1. АВТОРИ:
2. Орфографічна помилка в тексті:

8 сiчня 2008, 20:05 Переглядів:

Менш ризиковано брати кредити на "новье" в доларах. Фото В.Говорухи.

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України, сьогодні до 40% квартир купується із залученням іпотечних кредитів. Але якщо з "вторинки" все досить просто - потрібно лише вибрати будь-яку квартиру, прийти в будь-який банк, що займається іпотекою і після оцінки житла вам під її заставу видадуть кредит - то з отриманням позики на новобуд куди складніше.

"ПІД ЗЕЛЕНИЙ ЗАБОР" ГРОШЕЙ НЕ ДАДУТЬ! По-перше, якщо на стару, вже "існує в природі" квартиру можна знайти кредит в банках і без початкового внеску, то з "новьем" цей номер не пройде. Без авансу вам можуть видати позику тільки за умови додаткової застави (це може бути інша нерухомість, земля, автомобіль, права на вклади в банках). По-друге, ви не зможете отримати кредит "під зелений паркан", тобто на квартиру в будинку, що знаходиться в початковій стадії зведення. Щоб забезпечити себе від ризиків незавершення будівництва, банки дають позики лише після 30-70% готовності новобудови. Виняток може бути, якщо сам банк-кредитор жорстко контролює будівництво, будучи управителем фонду фінансування будівництва. Тоді вам можуть дати гроші на житло в новобудові відразу після того, як на неї отримані всі дозвільні документи і роботи на об'єкті почалися. Крім того, у багатьох банках ставки іпотечних кредитів за "новье" на 1-1,5% вище, ніж за "вже використовувані" житло. І лише після того як будинок буде зданий в експлуатацію і банк зможе оформити заставу на реально існуючі "метри", ціна позики знижується до рівня кредитування за "вторинку".

ОБМЕЖЕНІСТЬ ВИБОРУ. У 2006-му, після скандалу з "Еліта-Центр", парламент вніс зміни в Закон "Про інвестиційну діяльність", що забороняють будкомпаніям залучати кошти населення безпосередньо, через укладання інвестдоговорів. Тепер між громадянином-інвестором і забудовником обов'язково повинен бути посередник-контролер, що стежить, щоб гроші не розкрадалися, будматеріали за змовою з постачальниками не придбавалися за завищеними цінами, зведення житла було завершено в зазначені в договорі терміни і якість робіт (розташування, метраж квартири, наявність обробки) відповідала договору з клієнтом.

Власне, на сьогодні реально діють два варіанти інвестування в новобуд: внесення грошей до фондів фінансування будівництва (ФФБ) або покупка цільових облігацій, випущених самим забудовником під конкретний об'єкт (зазвичай вартість кожної облігації відповідає 0,01 кв. М вашої майбутньої квартири). ФФБ же створюють банки або інші юрособи, які мають ліцензію на право займатися фінансовою діяльністю: ці посередники, будучи незалежними від будкомпанії, слідкують за правильним використанням коштів громадян, інвестованих в новобуд.

Заковика в обмеженості вибору об'єктів, варіантів внесення грошей і вартості кредиту. Адже прийдеться "танцювати від однієї з двох печей": або ви знаходите новобудову, в якій хотіли б мати квартиру, і там вам кажуть, по якій з двох схем вона інвестується і повідомляють, в якому банку-партнері можна одержати позику; або приходьте в один з банків, що займаються іпотекою "первинки", і банкіри говорять, з якими ФФБ або облігаціями будкомпаній вони готові мати справу - а значить, мова йде про досить обмежене число будинків, в яких ви зможете вибирати житло.

МЕНШЕ РИЗИК З облігації або ФФБ? В тому і іншому випадку за вже викуплену вами житлоплощу забудовник або ФФБ не мають права підняти ціну. Знову ж таки, в обох варіантах інвестування ціна за ще не оплачені "метри" напевно буде підвищуватися - мовляв, дорожчають будматеріали, пальне, зростають зарплати будівельників та інші витрати. Виходить, неможливо вгадати, за що в підсумку заплатите більше - за пакет облігацій, що по закінченні будівництва вам обміняють на свідоцтво про право власності, або за те ж свідоцтво, отримане через ФФБ.

А який з варіантів несе менше ризику, що новобуд стане "недостроем" і ви ніколи не станете в ньому новоселом? Тут думки експертів розділилися.

За словами начальника управління довірчих операцій "Кредитпромбанку" Олександра Недбайло, більший ризик недофінансування і незавершення будівництва - з цільовими облігаціями, бо при такій схемі немає ефективного контролю за емітентом-забудовником у використанні коштів, отриманих від продажу облігацій. Та й банки неохоче кредитують покупку квартир під облігації, хіба що їм підконтрольні всі учасники схеми. У випадку з ФФБ ризик може виникнути, тільки якщо управителем є небанківська установа, а ось якщо банк - він зможе змусити забудовника чітко виконувати свої зобов'язання перед інвесторами. А ось Євген Ськлепової, начальник управління розвитку кредитних продуктів "ТАС-Комерцбанку", говорить, що великі банки охоче беруть облігації в заставу під позику, оскільки мають можливість оцінити надійність забудовника. Радник голови "Укргазбанку" Олександр Охрименко вважає, що не всі ФФБ, включаючи і ті, де управителями є банки, можуть ефективно проконтролювати використання коштів забудовником. Звідси випливає, що в разі придбання житла через ФФБ може бути не менший ризик зриву термінів, а то і "недобудови", ніж за схемою з цільовими облігаціями. Нарешті, гендиректор компанії з управління активами "Укрсоц-нерухомість" Артур Папсуй стверджує, що немає принципової різниці в більш високій надійності ФФБ або цільових облігацій. Оскільки цільові облігації - цінний папір, їх випуск і використання залучених коштів контролює держава - Держкомісія з цінних паперів і фондового ринку. Перш ніж залучати гроші населення, від емітента зажадають весь перелік дозвільних документів, щоквартально він буде звітувати перед державою про використання коштів, а в разі порушення підуть санкції, аж до заборони подальшого випуску облігацій. Але для підстраховки і самому громадянинові варто переконатися в наявності всієї необхідної документації у забудовника. Серед ФФБ надійніше ті, які створені за участю солідних банків.

Але в будь-якому випадку, якщо вже банк дає кредит на квартиру, він сам перевірить і надійність чужого ФФБ, і забудовника-емітента облігацій, адже банк зацікавлений в поверненні позики і, відповідно, максимальний захист інтересів клієнта.

ЯК ПЕРЕВІРИТИ ЗАБУДОВНИКА

1. Головна "грамота" будь-якої будівельної компанії - ліцензія Мінбуду, оформлена на бланку суворої звітності, з голограмою і підписана міністром або його замом. Зверніть увагу на термін дії ліцензії: він не повинен минути до завершення ваших відносин зі будкомпанією.

2. Забудовник повинен показати вам рішення місцевого органу самоврядування про відведення земельної ділянки під будівництво.

3. Компанія повинна пройти стадію архітектурно-планувального, інженерного затвердження проекту та отримати дозвіл на ведення будівництва. Вимагайте пред'явити позитивний висновок Служби української інвестиційної експертизи і дозвіл управління державного архітектурно-будівельного контролю.

4. Зверніть увагу, щоб замовник уклав договори з підрядниками на будівництво (якщо сам замовник не має будівельних потужностей), перевірте відповідність реквізитів сторін в цьому документі.

5. Вимагайте від будкомпанії показати протокол про проведення громадських слухань серед мешканців сусідніх з новобудовою будинків: там повинен бути "одобрямс" на ведення будівництва.

Щоб отримати позику в банку на квартиру в новобудові, треба:

• Подати в банк заяву на кредит, надавши паспорт (якщо одружені / заміжні - свідоцтво про укладення шлюбу), ідентифікаційний код і довідку про доходи за останні 6 місяців.

• Віковий ценз: ви повинні погасити кредит до досягнення пенсійного віку (жінки - до 55 років, чоловіки - до 60).

• Ставки по кредиту складуть: від 10,5% в євро, від 11% в доларах і від 14% в гривнях (в середньому це на 0,5% більше, ніж на кредит на "вторинці").

У ЧОМУ Ж ВИГІДНІШЕ БРАТИ КРЕДИТИ?

Навіть "довгий", на 20 років, кредит на нову "одиничку" в 50 кв. м, що коштує "божеські" на сьогодні $ 120 тис., далеко не всім по кишені. За найскромнішими прикидками, для обслуговування і виплати боргу чистий дохід позичальника повинен бути від $ 2000 на місяць, інакше банк позику не дасть, побоюючись неплатоспроможності клієнта. І навіть якщо заробіток вам дозволяє таку розкіш, як кредит на новье, перш слід ретельно прорахувати, якою буде підсумкова переплата по позиці в різних банках і по різних видах валют. "Сегодня" це зробила за вас (див. Інфографіку). Зверніть особливу увагу не тільки на ставку по кредиту, але і на відсоток виплат зі страхування майна і життя (останнє буває не завжди). Адже різниця в розмірі таких додвитрат в результаті може зробити дуже дорогим кредит з, здавалося б, маленькою ставкою річних.

СПРОБУЙ, розлюбив ВАЛЮТУ! У одних і тих же банків ставки по доларових кредитах на 2-4% нижче, ніж за гривневими. А от позики в євро, як правило, на 0,5-1,5% дешевше, ніж в доларах. Цей феномен пояснюється просто: банки "купують" гривні у населення (тобто залучають їх на депозити) дорожче, ніж долари, а тим більше - євро. Відповідно, і "перепродувати" ВКВ у вигляді кредитів можуть дешевше, ніж нацвалюту. Втім, зауважимо, що ще 2-3 роки тому різниця в ставках за іпотечні позики в гривнях і долар-євро була ще більшою - мінімум 6-7%. За словами начальника управління розробки продуктів роздрібного бізнесу VAB Банку Антона Шаперенкова, кредитні ставки будуть поступово зменшуватися по всіх видах валют. При цьому в перспективі, швидше за все, ставки по ВКВ і гривні зрівняються. Солідарний з ним заступник голови банку "Фінанси і Кредит" Ігор Львов. Він стверджує (і ми це вже не перший рік спостерігаємо), що темпи збільшення доступності банківських позик на житло безпосередньо пов'язані з темпами зменшення доходів, які банки дають за депозитними вкладами населення. Однак вартість позик у нацвалюті і ВКВ, на думку експерта, зрівняється нескоро. Резюме: поки вигідніше позичати в доларах і євро, а коли і якщо ставки по гривні знизяться до рівня ВКВ-шних, можна буде перевести кредит в нацвалюті, щоб не платити маржу при обміні зароблених гривень на валюту для погашення боргу.

ЄВРО? ДОЛАР? Здавалося б, тут все ясно. Раз позику в євро дешевше, ніж в доларах (не кажучи про гривню), то і кредитуватися вигідніше в євровалюті. Не все так просто. На думку президента Асоціації українських банків Олександра Сугоняко, євро може подорожчати по відношенню до долара ще приблизно на 1-1,5%. Значить, стільки доведеться доплачувати за покупку євро тим, хто в ній взяв позику. Це фактично зрівняє підсумкові витрати на погашення кредиту в євро і доларах. А от Шаперенков вважає, що курс євро вже в найближчий рік цілком може вирости по відношенню до долара і гривні на 3-5%. Відповідно, на стільки ж автоматично зростуть витрати громадян на покупку євровалюти і подорожчає вартість обслуговування кредиту. У такому випадку більша доступність єврокредитів через такі серйозні додвитрати виявиться примарною: виходить, вигідніше брати кредити в доларах, ніж у євро.

У що виллються ДОДАТКОВІ ВИТРАТИ

На жаль, основними витратами з обслуговування кредиту - виплатою відсотків і погашенням "тіла" позики - ваші витрати на придбання жаданої квартири не обмежаться. Є маса додаткових витрат, які в сумі досить істотно полегшать вашу кишеню.

• Всі банки стягують разову комісію за оформлення договору застави, її розмір - 0,99-2% від суми кредиту. У разі, якщо ви берете кредит в $ 96 тис., Така комісія складе $ 950-1920.

• За рідкісним винятком, банк зажадає провести експертну оцінку ступеня ліквідності майбутньої новобудови: за це "задоволення" з вас візьмуть від 300 до 700 грн. ($ 60-140).

• Жодним чином не уникнути і нотаріального оформлення договору про отримання банківської позики. Як правило, послуги нотаріуса за такого роду свідчення стоять 500-700 грн. ($ 100-140).

• Державне мито становить 1% від вартості житла. У разі, коли "одиничка" коштує $ 120 тис., Сплатите рідній державі $ 1200 за право стати її власником.

• Добре, якщо банк не вимагає від позичальника страхування життя, в іншому випадку за 20 років набіжить від $ 1920 до $ 7680.

• Нарешті, найважчий вантаж - неминуче страхування майна (цієї самої квартири). Залежно від ставки, 20 років такого страхування обійдуться позичальникові в $ 2640-12.000.

Разом загальна сума додаткових витрат може скласти $ 20-25 тисяч.

Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram

Ви зараз переглядаєте новина "Беремо кредит на новобуд". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"

АВТОРИ:

Романцов Михайло, Дубинський Олександр

Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Орфографічна помилка в тексті:

Послати повідомлення про помилку автора?

Виділіть некоректний текст мишкою

Дякуємо! Повідомлення відправлено.