому ділянку землі використовується за цільовим призначенням і забезпечується належним доглядом, що в підсумку призводить до поліпшення якості землі і, відповідно, її вартості.

Права і обмеження сторін згідно з договором емфітевзису: землевласник розпоряджається землею, а землекористувач - правом її використовувати
Власник земельної ділянки може розпоряджатися ним на свій розсуд - в тому числі продавати, для чого отримувати згоду емфітевта необов'язково.

Емфітевт не має права розпоряджатися земельною ділянкою, - продавати його або вносити в заставу, але може скористатися правом на відчуження емфітевзису іншій особі - шляхом укладення з ним договору купівлі-продажу, обміну або дарування. Ця умова не стосується земель, що належать державі або перебувають у комунальній власності: права емфітевзису в цьому випадку вони передбачають відчуження на користь інших осіб, внесення їх до статутного капіталу юридичних осіб або передачу в заставу.
Якщо емфітевт вирішує продати свої права на використання земельної ділянки, власник землі буде мати переважні права на купівлю. Емфітевт повинен письмово повідомити власника про рішення продажу права використання, вказавши вартість і умови угоди. Якщо протягом місяця після отримання цього повідомлення власник не надішле письмового підтвердження покупки, землекористувач отримує право продажу на свій розсуд.

Крім переважного права на купівлю, власник землі має право на отримання відсотка від вартості продажу права на її використання - це умова і розмір відсотка повинні бути прописані в договорі. Але в разі відчуження прав на використання - наприклад, дарування, землекористувач не зобов'язаний звертатися до власника, як і виплачувати йому відсоток.

Емфітевт не є ні власником землі, ні постійним землекористувачем, ні орендарем земельної ділянки, тому він не повинен вносити в бюджет плату за землю , Це обов'язок власника земельної ділянки. При цьому весь урожай, зібраний з земельної ділянки, належить землекористувачу в повному обсязі.
При зміні власника земельної ділянки договір емфітевзису не втрачає свою силу, його права та обов'язки переходять до нового власника. У разі смерті власника і відсутності спадкоємців, ділянка переходить у власність територіальної громади. І якщо договір емфітевзису був затверджений терміном більш ніж на 50 років, цей пункт потрібно буде змінити відповідно до правил емфітевзису для землі, що знаходиться в комунальній власності. Всі інші права та обов'язки сторін залишаються без змін.

Основні відмінності між договором емфітевзису і орендою земельної ділянки відображені в таблиці:

Основні відмінності між договором оренди і договором емфітевзису відповідно до чинного законодавства України

Недоліки емфітевзису - продовження його переваг: мінімум державного регулювання, максимум особистої відповідальності
Нормативних актів і регулюючих законів, що стосуються договору емфітевзису, набагато менше, ніж таких для стандартного договору оренди. Загальні положення, що стосуються емфітевзису, можна знайти У розділі 33 ЦК України і статті 161 ЗК України . Встановленої форми договору емфітевзису не існує - всі умови угоди обговорюються і затверджуються сторонами, а потім прописуються в договорі. Для внесення в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно договір емфітевзису подається в письмовому вигляді. Щоб уникнути передумов заперечування умов в суді, договір краще складати з залученням грамотного фахівця, - адвоката або нотаріуса. Адже укладення договору на термін 100 і більше років, без чітких вказівок прав і обов'язків учасників, може спровокувати в майбутньому конфлікти між спадкоємцями сторін договору.

Майбутнє емфітевзису в Україні
15 липня 2016 року було зареєстровано проект закону № 4010а «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)».

Основні тези законопроекту:

  • визначення правового механізму звернення стягнення на право емфітевзису;
  • дозвіл продажу права емфітевзису на землях державної і комунальної форм власності, якщо таке право придбано на аукціоні;
  • надає землекористувачу (емфітевта) права передавати земельну ділянку в оренду, залишаючись при цьому відповідальним перед власником земельної ділянки за виконання своїх зобов'язань за договором емфітевзису.

Також планується обмеження терміну дії договору емфітевзису до 50 років.

Поки тривають суперечки між прихильниками і противниками мораторію на продаж сільськогосподарських земель, все більше аграріїв використовують можливості, які надає договір емфітевзису. Хтось віддає право користування своєю ділянкою на 100 років за велику суму грошей, хтось отримує кредит під заставу прав емфітевзису, а комусь вигідно безкоштовно віддати свою ділянку в користування за цільовим призначенням, щоб "земля не гуляла". Емфітевзис не вирішує питання повноцінного використання землі в якості економічного активу, це скоріше компроміс, який може бути вигідний як землевласнику, так і землекористувачу.