1. Яку угоду можуть визнати недійсною?
2. терміни
3. Чим загрожує визнання угоди недійсною.
4. Як себе убезпечити.
5. Комплекс заходів з перевірки продавця на ознаки неплатоспроможності:
6. реальність угоди
7. сумлінність
8. І, наостанок, якщо квартира купується у громадянина, визнаного банкрутом.

Новини та публікації

З 1 жовтня 2015 року в нашій країні стало можливо банкрутство фізичних осіб. І, на жаль, це збільшило ризики для покупців квартир.

Давайте докладніше розглянемо ці «певні обставини», терміни, протягом яких можливе визнання угоди недійсною, ризики, що виникають для покупців, а також те, як ці ризики мінімізувати.

Відразу обмовлюся, що це розгляд я буду проводити, виходячи з буквального прочитання закону, а так само спираючись на практику подібних справ щодо юридичних осіб. Правозастосовна практика судових розглядів щодо фізичних осіб виникне не раніше, ніж через кілька років. Тому як реально йтимуть справи, поки ніхто сказати не зможе.

Тож почнемо.

Яку угоду можуть визнати недійсною?

Під можливе оспорювання потрапляють:

• т.зв., підозрілі угоди
• угоди, які тягнуть перевагу одних кредиторів перед іншими
• угоди, які завдавали шкоди інтересам кредиторів

При цьому подача заяви до арбітражного суду про визнання угоди недійсною знаходиться, в тому числі, в компетенції кредиторів, які, зрозуміло, кровно зацікавлені в збільшенні майнової маси боржника. А це означає, що оскаржувати намагатимуться будь-яку угоду боржника, яка хоч якось здається підозрілою.

терміни

Угода може бути визнана судом недійсною, якщо вона зроблена:

1. Протягом одного року до прийняття судом заяви про банкрутство або після його прийняття - для угод, чия ціна або умови для боржника істотно гірше, ніж при здійсненні аналогічних угод.

Зверніть увагу на те, що все, так звані, угоди з «заниженням» (або по-іншому «до мільйона») однозначно потрапляють в цю категорію.

2. Протягом трьох ле т до прийняття судом заяви про банкрутство або після його прийняття - для угод, які були здійснені боржником з метою заподіяння шкоди майновим правам кредиторів і при цьому, інша сторона знала про це.

Під заподіянням шкоди кредиторам маються на увазі операції, які були здійснені безоплатно або у відношенні зацікавленої особи, або при інших умовах, чітко прописаних в законі. Я їх не перераховую, так як не всі вони відносяться до нашої ситуації.

Важливий ще один факт, на момент укладання угоди боржник повинен відповідати ознакою неплатоспроможності.

Відповідно, найбільша зона ризику - покупка квартири, що належить продавцеві на підставі договору дарування, скоєного між близькими родичами менше трьох років тому. Адже, якщо по відношенню до родича, який подарував квартиру, буде проводитися процедура банкрутства, і він на момент здійснення операції, мав проблеми з платежами за своїми зобов'язаннями, то, швидше за все, така угода буде визнана недійсною. А значить, цю квартиру можуть подавати заявки та для покупця її громадянина.

Але! Дарування - це не єдина підстава. Все оплатне угоди так само відносяться до цієї ситуації. І особисто Вашу покупку можуть оскаржувати саме за обставинами заподіяння шкоди кредиторам. Причому факт того, що Ви незацікавлена ​​особа і не знали про проблеми продавця, потрібно буде доводити.

3. Протягом одного місяця до прийняття судом заяви про банкрутство або після його прийняття - для угод, укладених боржником, якщо в результаті угоди одному з кредиторів буде надано перевагу перед іншими в задоволенні вимог.

Причому, цей термін може бути збільшений до шести місяців, якщо:

• угода призвела або може призвести до зміни черговості задоволення вимог кредитора
• угода призвела до задоволення вимог, строк виконання яких ще не настав, але при цьому є інші ще не виконані в строк зобов'язання
• якщо встановлено, що кредитору або іншій особі, щодо якої справлялася ця угода, було відомо про ознаку неплатоспроможності або недостатності майна громадянина

Тому, потрібно дуже насторожено ставитися до покупки квартири, яка нещодавно змінила власника. Так як можливо - це був або терміновий викуп, або квартира була віддана за борги. І якщо у колишнього власника були борги ще перед якимись кредиторами, то така угода може потрапляти по вищевказані опису, і, як наслідок, визнана судом недійсною.

Чим загрожує визнання угоди недійсною.

Найнеприємніше для покупця полягає в тому, що при визнанні угоди недійсною йому не повертається все, що він отримав по ній, адже у боржника немає грошей. Покупець включається в список кредиторів. І отримує він свої гроші або разом з іншими кредиторами, а деяких випадках і після них.

Як себе убезпечити.

Для того щоб убезпечити себе від перерахованих вище ситуацій, я рекомендую як мінімум, скористатися наступними порадами.

1. Бажано не купувати квартиру з заниженням вартості. Розписка на різницю, яку зазвичай в такій ситуації дає продавець, навряд чи буде врахована судом. Якщо до того ж, у продавця є серйозні прострочення по кредитах, то однозначно можна купувати подібну квартиру.
2. Рекомендую насторожено поставитися до покупки квартири, подарованої продавцеві менше трьох років тому і до покупки квартири, яка нещодавно змінила власника. А також провести щодо колишніх власників цих квартир перевірку на ознаки неплатоспроможності.
3. В рамках покупки будь-якої квартири необхідно провести комплекс заходів з перевірки продавця на ознаки неплатоспроможності.
4. При покупці будь-якої квартири необхідно зібрати і зберігати докази «реальності угоди».
5. При покупці «підозрілих» квартир (а бажано в разі покупки будь-якої квартири) рекомендую зібрати і зберігати докази своєї сумлінності як покупця.

Комплекс заходів з перевірки продавця на ознаки неплатоспроможності:

1. Перевірка на наявність порушених стосовно продавця виконавчих проваджень (відкритий банк даних виконавчих проваджень на сайті Служби судових приставів)
2. Перевірка на наявність відкритих або завершених процедур банкрутства по відношенню до продавця (відкрита інформація: картотека арбітражних справ на сайті Арбітражного Суду або Єдиний Федеральний реєстр відомостей про банкрутство)
3. Якщо є можливість отримання інформації з Бюро кредитних історій, перевірка продавця на наявність прострочень по виплатах кредитів.

реальність угоди

При розгляді недійсності підозрілих угод суд, в тому числі, буде оцінювати: чи реально було здійснено цю угода або вона була зроблена для видимості, щоб боржник міг «заховати» від кредиторів своє майно.

При цьому розписка від продавця, швидше за все, не буде для суду підставою визнання угоди реальною. Адже продавець в ситуації виведення своїх активів, може написати які завгодно розписки. Тому для покупця дуже важливо зберегти все «сліди» своєї покупки.

Якщо Ви при покупці звертаєтеся в агенство нерухомості , То обов'язково:

• разом з документами на квартиру збережіть договір з агентством
• попросіть дати Вам оригінали або копії (завірені компанією) авансових угод з продавцем або його представниками, а також всіх угод і договорів, які були підписані Вами на угоді
• уточніть у агентства нерухомості, чи будуть його представники в разі проблем виступати в суді на вашому боці. Добре, якщо це будуть не усні обіцянки, а зобов'язання, закріплені в договорі або у вигляді іншого письмового документа.

Якщо Ви дієте самостійно, то зберігайте разом з документами на квартиру все договори і угоди, які Ви підписували в ході покупки, а також вибірки з баз даних, які Ви робили при пошуку квартири.

До речі, одне з «дивних» наслідків банкрутства фізичних осіб - це збільшення привабливості квартир з «альтернативою». Адже погодьтеся, що довести реальність покупки квартири, продавець якої набуває собі щось взамін, куди простіше, ніж доводити це в разі простого продажу. Та й майнова маса громадянина в цьому випадку істотно не зменшується, якщо тільки продавець не змінює квартиру на більш дешеву.

Таким чином, покупка квартири, власник якої набуває замість них аналогічну або більш дороге житло, є найбільш безпечною в ситуації можливого банкрутства продавця.

сумлінність

У разі визнання угоди недійсною сумлінність покупця може зіграти істотне значення в збереженні свого майна. Тому я, як і раніше, настійно рекомендую покупцям квартир потурбуватися про набуття статусу добросовісного набувача . Але для отримання цього статусу не досить просто купити квартиру.

Згідно законодавства і правозастосовчої практики, набувач є добросовісним, якщо він не тільки не знав, і не міг знати про проблеми з правом продавця на квартиру, що продається, а й зробив все розумні заходи, щоб дізнатися про це. Більш того, йому в своїх діях слід виходити з того, що він сумнівається в праві продавця. Швидше за все, це так само буде ставитися і до перевірки продавця на ознаки неплатоспроможності.

Таким чином, покупець, який купив квартиру без проведення юридичної експертизи квартири і без перевірки продавця на ознаки неплатоспроможності - навряд чи доведе свою сумлінність.

Тому зберігайте всі документи, що підтверджують проведення Вами, зазначених заходів.

Якщо Ви наймаєте для проведення експертиз агентство нерухомості або юридичну компанію, переконайтеся, що в договорі чітко вказано зобов'язання компанії провести комплекс заходів по юридичній експертизі об'єкта нерухомості. А найкраще, якщо на додаток до пунктів договору, у Вас буде письмовий висновок про результати проведеної експертизи.

І, наостанок, якщо квартира купується у громадянина, визнаного банкрутом.

З дати визнання громадянина-підприємця банкрутом:

• Всі угоди з майном, що є складу ліквідаційної маси, повинні відбуватися тільки за участю фінансового керуючого. Угоди, скоєні громадянином-банкрутом особисто - незначні.
• Реєстрація переходу прав власності здійснюється тільки на підставі заяви фінансового керуючого.
• Передача грошових коштів за продане майно з конкурсної маси, можлива тільки щодо фінансового керуючого.

Костянтин Барсуков
Генеральний директор " РЕЛАЙТ-Нерухомість »