Технології «зеленого» будівництва і відповідну сертифікацію енергоефективності будівель прийшли в Росію майже 10 років тому. Але відсутність нормативної бази і радянські звички рахувати гроші і економити ресурси не дозволили повною мірою розвинути екодевелопмент. У комерційної нерухомості він виявився переоцінений, а ринок житла зовсім обходить тему стороною. 
Фото: pixabay.com
Світові тенденції «зеленого» будівництва беруть початок в далекому 1973 році, коли арабські країни підняли ціни на нафту в чотири рази - Старий і Новий Світ, що сиділи на серйозному імпорті нафти з цього регіону, зіткнулися із завданням - як будувати і експлуатувати будівлі та весь комплекс міського господарства, при цьому економлячи енергоресурси, розповідає генеральний директор EST Group Євген ТЕСЛЯ. У 1990-і зароджуються перші міжнародні стандарти - це система BREEAM і LEED. У 2002 році був створений світовий рада з будівництва «зелених» будівель, а в 2009 році на хвилі кризи про енергоефективність та економії задумалися і в Росії. Зараз в нашій країні по системам BREEAM і LEED сертифіковане за все близько 110 об'єктів, велика частина з них - це комерційна і нежитлова нерухомість. Наприклад, за системою LEED сертифіковані об'єкти наукового центру «Сколково», МФЗ «Лахта Центр», сертифікацію BREEAM проходили всі спортивні об'єкти олімпійського Сочі - 2014.
За словами генерального директора Knight Frank St.Petersburg Миколи Пашкова, в Петербурзі 11 бізнес-центрів загальною площею близько 203 000 кв. м, побудованих за принципами green development і отримали відповідні сертифікати.
«Дійсно, багато років тому будувати енергоефективні бізнес-центри було модно, - визнає експерт. - Але зараз ми дивимося в базу і бачимо два однакових бізнес-центру по класу. Один з «зеленим» сертифікатом, інший без - орендні ставки, тобто прибутковість, у них абсолютно ідентичні. «Ми не можемо гарантувати клієнтові приріст орендної ставки через сертифіката. Був період, коли було багато іноземних компаній, у яких розміщення в сертифікованих бізнес-центрах було корпоративним вимогою. Але зараз таких небагато, і з політичних причин їх більше не буде », - упевнений пан Пашков.
У 2002 році був створений світовий рада з будівництва «зелених» будівель, а в 2009 році на хвилі кризи про енергоефективність та економії задумалися і в Росії
Зелена ложка дьогтю
З сертифікацією і взагалі впровадженням «зелених» технологій і екоматеріалов в житловому будівництві все ще гірше, кажуть експерти.
В основному девелопери зацікавлені в «зелених» технологіях в якості маркетингового ходу. «У більшості випадків це якась іміджева складова для самого забудовника. Екологічний проект сприймається покупцем як якісний, зручний для проживання і з «зеленим видом» з вікна, - міркує Євген Тесля. - Щоб показати покупцеві турботу про нього, потрібно оцінювати мікроклімат. Наприклад, впроваджувати математичне моделювання, яке оцінює роботу систем всередині окремої квартири. Цей інструмент застосовують деякі, але ті, хто проходить сертифікацію, обов'язково. Потрібно довести покупцеві, що всі застосовані інженерні системи працюють ефективно. Сертифікація може дати картину майбутніх експлуатаційних витрат на об'єкті та можливих резервів для економії плати ».
З такою точкою зору не згоден пан Пашков: «На заміському ринку, що в приватному секторі, що в заміському котеджному девелопменті, технології енергоефективності куди популярніше, ніж на ринку багатоквартирного житла. Це пов'язано з тим, що люди там більш грамотні, вони краще рахують гроші і вже на етапі будівництва замислюються про те, які витрати в подальшому вони будуть нести на утримання будинку. Ми прекрасно розуміємо, що зміст ІЖС досить витратний захід ».
А ось на ринку багатоквартирного житла, і особливо в економ-класі, за спостереженнями Knight Frank St.Petersburg, покупці при покупці не думають над тим, скільки вони в подальшому будуть платити за утримання квартири. «Все-таки менталітет покупця сформувався в радянські часи, коли зміст квартири було майже безкоштовним, ця установка жива до сих пір. Керуючі компанії не дадуть збрехати - навіть багаті люди, купивши величезну квартиру, забувають або не хочуть платити комуналку », - журиться експерт.
Менталітет покупця сформувався в радянські часи, коли зміст квартири було майже безкоштовним, ця установка жива до сих пір
За його словами, при виборі квартири люди дивляться на локацію, ціну, планування. Питання енергоефективності технологій, матеріалів абсолютно не входить в число категорій, які обліковуються покупцем при вибірці квартири. «Саме тому ми і бачимо, що в сегменті житлового девелопменту ці концепції енергоефективного житла залишаються в зародковому стані, - розводить руками Пашков. - У забудовників немає ні економічного, ні навіть маркетингового стимулу будувати і продавати таке житло, займатися сертифікацією, оскільки це збільшує капзатрати на будівництво мінімум на 4% ».
Пан Тесля наводить інші цифри: вартість збільшується лише на 0,1%. При цьому, якщо говорити про екологічних бізнес-центрах, наступні енерговитрати знижуються на 25-45%.
Ще один вагомий фактор - добровільність такої сертифікації. За словами експерта, в Європі енергоефективність і «зелене» будівництво підтримується нормативною базою. По-перше, забудовнику іноді просто не дадуть побудувати енергонееффектівних будівлю. По-друге, це часто банально субсидується тим чи іншим способом з боку держави.
«У нас же в Росії поки немає ні стимулювання, ні економічної доцільності - немає ніякого сенсу для екодевелопмента. Попиту на це з ринку немає, прибутку теж. Чому «Мірланд» з «Тріумф Парком» (єдиний проект в Петербурзі, сертифікований за системою BREEAМ) залишився єдиним - тому що все на це подивилися, зрозуміли, що за ціною особливо доданої вартості до квадрату ринок не наздогнав, а капвкладення, інвестиції в це були влиті чималі. Сколково, Олімпіада - все держпроекти. В цьому плані дорогий грін-девелопмент якнайкраще лягає на стратегію держави купувати все максимально дорого і неефективно », - доводить пан Пашков.
Зсередини екологічного ринку
Його слова частково підтверджують і самі гравці ринку. Так, на думку генерального директора ГК «Червона стріла» Миколи УРУСОВА, екодевелопмент так і буде залишатися добровільним і збитковим заходом, поки росіяни за радянською звичкою будуть сприймати комунальні ресурси як «умовно безкоштовні». Якщо порівняти вартість ресурсів з Європою і Азією, то ми побачимо різницю в десятки разів. Якщо в Європі утримання будинку або квартири може обчислюватися тисячами євро, то в Росії - дай бог сотня, і якщо росіянин в результаті заходів з енергоефективності буде платити за квартиру не 3700 рублів, а 3200 - відчутної різниці він не помітить. Людям не потрібна ця економія.
«Дійсно, я не пригадаю питання від потенційного клієнта - які переваги мені дасть сертифікат житлового комплексу по« зеленому стандарту ». Це, скоріше, маркетингова історія, і саме в 2018 році це нікому не треба. Але це нікому не потрібно, поки цього немає на ринку, і, можливо, вже через кілька років це стане нормою для будь-якого забудовника, - пояснює Урусов. - Проект - це не одноразова подія, це цикл на два-п'ять років. До моменту добудови екодевелопмент цілком може увійти в тренд. Так, там є збільшення кошторисної вартості проекту на 1-2%, але це крок вперед для галузі ».
Зараз «Червона стріла» почала процедуру сертифікації житлового комплексу «Лелека» з міжнародного «зеленому» стандарту BREEAM. Це буде всього лише третій (після «Тріумф Парку» і ЖК «Современник» в Казані) житловий комплекс, який отримав цей сертифікат. Можливість «повісити» сертифікат «Лелека» отримає після введення в експлуатацію та за умови набору необхідної кількості оціночних балів за 10 напрямками: менеджмент, здоров'я, транспорт, енергія, вода, матеріали, відходи, землекористування та екологія, забруднення, інновації. Оцінка проводиться на всіх етапах будівництва будівлі - від проектування житлового комплексу до його введення в експлуатацію.
У процесі сертифікації ЖК «Лелека» компанія «Червона стріла» виконає більше 50 обов'язкових жорстких вимог, які пред'являються як до возводимому будівлі, так і до девелоперу. Зокрема, для роботи над об'єктом компанією залучені такі фахівці, як еколог, фахівець з акустики, інженер-гідрогеолог, фахівець з енергомоделірованію. Генпідрядник, провідний роботи на будівництві, повинен отримати для цього сертифікат екологічного менеджменту за міжнародним стандартом ISO 14000 і сертифікат системи менеджменту з безпеки праці та охорони здоров'я OHSAS 18001. У ході будівництва будівлі виконуються спеціалізовані розрахунки, наприклад: моделювання природного освітлення для приміщень з постійним перебуванням людей; комп'ютерне моделювання теплового комфорту для мешканців відповідно до стандарту ISO 7730; енергомоделірованіе відповідно до норм ASHRAE Energy Standard 90.1 для оцінки рівня енергоефективності будівлі і викидів вуглекислого газу в атмосферу.
Крім того, «Червона стріла» повністю відмовилася від застосування азбестовмісних матеріалів в будівництві і обробці приміщень. На введенні в житловий будинок буде встановлена єдина система доочистки водопровідної води.
Попит на «зелене» житло ще тільки формується, особливо на догоду попиту і потребам «мілленіалов», які до 2020 року складуть понад 1/3 населення світу
Мабуть, найбільш ефектним екосімволом ЖК «Лелека» стане зелений газон на покрівлі дворівневого фізкультурно-оздоровчого комплексу. Крім естетичної функції, газон виконає і екологічну - позбавить навколишнє середовище від шкідливих випарів при нагріванні покрівельного покриття.
У місцях загального користування будуть встановлені економічні світлодіодні світильники з датчиками руху. У квартирах - радіатори з терморегуляторами, які дозволять встановлювати і підтримувати в приміщеннях бажану температуру. На кухнях і в санвузлах передбачені датчики протікання. Приплив повітря в квартири буде здійснюватися через шумоізольовані припливні клапани, встановлені в елементах віконного блоку. Обов'язкові лічильники на воду, електрику, тепло, а також датчики пожежної сигналізації.
Вірять в енергоефективні рішення для житла і в холдингу «Еталон» В'ячеслава Заренкова. Так, компанія отримала російський сертифікат Green Zoom на комплекс «Срібний водограй" в Москві, аналогічний сертифікат забудовник має намір отримати для ЖК Botanica на Аптекарському проспекті поблизу Ботанічного саду в Петербурзі.
На думку менеджера по формуванню продукту холдингу «Еталон» Анни Любимова, попит на «зелене» житло ще тільки формується, особливо на догоду попиту і потребам «мілленіалов», які до 2020 року складуть понад 1/3 населення світу. У числі важливих вимог цього покоління: здорове середовище проживання, безпечні будівельні матеріали, раціональність. Все це вже закладено в «зелені» стандарти будівництва. Уже зараз потреба в управлінні будинком і розрахунку вартості ресурсів проникає в бізнес і еліт-класи нерухомості.
Завдяки застосуванню «зелених» технологій в будівництві першої черги ЖК «Срібний водограй" економія на енергоресурсах складе 36%, на оплату електроенергії - 29%, на оплату теплової енергії - 45% в рік. При цьому застосування енергоефективних рішень дозволило отримати вартісну економію в 29,3%. Тільки економія по енергоспоживанню в житловому комплексі складе близько 13,7 млн рублів на рік.
Зокрема, в ЖК застосована технологія рекуперації та фільтрації повітря, підвищена теплоізоляція стін (уникнути втрати тепла), система «розумного опалення» (датчики температури зовнішнього повітря гнучко управляють роботою індивідуального теплового пункту, забираючи з міської мережі тільки необхідний обсяг тепла). Компанія буде скорочувати неефективне споживання води, вводити енергоефективне освітлення і системи фільтрації води. Все це працює на маркетинг: підтверджує клієнтоорієнтованість, обґрунтовує ціну «квадрата», підсилює позиції компанії на ринку і підтверджує її репутацію. Профіт!
ДОВІДКА
Сьогодні в світі діє сім систем сертифікації. Дві міжнародні - британська BREEAM і американська LEED. У Росії - не менше п'яти власних систем сертифікації, найбільша з них - Green Zoom. При цьому частка сертифікованого багатоквартирного житла в Європі і Америці становить не менше 36%, в нашій країні - не більше 3%.
Олег Білих