Калінінградський ринок нерухомості, особливо в тій його частині, що має відношення до оренди житла, далекий від ідеалу. Попит на квартири, що здаються нерідко перевищує пропозицію, і тому ціни на оренду житла є порівняно високими. У місті працює безліч ріелторських агентств і приватних, самостійних ріелторів так, що одна і та ж квартира може пропонуватися відразу декількома компаніями. При цьому рівень роботи ріелторських агентств, фактично, формують ситуацію на ринку, є недостатньо високим, через що пошуки квартири в оренду, особливо для іноземця, незнайомого з місцевими реаліями, можуть ставати дуже складним завданням. Проте, практично завжди існує можливість знайти прийнятний варіант. Все, що потрібно для цього - трохи терпіння і здатність орієнтуватися на ринку.

У кого знімати квартиру?

Основні учасники калінінградського ринку оренди житла - це ріелторські агентства, приватні ріелтори, власники квартир, які здають житло самостійно, а також керуючі компанії. Кожен з цих варіантів варто розглянути окремо.

В цьому випадку житло здається в оренду безпосередньо господарем. Такий варіант має як переваги, так і недоліки. Першим і найбільш очевидним плюсом стає відсутність необхідності платити комісію за ріелторські послуги - зазвичай це дозволяє заощадити суму, рівну вартості одного місяця проживання в обраній квартирі. Ще одна перевага - це можливість отримати всю інформацію про квартиру «з перших рук», задати особисто господареві питання про кількість осіб прописаних в квартирі (впливатиме на вартість комунальних послуг), про можливість оформлення реєстрації за місцем перебування, про передбачувані терміни здачі квартири в оренду (на кілька місяців, на рік, без обмежень).

До числа недоліків варто віднести той факт, що власники квартир, самостійно здають житло в оренду, як правило, вважають за краще не оформляти договори і нікого у себе не реєструвати. Для іноземця подібний варіант оренди просто неприйнятний, адже йому необхідна офіційна реєстрація за місцем перебування.

Вельми туманним залишається і питання вартості оренди. Власники квартир далеко не завжди добре орієнтуються на ринку, в результаті чого ціна найму може бути як завищеною, так і заниженою. Тому, орендуючи квартиру від власника, варто порівняти запропоновану ним ціну з вартістю аналогічних варіантів, щоб перевірити, чи не є квартира занадто дорогий.

Ріелторські агентства

Це - найбільш численна група представників калінінградського ринку оренди житла. Велика частина орендованих квартир і укладених угод проходить саме через них. У числі переваг співпраці з ріелторських агентством - можливість знайти квартиру швидко, буквально відразу ж (якщо, звичайно, пощастить). Такі агентства у своєму розпорядженні дані про квартирах по всьому місту - великий вибір спрощує пошук конкретного варіанту.

За послуги агентства доведеться заплатити комісію, яка дорівнює вартості одного місяця проживання в квартирі (в більшості агентств). Втім, ставка ріелтора може бути фіксованою (на рівні 250-300 дол.), Або складати 75% від вартості місяця проживання (для дорогих об'єктів). Щоразу вартість визначається індивідуально і залежить від того, що саме шукає клієнт.

Про роботу калінінградських ріелторських агентств варто розповісти окремо. По-перше, як було сказано вище, одна і та ж квартира може перебувати в базі даних відразу у кількох агентств. По-друге, калінінградських агентства в більшості своїй працюють не дуже оперативно. Так, в середньому ціновому сегменті, при пошуку 1-2-кімнатної квартири на підбір варіанту може йти до 2-3 тижнів, причому протягом цього строку не ріелтор буде «бігати» за клієнтом, а навпаки. Однозначно порекомендувати конкретне агентство або конкретного ріелтора просто не можна. Кращий варіант при пошуку квартири в оренду - дзвонити відразу в усі великі агентства в розрахунку на те, що хоча б одна з них зможе запропонувати відповідне житло.

Приватні ріелтори

Це агенти з нерухомості, що працюють на себе. Вони самостійно збирають інформацію про здаються в оренду квартирах, а при зверненні клієнта пропонують йому ті варіанти, які найбільш близькі до заявлених вимог.

Останнім часом співпраця з приватними ріелторами стає навіть більш зручним, ніж пошуки квартир через великі агентства. Справа в тому, що самостійний агент більше зацікавлений в клієнті, адже від орендаря залежить його власний дохід. Тому кожній угоді приділяється більше уваги: ​​агент не буде спізнюватися, пропонувати свідомо програшні варіанти або просто пропадати з зв'язку. При цьому комісія приватного ріелтора може бути порівняно низькою - НЕ 75-100%, а 50% від вартості місячної оренди квартири (у вартість самої оренди комісія не входить і оплачується окремо).

У той же час гарантій при такій співпраці клієнт отримує набагато менше. Як правило, приватні ріелтори взагалі не займаються формальностями. Оформлення договору оренди, реєстрація за місцем перебування - всі ці питання орендар вирішує з власником самостійно. Завдання приватного ріелтора - підібрати квартиру, і саме за цю послугу він отримує гроші.

Рекомендувати конкретних ріелторів дуже складно - ринок постійно змінюється, і багато, навіть хороші фахівці, перестають працювати. Вирішивши діяти через приватного ріелтора, варто пошукати відгуки в Інтернеті, на форумах. Краще підібрати кілька кандидатур і почати співпрацювати відразу з декількома фахівцями - так з'являється більше шансів знайти дійсно хороший варіант.

керуючі компанії

Керуюча компанія представляє собою різновид ріелторського агентства. Вона також займається здачею житла в оренду, проте сам принцип роботи такої організації є іншим. Керуюча компанія приймає від власників житло в довірче управління. Вона займається підтриманням квартири в пристойному стані, самостійно здає її в оренду, вирішує будь-які питання з реєстрацією мешканців, оформленням договору оренди, навіть наданням звітних фінансових документів.

Така співпраця є дуже привабливим, надійним і зручним варіантом, однак існує одне «але». Керуючі компанії працюють з житлом вищого цінового сегмента - які здають в оренду особняками, будинками, елітними квартирами. Вартість оренди є досить високою (в звичайних агентствах аналогічне житло буде коштувати дешевше), однак тут необхідно враховувати, що розцінки керуючих компаній «покривають» цілий ряд додаткових послуг.

Надання інформаційних послуг

Ця «схема» шахрайства є досить старою, проте в Калінінграді недобросовісні ріелтори її до сих пір використовують. Суть її полягає в тому, що ріелтор пропонує орендарям викупити у нього «базу», в якій перераховані квартири, що здаються. Передбачається, що орендарі зможуть самі поїздити по адресам і вибрати підходящий варіант. Вартість «бази», як правило, є досить низькою (близько 100 дол. При тому, що розцінки на ріелторські послуги починаються від 200-250 дол.). Якщо клієнт погоджується, то вже після покупки інформації, при обдзвоні квартир з'ясовується, що всі вони або давно здані, або ніколи і не здавалися. При цьому ріелтор ні за що не відповідає: адже він продав інформацію без гарантій того, що клієнт зможе зняти квартиру.

Оренда без гарантій

При використанні послуг ріелторського агентства повинен полягати відповідний договір, в якому прописуються права та обов'язки сторін. У нормі в такому договорі повинні бути вказані гарантії, які надає агентство на той випадок, якщо незабаром після вселення мешканці будуть змушені з'їхати. Передбачається, що в тому випадку, якщо у орендодавця зміняться обставини, з самої квартирою щось трапиться і т.п., ріелтор безкоштовно підбере альтернативний варіант на заміну.

У разі якщо гарантії в договорі не прописані, існує ймовірність того, що мешканців попросять з'їхати вже на наступний день, причому шукати нову квартиру вони будуть, або знову оплачуючи послуги ріелторів, або самостійно. Деякі квартири здаються за такою «схемою» по кілька разів за місяць. Щоб не опинитися в числі ошуканих орендарів, важливо уважно читати договір з агентством, укладаючи його тільки в тому випадку, якщо він передбачає надання гарантії.

несумлінні посередники

Ситуації, коли квартиру здає представник власника, посередник, є цілком нормальними. Однак буває, що сам власник просто навіть не обізнаний про те, що його квартира здається. В цьому випадку орендарі матимуть серйозні неприємності - як мінімум, примусове виселення з квартири, а як максимум - проблеми з правоохоронними органами. Тому перш, ніж орендувати квартиру, варто поспілкуватися безпосередньо з власником або, якщо такої можливості немає, ретельно перевірити документи, що підтверджують повноваження представника (повинна бути оформлена довіреність). Знімати квартиру «під чесне слово» посередника не варто - найчастіше це загрожує неприємними сюрпризами.

Суборенда як потенційна небезпека

Випадки, в яких орендар здає житло вже самостійно третім особам, формально є цілком нормальними - за умови, що сам власник квартири не заперечує проти такої «перездачі» житла. Однак суборенда нерідко використовується в якості одного з механізмів шахрайства. Так, орендар, який здає житло в суборенду, може взяти завдаток відразу у кількох кандидатів, а потім зникнути разом із зібраними грішми. Саме тому, якщо вам пропонують суборенду, варто ретельно все перевірити ще раз, а краще - пошукати інший варіант.

Де знімати квартиру?

Калінінград - це порівняно невелике місто, і тому питання географічного розташування житла часто не є принциповим. Проте, розташування житла може впливати на вартість оренди, бути перевагою чи недоліком, і тому краще заздалегідь зорієнтуватися серед наявних пропозицій.

Почати варто з центру міста. Центральна частина Калінінграда представлена ​​старими німецькими будинками, типовими «хрущовками», побудованими за радянських часів, а також невеликою кількістю новобудов. Центр не є найдорожчим районом міста - вартість житла тут варіюється від 350 до 400 дол. За однокімнатну квартиру на місяць. Двокімнатні квартири коштують приблизно на 20% дорожче.

Точна вартість буде залежати від ряду факторів. Так, «хрущовки» формують сегмент бюджетного житла (нижній цінову межу), проте багато що визначається станом і конкретним розташуванням (віддаленість від зупинок громадського транспорту, магазинів і т.п.). Старі німецькі будинки в хорошому стані - це ціновий сегмент «вище середнього». Новобудови з хорошим ремонтом і обстановкою (меблі, техніка) будуть коштувати дорожче за все. Середні по ринку ціни - це або «порожні» новобудови, або знаходяться в прийнятному стані будинки радянської побудови, або квартири в німецьких будинках із задовільним станом.

Найбільш привабливий район для багатьох орендарів - це Сельма. Велика кількість торгових центрів, великий ринок, школи і дитячі сади, доглянуті прибудинкові території, сучасні дитячі та спортивні майданчики - в цьому районі склалася своя власна інфраструктура. В основному тут здаються квартири в новобудовах, вартість оренди 1-кімнатної квартири починається від 400 дол. Правда, існує можливість знайти більш доступний варіант - можна розклеїти оголошення по району в розрахунку на пошук власника. При достатньому везіння на момент середини 2012-го року на Сельмі можна було зняти 1-кімнатну квартиру за 340 дол. (10000 рублів) на місяць.

Район вулиць Ємельянова, Дзержинського, окраїнна частина колишнього Балтійського району - це, мабуть, найдоступніша з точки зору вартості оренди квартир частина міста. Вибираючи цей район, варто враховувати, що для нього характерна погана транспортна доступність (постійні пробки на виїзді з центру). Крім того, в цьому районі розташований ряд виробництв, що погіршує екологічну обстановку.

Також варто описати Балтійський район - тут зазвичай здається дуже багато квартир. Вартість оренди є середньою і знаходиться на рівні 300-350 дол. За 1-кімнатну квартиру в місяць. В даному районі представлені будинки радянської та сучасної споруди. Балтійський район досить сильно віддалений від центру міста, чим обумовлена ​​його погана транспортна доступність. В іншому - це звичайний спальний район з добре розвиненою інфраструктурою.

Дуже затребуваним у орендарів є житло, розташоване в районах проспекту Миру, Московського проспекту і Радянського проспекту. Радянський проспект - це спальний район, який починається поруч з центральною частиною міста і закінчується у окружний. Розташовані тут житлові будинки - це, в основному, новобудови, а також будівлі радянської споруди. Вартість житла є середньою, нові будинки можуть коштувати трохи дорожче. Ціни на житло на Радянському проспекті поступово знижуються в міру віддалення від центру міста.

Район проспекту Миру вважається одним з найбільш благополучних з екологічної точки зору. Тут представлені в основному будинку радянської споруди, в районі дуже добре розвинена інфраструктура. До числа його переваг також варто віднести хорошу транспортну доступність. Вартість оренди житла тут є досить високою і становить близько 400 дол. На місяць за 1 кімнатну квартиру.

Нарешті, Московський проспект - це спальний район з переважно новими будинками. Хороша транспортна доступність і розвинена інфраструктура роблять його зручним для проживання. Вартість оренди квартир тут є середньою.

Досить цікавим з фінансової точки зору може виявитися район Південного вокзалу. Тут представлені в основному будинку радянської споруди, добре розвинена інфраструктура, район не сильно віддалений від центру. У той же час вартість оренди тут є невисокою - цілком можна знайти 1-кімнатну квартиру за ціною 280-300 дол. На місяць. Єдине, на що варто звертати увагу, вибираючи житло в районі Південного вокзалу - це розташування самого будинку. Цей район періодично підтоплює, і будинки, що знаходяться в низинах, можуть надаватися повністю «відрізаними» від решти світу на кілька днів. Відповідно, варто звертати на цей момент увагу, адже самі підтоплення є тільки половиною проблеми. Друга половина складнощів - це вогкість, через яку помітно знижується якість такого житла.

Нарешті, завершуючи огляд цікавих для орендарів районів міста, варто згадати Ленінградський район, в тій його частині, яка знаходиться поруч з вулицями Невського і Куйбишева. Тут добре розвинена інфраструктура, працюють торгові центри, банки, поліклініки, школи і дитячі сади. Житло здається в щодо нових будинках (або новобудови, або пізній період радянського будівництва). Транспортна доступність є дуже хорошою (вул. Невського - це одна з основних транспортних «артерій» міста). Вартість оренди житла тут є середньою по місту або високою. Так, однокімнатна квартира в панельному будинку коштуватиме близько 350 дол. На місяць, в новобудові - від 400 дол.

До вказаних в якості вартості оренди сумами необхідно додавати вартість комунальних послуг, які в більшості випадків оплачуються орендарями самостійно і окремо від орендної плати. Якщо в квартирі встановлені лічильники на газ, воду і тепло, то кінцевий розмір оплати буде залежати від їх показників (фактичних витрат). Як правило, вартість комунальних послуг для однокімнатної квартири становить близько 70 дол. На місяць. Комунальні послуги для двокімнатної квартири коштуватимуть 75-100 дол. На місяць (залежить від точної площі житла). При відсутності лічильників розмір вартості комунальних послуг буде залежати від площі квартири і кількості осіб, прописаних в ній. В середньому виходять все ті ж 70 дол. Для однокімнатних квартир і 90 дол. Для двокімнатних. Тут наведені цифри, актуальні для 2011-12-го років. Варто враховувати, що щорічно вартість комунальних послуг збільшується приблизно на 5%.

На яких умовах знімати квартиру?

Існує цілий ряд Додатковий умів, Які необходимо враховуваті при поиска житла. Так, в Калінінграді велика частина квартир здається з мінімальнім необхіднім набором побутової техніки, в Який входять газова плита, холодильник, пральна машинка, телевізор. При відсутності техніки можна Запропонувати господареві ее покупку в рахунок оренди квартири (ВАРТІСТЬ, например, пральної машини буде вірахувана з орендної плати). При цьому, домовляючись про покупках в рахунок оренди, важливо відразу ж обумовити верхній поріг витрат (скільки максимально можна витратити на придбання), а також уточнити, чи є у власника квартири будь-які побажання щодо того, що саме має бути куплено.

Тут варто зазначити, що багато власників квартир мають можливість просто привезти потрібну меблі або техніку - тому варто уточнити це питання при першому огляді квартири.

Навпаки, якщо квартира здається з меблями, а орендарям потрібно «пусте» житло, тому що у них вже є власна меблі і техніка, можна попросити власника вивести речі. Як правило, наявність або відсутність обстановки (меблів і техніки) не надто сильно впливає на вартість житла. Воно враховується тільки «в комплексі» з іншими факторами: якість зробленого ремонту, наявність склопакета, металевих дверей та ін.

Якщо ремонт в квартирі залишає бажати кращого, можна також запропонувати власнику «освіжити» інтер'єр за рахунок орендної плати. При цьому також важливо заздалегідь узгодити суми витрат, а також те, що саме і як буде ремонтуватися в квартирі. Ще один важливий момент при покупках в рахунок оренди - необхідно зберігати всі чеки і пред'являти їх власнику квартири так, щоб потім не виникало непорозумінь.

До умов оренди також можна віднести передбачуваний термін проживання. Кожен власник житла приблизно знає, на скільки він готовий здати квартиру - всього на кілька місяців, на рік або на необмежений термін. Цей момент варто уточнити відразу, а також внести передбачувані терміни проживання в договір про оренду (термін проживання співпаде з терміном дії договору).

При заселенні важливо обговорити відповідальність орендарів за збереження квартири. Так, в даний час в Калінінграді поширена практика внесення застави, розмір якого зазвичай дорівнює вартості 1-2 місяців проживання в квартирі. Коли орендарі виїжджають з квартири, заставу їм повертається - за умови, що в самій квартирі за час їх проживання нічого не було зламано або зіпсовано. При наявності збитків він відшкодовується із застави, а орендарям повертається залишок.

Для того, щоб із заставою не виникло проблем при виселенні, необхідно наполягати на складанні опису. Вона являє собою список предметів, збереження яких забезпечується заставою (наприклад, предмети меблів, побутова техніка, світильники, килимові покриття, посуд та ін.). В описі також має бути вказано стан кожного предмета. Сама опис, підписана власником житла і орендарями, прикладається до договору про оренду. Краще складати її в двох примірниках, один з яких буде знаходитися у орендарів, а інший - у власника квартири.

Як іноземцю оформити оренду квартири?

Громадяни іноземних держав мають право орендувати квартири за умови постановки на облік за місцем перебування. Оформлення оренди і реєстрація в орендованій квартирі не є великою складністю. Найголовніше - оформити всі документи правильно і вчасно.

Договір оренди

Нерідко договір оренди плутають з договором, який укладається з ріелторських агентством. Це - два різних документа. Договір з ріелторських агентством відноситься тільки до надання послуг з пошуку квартири. Якщо житло орендується через ріелтора, такий договір укладається у всіх без винятку випадках.

У ньому прописуються умови надання послуг, їх вартість, порядок внесення оплати. Стосовно до договорів з ріелторськими агентствами важливо уточнити тільки один момент: це гарантії, що надаються ріелтором. Так, ріелторські агентства може встановити «гарантійний» термін проживання - протягом декількох місяців, наприклад. Якщо в цей період орендарі будуть змушені з'їхати, ріелтори підберуть альтернативний варіант безкоштовно. Зрозуміло, така гарантія буде діяти тільки в тому випадку, якщо орендарі з'їжджають не зі своєї вини і проти власного бажання (наприклад, у власника квартири змінилися обставини, і він не може більше здавати конкретне житло).

Сам договір оренди укладається безпосередньо з власником житла або його представником. Такі договори підлягають обов'язковій реєстрації за умови, що вони полягають більш, ніж на рік. Тому найбільш поширений термін дії договору - 11 місяців, після закінчення яких він продовжується автоматично. Це дозволяє не звертатися до органів реєстрації.

Типовий договір оренди повинен містити такі відомості:

• дані про найманої квартирі (точна адреса, кількість кімнат, метраж);
• відомості про власника або його представника (повноваження представника мають бути підтверджені довіреністю, посилання на яку дається в договорі);
• дані про документи, що підтверджують право власності на конкретне житло;
• відомості про наймача (список тих, хто буде проживати в квартирі, їх паспортні дані);
• умови оренди (оплата, порядок внесення плати, порядок оплати комунальних послуг);
• додаткові умови (внесення завдатку);
• термін дії договору (фактично - термін оренди);
• порядок розірвання договору (даний пункт може передбачати відповідальність для кожної зі сторін - наприклад, якщо власник ініціює дострокове розірвання договору, він зобов'язаний компенсувати витрати орендарів на послуги ріелтора, якщо ініціатор розірвання договору - орендар, то власник може залишити завдаток (або частина завдатку) собі ).

Крім того, договір може докладно описувати права і обов'язки сторін: наприклад, зобов'язувати орендарів дотримуватися громадського порядку, забезпечувати належний догляд за житлом і т.п., обмежувати право власника на відвідування квартири (наприклад, не частіше одного разу на місяць з попередніми оповіщенням орендаря) .

Якщо орендарем є громадянин іноземної держави, для якого російська - не рідна мова, то договір повинен бути складений в двох «версіях» - російською мовою, а також на рідній мові орендаря.

Отже, порядок дій при укладанні договору на оренду житла виглядає наступним чином.

1. Необхідно перевірити документи, що підтверджують право власності орендодавця на конкретну квартиру. Якщо орендодавець є не єдиним власником, підписати договір повинні всі власники квартири. Якщо орендодавець тільки представляє інтереси власника, він повинен надати довіреність на вчинення таких дій.

2. Якщо з документами все в порядку, підписується договір про оренду, при необхідності складається акт приймання-передачі (опис).

3. Якщо договір становить на рік або більше, виконується його реєстрація.

Для державної реєстрації договору необхідно звернутися до територіальної приймальню Управління Росреестра. При зверненні орендодавцем надається сам договір, а також документи, що підтверджують його право власності на квартиру. Крім того, подаються документи, що підтверджують особистості орендодавця і орендаря (у випадках з громадянами іноземних держав документи супроводжуються нотаріальними перекладами). Також сплачується мито і пишеться відповідну заяву.

Реєстрація займає кілька днів. Важливо відзначити, що в тих випадках, коли мова йде про договори оренди, що підлягають обов'язковій реєстрації (укладених на термін від 1-го року), право оренди у орендарів з'являється з моменту реєстрації договору, а не з моменту його підписання. За результатами державної реєстрації в ЕГРП (державний реєстр прав на нерухомість і угод з нею) вноситься відповідний запис, а на самих зразках договору про оренду проставляються спеціальні штампи.

Після того, як договір буде оформлений, можна переходити до реєстрації за місцем перебування. Зареєструвати іноземця в зданій квартирі власник може самостійно або, якщо такої можливості у нього немає, виконати реєстрацію може представник його інтересів (за дорученням). Також постановку на міграційний облік може виконати сам орендар.

Порядок реєстрації є наступним:

• в будь-якому поштовому відділенні виходить бланк повідомлення про прибуття іноземного громадянина в місце реєстрації (видається безкоштовно);
• бланк заповнюється на підставі міграційної карти і паспорта орендаря;
• оплачується мито за постановку на міграційний облік (в розмірі 180 рублів);
• протягом доби після заповнення бланк надається в територіальне відділення ФМС разом з копіями паспорта та міграційної карти (оригінали документів залишаються у орендаря). Також в ФМС повинні бути пред'явлені документи, що підтверджують право власності на квартиру, квитанція про оплату мита і документи, що підтверджують особу власника.

Документи подаються особисто власником житла, якщо він займається реєстрацією самостійно. Також можуть бути надані копії при оформленні реєстрації довіреною особою (додатково буде потрібно довіреність). Нарешті, копії документів разом з бланком можуть бути відправлені рекомендованим листом поштою; співробітники ФМС проставляють в повідомленні відмітки про те, що воно прийнято, після чого відривна частина бланка повертається заявнику.

Цей квиток орендар зобов'язаний зберегти - він підтверджує той факт, що процедура постановки на міграційний облік була пройдена їм відповідно до закону. Взагалі, краще відразу ж зняти ксерокопії відривного талона від повідомлення, міграційної карти і паспорта - у разі втрати документів ці копії допоможуть довести, що громадянин іноземної держави знаходиться в Росії легально.

У висновку важливо відзначити, що процедура постановки на міграційний облік повинна бути пройдена іноземцем протягом 7-ми днів після прибуття в Росію, якщо інше не обумовлюється законодавством РФ (наприклад, громадяни Казахстану мають право перебувати на території Росії без реєстрації за місцем перебування протягом 30-ти днів). У будь-якому випадку, встановлені терміни краще дотримуватися, а тому пошук квартири для оренди варто почати заздалегідь, дистанційно, ще до від'їзду - використовуючи, наприклад, Інтернет або заздалегідь зв'язавшись з Калінінградською ріелторами. Це дозволить звести витрати часу на пошук житла «на місці» до мінімуму, гарантовано виконавши всі вимоги постановки на міграційний облік.

Фото: kn.kz, altaynews.kz, bakler.net

інформаційна служба www.kn.kz