В умовах дії мораторію на відчуження сільськогосподарських земель оренда є найпоширенішим способом її використання. Основним документом, що регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди земельної ділянки.

Основні законодавчі акти, що регулюють орендні відносини: Земельний кодекс, Цивільний кодекс, Закон від 06.10.98 р № 161 -XIV «Про оренду землі» та новий Закон «Про державний земельний кадастр» 2013 року.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 ЗК).

Оренда передбачає:

- наявність договору (немає договору - немає оренди);

- визначення терміну (короткострокові договори до 5 років, довгострокові - до 50 років);

- платність (розмір і порядок виплати орендної плати погоджується сторонами);

- обов'язкове користування земельною ділянкою.

Об'єктом оренди може бути тільки земельну ділянку з установленими межами, певним місцем розташування, яка перебуває у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі, нотаріально посвідчується за бажанням однієї зі сторін (ст. 14 Закону № 161).

Договір обов'язково підлягає реєстрації в террітоіальном органі Держземагентства, право оренди виникає з моменту такої реєстрації (ст. 125 ЗК).

Орендодавцем земельної ділянки може бути лише його власник або уповноважена ним особа.

Кабінетом Міністрів України затверджено Типовий договір оренди землі (постанова від 03.03.04 р № 220).

Типовий договір оренди землі не є обов'язковим для застосування, тому що містить не всі істотні умови, визначені Законом № 161, адже від дати його затвердження пройшло 8 років, протягом яких земельне законодавство зазнало змін.

Типовий договір оренди землі не містить наступних обов'язкових положень:

- інформацію про кадастровий номер об'єкта оренди;

- умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі типового договору, в такому випадку вони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови (ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу, далі - ГК).

Згідно ст. 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є:

- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

- термін дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об'єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін;

- умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду (капіталу) права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди земельної ділянки одного з перерахованих істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації такого договору, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).

Сторонам необхідно досягти згоди з усіх істотних умов договору і обов'язково включити їх в текст документа.

Об'єктом оренди є земельна ділянка, що має кадастровий номер, певне в натурі розташування і розмір. Договір оренди земельної ділянки без вказівки кадастрового номера не буде зареєстрований в територіальному органі Держземагентства.

Якщо земельна ділянка передається в оренду з насадженнями, власником яких є орендодавець, то рекомендується в договорі вичерпно вказати юридично значимі характеристики насаджень:

- докладний опис типу насадження (сад, виноградник і т. П.);

- рік закладки насадження і термін експлуатації (плодоношення);

- перебування насаджень на балансі підприємства-орендодавця.

Термін дії договору оренди - визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди повинен визначатися з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою (ч. 3 ст. 19 Закону України «Про оренду землі»). Тобто датою закінчення дії договору повинен бути період, коли польові роботи на орендованій земельній ділянці закінчені.

Орендна плата, її розмір, порядок індексації, форма платежу, терміни, порядок внесення орендної плати та перегляду, відповідальність за несплату, встановлюються за згодою сторін.

Орендна плата може справлятися у наступних формах:

- грошової (в певній сумі в гривнях і / або у відсотках до нормативної грошової оцінки земельної ділянки);

- натуральної (назва продукції і її кількість);

- відробітковій (надання послуг орендодавцю).

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності встановлюються відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України. А орендна плата за такі земельні ділянки справляється виключно у грошовій формі (ст. 35.1 НК).

Для орендаря, вигідніше визначити розмір орендної плати в конкретній грошовій сумі, в такому випадку змінити її буде можливо тільки за згодою сторін або в судовому порядку. Тобто, підприємство буде застраховане від збільшення розміру орендної плати в разі, наприклад, збільшення нормативної грошової оцінки землі.

Згідно п. 1 Указу Президента від 02.02.02 р № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) повинна бути не менш 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). Даний Указ не може регулювати або змінювати норми, встановлені законом, тому розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю визначаються виключно сторонами договору, тобто застосовувати вищевказану норму щодо 3% необов'язково

Відповідальність сторін - як правило, орендодавець несе відповідальність тільки за недоліки переданого в оренду земельної ділянки, якщо про них не було вказано в договорі і вони перешкоджають використанню орендованого ділянки. Основна відповідальність орендаря за невиконання зобов'язань щодо внесення орендної плати, тобто невнесення або несвоєчасне внесення такої плати.

У договорах можуть передбачати відповідальність орендаря за халатне ставлення до земельної ділянки або інші його дії або бездіяльність, що призвели до деградації, виснаження, зниження родючості, забруднення такої ділянки. В такому випадку орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, а також умови повернення ділянки орендодавцю: згідно ст.17 Закону України «Про оренду землі» передача об'єкта оренди оформляється актом прийому-передачі, доцільно передбачити таку ж процедуру і для повернення ділянки орендодавцю.

Згідно ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» невід'ємною частиною договору оренди землі є:

- план (схема) земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки (у разі його розробки).

Відсутність будь-якого з даних обов'язкових додатків може стати причиною відмови у державній реєстрації договору.

Один договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, які перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, які перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування).

Фардеева Тетяна, юрист-практик

по земельному праву

юридичної компанії