Житло в кредит сьогодні для багатьох з нас не під силу. Ні, не в плані пропозицій від забудовників, а в частині подальшого за цим погашення взятого в банку кредиту під чималі відсотки.

Привабливим і перспективним виходом для молодих сімей, та й не тільки, в плані вирішення житлової проблеми, залишається державна іпотека. Більш відома як програма житлового кредитування від Державної іпотечної установи (ДІУ).

Однак в реальності такі кредити можуть виявитися не настільки і доступними: як за розміром відсоткової ставки, так і за рівнем вимог до потенційного позичальника.

Сьогодні частка іпотечного кредитування становить близько 5% від загального обсягу кредитування населення. А до кризи частка і споживчих кредитів, і іпотечних були на порядок вище. Їх співвідношення було приблизно рівним, тобто 1: 1, а зараз 1:20.

Аналізуючи структуру банківських кредитів 2007-2008 років, коли іпотечне кредитування в нашій країні перебувало на піку, а банки "наліво і направо" видавали іпотечні кредити і тільки ледачий їх не отримував, видно, що тоді вимоги до позичальників були дуже лояльними. Чому? Банки вважали, що ринок будівництва буде рости вічно, тому, не замислюючись про платоспроможність клієнта, видавали кредит.

У чому перевага іпотеки?

Після кризи 2008 року іпотечні кредити стали майже абстрактним поняттям. Найдорожчі іпотечні кредити і очікування подальшого зниження цін блокують розвиток ринку іпотеки і пов'язаної з ним будівельної галузі. А ринкове регулювання не справляється з застійним ринком. Виходить, державні механізми підтримки - чи не єдиний засіб "перезавантаження" системи будівництва і продажу квартир.

Поява в 2011 році на ринку кредитів нововведень за програмою Державної іпотечної установи внесло відразу внесло свіжий струмінь в застояне український ринок нерухомості.

По-перше, мова йде про довгострокове іпотечне кредитування на термін до 30 років. Треба зауважити, до сих пір великі банки обмежувалися максимальними термінами кредитування в 20 років - як на вторинному ринку, так і на первинному ринку.

По-друге, ДІУ обмежує максимальну ставку по рефінансує кредитами розміром в 15% річних в гривні, якщо людина платить перший внесок на покупку житла від 25% вартості нерухомості. Це істотний плюс, адже аналогічні кредити за іншими програмами банків часто передбачають ставку в 17% -18% річних.

У чому ж підступ? "Секрет" невисоких ставок полягає в тому, що ДІУ пропонує банкам рефінансування під 11% річних - тобто фактично обмінює кредитну заборгованість на "живі" гроші під більш низьку ставку.

У свою чергу, ДІУ залучає кошти, розміщуючи на фондовому ринку облігації. Переважно ДІУ випускає облігації, забезпечені державною гарантією. Всього один раз за історію функціонування установи були емітовані іпотечні облігації, забезпеченням за якими виступає іпотечна заборгованість позичальників.

І, по-третє, після отримання позичальником такого іпотечного кредиту права вимоги по ньому переходять до ДІУ. А, значить, умови надання кредитів і самі банки-кредитори знаходяться під контролем іпотечної установи.

За словами голови ДІУ Віктора Миргородського, банки на сьогоднішній день не дуже охоче йдуть в іпотечне кредитування. Чому? Чи не дозволяють "старі гріхи". До кризи банки змагалися: хто більше видасть кредитів і тому "закривали очі" на багато речей. Кредити видавалися без першого внеску, без оцінки рівня платоспроможності позичальників. В результаті: зараз близько 30% кредитів "проблемні", і банки, "обпікшись на молоці, дмуть на воду".

А покупці, в свою чергу, чекають подальшого зниження цін на нерухомість. "Тому зараз іпотека, на жаль, розвивається повільніше інших видів кредитування. Щомісяця з 8-9 млрд. Споживчих кредитів, тільки 5% (300-400 млн. Гривень) - іпотечні. У статистику включають і" старі "кредити, після перегляду умов . Реально нових кредитів видається в десятки разів менше ніж до кризи ", - прокоментував ситуацію Миргородський.

За словами глави ДІУ, практикуючих юристів та викуповує будь-який кредит, який відповідає стандартам програми держіпотеки. "Ми не хочемо, щоб банки наживалися на клієнтах і наші вимоги прості: кредит в національній валюті, ставка - 11% річних терміном до 30 років. До цього банк додає свої 2-4%" за ризик ", щоб для позичальника загальна вартість кредиту становила не більше 15-16% річних ", - сказав Миргородський.

Кому ДІУ дасть кредит?

Стати клієнтом банку за програмою Державної іпотечної кредитування може не кожен, хоча вимоги до позичальників майже не відрізняються від комерційних банків.

Насамперед потенційний позичальник повинен бути громадянином України.

Крім того, кредити не видаються пенсіонерам, а тільки тим, хто на момент закінчення терміну погашення кредиту не досяг пенсійного віку.

Крім цього, банки можуть встановлювати й інші вимоги до позичальників, деталізуючи їх на свій розсуд. Найчастіше банки, що надають кредити за спільною з ДІУ програмою, встановлюють мінімальний термін зайнятості на поточному місці роботи, мінімальний термін проживання за місцем поточної реєстрації, розташування заставної нерухомості за місцем знаходження відділення банку тощо.

Також слід врахувати, що доходи, які пред'являються в банку для отримання кредиту, повинні обов'язково бути офіційними, а їх сума повинна бути в 2 рази більше щомісячної виплати по кредиту.

Наприклад, за даними компанії "Простобанк консалтинг", якщо офіційний дохід позичальника знаходиться в діапазоні 3-4 тисяч гривень, то він може претендувати на суму кредиту в межах 100 тисяч гривень при терміні кредиту не менше 10-ти років.

При цьому, ті ж 100 тисяч гривень складають максимум третю частину вартості невеликої однокімнатної квартири в Києві.

При офіційному доході в 5-10 тисяч гривень позичальник уже може претендувати на кредит в сумі близько 250 тисяч гривень, який буде виплачувати протягом не менше ніж 10-ти років. Кредит в 100 тисяч гривень позичальник з таким же доходом зможе взяти на термін п'ять років.

Якщо ж ви хочете взяти в кредит суму, що дорівнює або перевищує 500 тисяч гривень, то ваш щомісячний підтверджений дохід з усіх джерел повинен бути не менше 14,5-15 тисяч гривень.

Зауважу, що середня зарплата по Україні в листопаді склала 2 727 гривень, причому найвищий рівень зарплат зареєстрований в Києві, де середня зарплата - 4 168 гривень, а найнижчий - у Тернопільській області, де середня зарплата - 2 001 гривню на місяць.

Крім того, як повідомив нам виконуючий обов'язки голови правління банку "Таврика" Анатолій Дробязко, отримати іпотечний кредит в банку на повноцінне житло зможуть лише українці, офіційний дохід яких становить не менше 7 тис. Гривень. На питання: змінена система отримання кредиту на увазі прийдешніх кризових явищ, Дробязко відповів, що криза навчила банки працювати розумніше.

"Підхід наступний: гривневе кредитування. При цьому дохід позичальника повинен бути, грубо кажучи, в два рази більше, ніж кредитний платіж. Якщо ми маємо справу з соціальним житлом, то по однокімнатній квартирі кредитний платіж складе близько 3 200 гривень на місяць, двокімнатна квартира - це 4 200-4 400. про що це говорить? це говорить про те, що ми при таких умовах розглянемо документи людей, офіційний дохід яких становить близько 7-8 тис. гривень щомісяця ", - сказав він.

Дробязко зазначив, що ці рамки встановлені в межах допустимої вартості оренди житла, уточнивши, що вартість квадратного метра соціального житла сьогодні становить від 7 тис. Гривень за квадратний метр готового житла.

Він додав, що такі ціни забудовники змогли дозволити собі тільки завдяки розробленій ДІУ програмою по фінансуванню недобудованих житлових об'єктів.

Разом з тим, глава ДІУ Миргородський повідомив, що метою програми є створення таких умов, щоб щомісячний платіж по кредиту для покупки житла був співвідносимо з орендною платою за квартиру.

"Наші програми розраховані на те, що якщо вибирати між орендованим житлом в Києві і будувати свою квартиру, то, в принципі, з'являється можливість будувати свою квартиру", - сказав він.

Хто дає іпотеку?

За офіційними даними, сьогодні іпотечні кредити за програмою співпраці з ДІУ в Україні дають 25 банків зі ставками 12,5-18%.

Іпотека в перспективі: що буде в 2012-му?

За прогнозами НБУ, в 2012 році планується задовольнити потреби країни в іпотечному кредитуванні за рахунок доступних іпотечних кредитів під 14% річних.

"Саме державні банки в особі Ощадбанку пропонували варіант, ми його ретельно розглянули, і вважаємо, що в першому кварталі ми вже можемо отримувати такі умови іпотечного кредитування: термін кредитування - не менше 10 років, процентна ставка повинна бути не більше 14% в гривні" , - зазначив глава НБУ Сергій Арбузов .

За його словами, середньостатистична сім'я має можливість витрачати в місяць на ці речі близько 3-4 тис. Гривень.

"Від цього ми і відштовхувалися і отримали такі показники. До нас приєдналися деякі зарубіжні банки і сьогодні проводимо переговори щодо збільшення обсягу. Україна має попит на щорічне іпотечне кредитування десь близько 10-30 мільярдів гривень. Я думаю, в 2012 році ми зможемо задовольнити цю потребу ", - заявив Арбузов.

На думку експертів, іпотека стимулює продажі в економ-сегменті, оскільки в структурі продажів житла більше половини припадає в цьому секторі.

Як повідомив керуючий директор компанії APRA Real Estate Михайло Артюхов, кількість угод іпотечного кредитування в 2011 році збільшилася на 33%. Він додав, що іпотечне кредитування стимулює оборот грошей в будівельній галузі, що дає можливість збільшувати не тільки кількість нових робочих місць, а й займатися розробкою нових будівельних об'єктів.

На його думку, той факт, що іпотека зараз працює в основному на економ-сегмент, дає можливість забудовникам акумулювати кошти в бізнес-сегменті. При цьому експерт підкреслив, що в даний час нове збудоване житло користується великим попитом, ніж вторинне, тому забудовники будуть намагатися виставляти на ринок тільки повністю готовий продукт.

"Що стосується прогнозів на наступний рік, то ціни на житло, швидше за все, не зміняться, а ось в економ-сегменті очікується збільшення кількості продажів на 30%, в тому числі за рахунок іпотечних програм", - сказав він.

На думку Артюхова, ринок нерухомості України потребує іпотечному продукті, який здатний істотно стимулювати зростання на житло.

При цьому, як зазначає голова ДІУ Віктор Миргородський, в 2012 році ставка по іпотечних кредитах ДІУ знизяться. Він зазначив, що випуск корпоративних облігацій, який був запланований до реалізації до кінця 2011 року, був відкладений у зв'язку з планами установи знизити іпотечні ставки по кредитах від банків-партнерів хоча б на 1% в 2012 році.

"На жаль, на сьогоднішній день наші плани, які ми планували реалізувати до кінця року, поки відкладаються, оскільки ситуація на фінансовому ринку на даний момент складається не кращим чином. За останні два місяці вартість грошових ресурсів на ринку різко зросла, тому виходити зараз на ринок облігацій нам немає сенсу ", - вважає він.

На думку Миргородського, в нашій країні дійсно є дуже великі можливості для розвитку іпотечного кредитування, для розвитку ринку житлового будівництва, адже у нас дуже великий відкладений попит. "На душу населення ми в два рази менше забезпечені житлом, ніж Європа, і в три рази менше, ніж Америка", - сказав глава ДІУ.

В цілому ж, прогнози експертів щодо майбутнього іпотечного кредитування за програмами рефінансування ДІУ помірно оптимістичні. Співпраця з ДІУ дозволяє банкам пропонувати іпотечні кредити за зниженими відсотковими ставками і на тривалі терміни, а, значить, залучати більше клієнтів. Тому, як кажуть аналітики, кількість банків, реально кредитують за програмами іпотечного кредитування з ДІУ, буде рости.

Марія БРОВІНСКАЯ