1. Типовий договір купівлі-продажу земельної ділянки 2018 - 2019: істотні умови
2. Вимоги до форми та змісту договору купівлі-продажу на землю
3. Договір купівлі-продажу частки земельної ділянки (зразок)
4. Приклад можливих додатків і супутніх документів
5. Шаблон договору купівлі-продажу земельної ділянки (скачати бланк)

Договір купівлі-продажу земельної ділянки - зразок 2018 - 2019 років відноситься до документації, яка є підставою для реєстрації переходу права власності на зазначену нерухомість. Угода з нерухомістю пов'язана з великими фінансовими вкладеннями, тому кожен пункт договору повинен бути обгрунтований і узгоджений сторонами.

фото:

Типовий договір купівлі-продажу земельної ділянки 2018 - 2019: істотні умови

Вимоги до форми та змісту договору купівлі-продажу на землю

Договір купівлі-продажу частки земельної ділянки

Приклад можливих додатків і супутніх документів

Шаблон договору купівлі-продажу земельної ділянки (скачати бланк)

Типовий договір купівлі-продажу земельної ділянки 2018 - 2019: істотні умови

Сторони договору купівлі-продажу земельної ділянки має право погодити різні його умови на свій розсуд, але в обов'язковому порядку в договорі повинні бути передбачені умови, які закон визначає як істотні. До них відносяться:

1. Предмет договору (його опис має містити дані, що дозволяють однозначно ідентифікувати об'єкт нерухомості, в іншому випадку такий договір вважається неукладеним (ст. 554 ЦК України)). Перераховуються адреса, площа, кадастровий номер, категорія земель за цільовим призначенням, вид дозволеного використання.
   Пленум ВАС РФ в Постанові від 11.07.2011 № 54 вказав, що для індивідуалізації предмета договору купівлі-продажу досить вказівки його кадастрового номера.
   Крім того, Вказуються реквізити правовстановлюючої документації продавця, дані про держреєстрацію права і його обмеження в ЕГРН (з 01.01.2017 - замість ЕГРП).
   

   «Зверніть увагу!» Об'єктом угоди можуть стати тільки ті ділянки землі, щодо яких була реалізована процедура постановки державою на кадастровий облік (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

   
   Продавець не має права приховувати від покупця відомості про обтяження та обмеження ділянки (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Також, як правило, в цьому розділі договору вказується документ, на підставі якого у продавця виникло право на продаваний ділянку.
   

   Рекомендуємо! При визначенні в договорі об'єкта купівлі-продажу вказати всі ідентифікують його характеристики, які схематично можна відобразити наступним чином:

   

2. Ціна договору (ст. 555 ЦК України), без вказівки якої договір купівлі-продажу землі (зразок його є на нашому сайті) не можна визнати укладеним. Ціна вказується в тексті цифрами і прописом.

   Зверніть увагу! При цьому, необхідно враховувати, що за правилами пп.6 п. 2 ст.146 Податкового кодексу РФ, ціна не повинна передбачати ПДВ.

   Припустимо передбачити відстрочку платежу. Держреєстрація переходу права може бути здійснена як після повного розрахунку, так і до нього.

3. Найменування і реквізити сторін. У преамбулі бланка договору купівлі-продажу земельної ділянки всі дані прописуються повністю, без скорочень.

Вимоги до форми та змісту договору купівлі-продажу на землю

1. Для зазначеного договору може бути застосована письмова форма, яка не потребує посвідчення з боку нотаріуса (ст. 550 ЦК України). Винятком є ​​ситуації продажу часток в праві власності на земельні ділянки та реалізація землі, що належить неповнолітньому або обмежено дієздатній - тут обов'язкова нотаріальна форма (ст.42, 54 ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості» від 13.07.2015 №218-ФЗ (далі - закон №218-ФЗ).
   

   Зверніть увагу! З 1 лютого 2019 року набула чинності дуже важлива зміна: якщо сторони запевняють договір у нотаріуса, то не пізніше робочого дня нотаріус сам повинен відправити в Росреестр заяву і необхідні документи для реєстрації переходу права власності (ст. 55 Основ законодавства РФ про нотаріат, затверджені ВС РФ 11.02.1993 №4462-1).

2. Сам документ не потребує реєстрації в Росреестра, але перехід права необхідно зафіксувати в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ЦК України). Сторонам в договорі слід передбачити умову про розподіл витрат по сплаті державного мита та послуг нотаріуса (тільки в разі, якщо договір посвідчується нотаріально).
3. Число примірників угоди визначається за кількістю учасників угоди. Ще один потрібний для Росреестра.
4. Договір складається у вигляді єдиного документа і повинен бути завізований усіма учасниками угоди. В іншому випадку він вважається недійсним (ст. 550 ЦК України).
5. Структура типового договору купівлі-продажу земельної ділянки повинна містити наступні розділи: преамбула, предмет договору, ціна, порядок оплати, права та обов'язки сторін, відомості про обмеження та обтяження нерухомості, порядок передачі об'єкта, реквізити і підписи сторін.

Ризики! Відповідно до ст. 37 ЗК РФ в договорі купівлі-продажу земельної ділянки неприпустимі такі умови (вони будуть незначними і прімненію не підлягають):

• встановлення права зворотного викупу нерухомості продавцем за своїм бажанням;
• умова про обмеження переліку можливих подальших угод з ділянкою;
• обмеження відповідальності продавця, якщо свої права на продаваний земельну ділянку заявлять треті особи.

Договір купівлі-продажу частки земельної ділянки (зразок)

Договір купівлі-продажу частки земельної ділянки по структурі і вимогам до оформлення схожий на звичайний договір купівлі-продажу земельної ділянки (скачати типовий бланк можна нижче). В даному випадку в якості об'єкта угоди встановлюється частка у праві спільної часткової власності на нерухомість.

До стандартних реквізитами ділянки в описі додається величина переданої частки в праві і вказуються правовстановлюючі і правоподтверждающие документи продавця.

Рекомендуємо! Якщо земельна ділянка не поставлений на кадастровий облік, необхідно провести межування і представити його матеріали для постановки ділянки на кадастровий облік одночасно зі здачею договору на реєстрацію.

Вимога нотаріальної форми для договору продажу частки виключено з ст.42 ФЗ № 218-ФЗ законом від 03.07.2016 № 351-ФЗ «Про внесення змін ...».

Ризики! Для здійснення угоди необхідно дотримати вимоги ст. 250 ГК РФ і ФЗ № 218-ФЗ про право переважної покупки. В іншому випадку, володар переважного права може вимагати перекладу на нього прав і обов'язків за договором в судовому порядку, а в разі продажу землі сільськогосподарського призначення угода взагалі буде незначною (ст. 8 Федерального закону від 24.07.2002 № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення »(далі -« ФЗ № 101 »).

Аналогічні вимоги застосовні до частки земельної ділянки сільгосппризначення, якщо вона не виділена і учасників часткової власності не більше 5 (п.1 ст. 12 ФЗ№ 101). Частки в сільськогосподарських земельних ділянках з числом співвласників 6 і більше для реалізації не потребують дотримання права переважної покупки.

Зверніть увагу! Продати «земельну частку» в сільськогосподарські ділянки можна лише обмеженому колу осіб - співвласникам якій особі, що експлуатує ділянку (наприклад, сільгосппідприємство або глава КФГ, яка не є юрособою).

Приклад можливих додатків і супутніх документів

Договір купівлі-продажу земельної ділянки може мати наступні програми:

• Для однозначної ідентифікації предмета договору купівлі-продажу можна використовувати кадастровий паспорт земельної ділянки та його опис, приклавши їх копії до договору.
• Копія правовстановлюючого документа (свідоцтва про право власності або виписки з ЕГРН) також повинна бути включена в загальний пакет документів для звірки реквізитів, прописаних в договорі, і як доказ існування права.
• До договору купівлі-продажу, який передбачає особливий режим внесення оплати (частинами, з розстрочкою і т. Д.), Додається підписаний сторонами графік платежів.

Крім того:

• Факт передачі об'єкта нерухомості продавцем і його отримання покупцем фіксується за допомогою візування сторонами акту прийому-передачі (п. 1 ст. 556 ЦК України). Детальніше про його складанні читайте в статті Як скласти акт прийому-передачі земельної ділянки при продажу?
• Зміна параметрів договору або внесення до нього доповнень здійснюється шляхом укладення додаткової угоди, складання протоколів розбіжностей та узгодження розбіжностей.

Шаблон договору купівлі-продажу земельної ділянки (скачати бланк)

Бланк договору купівлі-продажу земельної ділянки можна знайти на просторах інтернету. Зазвичай такий документ має максимально стандартизовану структуру, яка підходить лише для найпростіших випадків, і не завжди відповідає останнім змінам законодавства.

Тим часом вищевказані особливості землі як об'єкта права і правового регулювання (застосування не тільки цивільного, а й земельного права) вимагають:

• включення до типового договору обов'язково ціни і детального опису ділянки;
• дотримання вимог до форми та держреєстрації;
• наявності спеціальних додатків (акта прийому-передачі, плану ділянки).

Рекомендуємо! Завантажити актуальний договір купівлі-продажу земельної ділянки 2018 - 2019 можна за посиланням: Завантажити типовий бланк договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Про складання попереднього договору читайте в статті Попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки .

***

Таким чином, сам договір купівлі-продажу земельної ділянки не підлягає держреєстрації, а реєструється тільки перехід права власності Угода, об'єктом якого є земельна ділянка, має містити чітке текстуальний і графічне опис такої нерухомості.

Зразок договору купівлі-продажу земельної ділянки складається з урахуванням вимог цивільного та земельного законодавства.

Автор: RusЮріст