1. - Чи можу я продати або обміняти квартиру з боргом? peus / Depositphotos Відповідає керівник відділу...
2. Відповідає член правління асоціації АКОН Микита панчішників:
3. Відповідає керуючий партнер Delta estate Олена Земцова:
4. Відповідає керуючий директор брокерського департаменту «Міель - Мережа офісів нерухомості» Олександр...
5. Відповідає заступник генерального директора компанії «Мобіл Строй XXI» Тетяна Рейхардт:

- Чи можу я продати або обміняти квартиру з боргом?

peus / Depositphotos

Відповідає керівник відділу департаменту вторинної нерухомості відділення «Савеловское» компанії «НДВ-Нерухомість» Олександр Мурашов:

Можете, якщо в зв'язку з цим боргом на квартиру не накладено арешт. Якщо на квартиру вже наклали арешт судові пристави, то доведеться все-таки спочатку знайти гроші і погасити заборгованість, щоб зняти обтяження, і тільки потім продавати. Якщо ж арешт не накладений, то з реєстрацією переходу прав власності проблем не буде. Потрібно буде тільки узгодити це важливе питання наявності боргів з покупцем.

4 ради, як вигідніше продати квартиру

3 способи продати квартиру в іпотеку

Відповідає член правління асоціації АКОН Микита панчішників:

На даний момент немає прямої законодавчої заборони на операції з квартирами, що мають борги. Дана законодавча ініціатива Мінбуду Росії поки тільки обговорюється. Іноді виникає ситуація, коли власник не може самостійно утримувати своє житло, починає збирати борги і в підсумку змушений його продати. Згідно із законом новий власник, керуючись ст. 210 ГК РФ, не має зобов'язань щодо погашення боргових зобов'язань старого власника. Єдиний виняток, відповідно до п. 3 ст. 158 ЖК РФ, - це зобов'язання нового власника виплачувати внесок на капремонт в повному обсязі. На практиці якщо борги невеликі, то продавець і покупець вирішують це питання між собою. Рідкісна ситуація, коли власник помер або визнаний недієздатним: тоді держоргани продають квартиру з торгів. Якщо на квартирі встиг накопичитися великий борг за комунальні послуги, то вона може продаватися з великим дисконтом (до 40%), проте така угода часто має під собою кримінальний слід. Тому зазвичай таке житло купується в інвестиційних цілях, для звільнення від боргів, подальшої юридичної очищення і перепродажу.

Відповідає керуючий партнер Delta estate Олена Земцова:

Давайте визначимося, що мається на увазі під продажем квартири з боргом. Припустимо, квартира належить Вам, але існує борг по оплаті її вартості. Якщо квартира Вам поки не належить, а належить, скажімо, забудовнику, то передати третій особі Ви можете тільки свої права вимоги з одночасним перекладом боргу.

Якщо квартира вже знаходиться у Вашій власності, то давайте визначимося, в силу яких юридично значимих обставин виник борг. Якщо мова йде про борг за оплату вартості квартири, все залежить від того, чи знаходиться квартира в заставі кредитора з метою забезпечення такого боргу. Якщо застава зареєстрована як обтяження, то продаж або будь-яке інше відчуження квартири можливі тільки за згодою заставодержателя. Рідше бувають випадки, коли неповна оплата вартості квартири не породжує застави. Зазвичай це відбувається, коли квартира придбана в результаті угоди з близькими родичами або є інші способи забезпечення боргу, наприклад поручительство. В такому випадку продажу ніщо не перешкоджає.

Взагалі існує безліч цивільно-правових схем подібних угод, і для того, щоб підібрати зручну для Вас модель, необхідний ряд уточнень. Так, можливі варіанти, коли покупець оплачує повну вартість квартири, гасячи Ваш борг Вашому кредитору. Таким чином, покупець стає Вашим новим кредитором. Можливий варіант, коли покупець сам стає боржником Вашого кредитора в неоплачений частини вартості квартири. Коли мова йде про борг, що виник внаслідок несплати комунальних та експлуатаційних платежів, інших боргів власника, не пов'язаних з користуванням квартирою, то відчуження такої квартири можливо, якщо службою судових приставів не накласти міра обмеження боржника у вигляді заборони на відчуження, тобто арешт. Про накладення такого заходу ви можете дізнатися з відповідної постанови служби судових приставів або в інтернеті на її офіційному сайті, заповнивши онлайн спеціальну форму.

Як зупинити оплату комуналки в порожній квартирі?

5 способів дізнатися, скільки коштує ваша квартира

Відповідає керуючий директор брокерського департаменту «Міель - Мережа офісів нерухомості» Олександр Москат:

Квартиру з боргом за комунальні послуги продати можна. Просто розрахунок в даному випадку буде проходити трохи інакше. За спільною домовленістю борг гаситься за рахунок коштів покупця. Якщо борг дуже великий, то зазвичай власник робить знижку на суму боргу.

Як правило, покупець вносить аванс у розмірі суми боргу, щоб власник міг погасити заборгованість. Частка ризику в даному випадку присутній. Але якщо угоду супроводжує той же агентство нерухомості, воно може взяти на себе всі ризики, але тільки якщо борг не дуже великий.

Також сторонам може бути запропонована структура угоди, в якій буде присутній договір позики, при цьому позика буде забезпечений заставою, в якості якого може виступити бере участь в угоді квартира або інше майно.

У різних агентствах можуть запропонувати різні варіанти розрахунку. Але самостійно покупку такої квартири експерти проводити не радять.

Ще один варіант боргу іпотечний. Квартиру з іпотечним боргом також можна продати. Для цього необхідно звернутися в банк, де оформляли кредит, і дізнатися схему дострокового погашення і зняття обтяження. Нехтувати цим не варто, так як перше питання, яке задає потенційний покупець, буде саме про це. Продавцю також необхідно з'ясувати, за який період до проведення операції треба буде написати в банк заяву з проханням дозволити продаж іпотечної квартири, що знаходиться в заставі у цього банку. У різних банках він дещо відрізняється. Далі, як і на будь-яку іншу квартиру, шукається покупець.

Існує дві схеми розрахунку при такому продажу. Перша: при підписанні договору купівлі-продажу покупець передає продавцеві суму грошей, яка дорівнює сумі боргу перед банком. Цей факт прописує в договорі. Власник вносить їх на свій рахунок у банку, гасить іпотеку і отримує документи для регпалати для зняття обтяження. Потім оформляється перехід права до нового власника і проводиться остаточний розрахунок.

При другому варіанті гроші закладаються в два осередки: в одну борг по іпотеці, в другу решта суми для продавця. В цей же час підписується договір купівлі-продажу. У реєстраційній палаті оформляється право переходу нерухомості до нового власника, який набуває її з обтяженням. Умовою доступу до грошей першого осередку є договір купівлі-продажу і документ про перехід права на нерухомість до нового власника. Після погашення заборгованості перед банком документи знову подаються в регпалати для зняття обтяження. Умовою доступу до другої осередку зазвичай стає наявність у продавця договір купівлі-продажу і виписки з ЕГРП, що підтверджує відсутність обтяжень на даний об'єкт нерухомості. Перша схема розрахунку використовується банками набагато частіше, ніж друга.

Відповідає заступник генерального директора компанії «Мобіл Строй XXI» Тетяна Рейхардт:

У даній ситуації варто поставити наступне питання: чи приватизована квартира? Якщо квартира приватизована, то ніщо не заважає продажу. Борг по квартплаті за замовчуванням залишається на колишньому власнику нерухомості. До речі, про це можна і потрібно вказати в договорі, додавши пункт про те, що борг від продавця покупцеві не переходить. Якщо ж стоїть завдання продати / обміняти квартиру разом з боргом, то в договір слід внести пункт про переведення боргу на нового власника.

З неприватизованій квартирою все складніше. Щоб продати таку квартиру, її потрібно попередньо приватизувати. У переважній більшості випадків зробити це без погашення заборгованості не вдасться. У рідкісних випадках вдається отримати документи на руки під гарантійний лист про оплату. Можна спробувати домовитися з покупцем про цільове авансі і погасити заборгованість з нього, але далеко не всякий піде на таку ризиковану операцію. Найчастіше за такі угоди беруться ріелторські агентства. Обміняти неприватизовану квартиру з боргом теоретично простіше просто при обміні керуючої компанії надсилається повідомлення про зміну наймача. Але на практиці більшість беруть участь в даному процесі за краще проводити обмін через симетричні договори купівлі-продажу, що повертає нас до необхідності приватизації.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Скільки часу можна жити без реєстрації?

Продав житло і купив нове, дохід нульовий. Що з податками?

Як купити квартиру в будинку під знос?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.