Будівельна компанія (як, втім, і будь-яка інша в ринковій економіці) може збанкрутувати. У суспільній свідомості по відношенню до подібної перспективи існує дві точки зору. Перше можна назвати «панічним»: все жахливо, внесені гроші згорять і т.п. Друге «заспокійливе»: в крайньому випадку, пайовиків не дасть в образу держава.

Як воно насправді, що робити покупцям, які зіткнулися з перспективою або вже з фактом банкрутства забудовника? З цими питаннями розбирався наш експерт.

Перші дзвіночки. Готуйте папір і ручку
Події - навіть найбільші і гучні - рідко починаються «з барабанним боєм». Найімовірніше інший сценарій: спочатку з'являться чутки, повідомлення в пресі про те, що той чи інший забудовник потрапив у важку ситуацію, що кількість боргів у нього перевищує межу розумного. Як тут вести себе покупцеві?

Перш за все, звичайно, спробувати розібратися в тому, що відбувається: широко відоме «Інформаційне агентство ОБГ (« одна баба казала »)» дуже оперативно, але схильне до спотворення інформації. Питання тільки в тому, як це зробити - дізнатися справжнє становище речей?

«Необхідно звернутися з офіційним запитом до забудовника на предмет з'ясування причин затримки будівництва і провести консультацію зі своїми юристами», - рекомендує Василь Шарапов, заст. керівника юридичного департаменту інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті-XXI століття».

В цілому погоджуючись з такою думкою, автор не може не відзначити, що всілякі прес-служби і відділи по зв'язках з громадськістю для того і існують, щоб кувати у громадян світлий образ рідної контори. Так що незалежно від того, як йдуть справи насправді, ви напевно отримаєте відповідь, що свідчить, що «сьогодні ми як ніколи, а завтра набагато ще».

Олександр Ручкін, юрист-експерт «Юридичного центру нерухомості та податків», дає ще пару вельми корисних рекомендацій. По-перше, об'єднатися з іншими пайовиками: в цьому випадку ви примножуєте власні знання, та й гарного юриста (або цілий штат) групі найняти простіше, ніж поодинці. А по-друге, відразу перевести своє спілкування з забудовником в письмовий формат. Папір - на відміну від усних слів - можна використовувати в якості доказів у суді.
Банкрутство: ні квартири, ні грошей?
Слово «банкрутство» вже стільки разів використовувалося в цій статті, що було б просто дивним, якби не розповіли коротко про те, що написано в профільному законі - «Про неспроможність (банкрутство)» (№127-ФЗ від 26.10.2002). Перш за все, нагадує Юлія Гераськина, директор департаменту новобудов компанії «Est-a-Tet», закон починає діяти у випадках, коли юридична особа не в змозі розплатитися з кредиторами або виконати обов'язки по сплаті обов'язкових платежів на суму від 100 тис. Руб. протягом більше трьох місяців. Правом звертатися з заявою про банкрутство мають як органи управління самої компанії, так і її кредитори, в тому числі податкові органи.

Основними етапами в ході банкрутства є, продовжує Юлія Гераськина, є наступні:

1. Санація (заходи відновлення платоспроможності боржника),

2. спостереження,

3. фінансове оздоровлення,

4. зовнішнє управління,

5. конкурсне виробництво.

На будь-який з перерахованих стадій, аж до прийняття судом рішення про визнання боржника банкрутом і виключення запису про організацію-боржнику з реєстру юридичних осіб, може бути укладена мирова угода. Його умови можуть бути абсолютно різними, виходячи з того компромісу, якого досягли зацікавлені особи: і розстрочка / відстрочка погашення боргів, і часткове прощення боргу, і новація боргового зобов'язання в інше зобов'язання.

Також звернемо увагу на ст. 134 розглянутого закону - «Черговість задоволення вимог кредиторів». У п.4 цієї статті говориться, що:
- в першу чергу проводяться розрахунки за вимогами громадян, перед якими боржник несе відповідальність за заподіяння шкоди життю або здоров'ю, шляхом капіталізації відповідних почасових платежів, а також компенсація моральної шкоди;

- у другу чергу проводяться розрахунки з виплати вихідної допомоги та оплати праці осіб, які працюють або працювали за трудовим договором, і з виплати винагород авторам результатів інтелектуальної діяльності;
- в третю чергу проводяться розрахунки з іншими кредиторами.

Висловлюючись більш зрозуміло, кошти, отримані від реалізації майна збанкрутілого підприємства, будуть платити кредиторам у наведеній вище послідовності. Неважко помітити, що покупці квартир - це ті самі «інші», третя черга, якій дістанеться щось тільки після перших двох.

«А оскільки по російській« традиції »до моменту банкрутства всі активи компанії« виводяться », то згідно із законом горе-інвестори можуть розраховувати в кращому випадку на десь 1/300 частки в« незавершеному будівництвом об'єкті », - роз'яснює Григорій Алтухов, радник президента ФСК «Лідер». «Ситуація, коли пайовики не отримають ні квартири, ні грошей, а забудовник визнаний банкрутом і припинив своє існування, цілком може статися», - підливає олії у вогонь Олександр Ручкін ( «Юрцентр нерухомості і податків»). Правда, «обнадіює» він, це може статися і без банкрутства ...

214-й: допомагає, але нічого не гарантує
Уже кілька років діє закон «Про участь у пайовому будівництві ...» (№214-ФЗ від 30.12.2004). Давно вже стали загальним місцем слова про те, що договори, укладені відповідно до нього, краще захищають права пайовиків. А чи допоможе цей закон в описуваної нами ситуації? Так, відповідає Олександр Ручкін ( «Юрцентр нерухомості і податків»), певні можливості тут з'являються.

Так, згідно зі ст. 13 цього ФЗ, земельну ділянку, на якій ведеться будівництво, і споруджений на ньому будівля вважається які у заставі у пайовиків. А ст. 138 іншого закону (вже згадуваного ФЗ «Про неспроможність (банкрутство)») вказує, що з коштів, виручених від реалізації предмета застави, 70% спрямовується на погашення вимог кредитора за зобов'язанням, забезпеченим заставою майна боржника. Тут, правда, є складність: зобов'язання забудовника не носять грошового характеру (він зобов'язувався надати квартиру, а не виплатити гроші), тому дольщику складно буде потрапити в список кредиторів.

Але є ще одна можливість. Згідно все того ж 214-ФЗ, за прострочення передачі об'єкта нерухомості з забудовника стягуються відсотки - в розмірі 1/150 ставки рефінансування ЦБ в день. Це - вже грошові зобов'язання, і борг по ним вже дає право на включення в число кредиторів. «Схема здається досить складною, але краще діяти так, чому не отримати нічого», підводить підсумок Олександр Ручкін.

У будь-якому випадку, договори, оформлені за різними «обхідним» схемами - тобто таким, які спеціально придумувалися забудовниками для того, щоб не потрапити під дію закону «Про участь у пайовому будівництві ...» - захищають покупців ще гірше.

Чекати добудови або витягувати гроші?
Взагалі, у вліпшіх в неприємності пайовиків є два шляхи. «Якщо виникли серйозні підозри в поганому фінансовому стані компанії, покупцеві слід прийняти рішення: чи чекати до останнього добудови будинку (ймовірно - іншою компанією і через кілька років), або спробувати« витягнути »гроші», - рекомендує Григорій Алтухов ( «Лідер») .

Якщо обраний другий варіант - то потрібно дивитися договір на предмет можливості дострокового розірвання і санкцій, і після цього спробувати домовитися із забудовником «по-хорошому». Якщо не вийде - то в суд, правда і тут позитивний результат гарантувати неможливо. З іншого боку - є і прецеденти, коли гроші поверталися.

Якщо був обраний варіант «чекати добудови», то сидіти склавши руки також не можна ні в якому разі. Для початку - організувати пайовиків. Дуже корисно вивчити досвід пайовиків інших «довгобудів»: що робити, кому краще писати, який у відповідь реакції чекати і т.п. Це заощадить масу часу на безплідні спроби достукатися до «зайнятих» чиновників, підкаже правильні кроки.

«Фактично - без допомоги федеральних або муніципальних властей пайовики до сьогоднішнього моменту були безпорадні, а змусити їх працювати реально, а не відбуваючись порожніми відписками, можна тільки організувавши людей. І це обов'язково треба враховувати », - резюмує експерт.

Ось приїде пан ...
На телебаченні і в пресі повно повідомлень про допомогу пайовикам з боку держави. Зазвичай вони зводяться до того, що «компанія А не справлялася зі взятими на себе зобов'язаннями з будівництва, тому добрі наша влада передали будівництво компанії Б, яка енергійно взялася за завершення проекту». Що в такій ситуації світить покупцям - тим, хто заплатив за квартири компанії А? Відповіді наших експертів зводилися до того, що законом це питання не опрацьований, тому рішення в кожному випадку приймається індивідуальне.

«Відомі випадки, коли адміністрація муніципального освіти створювала робочу групу щоб зібрати відомості про підписаних договорах між несумлінним забудовником і покупцями і про виконання покупцями грошових зобов'язань, - говорить Юлія Гераськина (« Est-a-Tet »). - Номенклатура була передана новому забудовнику з метою виключення подвійного продажу ». Але підкреслимо ще раз: все реальні позитивні рішення з боку адміністрації починали проводитися тільки після певних зусиль з боку ошуканих пайовиків, які зуміли своїми діями, викликати певний суспільний резонанс.

«Сенс добудови будинку іншим забудовником зводиться не до того, щоб квартири почали продаватися по другому колу, а до того, щоб до кінця реалізувати вже розпочатий проект, і щоб вже відбулися пайовики, які заплатили гроші, нарешті отримали свої квартири, - вважає Олександр Ручкин ( «Юрцентр нерухомості і податків»). - Варіантів рішення може бути багато. Наприклад, в кожній новобудові є частина, яка призначається муніципалітету, і муніципалітет може, напевно, нею поділитися. Частина квартир може бути взагалі не реалізована попереднім забудовником, права на них також можуть перейти до нової будівельній фірмі.

Ілюстрацією може служити ситуація з компанією «Соціальна Ініціатива», яка як раз і була оголошена банкрутом. Об'єктів у компанії по країні було дуже багато, постраждало дуже багато людей. І в деяких містах - Москві, Нижньому Новгороді, Обнінську, Воронежі «добудовою» зайнялася держава.

Прикладів коли пайовики залишалися без грошей і без квартир при зміні забудовника останнім часом з'явилося дуже багато. Забудовник, зазвичай, мотивує продаж квартир в добудованому будинку тим, що договори укладалися безпосередньо з новим забудовником, і всі зобов'язання з надання компенсації або квартир лежать на вже збанкрутілому «старому» забудовника.

Домагаючись громадського резонансу
А щоб привернути до проблеми увагу держави, є один найбільш ефективний спосіб. Влаштовувати всілякі мітинги, демонстрації, писати листи в «Єдину Росію» і адміністрацію президента, перекривати дороги, нарешті.

Тема слизька, оскільки явно межує з порушеннями закону (ті ж мітинги, якщо вони не санкціоновані, і тим більше перекриті шосе), тому всі, хто погоджувався поговорити про це, просили про анонімність. Загальний підсумок такий: підприємство ризиковане, можна і від поліції по голові отримати, і навіть до в'язниці на 15 діб відправитися. З іншого боку, ефективно, як ніякі інші масові акції. Підтвердженням тому, служить вивчення результатів проведення даних акцій. Ось ті ж жителі Пікальово (там, правда, питання було в іншому) свою проблему вирішили ...

резюме
Чи є банкрутство забудовника «жахливим жахом», або це «дурниці, справа житейська»? Однозначної відповіді на це питання немає - перш за все, тому, що законом процес ще багато в чому не налагоджений, і рішення приймається «в ручному режимі». Але поки, в основному, дуже багато залежить від держави, як у випадку з «Соціальної ініціативою». На користь цього міркування говорять і приклади з практики Олександра Ручкина ( «Юрцентр нерухомості і податків»). У двох випадках з чотирьох рішення взяли на себе взяли місцеві влади, в одному сам пайовик вирішив відмовитися від боротьби. А ще одне питання (в м Залізничний) перемогу здобули згуртованість і завзятість самих ошуканих пайовиків.

джерело: http://rabkor.ru/