Засідання відкрив Голова ради, депутат Державної Думи В.І. Ресін. У роботі взяли участь депутати ГД, керівники ключових департаментів Мінрегіону Росії, Мінекономрозвитку, керівники громадських професійних і науково-дослідних організацій, провідні експерти в сферах проектування, інженерних вишукувань і будівництва.

1. З доповіддю «Підвищення обсягів введення житла - довгострокова державна стратегія. Можливі сценарії »виступив Стерник Геннадій Мойсейович, професор кафедри« Управління проектами та програмами »РЕУ ім. Г.В. Плеханова.

Г.М. Стерник позначив мету дослідження як «прогнозування впливу варіантів динаміки макроекономічних умов в країні і в регіоні на індикатори ринку житла Москви і Пермі при обсягах введення житла, заданих і затверджених ДП« Житло »цих міст».

Серед факторів, що обмежують обсяги введення житла, виділено чинники пропозиції і чинники попиту. Акцент зроблений на останні. Г.М. Стерник звернув увагу на те, що всі поширені обґрунтування програм розвитку житлового будівництва будуються на нарощуванні пропозицій, а попит практично не розглядається.

Дійсно, важливіше, ніж житлове питання, у держави питання бути не може. Приймаються фінансовоёмкіе державні програми, будуються плани, але зазнають поразки за поразкою. Чому?

Глибоке переконання автора справжнього викладу, що всі біди від відсутності державного комплексного підходу до управління розвитком території своєї країни.

Виняток з смислів територіального планування питань житла і виробництв - це головна помилка!

До об'єктів регіонального та місцевого значення сьогодні не належать майданчики для житлового та виробничого будівництва. У переліках таких об'єктів дороги, школи, дитячі садки, лікарні, пожежні депо і т.д.

Виробництво і житло віддано на відкуп ринку.

А може бути нам потрібно формувати кращі земельні ділянки для житлового будівництва як найголовніші об'єкти регіонального значення і тим самим скоротити витрати забудовників на землю, на вирішення і за цей рахунок знижувати ціни за квадратний метр?

Може бути, одним із головних завдань схеми територіального планування суб'єкта РФ має стати комплексне соціально-економічне обґрунтування державної програми з розвитку житлового будівництва в регіоні, що включає визначення місця розташування і характеристик територій, призначених для цілей житлового будівництва різних типологій?

Може бути, настав час створювати державний житловий фонд і розвивати інститути соціального найму і орендного житла?

2. Про пропозиції НОСТРО в сфері стимулювання будівництва житла і соціальної інфраструктури доповів Пономарьов Ілля Вадимович, Керівник Апарату Національного об'єднання будівельників.

Доповідач розвіяв міф про дефіцит земельних ділянок під житлове будівництво, назвав переконливі цифри про кількість наданих земельних ділянок та виданих дозволів на будівництво, заявивши при цьому, що будівельні потужності в країні завантажені лише на 60%.

Причина - попит низький. Як збільшити обсяг введення? Що зробити, щоб люди захотіли поліпшити своє житло і направили для цього свої зусилля, в тому числі фінансові? Потрібно покращувати якість середовища!

І.В. Пономарьов висловив сумнів в нарощуванні темпів житлового будівництва в Москві, охарактеризувавши житло в Москві скоріше як цінні папери, ніж інженерні об'єкти. Якщо немає завдання переселити все населення країни в Москву (а такого завдання немає), потрібно створювати альтернативні якісні місця для життя в інших містах.

Однією з головних причин низької якості середовища в Росії доповідач відзначив низьку якість територіального планування та іншої містобудівної документації. Найголовніше підвищити якість генеральних планів!

Це діяльність надуровневая і повинна бути сама висококваліфікована! А у нас сьогодні не пред'являється ніяких вимог до кваліфікації розробників містобудівної документації. Цю ситуацію потрібно змінювати.

Потрібно створювати державне житло. У людей немає можливості платити іпотеку більш 30% від заробітку сім'ї, потрібно орендне житло.

Крім того, держава повинна дозволити роботодавцю відносити витрати на житло для своїх працівників до витрат. Сьогодні роботодавець може допомогти вирішити житлові проблеми своїх працівників тільки з прибутку. Це дуже складно, дуже дорого. Потрібно міняти закон.

Як головний висновок про причини низьких темпів житлового будівництва І.В. Пономарьов позначив - недолік попиту. Пропозиція буде, якщо буде попит! Попит же з'явиться, якщо буде запропоновано більш високу якість і самого житла, і середовища, якщо будуть створені економічні умови придбання цього житла.

Потрібно ввести державні гарантії, що житло у забудовників куплять, тоді забудовник буде впевнено будувати. Держава може укладати договори із забудовником, що гарантують викуп побудованих об'єктів по заздалегідь узгодженою ціною.

Вся соціальна інфраструктура у нас - державна. Це теж неправильно. Потрібно розглянути можливість працювати з держгарантіями. Нехай забудовник будує дитячі сади і поліклініки і керує цією нерухомістю. Управління нерухомістю - це спеціальна професійна діяльність.

Потрібно змінити підхід до зведення соціальної інфраструктури.

Е.Л. Миколаєва підтримала пропозиції І.В. Пономарьова.

Є законопроект про житло некомерційного найму. Незабаром такий закон буде прийнятий. Витрати роботодавців на житло працівникам дійсно потрібно дозволити відносити на собівартість, а не на прибуток. Комплексне освоєння територій потрібно розвивати і шукати для цього ефективні механізми.

В.І. Ресін розвинув тему комплексного підходу до проблеми житлового будівництва.

Перш ніж лікувати, потрібно правильний діагноз поставити. Ми не так постраждали від ваучерів, як від приватизації. Що маємо? Сотні мільйонів метрів житла, яке потрібно зносити. Марні зусилля за енергію, за тепло.

Москва головний удар зосередила на нове будівництво і на знесення старого житла.

А де гроші? Який бюджет витримає? Все робили на інвестиційній основі.

Забудова периферії: 70% квартир - інвестору; 30% - місту. У зонах загального користування: 50% - інвесторові і 50% - місту.

Цей досвід потрібно поширити на Росію. Треба нарізати землю, робити елементарну інфраструктуру. Інвестор нехай будує. Далі пропорції - чого і скільки кому. Давайте зробимо типові проекти швидко зводяться будинків. Будувати потрібно комплексно разом зі школами, поліклініками та відділеннями поліції.

В.І. Ресін порівняв сучасний стан проблеми з післявоєнним періодом, наголосивши на величезному внесок Н.С. Хрущова у вирішення житлової проблеми в країні ...

3. Тему «Базові законопроекти як інструменти комплексного розвитку територій» представила до уваги учасників засідання Чугуївська Олена Станіславівна, Директор департаменту стратегічного розвитку і державної політики в сфері територіального планування Міністерства регіонального розвитку Російської Федерації.

У вступній частині своєї доповіді Е.С. Чугуївська дала деякі оцінки сформованої в країні ситуації в сфері житлового будівництва, зазначила полярність цін на житло в різних регіонах: від 80 тис. Руб. за метр до повної незатребуваності житла в Варкуте ...

Найголовнішим законопроектом керівник департаменту зазначила законопроект, що встановлює вимоги до регіональних і місцевих нормативів містобудівного проектування. Нормативи повинні встановити мінімальні розрахункові показники забезпеченості територій об'єктами регіонального і місцевого значення. Нормативи - це інструмент для розрахунку регіональних і місцевих потреб в об'єктах. Мікрорайон відрізняється від кварталу не розміром, а соціальної наповненістю, яку і повинні визначити нормативи. Законопроект, який пройшов перше читання, відкоректований і підправлений до другого читання у Державній Думі.

Другий за важливістю законопроект повинен встановити додаткові вимоги до територіального планування. Будуть обов'язковими не тільки програми розвитку інженерної інфраструктури, а й програми з соціальної та транспортної інфраструктури, прийняття яких забезпечить комплексну реалізацію генеральних планів. У генпланах необхідно буде стверджувати планувальну структуру і визначати території для комплексної забудови і території, по відношенню до яких повинні бути укладені договори на їх розвиток.

Третій законопроект - про планування територій. Діюча голова Містобудівного кодексу, присвячена документації з планування територій, повністю переписана. Будуть виключені публічні слухання по проектам планування територій під комплексне освоєння, для розміщення лінійних інфраструктурних об'єктів, передбачених генеральним планом. Розроблено норми про проведення інженерних вишукувань для проектів планування.

Виключається необхідність розробки документації з планування територій гірничих відводів за межами населених пунктів.

Учасники наради висловили сумніви з приводу виключення процедур публічних слухань за деякими випадками. Дороги та висотність забудови на сусідніх територіях дуже хвилюють населення. Це потрібно узгоджувати з людьми. Потрібно більш детально прописати вимоги до публічних слухань, цей інструмент ще не дуже зрозумілий.

Автора справжнього тексту не переконали доводи про необхідність скасування документації з планування територій гірничих відводів.

Перш за все, гірничі відводи - це не територія, це якась підземна геометрія, яка визначає розміри викопного речовини. Відомості про опис меж гірничого відводу, як правило, становлять комерційну таємницю. У той же час існують координатно описані так звані «ліцензійні ділянки», на освоєння яких компаніям видаються ліцензії. Інформація про межах ліцензійних ділянок відкрита і публічна.

Все було б непогано, можна було б замінити гірничий відвід на ліцензійна ділянка, якби на цих дільницях не здійснювалося безліч інших видів діяльності. Це території, на яких розташовані та плануються дороги, інженерні комунікації, виробничі об'єкти, дачні та садівничі об'єднання (які в будь-який момент можуть перетворитися в нові населені пункти, наприклад на ліцензійних ділянках поблизу міст Сургут, Нижньовартовськ, Нефтеюганськ і інші), об'єкти рекреації, кладовища, полігони ТПВ та багато інших корисних суспільству об'єкти. На цих територіях безліч об'єктів культурної спадщини, в тому числі пам'ятники археології, непомітні на перший погляд. Тут водоохоронні зони та особливо охоронювані природні території, заказники, родові угіддя. Крім того, в межах одних і тих же територій можуть бути видані ліцензії на видобуток різних корисних копалин різним організаціям, в тому числі для видобутку загальнопоширених корисних копалин для забезпечення будівельної галузі, так необхідних для зниження вартості будівництва житла.

Якби всі названі та інші питання були вирішені в схемах територіального планування муніципальних районів і генеральних планах міських округів і поселень, може бути, таку норму можливо було б встановити. У нашому випадку - коли все не так - вважаю це неприпустимим!

Що ж робити? Як забезпечити сприятливі умови для локомотива російської економіки - нафтогазового комплексу !?

Пропозиція - встановити мінімально необхідні вимоги для вирішення всіх згаданих питань до підготовки документації з планування територій в межах «ліцензійних ділянок». Результатом таких проектів повинні бути зони допустимого розміщення об'єктів капітального будівництва в складі промислових комплексів облаштування родовищ, встановлені з урахуванням всіх необхідних обмежень. А ось промислові комплекси облаштування родовищ необхідно передбачати в схемах територіального планування суб'єктів РФ за умови віднесення їх до об'єктів регіонального значення. Такі об'єкти сьогодні не передбачені жодними схемами. Це найважливіша тема, яка сьогодні не вирішена на законодавчому рівні, хоча норма про облік в схемах територіального планування об'єктів передбачених програмами розвитку природних монополій в Містобудівний кодекс є. Встановлено навіть термін внесення змін до документа територіального планування - п'ять місяців з моменту прийняття програми. На жаль, ця норма зовсім поки не працює. Але з 1 січня майбутнього року, якщо немає об'єкта в схемі, то і проект планування розробляти не можна. Не впевнена, що рішення про комплексну скасування містобудівних проектів (і територіального планування, і планування територій) для розміщення найбільших будівельних комплексів, що включають виробничі об'єкти, будівлі і споруди, об'єкти енергетики, дороги та інженерні мережі, в масштабах десятків і сотень кілометрів - рішення правильне .

Пропоную цю тему подумати більш серйозно, розглянути приклади, обговорити на робочих групах за участю представників зацікавлених монополій, керівників регіонів і місцевого самоврядування, розробників містобудівної документації, що мають досвід роботи з такими територіями.

4. На завершення роботи ради з темою «Приклади планування комплексної реконструкції та реновації забудови, що склалася» виступив Кротов Олексій Володимирович, Генеральний директор ТОВ «Архітектурна майстерня Кротова А.В.».

Доповідач підняв питання надзвичайної важливості для країни, яка наповнена житловими будинками хрущовської епохи. Будинки, які врятували післявоєнний Радянський Союз, доживають свій вік, але їх дуже-дуже багато. Архітектор запропонував методи комплексної глобальної реконструкції. Плюси пропозиції для учасників засідання ще з'явилися очевидними, великі сумніви в тому, що можливо з малометражек зробити якісне житло, що відповідає сучасним вимогам. Ще більші сумніви в тому, що можливо забезпечити якісну середу заміщенням існуючої забудови будинками більш високої поверховості, забезпечивши при цьому парковки і благоустрій. І звичайно, є питання до економіки такого підприємства. Але абсолютно очевидно, що дослідження такі не просто цікаві, це величезна державна задача, і дивно те, що ми не бачимо десятків науково-дослідних робіт, організованих Мінрегіоном Росії і РААБН, так необхідних регіонах, муніципалітетам і інвесторам.

При всіх авторських зауваженнях я (А. Берегівських) високо оцінюю роботу експертної ради за грамотне об'єднання питань у велику комплексну тему «Економіко-правового забезпечення реалізації державних програм житлового будівництва» і висловлюю подяку за організацію роботи експертної ради помічнику депутата Державної Думи В. І. Ресина С.С. Бачурін.

Як головний редактор журналу «Управління розвитком територій» я звертаюся до всіх фахівцям-експертам з проханням направляти свої пропозиції і судження на адресу редакції. Блок «градоустройству» наступного номера ми присвятимо темі економіко-правового забезпечення реалізації державних програм житлового будівництва.

Матеріали для скачування: