АСТАНА. КАЗИНФОРМ - сайт акімату Астани опублікував інформацію про житлово-будівельних кооперативах, за допомогою яких йде залучення коштів на будівництво житлових комплексів.

Залучати гроші покупців, продаючи їм недобудоване житло, девелопери і забудовники можуть шляхом створення житлово-будівельних кооперативів (ЖБК). В цьому випадку майбутні мешканці купують спочатку паї, а не квадратні метри.

При цьому кожен член ЖБК, виступаючи пайовиком, повинен керуватися основними положеннями, які передбачають, що житловий кооператив (ЖК) або житлово-будівельний кооператив (ЖБК) - це некомерційне об'єднання громадян з метою придбання (будівництва) та експлуатації житлового будинку, в якому право власності на житловий будинок належить кооперативу, а громадяни - члени кооперативу - володіють правом володіння і користування закріпленими за ними приміщеннями, в окремих випадках - правом розпорядження в установленому порядку, і беруть участь у витратах на утримання спільного майна об'єкта кондомініуму.

Дуже важливо відзначити, що в рамках ЖБК в будівництві, реконструкції і подальшому утриманні багатоквартирного будинку його члени беруть участь своїми коштами. А діють такі кооперативи на підставі статуту, прийнятого на загальних установчих зборах членів кооперативу. На підставі ст. 56 закону на таких зборах повинно бути не менше двох третин осіб - членів кооперативу або їх довірених осіб.
Однак, незважаючи на те, що суть ЖБК полягає в самостійному добровільному об'єднанні громадян, здебільшого за цим процесом стоять саме будівельні компанії.

Зростання інтересу будівельних компаній до ЖБК має кілька причин. Створення ЖБК зручніше будівельним компаніям, так як в меншій мірі захищає покупця, ніж Закон РК «Про пайову участь у житловому будівництві» та інші форми укладення аналогічних договорів. Права пайовика в ЖБК визначаються статутом кооперативу, який будівельна компанія готує ще до вступу в нього реальних членів. Відповідно, цей документ в більшій мірі відповідає інтересам будівельної компанії.
Важливе значення для забудовників в ЖБК має і гнучкість правових позицій в разі, якщо будівельна компанія сама утворила житлово-будівельний кооператив, як це часто і буває, забезпечивши як мінімум трьох «ініціативних членів». У такому випадку дані члени на загальних зборах затверджують статут кооперативу, обирають голову правління кооперативу, членів правління та ревізійної комісії.
В такому випадку підрядник (будівельна компанія) фактично керує кооперативом і мають право відповідно до ст. 56 Закону впливати на прийняття рішень про розмір вступних та інших внесків, а також, що важливо, про порядок здачі житлового приміщення в оренду або використання його по нежитловому призначенням, порядок і умови передачі прав і обов'язків члена кооперативу іншим особам і на інші важливі рішення.
Таким чином, в порівнянні з Законом «Про пайову участь у житловому будівництві» інтереси покупця тут захищені менше, так як всі права пайовика визначаються статутом кооперативу.
Щоб не стати жертвою шахрайства, необхідно ретельно вивчити необхідну дозвільну документацію, на підставі якої ведеться будівництво. Необхідно звернути увагу на відносини кооперативу і забудовника і вивчити статут ЖБК, а також положення про кооперативі (якщо такі є).
Акімат міста, а також Асоціація забудовників Казахстану особливо радять звернути увагу на наступні пункти.

По-перше, є чи ні ЖБК «кооперативом і забудовником» одночасно, не наймає чи для будівництва і, як правило, агентського представництва підрядника з боку. В останньому випадку ризики членів ЖБК зростають, так як в укладених між ЖБК та будівельною фірмою договорах можуть міститися положення, наприклад, дозволяють будівельній фірмі не передавати ЖБК незавершене або завершене будівництво в разі, якщо ЖБК хоча б частково не виконає свої зобов'язання по фінансуванню. Це призведе до того, що навіть добросовісний пайовик, член кооперативу, може не отримати свою квартиру в разі, якщо, наприклад, не всі квартири будуть продані або в ланцюжку адміністрування та фінансування виникнуть збої.
По-друге, звернути увагу на контекст Договору пайового внеску, який, як правило, передбачає можливість збільшення пайового внеску паралельно зі збільшенням собівартості проекту. У разі ж, якщо член кооперативу не в силах «дофінансувати проект» вчасно, зобов'язання кооперативу перед ним абрагіруются, договір розривається. Але в такому випадку отримати свої гроші назад важко, так як в таких договорах, як правило, зазначено, що грошові кошти повертаються лише після продажу вашої квартири (після введення її в експлуатацію) іншому члену з утриманням «штрафу». У таких випадках тимчасові проміжки обчислюються роками.
По-третє, договори пайового внеску, як правило, покладають все «факультативні» витрати на члена кооперативу, в тому числі витрати з виготовлення технічного паспорта, реєстрації, за змістом готової нерухомості до реєстрації права власності і так далі.
По-четверте, варто особливо відзначити, що параметри готовності квартири (частки), в будівництві якої такої член кооперативу бере участь, чітко договором не лімітуються. Отже, така квартира в будь-який момент, в тому числі і на стадії будівництва, може бути оголошена ЖБК готової для передачі.
Окрему увагу слід приділити питанню уточнення фактичної площі квартири, а також випадків розірвання договору через несвоєчасної явки, несвоєчасного внесення проміжних платежів (внесків) і т. П.
Тому акимат міста і АЗК ще раз закликають громадян бути пильними, не соромитися скрупульозно вивчати договір, не економити на юриста, довіряти тільки перевіреним забудовникам.
І останнє, на що хотілося б загострити особливу увагу населення міста: це на всілякі агентства нерухомості і агентства з продажу, які не перевіряють відповідність пропонованого до реалізації пропозиції вимогам законодавства, тим самим вводячи в оману потенційних покупців щодо законності проведених операцій. У той же час, як показують дані, найчастіше до реалізації пропонуються квартири в об'єктах, будівництво яких зупинено, відсутні необхідні документи, а в окремих випадках і на об'єктах, будівництво яких навіть теоретично неможливо, так як відсутнє відповідне право на земельну ділянку.
Страждають від таких дій люди, жителі нашого міста. Відповідні звернення громадян, а також громадських об'єднань, професійних співтовариств, в тому числі Асоціації забудовників Казахстану щодо продажу квартир від недобросовісних забудовників за допомогою всіляких агентств систематично стають предметом розгляду на міжвідомчій комісії при акімату міста. Всі вони попереджені про наслідки такої діяльності і недопущення надалі прояви зазначених фактів.
Так, наприклад, Центр продажів № 1 реалізує квартири наступних забудовників: ЖБК «Толанд» (ТОВ «Акмолтеплосервіс»): ЖК «Венера», ЖК «Абат», ЖК «Коктал-2», ЖК «Аніса», ЖК «Аніса -2 », ЖК« Аніса-3 »; ТОВ «Каражат-НС»: ЖК «Ак Тілеке» і ЖК «АВПАУ»; ТОВ «Хайаса» (ТОВ «Атріум») ЖК «кутти Мекен» (ЖК по Тлендіева) і ін .;
«Будинок в Астані»: ТОВ «Хайаса» ЖК «кутти Мекен»; ТОВ «Стройкласс» ЖК «Ак отау»; ЖБК «Оркен» ЖК «Сенатор»;
«Астана Дуніе»: ЖБК «Толедни» (ТОВ «Акмолтеплосервіс») - ЖК «Аніса-2»; ЖБК «Оркен» - ЖК «Сенатор»; ТОВ «Каражат НС» - ЖК «АВПАУ»;
Агентство нерухомості «Ак шанирак»: ТОВ «Kaz Avto Development» ЖК «Туран Астана»;
Expo Realty: ЖБК «Оркен» - ЖК «Сенатор»; ТОВ «Хайаса» ЖК «Тлендіева»; ЖБК «Толедни» (ТОВ «Акмолтеплосервіс») ЖК «Столичний-2»;
«Нерухомість ваш будинок десь поруч»: ТОВ «Азбука житла» ЖК «Комсомольський»; ТОВ «Хайаса» ЖК «кутти Мекен»;
Агентство нерухомості «ЦРУ»: ЖБК «Оркен» ЖК «Сенатор»;
Агентство нерухомості «Астана»: ТОВ «Капіталстройсервіс» ЖК «Гранітний»;
Агентство нерухомості «Челсі»: ТОВ «Бахит-11» ЖК «Жастар-4»;
Агентство нерухомості Esil Group: ТОВ «Політренд-Астана» ЖК «Памір» і ін.
Акімат міста ще раз звертає увагу даних компаній на необхідність з'ясовувати правову складову об'єктів, які ними реалізуються, і діяти в рамках Закону «Про пайову участь у житловому будівництві».
За всіма виявленими фактами, при порушенні чинного законодавства як забудовником, так і агентствами, матеріали передаються до правоохоронних органів.