Wavebreakmedia / Depositphotos

Банк може реалізувати квартиру з торгів за рішенням суду. Якщо на квартиру накладено арешт, то позичальник, швидше за все, є недобросовісним платником і накопичив неодноразові прострочення по платежах за іпотеку.

Після рішення суду призначаються торги, і квартира продається. Різниця від вартості квартири за вирахуванням суми боргу перераховується на рахунок позичальника. Якщо виручена сума не покриває суму боргу, то залишок відшкодовується позичальником за винятком тих випадків, коли він визнаний банкрутом. Також потрібно буде сплатити збір на користь судових приставів (7% від суми боргу).

Як обміняти квартиру, яка знаходиться під арештом?

Чи можу я продати або обміняти квартиру з боргом?

В силу Федерального закону № 229-ФЗ «Про виконавче провадження», арешт на майно застосовується при виконанні судового акту щодо боржника. У той же час не допускається арешт закладеного майна, якщо стягувач не має переваги перед заставодержателем (в даному випадку, банком).

Коли банк, у якого в заставі під іпотекою знаходиться нерухоме майно, приходить до висновку, що боржник не виконує своїх зобов'язань за договором, то він має право реалізовувати заставлене майно. Іноді банк стикається із забороною (арештом), накладеним приставами з ініціативи третьої особи, яка не є стороною кредитного договору. Така ситуація виникає, коли суд приймає іпотечну квартиру в якості забезпечення вимог за зобов'язаннями боржника між ним і третьою особою. Тоді банки звертаються до арбітражного суду з позовом про оскарження постанови судового пристава на арешт закладеного майна. У позові вказують на те, що судовий виконавець не мав права накладати арешт на заставлене майно. З огляду на норми Федерального закону №229-ФЗ, суди стають на бік заставодержателя.

Таким чином, банк може реалізувати заставлене майно, що знаходиться під арештом, оскільки сам арешт майна є неправомірним.

У разі нашого клієнта він сам домовився з третіми особами, і вони тимчасово зняли арешт. Умовою цієї угоди було те, що боржник протягом півроку реалізує іпотечну квартиру (за погодженням з банком) і з цієї суми гасить борг. Така ситуація можлива, коли вартість квартири покриває борги і по іпотеці, і перед третіми особами.

Чи можна продавати квартиру з боргом по капремонту?

5 варіантів, як продати іпотечну квартиру

Банк не може просто так продати квартиру, яка знаходиться у нього в іпотеці, оскільки банк не є власником квартири. Законом визначено інший порядок реалізації майна, яке знаходить в іпотеці: наприклад, з торгів на підставі рішення суду.

Арешт, накладений на квартиру на користь іншого кредитора (фізичної особи), не впливає на права банку як заставодержателя і не позбавляє його права на звернення стягнення на квартиру через суд. Банк може клопотати перед судом про зняття арешту для реалізації закладеного майна, щоб після реалізації квартири боржника погасити борг. Згідно із законом банк має переважне право на задоволення своїх вимог за рахунок вартості заставленого майна, а що залишилися після цього кошти йдуть на погашення інших боргів власника квартири.

Якщо клієнт не платить кредит, то банк має право виставити заставу на продаж шляхом публічних торгів, що можливо зробити тільки на підставі судового рішення. При цьому в більшості випадків приводом для початку судово-претензійної роботи є прострочення виплати кредиту тривалістю понад 90 днів. Своє майнове вимога до Вас банк може також (без Вашої згоди) переуступити колекторському агентству.

Можливість обтяження квартири, що знаходиться в іпотеці, іншими боргами фізичної особи чинним законодавством не просто не передбачена, а прямо заборонена, оскільки до повної виплати кредиту іпотечна квартира вже знаходиться в заставі банку, і ніяке інше обтяження без згоди банку на неї накладено бути не може.

Разом з тим, відповідно до ФЗ «Про виконавче провадження», ні банк, ні власник квартири не має права розпоряджатися нею, якщо на квартиру накладено арешт, що випливає з інших майнових вимог. У такій ситуації банк звернути стягнення на предмет застави не має права, і будь-які дії, пов'язані з розпорядженням цим майном, будуть можливі виключно в судовому порядку за умови зняття судом обмеження (арешту).

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Як продати частку іпотечної квартири?

Чи можлива оренда з правом викупу іпотечної квартири?

Чи можу я продати торгову площу при боргах за інші об'єкти?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.