Чи можу я продати житло самому собі?

  1. Відповідає юрисконсульт ТОВ «Центр правового обслуговування» Седа Топлакалцян:

rh2010 / Fotolia   Вчиняти дії щодо себе за дорученням не можна rh2010 / Fotolia

Вчиняти дії щодо себе за дорученням не можна. В даному випадку можна за дорученням оформити квартиру на дружину, матір чи іншого родича, і вже потім переоформити на себе. Однак є один нюанс переоформлення нерухомості на дружину можливо тільки при наявності шлюбного договору. Якщо його немає, то в силу вступає режим спільного шлюбного власності, а то це фактично означає теж продаж на користь себе.

Питання генеральної довіреності сам по собі дуже слизький. Маючи на руках саме цей документ, шахраї дуже часто прокручують схеми з нерухомістю. І, як правило, угоди, проведені за допомогою таких довіреностей, оскаржуються в суді. Але якщо говорити про конкретний випадок, то на це питання дуже чітко відповідає ГК РФ ст. 182, п. 3: «Представник не може укладати угоди від імені подається стосовно себе особисто, а також по відношенню до іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком випадків, передбачених законом». Тобто немає, людина не може продати квартиру за генеральним дорученням сам собі або іншій людині, представником якого він також є. Закон дозволяє таку процедуру тільки комерційній структурі, яка за послуги по цій угоді сплатить податок. Для вирішення Вашої проблеми я б рекомендував Вам знайти хорошого адвоката і оформити право власності через суд.

Скільки часу займає купівля-продаж квартири?

Який податок з продажу квартири платять ті, хто виїхав з Росії?

Відповідно до ч. 3. ст. 182 Цивільного кодексу РФ, представник не може укладати угоди від імені подається стосовно себе особисто, а також по відношенню до іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком випадків, передбачених законом. Оскільки Ваш випадок законом як виняток з наведеного правила не передбачений, Ви не можете, діючи за дорученням від Вашого брата, продати належну йому частку в праві власності на квартиру ні собі особисто, ні іншим подаються Вами особам.

Що стосується можливих варіантів розвитку подій, то Вашому брату можна було б видати довіреність на іншу людину, який би продав Вам належну йому частку в праві власності. Але, наскільки я розумію, залишаючись в Австралії, у нього немає можливості ні відвідати консульство РФ, ні проставити апостиль, що є необхідною умовою для прийняття російськими уповноваженими органами документів, виданих в інших державах. Таким чином, покупка Вами частки у Вашого брата на відстані вкрай скрутна, тому що будь-який вираз їм волі на продаж квартири повинна бути засвідчена уповноваженим органом держави перебування (тим же нотаріусом) та легалізовано за допомогою консульської легалізації, або апостиля.

В даному випадку я бачу тільки один спосіб. Ви за дорученням продаєте належить Вашому брату частку в праві власності третій особі, а вже він продає цю частку Вам. В такому випадку закон порушений не буде і Ви спокійно зможете зробити всі необхідні дії, включаючи подачу документів на державну реєстрацію переходу права власності на нерухоме майно, без чого, власне, перехід права власності відбутися не може. Правда, необхідно відзначити, що це третя особа має бути ну дуже довіреною особою, тому що нічого не завадить йому після переходу до нього права власності на частку, раніше належить Вашому брату, просто відмовитися передавати цю частку Вам. В такому випадку Ви вже нічого зробити не зможете.

Як заочно зняти дочка з реєстрації, щоб продати квартиру?

Як виписати людину, якщо невідомо, де він знаходиться?

Відповідає юрисконсульт ТОВ «Центр правового обслуговування» Седа Топлакалцян:

Операцію з відчуження частки на квартиру в Вашу користь за генеральним дорученням здійснити не можна, так як, відповідно до Цивільного кодексу РФ, представник по довіреності не може укладати угоди від імені подається стосовно себе особисто.

У Вашому випадку необхідно дотримуватися наступного алгоритму дій для придбання частки на квартиру у власність:

1. Оформлення у нотаріуса в Австралії Вашим братом довіреності на третє довірена особа з повноваженнями, що включають право на відчуження частки (з правом підписання договору від його імені) і подальшого предствлений інтересів Вашого брата в органі, що здійснює державну реєстрацію об'єктів нерухомості за суб'єктами РФ, де знаходиться квартира. При відчуженні частки на квартиру за договором дарування необхідно прописати в довіреності дані обдаровуваного (Ваші паспортні дані) і дані об'єкта нерухомості (адреса, кадастровий номер).

2. Легалізація довіреності австралійським нотаріусом (проставлення апостиля), переклад довіреності на російську мову з нотаріальним посвідченням перекладу на території Російської Федерації. Отримання нотаріального згоди подружжя Вашого брата на відчуження частки в квартирі, якщо Ваш брат перебуває у шлюбі і у випадку, якщо частка на квартиру купувалася в період шлюбу на спільні кошти подружжя. У разі, якщо частка перейшла у власність брата в порядку спадкування чи приватизації, згода подружжя не потрібно.

3. Підписання третьою особою за дорученням від імені Вашого брата договору з відчуження частки на квартиру в Вашу користь. Необхідно враховувати, що договір дарування частки підлягає нотаріальному посвідченню (п. 1 статті 160 ЦК України, п. 1 статті 24 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»). За удостовреніе договору дарування частки нотаріус стягує нотаріальний тариф 0,5% від суми договору (кадастрової вартості частки на квартиру), але не менше 300 рублів і не більше 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

4. Подача комплекту документів на державну реєстрацію переходу права власності та отримання виписки з ЕГРП після державної реєстрації (подача документів на державну реєстрацію може бути за окрему плату здійснена нотаріусом).

З описаної Вами ситуації слід, що об'єкт нерухомості (квартира) знаходиться в частковій собсвенно, співвласниками квартири є Ви і Ваш брат. Так як Ви є близькими родичами (стаття 14 СК РФ), щоб уникнути податків (пп. 18.1 п. 18 статті 217 НК РФ), доцільно зробити висновок між Вами договір дарування частки. У цьому випадку ні Ви, ні Ваш брат не будете платити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) при відчуженні частки квартири в розмірі 13%. Варіант з укладенням договору купівлі-продажу частки на квартиру можна розглядати, якщо частка в квартирі належить Вашому брату більше трьох років і придбана у власність до 1 січня 2016 року. В інших випадках виникає обов'язок сплатити ПДФО.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Дарування нерухомості в 5 питаннях і відповідях

5 головних фактів про договори дарування квартири

Сестра купила у мене будинок, а їй не повертають податок. Чому?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.

Скільки часу займає купівля-продаж квартири?
Який податок з продажу квартири платять ті, хто виїхав з Росії?
Як заочно зняти дочка з реєстрації, щоб продати квартиру?
Як виписати людину, якщо невідомо, де він знаходиться?
Чому?