"Заручниками" спільної часткової власності на квартири та заміські будинки найчастіше виявляються ті, кому нерухомість дісталася у спадок або в порядку приватизації. Між співвласниками нерідко розпалюються неабиякі суперечки, а то і розігруються справжні драми.

Які способи врегулювати конфлікти можна використовувати за законом і як краще діяти на практиці? Про це - в черговому випуску нашої рубрики.

"Хочу свій кут"

Найчастіше перше і цілком природне бажання учасника часткової власності - отримати свій кут: власну частину квартири або будинку. Юридично це можна оформити декількома шляхами.

Основний і найбільш поширений варіант - визначення порядку користування житловим приміщенням (на підставі пункту 1 статті 247 Цивільного кодексу РФ). В ідеалі це мирну угоду між співвласниками: кому яка кімната належить. Зверніть увагу: місця загального користування - кухня, ванна, коридори - в будь-якому випадку залишаються в спільному користуванні. Для надійності угоду про порядок користування квартирою (будинком) засвідчується у нотаріуса.

Якщо досягти згоди не вдається, то сперечальникам доведеться йти до суду. Тут треба мати на увазі важливий нюанс. Якщо ви хочете зберегти житлоплощу, то в позовній заяві потрібно вказати саме прохання "визначити порядок користування майном, що перебуває у спільній частковій власності". Посилання - на згаданий пункт 1 статті 247 ГК РФ .

При цьому будьте готові до несподіваного для більшості громадян повороту. Суд, виносячи рішення, де і кому жити в загальній квартирі, буде керуватися не тільки розміром частки кожного співвласника, а й іншими обставинами. Зокрема - підлогою мешканців, родинними зв'язками, наявністю дітей і т.д. Адвокати люблять наводити типовий приклад: визначення порядку користування трикімнатної квартирою, де ½ частки належить родині з двох подружжя і по ¼ співвласникам-одинакам. Подружжю суд, як правило, виділяє в користування одну кімнату і ще по одній розподіляє кожному з одинаків. При цьому комунальні витрати, податок на майно та інші платежі як і раніше діляться прямо пропорційно розміру частки кожного із співвласників (відповідно до статтею 249 ЦК України ).

Такі особливості пояснюються тим, що в даному випадку мова йде саме про вирішення питання користування спільним майном, коли необхідно максимально можливим чином врахувати і зістикувати інтереси всіх співвласників, зберігши загальну житлову площу.

"Остаточно і безповоротно"

Цивільний кодекс (Пункт 1 статті 252) передбачає також такий варіант, як "розділ майна, що перебуває у спільній частковій власності, між її учасниками".

У такій ситуації утворюються нові об'єкти нерухомості. Тобто, теоретично, наприклад, в двокімнатній квартирі кожен з двох співвласників після розділу міг би стати єдиним і повноцінним власником однієї кімнати (тому, у кого житлоплоща менше, покладалася б ще грошова компенсація).

Однак в реальності саме з житловою нерухомістю такий номер, як правило, не проходить, попереджають юристи-практики. Справа в тому, що з прийняттям Житлового кодексу РФ в 2005 році держава взяла жорсткий курс на ліквідацію комунального житла і недопущення появи «комуналок». А чим у нас, по суті, стала б квартира з декількох кімнат, що належать самостійним власникам? Ось ось.

На практиці, якщо хто-небудь з учасників часткової власності просить виділити його частку в натурі, суди, прагнучи зберегти єдине житлове приміщення, зазвичай виносять рішення про грошову компенсацію, сумірною обсягом частки (на підставі пункту 3 статті 252 ГК РФ ).

А якщо такий варіант не підходить, все содольщікі хочуть розлучитися остаточно і безповоротно, що не виплачуючи при цьому грошей, то фахівці рекомендують як самий виграшний вихід продаж квартири з подальшим розділом виручки.

Однак і в даному випадку також варто мати на увазі важливий нюанс.

Продаж: як вигідніше?

Досвідчені ріелтори відзначають: учасникам часткової власності незрівнянно вигідніше продавати спільно саме цілу квартиру, ніж розпродавати свої частки в праві поодинці. В середньому по ринку ціна частки нижче вартості житлоплощі, що продається в складі цілої квартири, на 15 - 25%.

Причина в тому, що, як можна зрозуміти з вищенаведених роз'яснень і прикладів, покупця частки у праві власності може очікувати чимало суперечок, судів та інших труднощів у процесі користування своїм придбанням. У той час як новий самостійний власник квартири про таких складнощах і чутки чувати не буде.

На практиці нерідко виникає питання: як бути, якщо двоє-троє содольщіков готові спільно вигідно продати житло, а один з шкідливості або з інших причин протестує? Адвокати рекомендують наступний вихід: звертайтеся до суду з посиланням на частина 2 пункту 4 статті 252 ГК РФ . Цитуємо: "У випадках, коли частка власника незначна, не може бути реально виділена і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна, суд може і за відсутності згоди цього власника зобов'язати інших учасників часткової власності виплатити йому компенсацію". Тобто в подібних випадках склалася судова практика схиляється до того, щоб просто замінити частку "протестанта" сумірною грошовою компенсацією.

Може йтися або про суму, в яку оцінювалася б сама частка при окремий продаж, або про вартість частини житлоплощі, що пропорційна частці, при продажу цілої квартири (який варіант вибрати, судді вирішують по-різному).

В результаті інші співвласники, нехай і розщедрившись на компенсацію, зберігають повноцінне житло, яке можна продати з відчутно більшою вигодою.

На замітку

Якщо все ж виникає необхідність продати саме частку в праві власності на квартиру, то при укладанні угоди потрібно пам'ятати про переважне право на покупку, яке мають інші співвласники. Порядок дотримання цього нескладного правила розписаний в статті 250 Цивільного кодексу .

Як здати або нових мешканців прописати?

Тут застосовується основне правило: "Розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників" (Стаття 246 ЦК України) .

Тому як здавання під найм однієї з кімнат, так і вселення нових мешканців з подальшою реєстрацією ( "пропискою") допускаються за законом тільки за письмовою згодою всіх співвласників. Єдиний виняток передбачено для неповнолітніх дітей: їх у всіх випадках дозволяється вселяти за місцем проживання батьків без чийого б то не було згоди, на підставі статті 70 Житлового кодексу РФ і норм Сімейного кодексу РФ .

Анна Добрюха, юрист