На заміському ринку нерухомості такі угоди зустрічаються дуже часто. Залежно від ряду факторів (ціни дачі; терміну володіння ділянкою; інформації від голови і сусідів про продавця; того, наскільки привабливий варіант для покупки) я б розглядав два основні варіанти проведення такої угоди.
Інструкція: як купити дачу з землею?
Які ризики при покупці будинку і землі в іпотеку?
- Забронювати об'єкт, залишивши продавцеві завдаток (як міру забезпечення зобов'язань) з умовою, що продавець оформить будинок у власність. Оформлення будинку в СНТ - досить проста процедура, виконується кадастровим інженером, займає приблизно місяць і коштує близько 15-20 тисяч рублів. Після оформлення документів на будинок Ви зможете здійснити операцію купівлі-продажу об'єкта і купити за документами і ділянку, і будинок. Якщо це недорога дача, то питання податків з продажу будинку закриється податковим вирахуванням.
- Якщо об'єкт ліквідний і цікавий, по продавцеві немає ніяких насторожують моментів і є шанс, що будинок куплять інші, то рекомендую купувати як є. Але в такій угоді є кілька нюансів, на які слід звернути увагу. Зокрема, важливо правильно оформити додатковий комплект документів, щоб в ньому було обов'язково вказано, що, крім ділянки, Ви купуєте ще й будинок. А при проведенні розрахунків потрібно передбачити, що отримання грошей продавцем можливо тільки після підписання вами акту прийому-передачі об'єкта. У таких угодах рекомендую звертатися до ріелторів в Вашому районі, які допоможуть все правильно оформити.
Ніяких труднощів, на перший погляд, виникнути не може, так як містобудівне законодавство не передбачає необхідності отримувати дозволи на будівництво на землях СНТ. Реєстрація вдома, надання йому статусу об'єкта нерухомості відбувається за спрощеною схемою. На земельну ділянку викликається кадастровий інженер, проводить вимірювальні роботи, після чого за їх результатами складається документ - технічний план. На його підставі об'єкт як би закріплюється за певною землею. Далі технічний план і пакет документів здається в Росреестр, і, якщо все відповідає вимогам закону, то Ви отримуєте на руки правовстановлюючі документи на Ваш будинок.
До якого саме виду нерухомості він буде ставитися, залежить від встановлених кадастровим інженером характеристик будови. Будинок може бути житловий, нежитловий, садової, господарської будівництвом і т. Д.
Для того щоб будинок отримав статус житлового будинку з правом постійного проживання і правом реєстрації в ньому, необхідно звернутися в суд. Для цього потрібно подати заяву в суд. В ході судового процесу призначать будівельно-технічну експертизу, на підставі якої буде отримано висновок про можливість постійного проживання. Рішення передається в Росреестр, і зміни вносяться до Державного кадастру нерухомості. Відповідно, ціна на об'єкт нерухомості збільшується, тому що садовому будовою надається статус житлового будинку.
5 головних речей при виборі ділянки під будівництво будинку
Які документи потрібно перевірити, купуючи дачу?
При покупці землі з будинком, на який не зареєстровано право власності, у нового власника можуть виникнути труднощі. Наприклад, якщо виявиться, що будова зведено з порушенням правил забудови, містобудівних, санітарних, протипожежних та інших правил, це спричинить для нового власника обов'язок знести самовільно зведену будівлю.
Звичайно, «дачна амністія» істотно спрощує реєстрацію прав власності на будівлі, проте в деяких випадках і вона не допоможе. Крім того, не треба забувати, що з приводу зведеного і не зареєстрованого будови можуть бути суперечки: наприклад, сусідів не влаштує відстань від кордону з суміжним ділянкою. Нерідко будинку і зовсім зводять повністю або частково на чужих земельних ділянках.
Тому Вам необхідно як мінімум поцікавитися у продавця, хто будував будинок, в зв'язку з чим будинок не був зареєстрований, перевірити наявність дозвільної та проектної документації, поспілкуватися з сусідами, проявити особливу уважність, укладаючи договір.
Мабуть, Ви хочете придбати земельну ділянку з будинком, який продавець не зареєстрував в установленому законом порядку. Формально Ви купуєте тільки землю, без будови.
Для того щоб оформити будинок у власність, необхідно запросити кадастрового інженера для виготовлення технічного плану будинку і оформлення декларації про об'єкт нерухомості, оплатити його послуги і держмито за реєстрацію права власності на будинок. Потім треба подати документи на реєстрацію в МФЦ.
При цьому слід врахувати, що з 1 січня 2019 року у зв'язку зі зміною законодавства про СНТ будуть встановлені певні вимоги до параметрів зводяться будівель на земельних ділянках (висоті, площі, а також можливості зведення капітального будови).
Таким чином, якщо Ви придбаєте земельну ділянку з незареєстрованим будинком, його необхідно оформити до кінця 2018 року. Інакше у Вас можуть виникнути проблеми з легалізацією будинку, якщо він не буде відповідати містобудівним регламентам, прийнятим для території, на якій розташований Ваш земельну ділянку.
Про що я повинен знати, купуючи дачу в СНТ?
На землях яких категорій можна будувати, а на яких не можна?
В першу чергу, слід розуміти, що предметом угоди (імовірно, договору купівлі-продажу) може бути тільки те, чим продавець має по праву власності. У Вашому випадку - це право власності на земельну ділянку.
Надалі після укладення такої угоди все обов'язки і проблеми, пов'язані з оформленням та реєстрацією прав на нерухоме майно на даній ділянці, будуть виключно Вашої головним болем і вирішуватися за Ваш рахунок.
1 березня 2018 року набули чинності зміни, що вимагають тепер не тільки подати декларацію, а й здійснити технічний облік, створити інвентаризаційна справа на об'єкт нерухомості, що, безумовно, спричинить для Вас додаткові витрати і можливі складнощі в узгодженні (наприклад, якщо будинок розташований поблизу комунальних мереж близького до поверхні залягання).
Так що для безпеки угоди я б рекомендувала купувати нерухоме майно - як будинок, так і землю - оформлене належним чином і зареєстроване в установленому порядку, або, як мінімум, вимагати від Вашого продавця істотних поступок за ціною.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Що вигідніше - знімати, будувати або купувати дачу?
Чи дають банки іпотеку на будинок з ділянкою під заставу цього будинку?
Я можу купити на маткапітал садовий будинок і ділянку?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Інструкція: як купити дачу з землею?Які ризики при покупці будинку і землі в іпотеку?
Про що я повинен знати, купуючи дачу в СНТ?
На землях яких категорій можна будувати, а на яких не можна?
Чи дають банки іпотеку на будинок з ділянкою під заставу цього будинку?
Я можу купити на маткапітал садовий будинок і ділянку?