23.10.2017

Власник казанської будівельної компанії про відродження фоновского ЖК «Симфонія», міфах про солодке життя забудовників і абсурдних законах

Нерухомість в Казані як і раніше користується великим попитом, і здешевлення її чекати не доводиться, впевнений власник будівельної компанії ТОВ «Бриз» Андрій Беляков. Підтвердженням цьому можуть служити цифри - в портфелі його компанії сьогодні більш 160 тис. Кв. м житла. Про те, чому СК «Бриз» не працює з агентствами нерухомості, які причини підштовхнули допомогти пайовикам «Фону», а також які зміни в законі можуть поставити хрест на пайовому будівництві, Беляков розповів у своєму інтерв'ю.

«ДЕ У НАС ЧОТИРИ ВІДСОТКА ІНФЛЯЦІЇ?»

- Андрій Євгенович, яка найбільша проблема у будівельників сьогодні? Наприклад, останнім часом багато говорять про так званому кризі довіри - чи існує він насправді?

- Справа не в кризі довіри. Сьогодні ситуація на ринку диктує інші умови: ви подивіться, як часто змінюються закони, в тому числі і містобудівна кодекс! А з нового року нас чекають чергові поправки в законодавстві, які взагалі можуть поставити хрест на забудовників. Наведу як приклад тільки одне нововведення: вартість об'єкта, житлового будинку, обходиться умовно в 600 мільйонів рублів, і ми, забудовники, повинні мати суму в 60 мільйонів на розрахунковому рахунку і 60 мільйонів рублів власних коштів і так далі. Виникає питання: навіщо тоді пайове будівництво, якщо у мене є гроші, на які я можу побудувати будинок і продавати квартири?

- Тобто говорити про те, що будівельники як сир у маслі катаються, не доводиться?

- Це міф. Звичайно, логіку законотворців зрозуміти можна - подібна практика існує в Європі, і нам рекомендують звертатися до досвіду європейського будівельного ринку. Але подивіться, під які відсотки там кредитують бізнес! Під 2-3 відсотки, є навіть обнулення позики. У такій ситуації я, як забудовник, плачу кредит під три відсотки, але заробляю на своєму бізнесі п'ять відсотків. І розумію, що у мене залишиться два відсотки, і ніяка інфляція їх не з'їсть. А у нас сьогодні заявляють, що інфляція в країні чотири відсотки, при цьому метал з липня вже подорожчав на 40 відсотків! Цемент піднявся по відношенню до минулого року з 3200 рублів за тонну до 4600. Ліс, після того як зробили добру справу - електронні торги, піднявся з 5 тисяч рублів за кубометр до 8 тисяч! Так де ж тут чотири відсотки? І якщо ми сьогодні сукупно складемо всі витрати, то щоб піти в рентабельність, повинні продавати житло по 90 тисяч за квадратний метр. Але де покупців за ці гроші знайдемо?

«У портфелі нашої компанії кілька великих об'єктів - ЖК" КазанСу ", ЖК" Відродження ", ЖК по вулиці Сєрова та житловий будинок на вулиці Тукая. Сумарна площа всіх об'єктів - понад 160 тисяч квадратних метрів »Фото: Ірина Єрохіна

- Судячи з ваших слів, можна зробити висновок, що ситуація на ринку будівництва, в общем-то, неприваблива для забудовника ...

- Чесно сказати, ситуація нелегка. Як я вже говорив, головна проблема - постійні зміни в законодавстві. Ще один наочний приклад: згідно із законом, якщо проект пройшов експертизу, він не підлягає зміні. Тобто, якщо я будую за затвердженим проектом, до мене застосовуватися нові вимоги не повинні. Але на сьогоднішній день це не так. Ось в проекті написано: «ширина ганку - метр вісімдесят». Проект пройшов експертизу в 2014 році, а в кінці 2016 року набула чинності нова поправка, що ця ж майданчик повинен бути два двадцять. І мене змушують переробляти на два двадцять. Загалом, доходить до абсурду.

«РИНОК чутливо реагує на СЕЗОННІ КОЛИВАННЯ»

- Яка сьогодні реальна собівартість будівництва?

- Груба математика така: 36 тисяч на квадрат - саме будівництво. Це те, що закладає госжілфонда, 10 тисяч на квадратний метр лягає вартість землі, комунікації плюс ще 30 відсотків від 36 тисяч, тобто ще 12 тисяч. І ось вона, собівартість, - 58 тисяч.

- Тобто, по суті, ви балансіруете на межі собівартості?

- Залишається невелика маржа для того, щоб утримувати колектив, а в нашій компанії працюють близько 800 чоловік, причому на постійній основі, це не сезонні робітники. Близько 100 одиниць техніки, яка вимагає обслуговування круглий рік. До того ж необхідно вкладатися в розвиток компанії. В результаті про якусь прибутку навіть і говорити не доводиться.

«Повинно ж в нас щось людське залишатися, просто хотілося допомогти людям. Звичайно, мова не йде про благодійність в повному розумінні цього слова. Але хтось же повинен був ці будинки добудувати? »Фото:« БІЗНЕС Online »

- Однак іпотека подешевшала ... Значить, не все так погано?

- Я не бачу ніякого здешевлення іпотеки. Це маркетинговий хід. Насправді це виглядає так: забудовник вам пропонує за «живі» гроші житло за 60 тисяч квадратний метр, а за пільговою іпотекою під 7-8 відсотків вам віддають уже за 64 тисяч квадрат. І ці чотири тисячі різниці замість внеску за іпотеку забудовник вносить в банк, все просто - це заробіток банку. Ми не граємо в ці ігри, і тому у нас на сайті ви не побачите пропозицій іпотеки під 7-8 відсотків. Коли до мене приходять з такими пропозиціями, я просто прошу не віднімати у мене час.

- Деякі забудовники, розвернувшись в Казані, поглядають на інші регіони. Які регіони, на ваш погляд, привабливі? Вас на «сторону» не тягне?

- Пропозицій надходить багато з Чебоксар, Самари, Ульяновська ... Так, умови пропонують комфортні, в тому числі і за вартістю землі - вона в цих регіонах значно дешевше. Але як це вийде насправді, важко прогнозувати. І потім, я тут коріння пустив - як то кажуть, де народився, там і пригодився.

- Чи є достатній попит на житло в Казані? Нерідко звучать думки, що скоро все обвалиться, почнуть продавати квартири по 40 тисяч за метр. Це реально?

- Та ніколи такого не станеться! Це та ж пісня, що про сільське господарство, яке збиткове-збиткове, але щось я не бачу, щоб хліб подешевшав. Він чомусь все дорожчає і дорожчає. Попит є, він нікуди не подівся. Я кілька років вів для себе зошити - фіксував продажу. Потім підводив риску: тут ми опустилися, тут - піднялися. В середньому підсумок по роках однаковий. Ринок чутливо реагує на сезонні коливання: на початку року - тиша, навесні - різкий стрибок продажів, в середині літа - знову спад. Ну і самий аврал з продажу - це грудень, люди приходять, обурюються: «Я цю квартиру купити хотів, а ви її вчора продали!» Але зараз все більш-менш вирівнялася, є невеликі скачки, як сезонні загострення.

«У нас сьогодні заявляють, що інфляція в країні 4 відсотки, при цьому метал з липня вже подорожчали на 40 відсотків!» Фото: Ірина Єрохіна

ЧОМУ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ У ЗАБУДОВНИКА І ПОКУПЦЯ РАЗНАЯ

- Поговоримо про ваших проектах - що зараз будуєте?

- У портфелі нашої компанії кілька великих об'єктів - ЖК «КазанСу» *, ЖК «Відродження» *, ЖК по вулиці Сєрова та житловий будинок на вулиці Тукая. Сумарна площа всіх об'єктів - понад 160 тисяч квадратних метрів. В цьому році повністю здаємо комплекси «КазанСу», на Тукая *, частина на Сєрова *, хоча офіційно ми повинні їх здати тільки через рік.

- Ви спеціально виставляєте терміни здачі об'єкта з запасом?

- Поясню на прикладі. Ми працюємо по федеральному закону №214 про пайове будівництво, а відповідальність в ньому у забудовника і покупця абсолютно різна. Тобто, якщо людина зі мною вчасно не розрахувався, я можу через суди заявити до нього вимоги і в результаті отримати якісь гроші. А якщо я зірвав термін здачі і передав об'єкт пізніше заявленого терміну, то повинен віддати компенсацію в подвійному розмірі. У нас була така історія по житловому комплексу «Схід». Провини нашого там не було, але вийшло так, що документи про введення об'єкта в експлуатацію вийшли на 24 дні пізніше: термін закінчення будівництва був 1 березня, а документи на об'єкт вийшли 24 березня. І за ці 24 дня я відчув непогану судову навантаження.

- З одного боку, це непогано дисциплінує ринок ...

- У договорі і в цивільному праві мається на увазі обопільна відповідальність. Чому я повинен за подвійною ставкою платити, а покупець за прострочені платежі відбудеться копійками? З іншого боку, закон абсолютно не передбачає зворотний механізм: якщо я терміни розтринькав - покарайте, але якщо здав достроково - заохочуйте.

«У нашій компанії працюють близько 800 чоловік, причому на постійній основі, це не сезонні робітники. Близько 100 одиниць техніки, яка вимагає обслуговування круглий рік »Фото:« БІЗНЕС Online »

- А все квартири продали в «КазанСу»?

- На даний момент продажу майже завершені.

- Навіть квартира за 29 мільйонів? Якось була інформація, що там є квартири за таку суму ...

- Я навіть і не чув про такі ціни. Коли ми починали цей проект в 2014 році, цінник на квартири в цьому ЖК був 65 тисяч. На сьогоднішній день об'єкт готується до здачі, квартири там коштують від 69 до 71 тисячі за квадратний метр. Тобто за три роки ціна на квартири там виросла всього на 5 відсотків.

- А проект «Волзька Гавань»?

- Там все введено в експлуатацію і продано. Я до цього проекту спочатку кілька песимістично ставився. Але відпрацювали ми його добре.

- Андрій Євгенович, про інфраструктуру хотілося б поговорити. Будівництво дитячих садків, шкіл сприяє продажам?

- На «Волзької Гавані» у нас було державно-комерційне партнерство - в проект заклали будівництво дитячого садка. Для нас це був пілотний проект, ми хотіли зрозуміти, простимулює це купівельну спроможність чи ні. Однозначно - так. Звичайно, люди були задоволені.

- А хто у вас займається продажами - ви самі або агентства нерухомості?

- Ми з агентствами не працюємо. На жаль, аферистів на ринку надто багато. Наведу тільки один приклад: в ЖК «Симфонія» - зараз він називається «Відродження» - на вільні квартири наша ціна 60 тисяч рублів. А ріелтори виставляють квартири за 54 тисячі. Ми подзвонили від імені покупця, поцікавилися: які квартири продаєте? Нам відповідають: «Вибирайте будь-яку, всі квартири ваші!» Я їх запросив до себе, показав їх оголошення з «Авіто». Питаю: «У мене договір з вами якийсь є? На якій підставі ви продаєте мої квартири? »А вони кажуть, що це квартири фізичних осіб. Добре - стали перевіряти далі. Виявляється, що всі оголошення йдуть на квартири забудовника, тобто компанії «Бриз». Причому вистачало нахабства приводити до нас покупців, які їм ще платили за агентським договором 20 тисяч. Кинуть їх у порога нашого офісу - мовляв, йди домовляйся. А людина приходить до нас і стоїть в шоці - як так, у вас немає квартир по 54 тисячі? Ось же оголошення! Ми говоримо, шановний, ми не працюємо з агентствами і квартир за такою ціною у нас не було і немає.

У нас для цього є відділ продажів - п'ять кваліфікованих співробітників, з яких двоє мають юридичну освіту, вони контролюють угоду, консультують з різних ситуацій. Наші фахівці ведуть угоду від укладення договору до реєстрації нерухомості в Регпалате. Тобто це ті ж самі ріелторські послуги, тільки абсолютно безкоштовні для наших покупців. Ще раз хочу відзначити: компанія «Бриз» не працює ні з агентствами, ні тим більше з приватними ріелторами!

«Якщо будеш все робити сам, хоча б на 90 відсотків, будеш знати, що відбувається всередині компанії» Фото: Ірина Єрохіна

«Добудовувати будинки« ФОНУ »МЕНЕ НІХТО НЕ умовляє і РУКИ не викручувати»

- Вас називають вихідцем з «гнізда» Лівадія. Як ви поставитеся до такого визначення?

- Так, я читав про це. Хотілося б дізнатися, де це «гніздо» ... Єдине, в чому я можу віднести себе до «гнізда» Лівадія - це своє сімейне гніздо, яке я купив у «Фону». Це був один з найперших будинків на Кулахметова. Ось там я купив першу в своєму житті квартиру. Мені тоді було 23 роки, я і сьогодні живу там з сім'єю.

- Навіщо ви увійшли в проекти «Фону»? Чим керувалися, коли брали будинку Лівадії? Зрештою, у вас є свої комерційні проекти, хороша репутація на ринку ...

- Мене ніхто не вмовляв. Або, як ще кажуть, «руки викрутили, застосували адміністративний ресурс». Ось цього нічого абсолютно не було.

Перше - мені було цікаво зрозуміти, чи зможу чи ні. Це чергова сходинка власного розвитку. З 2015 року я ходив, дивився, вважав. Прикинув - начебто математика складається. І другий момент - має ж в нас щось людське залишатися, просто хотілося допомогти людям. Звичайно, мова не йде про благодійність в повному розумінні цього слова. Але хтось же повинен був ці будинки добудувати? Як і на яких умовах відбулася операція з придбання землі на Павлюхіна з прийняттям зобов'язань по добудові проблемних будинків в ЖК «Симфонія», є докладна інформація у відкритому доступі, про це, в тому числі, багато писала і ваша газета. Ми з чистою совістю взяли ці об'єкти і чесно виконуємо умови договору.

- Ви взяли за договором три будинки. На якій стадії завершення вони знаходяться?

- Будівництво об'єктів ведеться з випередженням графіка. Перший будинок - №5 - ми готуємо здавати вже в кінці поточного року.

«Ми з чистою совістю взяли ці об'єкти і чесно виконуємо умови договору» Фото: «БІЗНЕС Online»

- А ось ці горезвісні доплати на кожен будинок - з чого складається їх розмір? В одному будинку було потрібно 7 тисяч з квадрата, в іншому - 12, а в третьому - вже 15 тисяч.

- 15 тисяч - це на четвертий будинок. Очевидно, що розмір доплати залежить від ступеня готовності об'єктів. Четвертий будинок - це просто скелет, каркас. Ось уявіть: на одному будинку було виконано моноліту на 70 відсотків, на другому - 40, на третьому - 30. Тому і ціна різна.

- Люди погоджуються на доплати?

- На сьогоднішній день іншого варіанту не бачу. Звичайно, пайовики обурюються, вважають, що влада їм повинні добудувати без доплат з їх боку. Але коли люди купували дешеві квадратні метри, вони ж при владі не питали? Адже у них інвестиційний договір із забудовником. А це означає, що всі вони - інвестори, це зовсім інші ризики. Сьогодні більшість з пайовиків третього будинку усвідомили, що немає іншого виходу. Якщо навіть ви купили колись квартиру в 30 тисяч за «квадрат», зараз додасте ще 12 тисяч, то на кінці побачите квартиру за 42 тисячі. Де ви знайдете такі ціни в Казані? Звичайно, можна сидіти, чекати біля моря погоди, коли влада добудують будинку, так може пройти ще п'ять років. І всі ці роки оплачувати наймане житло, яке за фактом обійдеться в рази дорожче, ніж доплата за свої квартири. Де логіка-то? Я людям кажу: «Якщо ви дасте свою згоду на доплату, слово даю - добудую будинок за рік».

- ЖК «Відродження» - це буде повноцінний комплекс?

- Так, ми будемо його здавати як комплекс. Там уже побудований за міською програмою дитячий сад, відведена земля під школу. Заплановані парковки.

«Ринок чутливо реагує на сезонні коливання: на початку року - тиша, навесні - різкий стрибок продажів, в середині літа - знову спад. Ну і самий аврал з продажу - це грудень »Фото: Ірина Єрохіна

- Скільки відсотків в ЖК «Відродження» комерційного житла? І чим він може бути привабливим для покупців?

- Порядку 75 відсотків - комерційне житло, інше - квартири пайовиків від «Фону». Звичайно, приваблива вартість - у ЖК дуже гарне розташування з максимально розвиненою інфраструктурою: поруч школи, дитячі садки, лікарні, торгові центри, навіть - зоопарк. Дорожні розв'язки - в будь-яку сторону Казані можна дістатися в найкоротші терміни. Всі інженерні мережі в мікрорайоні повністю замінені на нові. Мінусів у цього комплексу я взагалі не бачу. Якщо ви подивіться на вартість житла в аналогічних комплексах поблизу, то побачите, що ціна в них вище.

«Їде з міста, ЩОБ СКИНУТИ НЕГАТИВ»

- Кілька особистих питань. Ви зазначили, що купили квартиру в 23 роки в 90-е. А гроші звідки були?

- Звичайно, частково допомогли батьки. Але, взагалі-то, я з дитинства орав вдень і вночі, бігав вночі розвантажувати машини, в таксопарку машини мив. Коли пішли кооперативи, ми з приятелем в підвалі шили шкіряні куртки з м'ячів. Пам'ятайте, були такі курточки, модні з клаптиків? Ми такі шили і продавали ...

- З м'ячів ?!

- м'ячик коштував на тій момент, Якщо не помиляюсь, 3 рубля, а куртка коштувала тисячу рублей. Тобто треба Було купити 15 м'ячів, розпороті, розтягнуті шкіру, зшитого. І все. Альо треба Було купуваті НЕ футбольний, а ВОЛЕЙБОЛЬНИЙ м'яч, тому что ВІН більш м'який. Займаюсь и популярним в тій годину «купи-продай». А офіційно я працював з 1991 року - механіком в виробничо-будівельному об'єднанні «Казжілгражданстрой». І через сім років заснував компанію «Бриз».

«Наші фахівці ведуть угоду від укладення договору до реєстрації нерухомості в Регпалате. Тобто це ті ж самі ріелторські послуги, тільки абсолютно безкоштовні для наших покупців »Фото: Ірина Єрохіна

- Є якісь захоплення, заняття у вільний час?

- Риболовля. Я просто їду з міста, подалі від натовпу, щоб побути на самоті, скинути накопичений негатив.

- А чи є життєві принципи, яким ви жорстко прямуєте?

- Ви знаєте, ненавиджу злодійство. Я завжди своїм працівникам кажу: «Якщо щось потрібно, скажи, я дам». Не треба нишком, щоб ніхто не бачив, тягти. Підійди, запитай - тільки не кради. Зрада не переношу, плітки. Ніколи не приймав, коли пропонують відкат. У таких випадках відразу кажу: «Закрийте двері і більше з такими питаннями не підходьте!»

- Секретами успішного бізнесу поділитеся?

- Перш за все - працювати самому. Це основна умова. Якщо будеш все робити сам, хоча б на 90 відсотків, будеш знати, що відбувається всередині компанії. Так, багато хто говорить, мовляв, без вас тут ніхто нікуди і кроку не зробить. Так нехай не зробить, зате я знаю, куди він ступив, щоб він не оступився, не провалився. У будь-якому випадку в кожен об'єкт я вкладаю частинку себе.

На правах реклами

Візитна картка компании

Група компаній «Бриз»

Рік заснування - 1998.

З моменту заснування по справжній момент ГК «БРИЗ» звела і ввела в експлуатацію 29 об'єктів житлової, комерційної нерухомості і п'ять дитячих садків по республіканську програму будівництва дитячих садків.

На 2017 року у портфелі ГК «Бриз» кілька великих об'єктів - ЖК «Казансу», ЖК «Відродження», ЖК по вулиці Сєрова, житловий будинок по вулиці Тукая сумарною площею більше 160 тис. Кв. метрів.

У компанії трудяться 800 чоловік.

Візитна картка керівника:

Бєляков Андрій Євгенович - директор.

Народився в 11 вересня 1970 року в Казані.

Після закінчення в 1985 році середньої школи №65 Московського району Казані був зарахований до Казанського хіміко-технологічний технікум.

Служив у лавах Радянської армії на території Республіки Угорщини.

1991 - виробничо-будівельне об'єднання «Казжілгражданстрой», механік.

З 1998 року - засновник і керівник ДК «Бриз».

Одружений, має трьох дочок.

* ЖК «Відродження» (колишній «Симфонія») - забудовник ТОВ «СК" Бриз "», проектна декларація на сайті sk-briz.ru ; ЖК «КазанСу» - забудовник ТОВ «Бриз», проектна декларація на сайті ooo-briz.ru ; ЖД по вулиці Тукая, - забудовник ТОВ «Бриз», проектна декларація на сайті ooo-briz.ru ; ЖК по вулиці Сєрова - забудовник ТОВ «ФСК" Бриз "», проектна декларація на сайті fsk-briz.ru .