Економічна географія: ціни на півночі будуть рости через реконструкцію трас і великої води 
Новобудови дешевше, ніж на престижному заході і північному заході
Сьогодні підмосковний ринок нерухомості активний як ніколи. Він пропонує покупцям широкий вибір об'єктів на будь-який смак і гаманець. Вибрати житло для проживання нескладно, так як головне, щоб запропонований варіант сподобався покупцеві. Набагато складніше вибрати житловий об'єкт для інвестицій. Тут потрібен холодний розум і тверезий розрахунок.
У попередньому матеріалі ми розповідали про те, в яку нерухомість в північно-західних районах Московської області краще інвестувати кошти і на який дохід можна розраховувати. Детальніше про це читайте в матеріалі «Економічна географія: новобудови північного заходу Підмосков'я привабливі для інвестицій». Ми продовжуємо розповідати про районах Московської області, і тепер прийшла черга півночі Підмосков'я.
Пробки на противагу великій воді
Північний напрямок області по престижу трохи поступається північний захід, проте у нього попереду великі перспективи. Явним локомотивом півночі є Дмитрівське і Ленінградське шосе, які по праву вважаються одними з найбільш розвиваються напрямків. Частково про Ленінградці ми розповідали в матеріалі « Економічна географія: новобудови північного заходу Підмосков'я привабливі для інвестицій », Так як цю трасу часто зараховують на північний захід області. Однак в цілому це шосе, а особливо місця, розташовані на схід від від нього, можна віднести і до півночі Підмосков'я. Дмитрівське шосе вважається кращим з точки зору спортивно-розважальної інфраструктури. Крім того, велика частина траси йде уздовж каналу імені Москви, а погляду відкриваються види на чудову природу.
Однак зайняти лідируючі позиції на ринку нерухомості північ заважають насамперед пробки. Дмитрівське і Ленінградське шосе стабільно входять до п'ятірки найбільш завантажених магістралей Підмосков'я незалежно від сезону. Але надія на поліпшення ситуації на півночі області є. Так, розповідає керуючий партнер компанії НСКА Юрій Гольдберг, зараз йде активна реконструкція Дмитровського шосе, а через рік планується закінчити будівництво платного дублера Ленінградського шосе. Також, додає Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп», було анонсовано будівництво кількох гілок швидкісного трамвая, які зв'яжуть Москву з великими населеними пунктами області, в тому числі з містом Долгопрудний.
Екологічну обстановку в північних районах Московської області можна назвати задовільною. Марія Литинецкая зазначає, що ці напрями не входять в число найбрудніших регіонів Підмосков'я, але і абсолютно екологічно чистими їх назвати не можна.
Окремі приклади інвестиційного аналізу новобудов північного заходу Підмосков'я (за версією НСКА):ЖК «Геліос» (Московська область, м Химки, мкр. Лобанове, вул. Академіка Грушина, корп. 3-3А). Забудовник - ТОВ «Галактик М». Квартири в даному об'єкті є інвестиційно привабливими і рекомендуються до покупки. Потенційне зростання на момент проведення аналізу (вересень 2012 року) прогнозувався на рівні 46,27%. Ціна на момент оцінки становила 71 500 рублів за квадратний метр. Поточна ціна квадратного метра - 75 000 рублів (дані на січень 2013 року). На оцінку вартості об'єкта позитивно впливає безпосередня близькість до МКАД, позиціонування об'єкта як бізнес-клас, транспортна доступність. Серед стримуючих факторів можна виділити високий рівень конкуренції в місті, сильно забруднена екологічна ситуація, забудовник раніше не брав участь в проектах будівництва житлових будинків.
ЖК «Місто набережних», будинок 2 (Московська область, м Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, поблизу кварталу Клязьма). Квартири в даному об'єкті є інвестиційно привабливими і рекомендуються до покупки. Потенційне зростання на момент проведення аналізу (квітень 2012 року) прогнозувався на рівні 17,5%, при цьому квадратний метр в той момент коштував 82 000 рублів. Поточна ціна квадратного метра - 90 000 рублів (дані на січень 2013 року). На оцінку вартості об'єкта позитивно впливає розвинена інфраструктура міста, висока транспортна доступність і перспективи розвитку. Серед стримуючих факторів відзначимо несприятливу екологічну ситуацію і фінансову непрозорість компанії.
ЖК «Мічурінський квартал» (Московська область, м Химки, мкр. Східної, квартал 7, корпус 4). Забудовник - ТОВ СК «Північ-2001». Квартири в даному об'єкті є інвестиційно-привабливими і рекомендуються до покупки. Потенційне зростання на момент проведення аналізу (березень 2012 року) прогнозувався на рівні 45,9%. Квадратний метр в новобудові в той момент коштував 62 000 рублей. Поточна ціна квадратного метра - 71 000 рублів (дані на січень 2013 року). На оцінку вартості об'єкта позитивно впливає розвинена інфраструктура міста, висока транспортна доступність і перспективи розвитку. Серед стримуючих факторів варто відзначити фінансову непрозорість компанії і несприятливу екологічну ситуацію.
ЖК «Химки Сквер» (Московська область, м Химки, мкр. Лівобережний, вул. Радгоспна, д. 4б). Квартири в даному об'єкті є інвестиційно привабливими і рекомендуються до покупки. Потенційне зростання на момент проведення аналізу (грудень 2011 року) прогнозувався на рівні 34,1%, ціна квадратного метра становила 69 000 рублів. Поточна ціна квадратного метра - 89 000 рублів (дані на грудень 2012 року). Основні переваги об'єкта - розвинена інфраструктура міста, висока транспортна доступність і перспективи розвитку. Серед стримуючих факторів варто відзначити відсутність досвіду будівництва у забудовника, фінансову непрозорість компанії і несприятливу екологічну ситуацію.
ЖК «Новосходненському» (Московська область, м Химки, мкр. Східної, вул. Овражная, вл. 22). Квартири в даному об'єкті отримали в 2011 році рекомендацію «тримати». Потенційне зростання на момент проведення аналізу (травень 2011 року) прогнозувався на рівні 15,4% при ціні за квадратний метр 66 000. Через рік, у травні 2012, квадратний метр в новобудові виріс в ціні до 86 660 рублів. Основні переваги об'єкта - близькість до МКАД, висока транспортна доступність, розвинена інфраструктура комплексу та мкр. «Східної», наявність іпотеки та різноманітність планувань квартир. Серед стримуючих факторів слід зазначити високу конкуренцію, високі ризики забудовника і несприятливу екологічну ситуацію.
Серед головних переваг півночі - розвинена інфраструктура і велика вода (Клязьминское і Пироговське водосховища), які користуються популярністю в якості місця відпочинку як у москвичів, так і у жителів Підмосков'я. Але не варто списувати з рахунків Рогачевское шосе - регіональну дорогу, яка починається у вигляді відгалуження від Дмитровського шосе і проходить через лобно. На цьому напрямку мало населених пунктів, практично незаймана природа, велика кількість архітектурних пам'яток. Крім того, дорога проходить через Клинское-Дмитрівську височина з чудовими видами як на рівнину, так і на пагорби.
Химки - локомотив півночі 
У північних районах Підмосков'я досить багато проектів привабливих з інвестиційної точки зору. «Основні центри тяжіння тут - такі великі міста, як Химки, Долгопрудний, Лобня і навіть Дмитров, незважаючи на його значну віддаленість», - вважає Максим Клягин, аналітик УК "Фінам Менеджмент".
Однак явним лідерів є місто Химки. Тут, зазначає Юрій Гольдберг, представлена величезна кількість цікавих пропозицій. За рівнем реального попиту на квартири в новобудовах Химки займають друге місце після Нової Москви. А аналітики ГК «Мортон» додають, що в великих проектах тут продається до 300-400 квартир на місяць. Підтверджує привабливість Хімок з інвестиційної точки зору рейтинг привабливості міст Московської області для інвестицій в будівництво житла , Складений компанією НСКА, в якому місто зайняв 4-е місце. На руку Хімкам зіграла висока купівельна спроможність жителів міста, яка нерозривно пов'язана з найвищим рівнем зарплат (38 500 рублів на місяць) серед інших підмосковних міст, а також високий рівень соціально-економічного розвитку.
Непогані перспективи і у Долгопрудного, зазначає Юрій Гольдберг. Однак експерт вважає, що настільки високою популярністю з боку інвесторів, як в Хімках, квартири в цьому місті користуватися не будуть. Серед факторів, які позитивно впливають на інвестиційну привабливість цього північного міста Підмосков'я, експерт зазначив нижчу вартість квадратного метра житла, ніж в Хімках, досить високу зайнятість населення. Крім того, Долгопрудний розташований недалеко від водосховища і каналу імені Москви. У рейтингу компанії НСКА це місто зайняв 19 місце.
Якщо говорити про Лобні, то, на думку Юрія Гольдберга, квартири тут купують в основному місцеві жителі для проживання або поліпшення житлових умов. «Багато його жителі працюють недалеко від свого будинку. Так, недалеко від Лобні знаходиться Шереметьєво, - зазначає генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови» Софія Лебедєва. - Крім аеропорту, тут розташовані митні підприємства, склади великих логістичних компаній, а також бази великих Рітейл, що дозволяє забезпечити роботою населення району ». Однак, додає Юліан Гутман, керівник департаменту новобудов компанії «Інком - Нерухомість», новобудови Лобні, наприклад, ЖК «Східний», ЖК «Перемога», мкр. «Катюшки», можна віднести до інвестиційно привабливим об'єктам завдяки гарній транспортній доступності і високої розвиненості інфраструктури.
З комфортом недалеко від Москви 
На півночі області переважають новобудови комфорткласса, за рівнем практично зіставні з бізнес-класом. За словами керівника відділу консалтингу та аналітики компанії «Азбука Житла» Артема Ржавського, станом на січень 2012 року обсяги пропозиції в північних районах Московської області становить 135 корпусів. При цьому на комфорткласс доводиться 82,2% від усіх реалізованих новобудов. Зводяться такі об'єкти за монолітно-каркасною технологією будівництва. Наприклад, на Дмитрівському напрямку, говорить Марія Литинецкая, це ЖК «Кіово» і ЖК «Московські Водники». Є тут і кілька великих проектів економ-класу з панельними будинками - мкр. «Катюшки» в Лобні і мкр. Центральний в Долгопрудном. За Рогачевскому шосе зводяться кілька малоповерхових житлових комплексів.
Зараз найдорожчим північним містом Московської області є Химки, каже Юрій Гольдберг. Тут ціна квадратного метра часто вище 100 000 рублів, а часом і порівнянна з московською. За Дмитровскому і Рогачевскому шосе, продовжує Марія Литинецкая, середня вартість квадратного метра становить близько 60 000 рублів. Причому в Долгопрудном за квадратний метр житла в середньому доведеться заплатити 74 000 руб., В Лобні - 59 000 руб., А в Дмитрові - 54 000 руб.
Невисокий поріг входу 
Проте вибрати об'єкт - це тільки частина справи, необхідно розуміти, який поріг входу на ринок, а також розмір майбутніх дивідендів. Максим Клягин зазначає, що динамічний введення житла в північних районах Підмосков'я, в тому числі за рахунок проектів великих федеральних забудовників, позитивно впливає на загальну цінову картину. В результаті активне зростання пропозиції не дозволить місцевому ринку перегрітися, допомагаючи сформувати конкурентоспроможні ціни. «Поріг входу тут порівняно невисокий, - продовжує він. - Ціни на однокімнатні квартири починаються від 2 - 2,5 млн руб. Найбільш високою ліквідністю відрізняються типові проекти масової забудови та об'єкти середнього цінового рівня ».
Як правило, для інвестицій краще вибирати однокімнатні квартири невеликої площі в новобудовах на початкових етапах будівництва, вважає Артем Ржавський, пояснюючи це тим, що однокімнатні квартири в умовах невисокого рівня доходів більшості громадян є більш ліквідними, ніж двокімнатні і багатокімнатні квартири, а це є дуже важливим з точки зору подальшого перепродажу. Крім того, квартира, придбана на етапі фундаменту, у міру зростання стадії будівельної готовності виросте в ціні в середньому на 25-30%.
На думку Дарини Пічугіної, аналітика Інвесткафе, інвестуючи кошти в такі об'єкти, можна розраховувати на прибутковість 10-15% в рік. А, на думку Максима Клягина, в середньостроковий період, скажімо, 3-4 роки, прибутковість таких інвестицій може скласти близько 20-30%.
Крім того, в зв'язку з прийдешнім поліпшенням транспортної ситуації - будівництвом траси Москва - Санкт-Петербург, а також реконструкції Дмитровського шосе - вже в 2013 році можливе підвищення попиту на новобудови, розташовані в північній частині Підмосков'я. Це призведе до зростання цін на квартири в Хімках, Долгопрудном і Лобні.
резюмуємо
Зараз активне будівництво нових об'єктів йде за межами МКАД, в тому числі і на півночі області, тому інвестору є з чого вибрати. На півночі в основному будуються монолітно-цегляні будинки комфорткласса. Безумовним лідером, як за кількістю пропозицій, так і з точки зору інвестиційної привабливості об'єктів є Химки. Проте хороші пропозиції можна знайти і в Долгопрудном, при цьому поріг входу на ринок буде на порядок нижче.