1. Правові основи пред'явлення претензій до якості об'єкта
2. Порядок виявлення недоліків квартири і складання акта невідповідності
3. Правові наслідки для сторін

Укладення договору на пайову участь в будівництві будівлі дає можливість громадянам розраховувати на одержання жилого приміщення, що відповідає умовам угоди. Якщо за підсумками робіт є обгрунтовані зауваження щодо якості переданої квартири, складається акт невідповідності об'єкта пайового будівництва.

Далі в статті ми детально розберемо порядок складання акта, надамо вам його зразок, а також відповімо на питання: що робити, якщо забудовник відмовляється підписувати акт невідповідності.

Правові основи пред'явлення претензій до якості об'єкта

Умови визначення якості об'єкта, що підлягає здачі дольщику, регламентовані Федеральним законом № 214-ФЗ. У відповідності до ст. 7 зазначеного нормативного правового акта, якісні характеристики квартири по дольовій будівництва повинні відповідати наступним документам:

• договором, укладеним між забудовником і громадянами;
• змісту проектної документації, затвердженої на момент отримання дозволу на зведення будівлі;
• нормам містобудівних регламентів;
• умовами технічних регламентів;
• інших обов'язкових стандартів і норм.

Як правило, докладні характеристики об'єкта вказуються в додатках до договору пайової будівництва і підлягають неухильному дотриманню з боку забудовника.

Повідомлення про готовність житла до передачі пайовик подається у строки, встановлені угодою, але не пізніше 14 днів до передбачуваного терміну даного заходу. У тексті повідомлення набувач житла сповіщається про завершення будівництва, а для прийому об'єкта призначається час спільного огляду об'єкта.

Зверніть увагу! Передача готового об'єкта пайовик можлива тільки після прийому будівлі в експлуатацію. Відповідно, повідомлення дольщику про приймання квартири може бути направлено тільки після складання акту міжвідомчої комісії і узгодження введення будинку в експлуатацію.

Якщо в ході спільного огляду квартири і перевірки дотримання умов договору буде виявлено істотно відступ від якісних характеристик, пайовик має право наполягати на складанні акта невідповідності об'єкта.

Порядок виявлення недоліків квартири і складання акта невідповідності

В акті невідповідності відображаються всі зауваження і претензії пайовика щодо якості наданого об'єкта. Перевірка якості квартири здійснюється на підставі наступних документів:

• проектно-технічна документація;
• умови договору;
• нормативно-правова база.

Виявлення порушень якісних характеристик відбувається шляхом візуального огляду житла. В акт будуть включені всі зауваження, відображені в ході такого обстеження.

Крім цього, ряд істотних порушень може бути встановлений тільки в ході експлуатації квартири. Навіть якщо подібні зауваження не буде зазначено в акті, власник житла зможе пред'явити претензії пізніше, в межах гарантійного терміну. Тривалого такого терміну не може бути менше п'яти років.

Якісний стан житлового приміщення перевіряється за наступними напрямками:

1. зовнішній вигляд об'єкта;
2. технічний стан окремих приміщень в квартирі;
3. технічний стан інженерних мереж та інших аналогічних комунікацій;
4. оздоблювальні роботи, якщо їх виконання було предметом договору.

На момент передачі об'єкта громадянин має право на отримання об'єктивної і достовірної інформації про квартиру. До складу зазначеної інформації можуть входити:

• інструкція по використанню об'єкта за прямим призначенням;
• параметри безпечної експлуатації квартири і її окремих приміщень, частин і т.д .;
• технічна документація щодо інженерних мереж, допоміжних елементів життєзабезпечення і т.д.

Дана інформація також буде використана для перевірки якості переданого приміщення.

Для проведення огляду приміщення та приймання квартири можуть запрошуватися профільні фахівці та експерти в галузі будівництва. Таке запрошення буде особливо актуально, якщо раніше вже виявлялися недоліки об'єкта, а забудовнику доручалося їх усунення.

Складання акта невідповідності об'єкта пайового будівництва є двостороннім дією за участю забудовника і пайовиків. Ухилення від складання даного документа буде суперечити інтересам обох сторін, так як:

• громадяни розраховують на швидке усунення недоліків для можливості використовувати житло за призначенням;
• забудовник розраховує підписати передавальний акт, щоб виконати свої обов'язки за договором.

Навіть якщо виявлені недоліки є несуттєвими і підлягають усуненню в найкоротші терміни, передавальний акт не може бути підписаний до приведення об'єкта в належний стан.

У змісті акта повинно бути зазначено:

1. найменування забудовника і особисті дані пайовика;
2. підставу виникнення правовідносин між сторонами - договір, додаткові угоди і т.д .;
3. дата і час проведення огляду;
4. детальний опис недоліків і зауважень, виявлених в ході двостороннього огляду;
5. визначення терміну для усунення недоробок, якщо сторін погодили даний період часу;
6. підпис учасників правовідносин.

Від докладного опису і деталізації претензій до якості квартири безпосередньо залежать правові наслідки складання зазначеного акта.

Допомога юриста в складанні акта >>

Правові наслідки для сторін

Статтею 7 Закону № 214-ФЗ регламентовані наслідки порушень якості будівельних робіт за договором пайової участі. Якщо зауваження, виявлені в результаті приймання об'єкта, перешкоджають проживанню, пайовик має право вимагати за своїм вибором:

• безоплатного виправлення недоліків у розумний строк (даний період може бути узгоджений сторонами в акті невідповідності);
• зменшення вартості об'єкта;
• відшкодування витрат на усунення недоліків, якщо пайовик прийме рішення робити ремонт самостійно.

Крім цього, якщо виявлені недоліки є суттєвими, або не були усунені у розумний термін, пайовик має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання зобов'язань за угодою і зажадати повернення сплаченої суми і неустойки.

Таким чином, ще на стадії складання акта про невідповідність буде необхідно встановити характер порушення вимог до якості об'єкта. Так як пересічні громадяни не володіють спеціальними знаннями в галузі будівництва, для встановлення характеру порушень можуть залучатися профільні експерти.

Істотними визнаються наступні порушення якості квартири:

1. якщо їх неможливо усунути без невідповідних грошових або тимчасових витрат;
2. якщо вони виявляються неодноразово або з'являються знову;
3. інші аналогічні недоліки, що перешкоджають використанню майна за призначенням.

Якщо в акті невідповідності не міститься вказівки на характер порушення, пайовик зможе їх пред'явити пізніше, якщо істотні недоліки якості проявляться в процесі використання житлового приміщення.

Якщо за підсумками огляду квартири і складання акта про невідповідність забудовник належним чином усуне всі недоробки, в результаті повторного обстеження буде складено передавальний акт. В даному документі пайовик вкаже на відсутність заперечень щодо якості об'єкту пайового будівництва.