джерело фотографії Продавці та покупці «вторинного» житла нерідко нехтують фіналом угоди - актом прийому-передачі. При цьому Цивільний кодекс таку легковажність не схвалює, а експерти попереджають: інтереси сторін незавершеною угоди можуть серйозно постраждати.
Цивільний кодекс наполягає
«Акт прийому-передачі нерухомості багатьом учасникам угод здається порожньою формальністю, однак насправді це важливий документ, відсутність або неправильне складання якого тягне серйозні юридичні наслідки», - каже адвокат, член Санкт-Петербурзької міської колегії адвокатів Мар'яна Баларева.
Довідка БН
Порядок передачі нерухомості від продавця покупцеві
Стаття 556. Передача нерухомості
1. Передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу.
Якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - обов'язку прийняти майно.
2. Прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості, в тому числі в разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору.
Джерело: Цивільний кодекс РФ
Таким чином, фінальною крапкою угоди з позицій закону стає саме підписання сторонами АПП, після чого (за відсутності претензій) обопільні зобов'язання вважаються виконаними.
У чому ж сенс цього документа? Справа в тому, що між укладенням угоди, реєстрацією права власності та фактичним отриманням квартири покупцем зазвичай проходить деякий час. А за цей час стан квартири може змінитися за цілою низкою причин - від комунальних аварій до банальної крадіжки або вандалізму.
Навіщо це потрібно?
Основне завдання АПП якраз і полягає в тому, щоб підтвердити: квартира передана покупцеві саме в тому стані, в якому перебувала на момент укладання угоди.
Це важливо!
Якщо будь-яка зі сторін угоди ухиляється від підписання АПП, законом це прирівнюється до відмови від виконання зобов'язань договору купівлі-продажу
І продавцеві, і покупцеві варто запам'ятати, що АПП не вносить ніяких змін в договір купівлі-продажу, а лише констатує факт його дотримання чи недотримання. Якщо покупець підписує акт і приймає квартиру, стан якої не відповідає параметрам, зазначеним в договорі (демонтована вбудовані меблі, пошкоджені елементи обробки і т. Д.), То це не означає, що продавець звільняється від відповідальності за порушення умов договору. Саме АПП стане тим документом, який в разі судового розгляду підтвердить, що ті чи інші умови були порушені.
Є ще один важливий момент. «Акт прийому-передачі також буде необхідний покупцеві для отримання податкового вирахування, він є документом, обов'язковим для надання в податкові органи», - зазначає Мар'яна Баларева.
На що звернути увагу
«Акт прийому-передачі складається в простій письмовій формі, спеціальних вимог до нього немає», - говорить генеральний директор АТ «Торговий Дім Нерухомості» Андрій Єжов.
Незважаючи на це, за словами експерта, в документі обов'язково повинні міститися реквізити договору купівлі-продажу, паспортні дані продавця і покупця, точна адреса квартири, дані з кадастрового паспорта, дата і місце складання акту, підписи продавця та покупця, з повною розшифровкою Ф. І.О.
Це важливо!
Покупець може підстрахуватися від «забудькуватості» продавця, внісши в договір купівлі-продажу пункт, згідно з яким частина вартості квартири буде виплачена одночасно з підписанням акту прийому-передачі
І, звичайно ж, основний момент АПП - наявність або відсутність претензій сторін угоди.
Якщо покупець не задоволений станом квартири, він повинен детально по пунктам перерахувати дефекти, що викликали його нарікання. У разі якщо продавець готовий добровільно їх усунути, необхідно в тому ж акті вказати терміни, в які він зобов'язується це зробити.
Окремо рекомендується вказати інформацію про поточний стан сплати комунальних платежів та послуг зв'язку.
За словами Андрія Єжова, перед підписанням АПП покупцеві бажано уважно оглянути стан квартири: обробку, меблі (якщо вона за договором переходить покупцеві), сантехніку, вхідні двері, комплектність ключів. При наявності технічного оснащення квартири кондиціонерами, джакузі, вбудованої побутової техніки в обов'язковому порядку слід перевірити їх справність. «Непоодинокі випадки суперечок через вбудованих шаф і кухні, а також інших меблів», - зазначає експерт.
Це важливо!
У АПП можна внести пункт «Вважати Акт дійсним після усунення претензій» і вказати терміни, в які дефекти квартири повинні бути усунені
Ключі від квартири передавати покупцеві до підписання АПП небажано. «Зустрічаються рідкісні випадки, коли продавець широким жестом віддає ключі відразу після підписання договору купівлі-продажу і раптом виникає проблема з реєстрацією переходу прав власності (відмова в реєстрації). А покупець вже там ремонт затіяв або зовсім перепланування, а іноді і в оренду здав », - розповідає Андрій Єжов.
За схожим міркувань експерти застерігають і від поширеної на ринку практики «суміщення» АПП з договором купівлі-продажу. Наприклад, безпосередньо в договорі може бути прописано, що сторони угоди «згодні вважати його одночасно передавальним актом об'єкта».
Це істотний ризик як для продавця, так і для покупця. Покупець повинен розуміти, що з моменту підписання акта або договору, в який включені положення про передачу приміщення, саме на нього переходять всі ризики (зокрема ризик пошкодження об'єкта) і тягар утримання квартири. Якщо фактично він її ще не зайняв, але в АПП формально цей факт визнав, то ніякої компенсації з недобросовісного продавця, коли той, наприклад, в останній момент вирішить вивезти звідти сантехніку, він вже не отримає.
Продавець же в свою чергу повинен врахувати ймовірність того, що угода може зірватися навіть на стадії реєстрації. І розбиратися з покупцем, який вже щосили веде ремонт в «своїй» (згідно АПП) квартирі буде вкрай непросто.
Це важливо!
Якщо при передачі квартири присутні ваші рідні чи близькі, то в АПП є сенс внести їх паспортні дані. Це дозволить прийняти їх показання до розгляду в разі судових розглядів
Втім, практики ринку відзначають, що безвідповідальне ставлення до АПП нерідко призводить і до інших - ще більш незвичним - проблемам. Пропонуємо тим, хто стикався з ними, поділитися своїм досвідом в коментарях до матеріалу.
При передруці матеріалів вказівку автора і активне посилання на сайт обов'язкове!
У чому ж сенс цього документа?Навіщо це потрібно?