А. Н. Асаул , С. Н. Іванов, М. К. Старовойтов
Економіка нерухомості
Підручник для вузів. - 3-е изд., Исправл. - СПб .: АНО «ІПЕВ», 2009. -304 с.
2.4. Державний земельний кадастр
Одним з основних напрямків управління земельними ресурсами є кадастрове поділ території РФ. Порядок кадастрового поділу території і присвоєння відповідних номерів земельним ділянкам встановлює Уряд Російської Федерації.
Існують три основні типи кадастрів:
- правовий - запис прав на об'єкти нерухомості;
- фіскальний - запис вартості об'єктів нерухомості та інформації, необхідної для оподаткування;
- багатоцільовий - об'єднання правової та фіскальної систем з інформацією з планування та землекористування (в Росії це називається геоінформаційної системою (ГІС) міста, району).
Реєстраційна підсистема земельного кадастру - реєстраційний кадастр (РК) - формувалася для гарантування прав землекористувачів і є необхідною умовою створення ринку нерухомості і будь-яких інвестицій.
Фіскальна підсистема земельного кадастру - фіскальний кадастр, (ФК) - відає земельними податками, орендною платою, грошовими надходженнями від всіх операцій з землею. ФК включає прогноз, нарахування і контроль надходження від орендних платежів і земельного податку. Одне із завдань ФК - визначення бази оподаткування.
Правовий і фіскальний кадастри в Росії створювалися одночасно. Частина коштів (в межах 10% від земельних платежів) використовується для розвитку кадастру.
На ринку нерухомості в якості товару виступають права на об'єкти нерухомості, тому необхідно їх юридичне оформлення. Це означає створення на кожен об'єкт нерухомості кадастрової справи з наступною державною реєстрацією прав на нього.
Кадастрову справу - система управління територіями з урахуванням їх облаштування, з обов'язковим відображенням в реєстраційних джерелах інформації органів державної влади економічної діяльності на земельній ділянці.
Документи, що містяться в кадастровій справі, є підставою для внесення відомостей про земельну ділянку до Єдиного державного реєстру земель. Кадастрову справу складається з регістрів титулів, топогеодезичного, економічного, сервітутів і майна. Держава гарантує права на об'єкт нерухомості, який стає товаром тільки після державної реєстрації в одному з кадастрів або реєстрів нерухомості. Договір оренди земельної ділянки укладається на основі кадастрової справи. Таким чином, здати в оренду об'єкт нерухомості можна тільки після його юридичного оформлення.
Земельні ділянки реєструють в земельних комітетах в поземельній книзі і в державний земельний кадастр. Землекористувачу видають свідоцтво про реєстрацію, яке гарантуватиме умови користування ділянкою, зафіксовані в правовстановлюючому документі (державному акті або договорі оренди).
Після реєстрації дані по земельній ділянці заносять в еталонну базу даних державного земельного кадастру, і керівник організації, яка веде кадастр, несе відповідальність за їх достовірність. [27]
Державний земельний кадастр - це систематизований звід документованих відомостей про місцезнаходження, цільове призначення і правове становище земель Російської Федерації, одержуваних в результаті проведення державного кадастрового обліку земельних ділянок, і відомостей про територіальні зони і наявності розташованих на земельних ділянках і міцно пов'язаних з ними об'єктів (далі - відомості державного земельного кадастру).
Державний кадастровий облік земельних ділянок - опис та індивідуалізація в Єдиному державному реєстрі земельних ділянок, в результаті чого кожна ділянка отримує характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших земельних ділянок і здійснити його якісну та економічну оцінки. Державний кадастровий облік земельних ділянок супроводжується присвоєнням кожній земельній ділянці кадастрового номера. [28]
Кадастровий номер необхідний для кодування об'єкта нерухомості; ув'язки земельної ділянки і знаходяться на ньому об'єктів нерухомості; ув'язки об'єктів нерухомості з певною територією, економічною зоною, адміністративним районуванням; ув'язки графічної та семантичної інформації в базі даних.
Кадастровий номер будівель або інших об'єктів нерухомості будується на основі кадастрового номера земельної ділянки з доповненням номера об'єкта на земельній ділянці. Кадастровий номер має ієрархічну структуру (рис. 2.1) - від номера суб'єкта Російської Федерації до номера конкретного об'єкта нерухомості А: Б: В: Г: Д: Е, де А - номер суб'єкта РФ, який визначається Комітетом РФ по земельних ресурсів та землеустрою; Б - номер адміністративно-територіального утворення, що входить до складу суб'єкта РФ, який визначається органом виконавчої влади даного суб'єкта; В - номер зони (мікрорайону, кварталу, інший облікової одиниці), затверджений органом місцевого самоврядування; Г - номер земельної ділянки, що присвоюється виходячи з існуючого порядку обліку земельних ділянок; Д - номер будівлі або споруди, що визначається відповідно до порядку їх обліку; Е - номер житлового або нежитлового приміщення, який присвоюється відповідно до існуючого порядку їх обліку; ¸ - роздільник складових частин кадастрового номера.
Мал. 2.1. Структура кадастрового номера земельної ділянки
Будь-яка зміна меж земельної ділянки тягне за собою припинення існування колишнього кадастрового номера. Використаний кадастровий номер не може бути присвоєний іншому земельній ділянці, навіть якщо ділянка під даним кадастровим номером припинив своє існування.
У 2004 році в Російській Федерації було створено Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості, що здійснює:
- державну кадастрову оцінку земель та подання її результатів відповідно до законодавства Російської Федерації;
- ведення державного земельного кадастру, державного містобудівного кадастру та державного фонду даних, отриманих в результаті проведення землеустрою;
- державний моніторинг земель в Російській Федерації, в тому числі з використанням автоматизованої інформаційної системи;
- ведення державного технічного обліку об'єктів містобудівної діяльності;
- створення і ведення державного кадастру об'єктів нерухомості;
- затвердження висновків експертних комісій при проведенні експертизи землевпорядної документації;
- надання зацікавленим особам відомостей з державного земельного кадастру та відомостей про об'єкти містобудівної діяльності;
- державний земельний контроль;
- твердження карт (планів) і матеріалів межування об'єктів землеустрою.
Термін постановки земельної ділянки на державний кадастровий облік, а також надання відомостей з державного земельного кадастру становить один місяць. Відомості про об'єкти нерухомості містяться в базах даних систем державного земельного кадастру, технічного обліку об'єктів містобудівної діяльності, а також водного, лісового та інших природно-ресурсних кадастрів.
Роснедвіжімость завершила роботу по збору відомостей про всі земельні ділянки на території РФ. У систему Єдиного державного реєстру земель включено близько 42 млн 900 тис. Наділів. [29]
[27] Відносини, що виникають при здійсненні діяльності з ведення державного земельного кадастру та при використанні його відомостей, регулюються ФЗ «Про державний земельний кадастр» від 02.01.2000 р
[28] У петербурзький кадастр (зразковий для всієї Росії) внесена інформація про 52 603 земельних ділянках, про 28 738 будівлях і спорудах і 35 710 нежитлових приміщеннях.
[29] Відомості про кадастрової вартості ділянок розміщені в режимі вільного доступу на інтернет-сайті Роснедвіжімості www.kadastr.ru. Якщо набрати в рядку пошуку кадастровий номер ділянки, програма видасть відомості про його основні характеристики. Наприклад, в Колтушской волості зареєстровано 2989 ділянок. Одягнув за номером 47: 09: 01001: 0001 відноситься до категорії земель поселень, вид дозволеного використання - ІЖС, площа - 1510 м2, кадастрова вартість - 108 297 р. Ділянка 47: 07: 0000000: 0012 розташований у Всеволожську районі, призначений для будівництва готельно-спортивного комплексу, займає 9455 м2 і коштує 1 372 299 р.