А. Н. Асаул , С. Н. Іванов, М. К. Старовойтов
Економіка нерухомості
Підручник для вузів. - 3-е изд., Исправл. - СПб .: АНО «ІПЕВ», 2009. -304 с.
5.2. Державна реєстрація прав на нерухомість
Цивільний кодекс РФ створив систему державної реєстрації прав на об'єкти нерухомості. З прийняттям і введенням федерального закону «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» визначено значення і правові наслідки реєстрації прав на об'єкти нерухомості, встановлені основні засади, порядок та підстави для прийняття рішень реєструючим органом.
Реєстрація об'єкта нерухомості і реєстрація прав - це два різних види діяльності, що вимагають різних методів і знань в абсолютно різних областях. Так, опису об'єктів нерухомості, які існують незалежно від прав на них, вимагає технічних знань, а встановлення прав на них - це юридична практика.
Взаємозв'язок реєстрації об'єкта нерухомості і реєстрації права на нього обумовлена взаємозв'язком об'єкта правовідносини власності і самого цього правовідносини. Правовідносини характеризується взаємозв'язком суб'єктів з приводу об'єктів нерухомості. Без об'єкта нерухомості правовідносини стає безпредметним, в той час як відсутність правовідносин з приводу об'єкта нерухомості не робить цей об'єкт неіснуючим.
Державна реєстрація прав на об'єкт нерухомості та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нього відповідно до ГК РФ. Це легалізація для цивільного обороту угод і породжуваних ними прав і обов'язків, а також інших підстав виникнення прав та обов'язків. [79] Основним змістом цієї діяльності є юридичний аналіз документів, що подаються для прийняття рішення про державну реєстрацію прав.
Закон про державну реєстрацію детально регламентує і встановлює порядок реєстрації, послідовно визначаючи її стадії. Порядок державної реєстрації - це сукупність норм, що регулюють відносини між державою в особі реєструючого органу і особою, яка звертається за реєстрацією.
Речові права є абсолютними, т. Е. Суб'єкти таких прав можуть здійснювати свої правомочності самостійно, без сприяння третіх осіб. Тому будь-яке речове право, регламентований ГК РФ, повинно бути зареєстровано.
Видання державного акта служить підставою для виникнення прав та обов'язків. Державна реєстрація визначає в конкретних випадках час виникнення прав.
Головне завдання державної реєстрації - захист майнових прав на об'єкти нерухомості учасників цивільного обороту. Жоден власник не може бути впевнений в дійсності своїх прав на об'єкти нерухомості за відсутності реєстрації. Функцією інституту державної реєстрації є також попередження і припинення правопорушень і злочинів у сфері відносин, пов'язаних з нерухомістю.
Реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права для всіх осіб, якщо вона не оскаржена в судовому порядку.
Для вирішення проблем реєстрації, координації і контролю операцій з об'єктами нерухомості шляхом введення єдиного реєстру реєстрації прав по суб'єктах РФ створено єдиний орган реєстрації угод з нерухомістю - Федеральна реєстраційна служба (Росрегистрация), що входить в структуру Міністерства юстиції РФ. У регіонах створені головні управління, що входять до складу Росреєстрації (ГУ ФРС).
Державна реєстрація проводиться за єдиною системою записів по кожному об'єкту нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП) на нерухоме майно та угод з ним, який зберігається безстроково. Це виключає можливість афер з об'єктами нерухомості.
ЕГРП містить інформацію про існуючі та припинені права на об'єкти нерухомості, дані про зазначені об'єкти і відомості про правовласників. Невід'ємною частиною ЕГРП є справи, які включають в себе правовстановлюючі документи на об'єкти нерухомості і книги обліку документів.
Справа правовстановлюючих документів відкривається на кожен об'єкт нерухомості, який ідентифікуються тим же номером, що і відповідний розділ ЕГРП. У справу поміщають всі документи, що надходять для реєстрації прав на зазначений об'єкт.
Книги обліку документів містять дані про прийнятих на реєстрацію документах про об'єкт нерухомості, правовласників, реєструється право і заявників; видані свідоцтва про державну реєстрацію прав; виписках про довідках з ЕГРП і про інших документах.
Ідентифікація земельної ділянки здійснюється за кадастровим номером, присвоєним органом, який займається веденням державного земельного кадастру.
Якщо об'єкту нерухомості не присвоєно кадастровий номер, його ідентифікація в ЕГРП здійснюється за умовним номером, який присвоюється йому органом, що здійснює державну реєстрацію прав, на підставі нормативного правового акта федерального органу виконавчої влади в галузі юстиції. [80]
ЕГРП складається з розділів, ідентифікованих кадастровим або умовним номером певного об'єкта нерухомості [81] (Рис. 5.1). Кожен розділ складається з трьох підрозділів, т. Е. Законом встановлена трехзвенная класифікація об'єктів нерухомості:
перша ланка - земельну ділянку;
друге - будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості, пов'язані з землею;
третє - об'єкти, що входять до складу будівлі, споруди (квартири, [82] нежитлові приміщення та інші об'єкти).
Мал. 5.1. Структура єдиного державного реєстру прав на об'єкти нерухомості
При подачі заяви про державну реєстрацію права, обмеження (обтяження) права або угоди з об'єктом нерухомості в графу "Особливі відмітки" ЕГРП вноситься запис про даній заяві, яка вказує на існування правопрітязаній щодо даного об'єкта.
Реєстрація обмежень (обтяжень) права власності та інших речових прав правами третіх осіб може проводитися за ініціативою правовласників або придбавають зазначені права осіб. Якщо обмеження реєструється не правовласником, обов'язково повідомлення правовласника про зареєстроване обмеження. Реєстрація обмежень права можлива тільки при наявності реєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт в ЕГРП. [83]
ЕГРП ведеться на паперових носіях, а в тих районах (містах), де є можливості, і на магнітних носіях. У разі невідповідності записів на паперовому та магнітному носіях пріоритет має запис на паперовому носії.
Реєстрація виникнення і переходу прав на об'єкти нерухомості засвідчується свідоцтвом, а реєстрація договорів та інших угод - спеціальної реєстраційної написом на документі, виражає зміст угоди. Форма свідоцтв та спеціального надпису встановлюється правилами ведення ЕГРП.
[79] Ст. 8 п. 1 ГК РФ.
[80] Див. Інструкцію про порядок присвоєння при проведенні державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним об'єктів нерухомого майна умовних номерів, яким в установленому законодавством Російської Федерації порядку не присвоєно кадастровий номер (затв. Наказом Мін'юсту РФ від 08.12.2004 р № 192, який набрав чинності з 01.01.2005 р).
[81] Ст. 12, п. 6 Закону про реєстрацію.
[82] Кімната в квартирі не може бути об'єктом нерухомості, бо вона розглядається як неподільний об'єкт і її розділ в натурі неможливий без зміни її призначення як житлового приміщення, придатного для постійного або тимчасового проживання.
[83] Ст. 13, п. 2 Закону про реєстрацію.