1. ПОДАТКИ
2. РЕЄСТРАЦІЯ МОЖЛИВА НЕ ЗАВЖДИ
3. Апарт-готель YE'S (СЗАО)
4. Sky Parks (СВАО)
5. МФК «Водний» (САО)
6. ЖК «Філі Град» (ЗАТ)
7. ЗВЕДЕНА ТАБЛИЦЯ ПРОПОЗИЦІЙ АПАРТАМЕНТІВ економ-класу НА ПІВНОЧІ І ЗАХОДІ МОСКВИ
8. Увага! Всі статті в рубриці Test @ Life написані на основі особистої думки автора, складеного...

З настанням Нового року RealEstate.ru продовжив вивчення ринку апартаментів економ- і комфорт-класу Москви. На цей раз погляд «таємного покупця» в рамках рубрики Test @ Life був звернений на північну, східну і західну частини столиці. Нам вдалося знайти чотири комплекси: Апарт-готель YE'S (СЗАО), Sky Parks (СВАО), МФК «Водний» (САО), РК «Філі Град» (ЗАТ), де найдешевші пропозиції коштували від 4,5 до 7 млн рублів . Але далеко не завжди ціна відображала якість або клас апартаментів

Минулого разу ми вивчали дешеві апартаменти в ЮАО. Там ми нарахували цілих 3 комплексу, які блищали різноманітністю ціни і умов. Однак жоден інший округ НЕ cмог похвалитися такою кількістю цього формату житла в низькому ціновому сегменті. У підсумку, нам вдалося знайти ще 4 об'єкти. Також в попередньому випуску Test @ Life ми постаралися коротко розповісти про відмінності апартаментів від звичайного житла. Втім, подальші відвідування об'єктів змусили нас більш детально розглянути деякі питання, зокрема, податки і можливість отримати реєстрацію.

ПОДАТКИ

Приємно здивувало те, що деякі ріелтори, до яких "таємний покупаетль" звернувся з проханням показати їх пропозицію, самі вказали на різницю в розмірі податків: щорічна плата за апартаменти може бути 5 разів більше, ніж за звичайну квартиру. За словами консультантів, щоб зрозуміти розмір майбутніх платежів за своє майно, його вартість потрібно множити на 0,5% (тоді як ставка для квартир - 0,1%). Наприклад, при вартості апартаментів в 5 млн рублів розмір щорічного податку складе 25 тисяч рублів. Якщо додати до цього щомісячну плату за обслуговування, яка тільки по однокімнатній квартирі може скласти 3 - 5 тис. Рублів, то вже зрозуміло, що не кожному під силу такі витрати.

РЕЄСТРАЦІЯ МОЖЛИВА НЕ ЗАВЖДИ

Нагадаємо, відповідно до російського законодавства, можливі два типи реєстрації: за місцем проживання (аналог колишньої прописки, вона ж постійна реєстрація, штамп про яку ставиться в паспорті) і за місцем перебування (вона ж тимчасова реєстрація з максимальний строк для росіянина - 5 років). Відмінність також в тому, що остання не скасовує реєстрацію за місцем проживання, однак дає ті ж права.

В апартаментах поки не можна реєструватися за місцем проживання, оскільки вони знаходяться в категорії нежитлових приміщень. Та й тимчасову реєстрацію (за місцем перебування) можна отримати далеко не у всіх об'єктах, а тільки в тих, які мають юридичний статус нежитлового приміщення готельного типу. В інших типах нежитлових приміщень зареєструватися росіянину не можна ніяк.
Між тим цей фактор може бути критичним для тих, у кого немає постійної реєстрації в Москві і в Московській області, якщо придбані апартаменти знаходяться в цьому регіоні, наприклад. Якщо ви більше 90 діб поспіль проживаєте в своїх володіннях, але без реєстрації за місцем перебування, вас запросто можуть визнати нелегалом, оштрафувати і застосувати більш суворі санкції в разі рецидиву, відповідно до нових поправок . Та й взагалі це незручно. Дитину в школу або дитсадок віддати, стати на облік в поліклініці, зареєструвати автомобіль, продовжити закордонний паспорт і тд - все це простіше (а в інших випадках, обов'язково) робити за місцем проживання або перебування.

Тому підходимо до питання про те, як дізнатися статус апартаментів, які ви маєте намір придбати. Виявилося, все не так просто. Заглянути в проектну декларацію на будівництво об'єкта - недостатньо, незважаючи на те, що вона повинна бути складена відповідно до отриманих забудовником дозволами. Надійніше всього самому, а краще разом з юристом, запросити документацію на об'єкт будівництва, а саме, подивитися дозволений виду використання земельної ділянки проекту, що пройшов експертизу і дозвіл на будівництво, ГПЗУ і тд. У документах повинен бути зазначений статус готельний комплекс або МФК (багатофункціональний комплекс). Хоча в МФК може і не бути готелю, тому дивимося експертизу, в якій при наявності готельної складової повинно бути зазначено кількість номерів. Між тим, уникнути докладного розгляду документів можна лише в тому випадку, якщо забудовник готовий з вами укласти договір пайової участі (ДДУ) відповідно до ФЗ-214, а об'єктом договору буде значитися «нежитлове приміщення готельного типу». Справа в тому, що ДДУ проходять офіційну реєстрацію, яку вони можуть і не отримати, якщо тип нежитлового приміщення не відповідає будівельної документації.

Втім, на практиці все виявилося складніше. В офісі продажів ГК «Піонер» уточнили таємному покупцеві, що в договорі буде зазначено «нежитлове приміщення, призначене для тимчасового проживання», а про готельний тип цього приміщення повідомили тільки на словах.

Коли ж ми звернулися до фахівців компанії Est-a-tet з приводу МФК «Водний», то з'ясувалося, що в договорі буде зазначено просто «приміщення». Мене лише на словах запевнили, що з реєстрацією проблем не буде, так як сама земля під цим комплексом призначена саме під готельну забудову.

Представник компанії «Ньютон» (продає Sky Parks) пояснив, що цей об'єкт є комплексом апартаментів, де де-юре продаються нежитлові приміщення для проживання з реєстрацією до 5 років. «Можна сказати, об'єкти готельного типу», - підкреслив він. Чому тільки «можна сказати»?

І тільки з «Філі Град» все було чітко. Представник «Метріум Груп» заявив, що в договорі буде чорним по білому зазначено «нежитлове приміщення готельного типу».
Звідси робимо висновок: в чотирьох з п'яти об'єктах доведеться запитувати дозвільну документацію і шукати в ній статус споруджуваних приміщень. Інакше, ви ризикуєте залишитися без реєстрації. Зрозуміло, що забудовники докладуть усіх зусиль, щоб вона була, але от скільки часу це займе і за чий рахунок - велике питання.

Апарт-готель YE'S (СЗАО)

Підсумкова вартість - 4,5 млн руб. за студію в 28 кв. м

Колись район Митино у багатьох москвичів асоціювався лише з місцевим радіоринком, на який волею - не волею, але вибирався практично кожен власник комп'ютера в 90-і роки. Зараз ринок закрили, сюди провели метро, ​​і Мітіно якось повноцінно влилося в єдину обойму спальних районів столиці. А тому вже й не дивно, що навіть тут почали зводити апартаменти комфорт-класу, і мова йде про апарт-готелі YE'S (девелопер - ГК «Піонер»).

Сам проект представляє з себе бізнес-центр (10 поверхів) і апарт-готель (22 поверху, 500 апартаментів), які будуть об'єднані стилобатом. Від метро Митино йти приблизно 7-10 хвилин, що особисто я б відніс до вельми терпимою дальності. З інфраструктури поряд є дитсадок, школа і поліклініка (плюс девелопер ще сам будує дитсадок і школу). У самому комплексі будуть доступні фітнес, басейн і ресторанна зона, а для тих, хто за кермом - поруч є паркінг (зовні схожий на «народний гараж»), де можна купити машиномісце за ціною від 180 до 450 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Якщо ж говорити про планування, то різноманіття немає - тут ми маємо справу зі студіями: передпокій, кімната об'єднана з кухнею, і одна ванна кімната з туалетом. Але безсумнівно в плюс - всі апартаменти продаються з обробкою, меблюванням і обладнанням (посудомийка, телевізор і тд) - тобто один раз купив, і забув про додаткові витрати.

Але поки тут дивитися нічого, тому що саме будівництво ще не почалося (старт в січні), а здавати об'єкт в експлуатацію лише в кінці 2015 року. А тому є час усвідомити всю глибину назви «Апарт-готель». Передбачається, що в основному клієнти будуть купувати апартаменти з інвестиційною метою (здавати в оренду), а тому загальний антураж проекту буде явно готельного типу. Планується навіть організувати сервіс з покоївками і замовленням їжі в номери. Навіть передбачений reception, як в готелях.

На вибір пропонуються апартаменти трьох площ - 28, 30 і 43 квадратних метрів відповідно. І саме тут починається перший сюрприз від забудовника. Для апартаментів площею 28 квадратних метрів зараз діє «програма для інвесторів». За вашим бажанням керуюча компанія буде здавати ваші апартаменти в оренду і гарантовано платити вам 40 тисяч рублів на місяць. У разі, якщо щось трапиться з технікою або обстановкою - керуюча компанія поміняє за свій рахунок.

Цікава пропозиція, правда? І якщо ви купили апартаменти в проекті YE'S в іпотеку і хочете здавати їх в оренду - з часом орендні платежі будуть перекривати іпотечні платежі, причому фактично без вашої участі (орендаря адже буде шукати КК). У моєму випадку мені нарахували іпотеку (при вартості апартаментів такого розміру 4,5 мільйона рублів, при мінімальному початковому платежі - 900 тисяч рублів і на 12 років) - 47 тисяч рублів на місяць.

Більших апартаментів така «програма для інвесторів» не стосується, але зате у них вид на ландшафтний парк. І стоять вони дорожче - 5 млн рублів за 30-метрові апартаменти і близько 6 млн - за 43-метрові апартаменти, що в принципі схоже на деякі пропозиції, але вже ближче до центру Москви (читайте нижче). До речі про іпотеку - девелопер працює з Ощадбанком (хоча Delta Credit теж дали згоду на участь в даному проекті). Крім того, забудовник надає розстрочку під 15% річних (до кінця 2014 року). Основна умова для розстрочки - 30% початковий внесок, подальша оплата можлива раз в місяць або квартал.

Вся реєстрація документів безкоштовна. Право власності після отримання ключів реально отримати за 3 місяці, можна робити це самим, можна за комісію з допомогою забудовника. Проект особисто у мене залишив, в основному, позитивне враження, особливо своєю «програмою для інвесторів», але ось тільки запрацює вона реально в 2016 році (коли добудують), а платити за житло потрібно вже зараз (адже потім можуть і умови змінитися). Підкуповує ще й повна обробка (з меблями та обладнанням). Але це все-таки Мітіно, а тому вже за межами МКАД.

Висновок: якщо вам не принципова близькість до центру Москви і якщо в майбутньому вам цікаво здавати в оренду без головного болю з гарантованим заробітком в 40 тисяч рублів - тоді цей проект для вас.

Sky Parks (СВАО)

Підсумкова вартість - 4,85 млн руб. за квартиру в 30 кв. м

Взагалі, цей проект позиціонується як бізнес-клас, проте, на думку деяких експертів, до бізнесу він не дотягує і саме місце йому на рівні комфорту. Бізнес - не бізнес, а проект явно унікальний, навіть в рамках нашого розслідування. Хоча б тому, що він вже майже побудований і здається в 1-2 кварталі 2014 року. Поки що все покривають ліси, але з побаченого на будмайданчику було очевидно - робота кипить і чекати залишилося недовго.

Що цікаво, Sky Parks (девелопер - «Інтелнетсвязь») на відміну від попередніх проектів - це не велика забудова на сотні апартаментів і десятки поверхів. Будівля невелике, всього 10 поверхів, з яких апартаменти займають лише з 3 поверху і вище, а на 1 і 2 поверхах розташуються офіси і медичний центр. Всього ж в цій будівлі 70 апартаментів, з яких в даний час продаються 20-30.

Втім, тут свій скелет у шафі: виявляється, всі апартаменти вже викуплені або фізичними, або юридичними особами, а тому при покупці використовується договір поступки. Такий договір вельми ризикований з точки зору захищеності інвесторів. Проте, зараз є у продажу апартаменти від 30 до 96 квадратних метрів, ціна встановлена ​​девелопером від 150 тисяч рублів за квадратний метр (виходить, що апартаменти в районі 30 кв. М обійдуться приблизно в 4,5 млн рублів, а 40 квадратів будуть коштувати вже близько 6 млн).

Якщо вирішите заощадити, то можна розраховувати на знижку 15-20 тисяч рублів за квадратний метр, але за умови оплати відразу 100%. Взагалі зараз можлива тільки ця форма оплати - відразу 100%, і ні копійкою менше. В крайньому випадку можна отримати розстрочку, але протягом місяця оплату потрібно зробити. Іпотека не передбачена (банки не акредитовані), але якщо покупцеві потрібно залучити іпотеку - в отриманні документів для банку обіцяли надати повне сприяння.

Апартаменти здаються без обробки, але її можна замовити у спеціально акредитованій компанії, що буде коштувати від 10 до 15 тисяч рублів за квадратний метр. Якихось додаткових сервісів для клієнтів немає, але якщо виникне бажання здавати апартаменти в оренду - можна звернутися до ріелторам проекту - компанії «Ньютон». Так, до речі, крім позначеної вартості з покупця візьмуть 50 тисяч рублів за оформлення договору - обіцяли, що більше ніяких додаткових витрат. Важливою і приємною складової в цьому проекті є район. І хоча до найближчої станції метро (Бабушкінський) йти пішки близько 15 хв, але тут не доведеться сусідити з промзонами, є де погуляти.

Висновок: якщо ви хочете отримати ключі найближчим часом і готові заплатити відразу всю вартість апартаментів - вам цей варіант може підійти, проте бентежить договір поступки.

МФК «Водний» (САО)

Підсумкова вартість - 6,122 млн руб. за квартиру в 43 кв. м

Ті, хто мріє жити біля метро явно оцінять проект, що розташувався всього в парі хвилин від метро «Водний стадіон» МФК «Водний» (девелопер - MR Group). Є у цього проекту і інше сусідство - з Ленінградським шосе, яке може тільки похвалитися своєю непередбачуваністю. Ось і я, рухаючись від проекту YE'S на машині хвилин на 40 встав на повороті наліво з Ленінградського шосе до метро «Водний стадіон». І будується проект було видно ще здалеку, та тільки легше від цього не було, так як машини стояли в мертвої пробці.

З цікавого в проекті можна відразу звернути увагу на його обсяг - 5 корпусів по 26 поверхів на 1,5 тисячі апартаментів - є з чого вибрати. Але на жаль, як і в першому проекті, дивитися особливо не було на що - зараз будуються бізнес-центр і торговий комплекс. Житло просувається повільніше - лише в одному з корпусів дійшли до 6-го поверху. Ключі покупцям обіцяють віддати в 1-2 кварталі 2016 року.

Під корпусами є трирівневий паркінг (вартість одного машиномісця - від 500 тис. Рублів), через який можна буде з дому (не виходячи на вулицю) ходити в торговий центр за покупками. Взагалі з таким об'ємним паркінгом за автомобілі турбуватися не доводиться. Занепокоєння якось більше викликають люди - дуже вже щільна забудова здається, якщо розглядати макет: 5 корпусів встали в коло, і жителям з вікон залишається лише дивитися у вікна інших корпусів. Дитячий майданчик хоч і передбачена, але вона не в дворі, а в стороні.

Зате самі апартаменти тут побільше - площа «одиничок» починається з 43 кв. м. Але обробки не буде: при отриманні ключів від квартири будуть тільки голі стіни, металеві двері, склопакети, підведене електрика, і все. Але якщо потрібен ремонт, то можна замовити додатково (11 тис. Рублів / кв. М), і вам навіть запропонують кілька варіантів обробки з роботою "під ключ".

Зате на питання про інфраструктуру мені відразу був показаний список з приблизно десятка поліклінік, шкіл і дитсадків, що розташувалися в 25-30 хвилинах пішої доступності навколо споруджуваного комплексу. На додаток до них в одному з корпусів планується приватний дитсадок.

З умовами оплати в МФК «Водний» ще цікавіше, ніж в YE'S - покупців може чекати знижка 3% (для «одинички») і 5% для двокімнатних апартаментів в тому випадку, якщо вам схвалена іпотека або ви готові відразу оплатити свою покупку. Іпотека пропонується від банку ВТБ - зараз під 11,5%, але після Нового року умови можуть змінитися.

Що ж стосується розстрочки від девелопера, то її можна отримати на півроку (без відсотків), але в цьому випадку треба 50% заплатити відразу. Якщо хочете розстрочку на рік, то її нададуть вам під 1% в місяць і за умови 30% початкового внеску. Ще пара важливих моментів: на початку укладається договір бронювання (2% від вартості, які потім входять у вартість). Після цього йде вже договір пайової участі, де вам потрібно заплатити за його оформлення та реєстрацію (1% додатково до вартості покупки).

Висновок: якщо ви не автомобіліст і перспектива стрибнути за 2 хвилини в метро для вас важлива - тоді вам цей варіант підходить. Радує безвідсоткова розстрочка, хоча оформлення ДДУ платне.

ЖК «Філі Град» (ЗАТ)

Підсумкова ВАРТІСТЬ - 6,915 млн руб. за 41 кв. м

ЖК «Філі Град» много в чому схожий на МФК «Водний», что зовсім Не дивно, так як у них один девелопер - MR Group. Перше, на что звернув Рамус особисто я - блізькість до центру міста, чому не могли похвалітіся два попередні проекти. І Аджея реально, если прідівітіся, то через Річку ні что інше, як ТТК, поруч «Москва-Сіті». До речі, близькість до такого великого бізнес-кластеру дуже корисна - якщо ви купите апартаменти в інвестиційних цілях, то працюють в «Москва-Сіті» стануть вашими потенційними орендарями.

Впадає в око й інше розташування корпусів (всього їх 4, де розташуються понад 770 апартаментів). І якщо в МФК «Водний» корпусу були у вигляді веж, то в ЖК «Філі Град» корпусу будуть розташовані більш традиційним чином, утворюючи всередині себе внутрішній двір.

Побудовано об'єкти будуть приблизно в один і той же час - кінець 2015 року, а ключі мешканцям передадуть вже в 1-2 кварталах 2016 року. Як і в МФК «Водний», тут не передбачена обробка і меблювання, зате з вибором площ різноманітніше. Наприклад, «одинички» пропонуються від 41 до 59 кв. м, а «двушки» - від 58 до 69 кв. м.

Найдешевший варіант мені запропонували в корпусі 2А - за 41-метрові апартаменти на 17 поверсі беруть 6,4 мільйона рублів, але це все пояснюється близькістю до центру міста. Зате є і явно негативні моменти у цього проекту - від метро пішки мінімум 15 хвилин, а поруч розташовуються відомі на всю Москву промислові зони. Якщо чесно, то це явно не додає задоволення від життя в даному місці.

Що ж стосується корисної інфраструктури, то в районі є дитсадок і школа, сам проект також передбачає приватний дитсадок. Будується в проекті і свій торговий центр, також буде фітнес-центр з басейном.

При схваленні іпотеки або 100% оплаті можна отримати знижку 3%, незалежно від площі та кількості кімнат. Та й ремонт з обробкою замовити поки не можна (якщо тільки в березні), але вони теж будуть в районі 11 тисяч рублів за квадратний метр.

Висновок: якщо вам важлива близькість до ТТК і ви готові заплатити за неї на кілька мільйонів рублів більше в порівнянні з проектами конкурентів - тоді проект підходить. Але будьте готові до індустріальних пейзажів і урбаністичним видам, восени це особливо пригнічує.

ЗВЕДЕНА ТАБЛИЦЯ ПРОПОЗИЦІЙ АПАРТАМЕНТІВ економ-класу НА ПІВНОЧІ І ЗАХОДІ МОСКВИ

Площа, кв. м

28

30

43

41

Вартість, млн руб. Заявлена / Підсумкова

4,5 / 4,5

4,5 / 4,85

5,593 / 6,122

6,4 / 6,915

Додаткові витрати

Оздоблення включена у вартість

Оздоблення по тарифам забудовника - 300 тисяч рублів.
Оформлення договору - 50 тисяч рублів

Оздоблення по тарифам забудовника - 473 тисячі рублів.
Оформлення договору - 56 тисяч рублів

Оздоблення по тарифам забудовника - 451 тисячу рублів.
Оформлення договору - 61 тисяча рублів

механізм угоди

Договір пайової участі (по 214 ФЗ)

Договір поступки від фізособи або юрособи

Договір пайової участі (по 214 ФЗ)

Договір пайової участі (по 214 ФЗ)

девелопер

ГК «Піонер»

«Інтелнетсвязь»

MR Group

MR Group

Продавець

ГК «Піонер»

«Ньютон»

«Метріум Груп»
Est-a-tet

«Метріум Груп»
«Бест-Новобуд»

наявність інфраструктури

Наявна в районі, а також будівництво своїх дитсадка і школи

Тільки наявна в районі

Наявна в районі, а також будівництво свого дитсадка

Наявна в районі, а також будівництво свого дитсадка

Термін закінчення робіт

II кв. 2016 р

I-II кв. 2014 р

IV кв. 2015 р

IV кв. 2015 р

Наявність статусу нерухомості готельного типу (можливість зареєструватися за місцем перебування, тобто тимчасово)

У договорі вказується приміщення, призначене для тимчасового проживання

Продавець тільки на словах підтвердив наявність статусу нерухомості готельного типу

У договорі буде зазначено тільки слово «приміщення». Продавець запевнив, що в видах дозволеного використання земельної ділянки є готельна нерухомість

У договорі буде зазначено нежитлове приміщення готельного типу

Вартість експлуатації, за однокімнатну квартиру

5 тис. Руб.

3-4 тис. Руб.

5 тис. Руб.

5-6 тис. Руб.

Увага! Всі статті в рубриці Test @ Life написані на основі особистої думки автора, складеного за підсумками його візиту об'єктів під виглядом покупця.

Віктор Михайлов

ТАКОЖ З ТЕМИ:

Дешеві апартаменти ЮАО: сумнівна вигода

Віктор Михайлов