- Договір купівлі-продажу
- Кадастровий паспорт на нерухоме майно.
- Кадастрова виписка про об'єкт нерухомого майна.
Всім привіт. На зв'язку знову Олександр MSBHelp Кисельов. Продовжуємо обговорювати животрепетну тему про вимоги до документів на нерухоме майно, для надання в банк, коли це майно розглядається для заставного забезпечення при кредитуванні юридичних осіб та індивідуальних підприємців.
Нагадаю, трохи раніше в попередніх статтях циклу ми вже коротко переговорили, про загальний стандартному пакеті документів. було це тут .
А також, встигли розглянути, що ж таке виписка з ЕГРП, і для чого вона необхідна. І додатково обговорили для чого потрібно Свідоцтво про право власності, враховуючи, що тепер Росреестр перестав його видавати при реєстрації майна. Більш докладно можна почитати тут
Сьогодні ж розглянемо відразу 3 документа.
Обговоримо, що включає в себе кожен вид документа, а також, яку інформацію Банк буде аналізувати.
Документація, що підтверджує право власності на об'єкт (договір купівлі-продажу, договір дарування і т.д.), або як їх ще називають правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості.
Кадастровий паспорт на будівлю / приміщення ;
Кадастрова виписка на земельну ділянку ;
Давайте детальніше зупинимося на кожному документі.
Документація, що підтверджує право власності.
Договір купівлі-продажу
- найяскравіший представник з даного виду документів, тому його і будемо розглядати докладніше.
На підставі даного документа, відбувається перехід права власності. Обов'язковими пунктами даного договору, будуть боку договори. А саме продавець і покупець.
Вартість майна, умови оплати, терміни переходу, акт прийому-передачі об'єкта нерухомого майна. Чи не маловажним моментом буде визначення - чи не була це кабальна угода, яка може бути визнана нікчемною. Найяскравіший приклад, якщо величезний торговий комплекс, був проданий наприклад за 100 тис.руб. Це явно неринкова вартість, і теоретично, угода може бути визнана нікчемною.
Реквізити сторін, а також інші моменти, які перераховують права і обов'язки сторін, а також підсудність в разі порушень умов договору.
Зовсім детально, на даному документі зупинятися не буду, тому що практично кожен бачив його не те наживо, але і був однією із сторін договору.
Нам цікавіше для чого він потрібен Банку. Оскільки термін його зберігання може не перевищувати 3 роки.
Банк же, на подив запитує його практично завжди. Не має значення, скільки років пройшло з моменту переходу права власності.
Для Банку договір купівлі-продажу є документом для крос-перевірки. Адже в ДКП (давайте надалі так будемо називати договір купівлі-продажу) будемо детально розписаний вид майна. Його адреса, площа, кадастровий номер, вид дозволеного використання ... тобто практично ті ж дані, як і в Свідоцтві про право власності.
Саме для цих цілей Банку і потрібно ДКП. Мета - порівняння вихідних даних в ДКП, з наданих свідченням . Адже в разі розбіжностей документів, будемо ясно, що новим власником вносилися якісь зміни в об'єкт. А це вже буде приводом для потенційного запиту додаткових документів, які пояснять розбіжності.
Може бути - ви робили перепланування. Якщо вони були капітальні, значить необхідно дозвіл БТІ. В іншому випадку Росреестр може відмовити в реєстрації об'єкта нерухомого майна. Банк залишиться без застави, а ви без застави.
Безумовно, саме по собі розбіжність в ДКП і Свідоцтві ще ні про що не говорить. Тому банк і запитує інші документи, для з'ясування історії конкретного об'єкта нерухомості і визначення його характеристик.
Продовжимо.
Кадастровий паспорт на нерухоме майно.
Для початку, давайте визначимо, чим же відрізняється кадастровий паспорт від кадастрової виписки.
Все дуже просто.
Кадастровий паспорт - оформляється на будівлі, приміщення.
Кадастрова виписка - оформляється на земельні ділянки.
По-принципі це найголовніша відмінність, яке важливо запам'ятати.
Тепер трохи детальніше.
Кадастровий паспорт - як правило 2-х сторінковий документ, в якому названі всі характеристики об'єкта, за аналогією свідоцтва про право власності. Але додатково, на другому аркуші, будемо графічне зображення будівлі / приміщення.
Власне це і є причина, по якій банки запитують даний документ.
Причому термін кадастрового паспорта, як правило, не повинен перевищувати 1-2 років. І так, ви вірно зрозуміли, якщо термін буде більше, доведеться замовляти для банку новий паспорт.
Необхідно це банку для того, що б на місці вже, при виїзді до вас на об'єкт, співробітник банку міг звірити чи відображає дійсність документ, і чи немає яких-небудь істотних змін в об'єкта.
І не менш важливим моментом, буде можливість ідентифікувати об'єкт із земельною ділянкою, на якій він розташовується (це стосується будівель із земельними ділянками).
Тому чистота даних документів дозволить вам без зайвих проблем пройти даний етап перевірки.
Обов'язкова умова - якщо робите будь-які перепланування, погоджуйте кожен крок з БТІ. Адже в разі здійснення заборонених змін в об'єкт, ви не зможете зареєструвати зміни, і буде у вас «чемодан без ручки», який ні продати, ні закласти вже буде не можна.
Кадастрова виписка про об'єкт нерухомого майна.
Як уже говорив вище, оформляється на земельну ділянку. Кадастрова виписка про об'єкт нерухомого майна містить в собі титульний лист, з докладними характеристиками земельної ділянки, його кадастрової вартість і т.д.
А також 5 додаткових аркушів, які ще називаються графи кв.2 - кв.6.
Кожна КВ - це окремий лист, з окремими стандартними характеристиками.
Давайте дамо розшифровку граф КВ.1 - кв.6.
Отже, КВ.1 - титульний лист, про який трохи вище написав.
Кв.2 - загальний план. З розташуванням комунікацій (газопровід і т.д.)
Кв.3-кв.4 - дуже важливі для банку. Тут ви швидко аркушах, зазначаються відомості про межування ділянки, а також про наявність / відсутність обтяжень на ділянку.
Кв.5 - опис місця розташування меж ділянки.
Кв.6 - опис поворотних точок меж земельної ділянки. Визначаються по осі X і У.
Замовити кадастрову виписку, як і кадастровий паспорт, ви можете в Росреестра (кадастрової палаті, кому яка назва більше подобається).
Вказувати вартість кадастрової виписки не бачу сенсу, тому що її вартість періодично змінюється. Тому простіше це самостійно подивитися на сайті Росреестра. Замовити її можна як в електронному вигляді, так і на паперовому носії.
Але з більшою ймовірність, в роботу банк прийме тільки паперову кадастрову виписку з «живою» синьою печаткою.
Кадастрова виписка важлива для визначення власника ділянки. У разі наявності на земельній ділянці будівлі - важливо розуміти, що будівля не виступає на «чужій» ділянку. В такому випадку прийняття в заставу даного майна буде неможливо.
Додатково варто відзначити, що земельна ділянка повинна бути зареєстрований і він повинен бути на загальнодоступною кадастровій карті на сайті Росреестра.
Не менш важливим, що б земельну ділянку використовувався тільки тим способом, який дозволений нормативними документами.
Тобто якщо вид дозволеного використання вашої ділянки ІЖС, а у Вас побудована на ньому автозаправка, то чекайте неприємностей. Банк не зможе розглянути дане забезпечення в якості застави.
Не варто сміятися. На жаль, подібного роду казуси трапляються досить часто.
Тому дуже уважно контролюйте свої документи, в тому числі, коли купуєте будь-які об'єкти. Консультуйтеся в реєстраційних службах або БТІ.
Чи всі зміни зареєстровані. Адже якщо регпалати все ж знайде будь-які розбіжності (в майбутньому), то виправляти їх доведеться саме вам.
На цьому пропоную завершити обговорення даного виду документів.
Як ми бачимо банк не «балується» коли запитує документи. Кожен документ серйозно аналізується. Мета одна - отримати максимально безпроблемний актив в заставу, при наданні кредиту.
До речі, непоганий спосіб перевірити чистоту документів, це звернутися в банк за кредитом).
У банку знайдуть всілякі недоробки в документах і повідомлять їх вам для виправлення.
Частково звичайно жартую. Але суть від цього не змінюється.
Нерухоме майно було і залишається найкращим заставним забезпеченням для Банку. Але при цьому, далеко не будь-який об'єкт буде з радістю прийнятий в заставу.
Якщо ж певні вимоги до документації будуть порушені, банк потенційно зможе взяти в заставу ваш об'єкт. Але дисконт на нього буде зовсім інший, ніж на майно, без будь-яких нарікань в частині банківської нормативної документації.
Про це ми поговоримо докладно вже в наступних статтях.
Як завжди, чекаю коментарі. Готовий разом з вами обговорювати будь-які наболілі питання.
Щасливо!
Джерело Олександр MSBHelp Кисельов.