Світова фінансово-економічна криза всьому світу підніс урок, на наочних прикладах показавши і то, як важко жити з іпотечним кредитом, і то, як важко без нього.

Під час кризи дісталося всім. Повсюдно кинулися вниз криві показників видаваних іпотечних кредитів, підвищився рівень прострочень по іпотеці і дефолтів. Однак, оцінивши ступінь важливості інституту іпотеки в сучасному суспільстві, уряди різних країн взялися за підйом ринку іпотеки, що, в залежності від обраних стратегій і особливостей кон'юнктури місцевих ринків і поведінки комерційних гравців на них, дало різні результати. Як би там не було, сьогодні до 80% нерухомості у всьому світі купується на позикові кошти під заставу нерухомості, що купується.
Слід зазначити, що в світовій практиці стан житлової проблеми характеризується коефіцієнтом доступності житлового приміщення. Він вимірюється як співвідношення середньої вартості стандартної квартири до середнього річного доходу сім'ї і показує, скільки років буде потрібно сім'ї для придбання житла при даному рівні доходу.

Основною формою державної підтримки іпотечних кредиторів є державні гарантії, що забезпечують додаткове покриття емітованих цінних паперів.

Не менш важливою формою державної підтримки є страхування кредитних ризиків.

Ще одна форма державної підтримки - адресна фінансова допомога громадянам при придбанні житла, в тому числі із залученням іпотечних кредитів - є невід'ємним елементом житлово-соціальної політики.

Найбільш відрегульованим представляється система соціальної підтримки позичальників в Німеччині. Вкладники стройсберкасс, отримують щорічні премії за свої заощадження (до 10% до накопиченої сумі).

Після отримання житлового кредиту держава використовує прямі (грошові дотації при погашенні відсотків) - наприклад, гасіння частини кредиту при народженні в сім'ї позичальника дитини, і непрямі (податкові пільги) форми допомоги позичальникові - в залежності від майнового стану, складу його сім'ї і т.п .

Слід зазначити, що саме іпотечне кредитування стало одним з основних факторів економічного розвитку в США (новий курс Рузвельта), в Німеччині (післявоєнні реформи Ерхарда), в Аргентині ( "план Коваль") і в Чилі (реформи Піночета).

Розвиток іпотечного кредитування в Україні має цілий ряд недоліків Вони лежать як в області загальної економічної ситуації, так і в положенні самої кредитної системи.

В даний час українські банки дають в кредит не більше половини вартості нерухомості. Ставки по кредитах починаються від 22% річних. Сюди плюсуется разова комісія (близько 1-2% від ціни житла), страховка (0,5%), послуги нотаріуса і традиційний збір до Пенсійного фонду.

Процентна ставка по іпотеці залежить перш за все від ставки рефінансування в тій чи іншій країні. Це закладено в самій суті іпотечного кредиту: банк бере кредит у центрального банку під його процентну ставку і видає кредит своїм клієнтам під той же відсоток плюс інтерес банку. При іпотеці запорукою є нерухомість, що купується. Інтерес банку - це прибуток, який банк хоче отримати, вона залежить від річного інтересу помноженого на кількість років, на які видається кредит. Тобто здешевлення або подорожчання іпотечного кредиту - це результат монетарної політики тієї чи іншої держави.

ТАБЛИЦЯ

Які ставки в різних країнах світу

КраїнаІнфляція (%)Середня ставка по іпотеці (% річних)

Японія -0,2 2 Німеччина 1,7 4,6 США 1,7 5 Франція 1,9 5 Великобританія 2,4 5,7 Росія 4,8 12

У країнах Європи і Америки кредитуванням під заставу нерухомості в основному займаються судо-ощадні асоціації, взаємо-ощадні банки, регіональні федеральні банки і страхові компанії. Але це зовсім не означає, що в розвитку іпотечного кредиту панує анархія. У всіх країнах існують різні форми регулювання цих процесів, спрямовані на те, щоб допомогти населенню отримати житло і землю, а кредиторам - відповідний дохід.

У житловій сфері США приватна власність домашніх господарств на житлові будинки абсолютно домінує: майже 65% всіх домашніх господарств в США мають свій власний будинок, причому 87% з них є власниками односімейних будинків. Вартість власних будинків на порядок перевищує річний дохід їх власників. У цих умовах отримати банківську позику для придбання або спорудження будинку - практично єдиний спосіб фінансування, а іпотека - найбільш надійний спосіб кредитування населення для банків та інших кредитних інститутів. При цьому власне будівництво (так само, як і в ситуації з комерційною нерухомістю) кредитується комерційними банками, і девелопер погашає кредит за рахунок продажу об'єкта сім'ї, що бере під покупку іпотечний кредит. У США іпотечний ринок, що оцінюється приблизно в 4 трлн доларів, повністю підконтрольний державі. Частка іпотечних облігацій, емітованих 3 державними корпораціями, становить 89% ринку. В американській моделі забезпечення іпотеки дешевими ресурсами беруть участь одержувач кредиту, інвестор і фінансовий посередник. Утворюються два іпотечних ринку - первинний, де видаються житлові кредити, і вторинний, де обертаються цінні папери, випущені на базі пулів іпотечних позик. Кредитна установа може видавати довгострокові кредити під заставу нерухомості, що купується, не маючи достатнього обсягу «довгих» ресурсів. Видавши іпотечний кредит, банк продає право вимоги по кредиту кінцевому інвестору або фінансовому посереднику. Отримавши кошти від поступки цих прав, банк видає новий іпотечний кредит. В кінці 2003 р ставка по 30-річному іпотечному кредиту становила 5-6%, а по 15-річному - 4,75%. Основними джерелами фінансування розвитку комерційної нерухомості служать фінансові ресурси банків та інституційних інвесторів, хоча останнім часом за рахунок більш тісних зв'язків між ринком нерухомості і фінансовим ринком все частіше для фінансування комерційної нерухомості залучаються і кошти дрібних інвесторів.

Класичною країною іпотечних банків є Німеччина, де перший подібний заклад було засновано в 1770 р сьогодні в Німеччині кілька десятків іпотечних банків, дві третини з яких є акціонерними і одна третина - государственнимі.В Німеччини іпотека здійснюється за різними схемами різними кредитними установами, але найбільший питома вага, до 30%, займають будощадкаси (ССК), що працюють по закритій моделі фінансування та використовують в основному власні кошти, що дозволяє знижувати процентну ставку. За контрактом з ССК на 4-6 років на накопичувальний рахунок вноситься певна сума (до 40% загальної вартості житла). На неї нараховуються знижені відсотки, за підсумками року держава нараховує премії і вводить податкові привілеї. Премія в розмірі 15% на суму заощаджень, але не більше 2 тисяч марок на холостяків і 4 тисяч для одружених. Позичальник спочатку кредитує касу, вносячи гроші на депозит, а після закінчення періоду накопичення ССК видає йому іпотечний кредит за низькою ставкою на строк до 18 років. В останні роки кошти залучаються під 3% річних і видаються іпотечні кредити під 5% (в звичайних банках - від 7% до 12% річних).

У Великобританії іпотечні ставки визначаються Державним банком, вони постійно знижуються і досягли в 2003 році 3,5% річних (при інфляції 2,5%). Кредит, як правило, береться терміном на 25 років. Кредитори вимагають мінімум 5% готівкового застави при купівлі нерухомості, але при необхідності пропонують 100% іпотеки.

У Чехії послугами стройсберкасс користується половина населення країни (приблизно 5 млн осіб). Коли накопичено 40% вартості житла, на решту суми виділяється позика по 3-5% річних на термін 10-20 років. На внесені вклади нараховуються 2% річних. Діє система бюджетних дотацій - кожен громадянин при покупці квартири в кредит отримує щорічну допомогу від держави, йому на рахунок нараховується 150 доларів.

В Японії багато варіантів вирішення іпотечних проблем. Є і спеціальні, наприклад, для жінок річна іпотечна ставка знижується при кожному народженні дитини та її мінімальна величина становить 0,1%. Кредити видаються на термін до 35 років в сумі до 400 тисяч доларів. Жінки повинні бути не молодше 20 років і не старше 49 років і погасити кредит до настання 75 років.

У кожній країні в даній сфері діє своє специфічне законодавство, яке багато в чому залежить від особливостей земельного кодексу. Наприклад, в США заставу нерухомості використовується дуже широко, в тому числі і в аграрному секторі. Тут існує Федеральна система фермерського кредиту (ФСФК), яка об'єднує близько 800 комерційних банків і кредитних асоціацій, що займаються іпотечним кредитуванням. У Франції право на безпосереднє володіння землею належить тільки спадковим аристократам, всі інші громадяни мають лише правом оренди земельних ділянок, в зв'язку з чим тут діють своєрідні принципи іпотечного кредитування.

В Україні не відбудеться змін на ринку іпотечного кредитування без допомоги держави, яка повинна зробити свою присутність на ринку нерухомості більш активним і значущим.

Ну, а поки банки бояться кредитувати і намагаються убезпечити себе за рахунок клієнтів, ринок нерухомості стоїть, а українці живуть в знімних квартирах.

Скільки передбачено в бюджеті 2016 на компенсації держпрограм по іпотечних кредитах громадян.

Так, витрати Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства за програмою "Здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов" по кредитах, виданим 3,249 тис. Громадян в 2012-2014 роки, в майбутньому році складуть 81,1025 млн грн (у 2015 році - 93,2481 млн грн).

Фінансування проектом держбюджету 2016 в рамках виконання державою зобов'язань перед 3,48 тис. Громадян за виданими в 2003-2005 роки кредитами в рамках програми "Часткова компенсація відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла "передбачається в розмірі 61,4064 млн грн (в 2015 - 49,2608 млн грн).

Згідно з пояснювальною запискою до проекту держбюджету 2016, видача нових кредитів передбачається, зокрема, за програмою "Державне пільгове кредитування індивідуальних сільських забудовників на будівництво (реконструкцію) і придбання житла" за рахунок 40 млн грн (в 2015 - 39 млн грн) спецфонду держбюджету з метою сприяння житлобудівництву, поліпшення соціально-демографічної ситуації та стимулювання закріплення молоді на селі, а також збільшення зайнятості і випуску сільгосппродукції в майбутньому році.

Крім того, з метою забезпечення житлом наукових і педагогічних працівників уряд пропонує виділити Міністерству соціальної політики за рахунок спецфонду держбюджету 2,1 млн грн (відповідає обсягам фінансування в 2015) за програмою "Надання кредитів на будівництво (придбання) для науково-педагогічних та педагогічних працівників "для надання п'яти таких кредитів в 2016 році.

Як повідомлялося, також уряд планує в 2016 році за рахунок спецфонду держбюджету збільшити статутний капітал Державної спеціалізованої фінансової установи (ДСФУ) "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" (Київ) на 9,6%, або 24 млн грн (в 2015 р - на 38 млн грн) - до 273,355 млн грн на надання 51 кредиту молодим сім'ям та одиноким громадянам на будівництво або реконструкцію та придбання житла в рамках реалізації відповідної держпрограми в 2015 році.

Крім того, на обслуговування таких кредитів проектом держбюджету 2016 за рахунок загального фонду передбачена фінансова підтримка Держфонду сприяння молодіжному житлобудівництву в розмірі 6,85 млн грн (відповідає обсягам фінансування в 2015р).

Разом з тим на початку вересня-2015 Мінрегіон оприлюднив розроблений ним проект постанови Кабміну "Про затвердження Державної програми підтримки індивідуальних сільських забудовників на 2016-2020 роки", згідно з яким міністерство пропонує розробити і реалізувати окрему таку держпрограму з надання пільгових кредитів на будівництво і реконструкцію житла і інженерних мереж під 3% річних без початкового внеску і з відстрочкою початку повернення кредиту строком до двох років.

Згідно з паспортом зазначеної держпрограми, прогнозовані необхідні обсяги її фінансування на 2016-2020 роки оцінюються на рівні 1 млрд 496,17 тис. Грн (в т.ч. за рахунок коштів держбюджету - 864,56 млн грн, місцевих бюджетів - 614,256 млн грн, інших джерел фінансування - 17,345 млн грн).

Необхідний обсяг фінансування зазначеної держпрограми за рахунок усіх джерел в 2016 році в міністерстві оцінювали на рівні 251,996 млн грн, в 2017-м - 277,956 млн грн, в 2018-м - 300,531 млн грн, в 2019-м - 319,469 млн грн, в 2020 -м - 346,218 млн грн.

В середині червня 2015 року екс-заступник голови Мінрегіону Роман Абрамовський повідомив, що міністерство виступить з ініціативою про надання за рахунок коштів держбюджету сумарно 1 млрд грн на програму пільгового молодіжного житлового кредитування і доступного житла 30/70, умови яких на сьогодні вдосконалюється Мінрегіоном.

Разом з тим, у відповідність до чинного законодавства, з урахуванням недофінансування державних програм доступного житла в попередні роки Мінрегіон направив запит до Мінфіну про необхідність надання коштів на загальну суму 2,6 млрд грн, уточнив він.

За словами Р.Абрамовского, Мінрегіон розраховував погодити нові умови кредитування за вказаними держпрограм до можливого внесення змін до державного бюджету 2015 року зі метою забезпечення фінансування вже в поточному році, в іншому випадку - в 2016 році.

За даними Мінрегіону, в цілому з початку реалізації в 1998 році державних і регіональних програм доступного житла на 1 червня 2015 року пільгові кредити надані 95,7 тис. Сільських сімей на загальну суму 1 млрд 190,2 млн грн (у т.ч. за кошти державного бюджету - 623,7 млн ​​грн, місцевих бюджетів та інших джерел фінансування - 566,5 млн грн): введені в експлуатацію понад 1,5 млн кв. м житла і підключені до існуючих комунікацій понад 74 тис. житлових будинків.

В Україні в цілому затверджено п'ять держпрограм доступного житла, однак через відсутність або нестачу державного фінансування в 2014 році реалізація і укладення нових договорів за деякими з них припинена.

Нерухомість в прибережній зоні Одеської області.Смотріте на сайті: http://shans.est.ua/

Продають нерухомість в Іспанії .

Як просувати свій сайт ріелтора і як збільшити кількість дзвінків від покупців. Бонус - мотивуючий

Захоплюючі рекламні фільми про будинки

Відео.10 рад по роботі в Яндекс-Дірект.Залог успішної контекстної рекламної кампанії

«Замануха», «пустушки», «виртуалки» або просто помилкові оголошення.

Тенденції ринку.

Продаж нерухомості: перемога простих істин.