«Будь-які операції з нерухомістю, яка належним чином не зареєстрована, з 2018 року будуть неможливі»

Попередня масштабна кадастрова оцінка об'єктів капбудівництва в Підмосков'ї проводилася в 2012 році. Зараз йде оцінка повторна. Займається цим ГУП МО «МОБТІ» - Московське обласне БТІ. З питаннями про те, яке майбутнє нам готується, «МК» звернувся до його директору Володимиру Денисову.

- Володимире Олексійовичу, в якій стадії знаходиться оцінка наших будинків і квартир по кадастрової вартості?

- Оцінка об'єктів капітального будівництва проходить зараз і завершиться в жовтні. За результатами буде визначено їх кадастрова вартість. Ми передамо результати в Мінмайна МО, воно їх затвердить, після цього вони будуть спрямовані в Росреестр. На сайті Росреестра буде розміщений проект оцінки в публічному доступі для збору зауважень, а затверджені результати будуть до 1 грудня 2015 року. Росреестр далі направить ці відомості в кадастрову палату для внесення до Державного кадастру нерухомості, і після цього вони будуть передані в податкову службу для підготовки повідомлень і розсилки.

- Сильно підвищиться податок на приватні будинки та дачі? Варто нам турбуватися?

- Не думаю, що для цього будуть причини. Найчастіше неспокійна атмосфера просто нагнітається.

- Яке все-таки підвищення виходить - хоча б приблизно?

- Розглянемо на прикладі: є будинок в області. До сьогоднішнього моменту податок на нього формувався виходячи з інвентаризаційної вартості. За два місяці - 16 рублів, за рік - 96 рублів. В майбутньому ж році податок на цей будинок буде сформований на основі кадастрової вартості. І платити вже доведеться приблизно 12 тисяч в рік. У скільки податок виріс?

фото: Олена Мінашкіна

- В сто двадцять п'ять разів. Досить пристойно, взагалі-то.

- Можна було б журитися, що це несправедливо. Податок підвищено в 125 разів! Але хіба це насправді несправедливо? Давайте поглянемо на абсолютні цифри. Платити 96 рублів за будинок - це хіба справедливо? Або за квартиру податок був 120 рублів, зараз буде 3 тисячі на рік. А це несправедливо?

- Ви маєте рацію, податки на нерухомість, які ми платили раніше, дійсно були фантастично низькими.

- Більшість людей, мені здається, це розуміє. Тому ніякого масового обурення я не чекаю.

Коли вводився податок на земельні ділянки з кадастрової вартості, ситуація була приблизно такою ж. Люди готові були платити за свою землю податок з її реальної, ринкової ціни. Але коли податкові платіжки прийшли, виявилося, земля в багатьох випадках оцінена набагато вище тієї суми, за яку її можна продати . Чи не вийде так само з будинками?

- Кадастрова оцінка здійснюється масовим методом. Це означає, що похибки можливі: неминучі узагальнення, а в ряді випадків індивідуальні характеристики об'єктів можуть не враховуватися, так як їх не виявилося в ГКН.

Однак для того, щоб мінімізувати ймовірність появи перекосів, спільно з міністерством майнових відносин Московської області та кадастрової палатою ми проводимо масштабну роботу по уточненню відомостей, отриманих з Державного кадастру нерухомості, співвідносимо їх з інформацією з власних архівів - а це понад 10 мільйонів одиниць зберігання!

При необхідності, коли мова йде про великих і складних для оцінки об'єктах, наші фахівці все ж виїжджають на місцевість для виявлення індивідуальних характеристик будівель і споруд.

Всі ці роботи - наша ініціатива, якої в прагненні провести якомога точнішу кадастрову оцінку, оскільки ми гостро відчуваємо свою відповідальність як перед адміністрацією Московської області, так і перед її жителями - власниками підмосковній нерухомості.

фото: Михайло Ковальов

- Але власникам все-таки варто тримати напоготові валідол?

- Ми намагаємося зробити все, щоб він не знадобився.

- З яких причин приватний будинок - так, втім, будь-який будинок, будь-яку будівлю - може бути оцінений неправильно в ході державної кадастрової оцінки?

- Перш за все через технічну помилку. Наприклад, людина вже платив податок виходячи з кадастрової вартості, грубо кажучи, 3 тис. А хтось переплутав нулик в Державному кадастрі нерухомості, і йому надішлють платіжку на 30 тисяч. Помилка. Тому що в ГКН кому зрушили - не 100 кв. метрів площа йому поставили, а тисяча.

- Через що відбуваються такі помилки?

- Раніше всі відомості про об'єкти капітального будівництва зберігалися в архівах БТІ на паперових носіях. У 2013 році відомості з архівів БТІ були переведені в ГКН шляхом сканування, дешифрування. Паперові документи трансформувалися в цифрові. Але папір могла бути десь зім'ятої, зжовані, стиралася на згинах, текст відсканованих некоректно, і при перенесенні відомостей сталася помилка.

Зараз ми якраз уточнюємо відомості, які з наших архівів передавалися в ГКН. Нам їх з ГКН вивантажили як підряднику робіт, і ми порівнюємо їх зі своїми архівами, вивіряємо, щоб усі коми стояли там, де вони повинні стояти. Якщо у нас, звичайно, є ці відомості, тому що з січня 2013 року технічна інвентаризація не проводиться, і визначити, у кого скільки площі з того моменту побудовано, - неможливо, немає обліку.

- За якими показниками оцінюються приватні будинки і споруди?

- Кадастрова вартість визначається методами масової оцінки з побудовою математичної моделі. У ній враховуються місце розташування, транспортна доступність, наявність інфраструктури, а також характеристики конкретних об'єктів: матеріал стін, з якого споруджено будинок, площа, рік вводу в експлуатацію, якщо такими розпорядженні оцінювач.

фото: Геннадій Черкасов

- Як підраховується знос будівлі?

- Це досить складна формула, в якій крім іншого можуть порівнюватися ознаки фізичного зносу. Але параметр зносу якраз не потрапив в ГКН.

- А як же старі хати, яких повним-повнісінько в будь-якому селищі чи селі? Вони виявляться набагато дорожче, ніж коштують насправді? Площі там великі, 60-70 кв. метрів. Але все гниле, підлогу провалюється, дах тече. І, звичайно, власники скажуть, мені оцінили хату в півтора мільйона, але я її за такі гроші не продам. Та й взагалі такі будинки не продаються. Купують ділянки, а всі ці хатинки - вони на знесення, їх дешевше зламати, ніж відремонтувати.

- Саме з цієї причини наше підприємство і було вибрано для проведення оціночних робіт. В архіві БТІ зберігаються відомості про близько 10 млн об'єктів капітального будівництва в Московській області. У технічному паспорті, який лежить в архівах БТІ, інформації міститься набагато більше, ніж в ГКН. За допомогою архівів ми доповнюємо відомості ГКН, визначаємо відсоток зносу, щоб зробити максимально прозору і чесну оцінку.

- Податки повинні бути справедливими. За «курник», збитий з чого попало, і солідний котедж тій же площі не може стягуватися одна і та ж сума.

- Якщо обидва будинки зареєстровані, вартість у них буде різна, а значить, і сума податку - теж. Але якщо громадянин, який побудував собі котедж, не зареєстрував на нього права, тоді його не буде в Державному кадастрі, а буде старий будинок, який раніше тут стояв. А може, і два будинки буде, таке теж буває. Якщо людина купила халупу за копійки і розібрав, але право своє на неї не припинив, він буде платити за неї податок. Кожен власник своїм майном повинен управляти, вичищати його, для цього є особистий кабінет на сайті податкової служби.

- Це не для бабусь в селах. Який у них особистий кабінет?

- У бабусь НЕ буде високого податку. Ми для цього і проводимо роботу - з'ясовуємо рік побудови, щоб коефіцієнтами регулювати кадастрову вартість їх об'єктів. Крім того, законодавством передбачено ряд пільг і відрахувань.

Для індивідуального житлового будинку вартість податку буде розраховуватися за вирахуванням 50 кв. м з його загальної площі. Тобто якщо площа будинку 250 кв. м, то податком буде обкладатися тільки 200 кв. м. Якщо ви будівництво не закінчили і не ввели будинок в експлуатацію, він буде вважатися об'єктом незавершеного будівництва. Обидва об'єкти (якщо відомості про них є в державному кадастрі нерухомості - ГКН) будуть обкладатися податком за ставкою в розмірі від 0,1% до 0,3% - в залежності від рішення муніципального освіти.

Однак пенсіонерам не доведеться платити податки за жодним з цих об'єктів, так як законодавством передбачено пільги на один об'єкт в кожній категорії: житловий будинок, житлове приміщення, об'єкт незавершеного будівництва, гараж і т.д.

Зверніть увагу: податком по кадастрової вартості також обкладається земельну ділянку, на якій розташовані ваші об'єкти.

фото: Олена Мінашкіна

- От саме за ділянку люди зазвичай платять податок, а за будинок, що на ньому побудували, немає. Просто не ставлять його на облік, і податкова про нього не знає. За даними Мінмайна, мало не 30% котеджів, дач, приватних будинків в Підмосков'ї не значаться в ГКН.

- Це наслідки дачної амністії. Щоб стимулювати людей заявляти права на об'єкти капбудівництва, була придумана дачна амністія - спрощений порядок реєстрації прав. Власник міг прийти в Росреестр, написати заяву, декларацію, від руки намалювавши креслення свого будиночка і вказавши його площа. Ніхто не переміряв. Все було зроблено для того, щоб максимально скоротити витрати населення. Будинок міг бути площею 1000 кв. метрів, а власник заявляв 100. І йому його будинок так і реєстрували.

- Як оцінювати такі будинки, якщо оцінювачі навіть не знають, що вони існують? Треба, напевно, їм все-таки виїжджати на місця. Ходити, дивитися, у кого що побудовано.

- Так і буде. У Податковий кодекс внесено зміни, відповідно до яких кожен громадянин повинен повідомити про наявність у нього майна. Якщо не повідомляє, завтра до нього інспектор, ясна річ, не прибіжить. Але комплексні кадастрові роботи будуть рано чи пізно проведені, і все таємне стане явним.

Крім того, багато муніципалітетів і самі проводять роботи по виявленню прихованої нерухомості. Матеріали аерофотозйомки накладаються на дані кадастру, і муніципали бачать, що ось за цей будинок ніхто не платить або платить за маленький будиночок. Раз так - вони знайдуть власника і повідомлять в податкову службу. Вона до нього звернеться: «Чому ви не заявили про своє нерухоме майно, податковий період закінчився, вам повідомлення не приходило?» І буде платити великий штраф - до 20% вартості свого прекрасного будинку. Нагорода знайде героя.

- Боюся, до цього не скоро дійде.

- Скоро. Розвиток йде семимильними кроками. Росреестр прекрасно працює. Якщо людина поставила на кадастровий облік свій будинок з ділянкою і зареєстрував права, йому в подальшому для проведення угод взагалі нічого не треба. Він просто направляє заяву в електронній формі через портал Росреестра, і угода реєструється протягом 5 днів - не треба навіть ходити нікуди.

Більш того, в області дев'ять послуг за операціями з землею, які можна оформити через багатофункціональні центри: з 1 липня в 8 пілотних муніципалітетах і муніципальних районах, а з 1 серпня - по всій Московської області. Серед цих послуг: зміна категорій і виду дозволеного використання, викуп земельних ділянок, торги, продовження договору оренди, встановлення сервітуту, перерозподіл або прирізка ділянок і узгодження місця розташування. Причому по кожній з них встановлено жорсткий термін, в тому числі і з урахуванням проведення публічних слухань.

Це, безумовно, кардинальна зміна процедури надання земельно-майнових послуг, націлене на спрощення. Тепер МФЦ за допомогою спеціального ПО у взаємодії з федеральними органами - з Росреестра, кадастрової палатою та іншими - направляє запити в електронному вигляді.

За цей час - з липня по вересень - на базі МФЦ через єдину систему в Підмосков'ї було прийнято понад 6,5 тисячі заяв із земельних питань!

- Але щоб скористатися послугами МФЦ, треба спочатку зареєструвати свою нерухомість, поставити на кадастр, уточнити межі ділянки, зареєструвати будинок, «прив'язати» його до ділянки. Сила-силенна метушні. Напевно, у половини підмосковних власників щось з цього не зроблено. А у кого-то - і все цілком.

- Цим все одно доведеться займатися. Будь-які операції з нерухомістю, яка належним чином не зареєстрована, з 2018 року будуть неможливі. Ви не зможете свою власність ні продати, ні подарувати, ні заповідати. Плюс на вас повиснуть штрафи за несплачені податки. А якщо раптом виявиться, що по вашому дачній ділянці пройде автомагістраль федерального значення, у вас його відберуть і навіть грошей за нього не виплатять. Так що займіться своєю нерухомістю. Оформіть, зареєструйте. Зніміть з обліку то, чого вже немає. Поставте те, що з'явилося. Наведіть порядок, не треба з цим тягнути.

ДОВІДКА "МК"

Кадастрову вартість вашого будинку, дачі, котеджу, квартири, сараю, курника та ін. За оцінкою 2013 року можна дізнатися на сайті Росреестра в розділі «Сервіси - Отримання відомостей з Фонду даних державної кадастрової оцінки». Але треба знати кадастровий номер об'єкта, інакше його не знайти.

Деякі корисні відомості можна також почерпнути з Розпорядження Міністерства майнових відносин Московської області від 18.04.2013 №476 «Про затвердження результатів державної кадастрової оцінки об'єктів нерухомості (за винятком земельних ділянок), розташованих на території МО». Воно вивішено на сайті Мінмайна Московської області в розділі «Нормотворча діяльність - Розпорядчі акти, прийняті Міністерством».

У Додатках до нього наводяться таблиці УП - питомих показників.

УП - вартість квадратного метра в кожному населеному пункті області, встановлена ​​оцінювачами.

У різного виду будівель - нежитлових приміщень, багатоквартирних і приватних будинків і просто квартир - свої УП. Вони варіюються від мінімального до середнього.

Ось, наприклад, вартість одного квадратного метра в рублях в декількох населених пунктах Московської області (від мінімальної до максимальної).

фото: Юлія Калініна

Різниця, як бачите, істотна. Житловий будинок в Протвино дуже дешевий, квартирний метр там теж не доріг, а ось в престижному Усова ціна квадратного метра в багатоквартирному будинку зашкалює, і в загальному зрозуміло чому. Протвино далеко від Москви, а Усово - близько і в дуже престижному місці, на Рубльовці.

Кадастрова вартість на будинки і будівлі в елітних районах, однак все одно не дотягує до ринкової. Минулого тижня, наприклад, в Інтернеті з'явилися відомості про будинок Тетяни Навки (дружини Дмитра Пєскова, прес-секретаря президента) в Позднякова.

В оголошенні про продаж він оцінювався в мільярд рублів. Приблизно за такі гроші його, треба думати, і купили. Але навіть якщо купили вдвічі дешевше, все одно це набагато дорожче тієї вартості, що вказана на нього в держкадастр - 25 млн.

Державна кадастрова оцінка викликає і інші питання. Незрозуміло, наприклад, чому така велика різниця в цінах за квадратні метри в П'ятниці і Рождествено. Обидва селища розташовані в прекрасному місці - на Істрінському водосховищі, просто на протилежних берегах - а в Рождествено кв. метр втричі дорожче, ніж в П'ятниці.

■ ■ ■

Яку роль відіграють питомі показники (УП) при підрахунку кадастрової вартості будови? Якщо знайти УП для свого кадастрового кварталу і помножити на площу свого будинку - вийде його кадастрова вартість? Або все не так просто?

За роз'ясненнями «МК» звернувся до Міністерства майнових відносин Московської області.

Ось який прийшов нам відповідь:

«Що стосується питомих показників в кадастрової оцінки, вони визначалися усреднением кадастрових вартостей конкретних об'єктів (приведенням до вартості квадратного метра), а не навпаки. Основне призначення питомих показників - визначити кадастрову вартість об'єктів при постановці на державний кадастровий облік після дати масової оцінки (нові об'єкти) шляхом множення питомої показника кадастрової вартості на площу без урахування особливостей об'єкта (якості будівництва, матеріалів конструктивних елементів). У такій (проміжної оцінки) вартості, наприклад, двох будинків однакової площі, що знаходяться поруч, будуть однаковими, тоді як в рази можуть відрізнятися за витратами на будівництво ».

Інтерпретувати вищесказане ми не беремося.

Якщо хто-небудь що-то зрозуміє - буде молодець.

Читайте матеріал «Новий податок на землю: як боротися із завищеною оцінкою в кадастр»