racorn / Depositphotos

Ще на етапі вибору квартири ми обговорюємо можливості її придбання: за допомогою особистих заощаджень, розстрочення від забудовника, іпотечної позики. І як тільки людина вирішується на покупку, ми починаємо діяти, виходячи з рішення про спосіб оплати.

Якщо це іпотека, то допомагаємо вибрати кредитора і підготувати документи для подачі заявки та оформлення кредиту. У пакет зазвичай входять копії паспорта, СНІЛС і свідоцтва про укладення шлюбу і народження дітей, довідки з місця роботи за формою 2-ПДФО і довідка про наявність додаткового доходу, якщо такий є. Зараз є також банки, які розглядають заявку всього по двох документах: паспорту та СНІЛС. Але в такому випадку необхідний великий початковий внесок.

Domofond Гід: як купити квартиру в новобудові? Головні кроки

Як вибрати новобудову і забудовника?

Як тільки банк схвалює кредит і ми розуміємо, на яку суму варто розраховувати, тоді бронюємо вподобану квартиру і укладаємо договір з покупцем. У нашому випадку це договір пайової участі (ДДУ). Цей документ дуже важливий: він підтверджує, що покупець інвестує в будівництво будинку, а забудовник після зведення об'єкта передає йому конкретну квартиру. У цьому ж договорі вказується інформація про спосіб оплати і реквізити банку, який надає кредит.

ДДУ обов'язково проходить державну реєстрацію. Для цього майбутній пайовик надає паспорт, документ про сплату держмита і згода чоловіка, завірене нотаріусом. Від компанії-забудовника також потрібно пакет документів, пов'язаних з об'єктом. Але ці дані заздалегідь надаються в Росреестр, тому покупцеві не варто турбуватися про них.

У нас також є можливість придбати квартиру за допомогою материнського або регіонального материнського капіталу. Останній надається за народження третьої дитини. У цьому випадку спочатку потрібно зареєструвати ДДУ, а потім подати сертифікат і договір до відповідного органу (Пенсійний фонд або територіальний відділ комітету соціального захисту) для отримання коштів з материнського капіталу.

Давайте розглянемо цю ситуацію з двох сторін. Перша - які документи повинні бути на руках у самого покупця для придбання нерухомості в новобудові. Тут все просто:

• документ, що засвідчує особу (паспорт);
• нотаріальна згода чоловіка / дружини на придбання об'єкта нерухомості, якщо покупець перебуває у шлюбі;
• якщо на покупку залучаються кредит або іпотека, то, відповідно, потрібен кредитний договір і комплект документів, який вимагає обраний покупцем банк.

З чого почати покупку квартири в новобудові?

5 методів глибокої перевірки забудовника

Друга ситуація - коли покупець хоче переконатися в сумлінності забудовника. Ми розглянемо перелік документів відповідно до 214-ФЗ. Покупець повинен переконатися, що у забудовника є наступні документи:

• дозвіл на будівництво;
• договір оренди земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво об'єкта або зареєстроване право власності на земельну ділянку;
• проектна документація;
• висновок експертизи проектної документації (в тому випадку, якщо такий висновок передбачено ФЗ);
• проектна декларація.

Також хочу звернути увагу, що практично всі ці документи забудовник повинен опублікувати в інтернеті.

Існує різниця між покупкою готової квартири і новобудови на етапі будівництва.

Якщо новобудова вже здана, то всі квартири в ній так чи інакше належать якому-небудь юридичній особі, будь то забудовник або компанія, яка реалізує квартири від його імені. У такому випадку процедура придбання первинного житла буде аналогічна процедурі купівлі вторинного житла і навіть простіше, оскільки продавець вкрай зацікавлений в реалізації нерухомості. Він сам надасть типовий договір і владнає більшу частину юридичних питань, пов'язаних з оформленням паперів і складанням документів.

Якщо будівництво будинку ще не завершено, в такому випадку полягає ДДУ. Для укладення договору пайової участі покупцеві знадобиться надати в реєстраційну службу наступні документи.

1. Заява про реєстрацію договору - типовий документ, який можна знайти в електронному вигляді на сайті Росреестра. Заповнюється обома сторонами угоди. Допомога в заповненні покупцеві може надати або його ріелтор, або фахівець з боку продавця.
2. Квитанція про сплату держмита - також оформляється і оплачується обома сторонами. Для пайовика ця сума складе від 100 до 175 рублів.
3. Договір про пайову участь - головний документ, на основі якого і відбувається угода. Містить в собі інформацію про сторони договору; про об'єкт, в якому купується житло, і про саму квартирі; про суму, яку покупець вніс за покупку нерухомості; про терміни будівництва.
4. Якщо покупець перебуває у шлюбі, то він повинен надати згоду чоловіка на оформлення угоди. В іншому випадку вона не буде зареєстрована. Якщо ж покупець не одружений, то з нього можуть зажадати відповідну довідку, так що краще підготуватися до цього питання заздалегідь.

У деяких випадках знадобляться і інші документи. Якщо реєстрацію проводить представник, то необхідно завчасно оформити на нього довіреність, щоб він міг легально проводити юридичні операції від імені покупця.

У тому випадку, якщо покупка нерухомості здійснюється в іпотеку, то банк може вимагати від клієнта виписку з рахунку, що підтверджує наявність у нього достатніх коштів для початкового внеску. Для отримання кредиту також буде необхідно надати довідку про доходи та заповнену банківську анкету. Нотаріально завірену копію кредитного договору необхідно буде прикріпити до тих документів, які покупець надає в реєстраційну палату.

Яка інфраструктура повинна бути в ЖК?

Які права є у пайовика, якщо забудовник здає будинок не в строк?

Все залежить від того, купуєте Ви побудований об'єкт чи ні. Якщо немає, то житлове приміщення Ви купуєте за договором пайової участі (ДДУ), і комплект документів, необхідний забудовнику для укладення договору, значний і встановлений законом (включає договір оренди земельної ділянки, дозвіл на будівництво, затверджену проектну документацію, проектну декларацію, розміщену на сайті і т. п.). Слід зазначити, що ДДУ підлягає державній реєстрації, в ході якої будуть перевірені всі документи забудовника.

У разі ж, якщо Ви купуєте побудований об'єкт нерухомості і, можливо, на вторинному ринку, Вам потрібно виписка з реєстру і документи БТІ, а також відомості про відсутність заборгованості по комунальних платежах і відсутності неузгоджених перепланувань.

Крім того, і для покупця, і для продавця необхідні правовстановлюючі документи, що підтверджують правоздатність (паспорта, установчі документи), згоди подружжя, а також документи, що підтверджують сплату державного мита за вчинення реєстраційних дій.

Коли Ви визначилися з вибором квартири в новобудові і перевірили всі документи забудовника, саме час згадати про свої документах.

Звичайно, уніфікованого пакету документів не існує, його комплектація залежить від багатьох факторів (наприклад, квартира купується на свої або частково позикові кошти).

Якщо покупка здійснюється за свої гроші, то обов'язково представити:

• документ, що засвідчує особу: паспорт громадянина РФ, посвідчення особи військовослужбовця РФ або військовий квиток солдата, матроса, сержанта, старшини, прапорщики, мічмани і офіцери запасу / або тимчасове посвідчення особи;
• згода другого з подружжя на придбання квартири.

Для реєстрації права власності в Росреестра також необхідно подати:

• безпосередньо договір, який є підставою набуття прав на квартиру;
• акт прийому-передачі квартири;
• квитанцію про оплату мита за реєстрацію права.

Якщо придбання квартири здійснюється з використанням кредитних коштів, то додатково до пунктів 1-4 необхідно надати:

• кредитний договір;
• договір іпотеки (заставну).

Включений податок у вартість квартири при покупці?

Як отримати субсидію на покупку житла?

Згідно з Федеральним законом від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків ...», є дві основні форми придбання майнових прав на квартири в новобудовах: договір пайової участі і вступ до житлово-будівельного кооперативу (ЖБК) або житлово накопичувальний кооператив (ЖНК).

Якщо Ви вже визначилися з новобудовою, де збираєтеся придбати квартиру, яку реалізують за ДДУ, необхідно ознайомитися з документами, які забудовник повинен Вам надати, відповідно до ст. 20,21 вищевказаного закону. До них відносяться:

1. установчі документи забудовника (статут, документ про призначення керівника);
2. свідоцтво про державну реєстрацію забудовника;
3. свідоцтво про постановку на облік в податковому органі;
4. виписка з ЕГРЮЛ;
5. затверджені річні звіти, бухгалтерська (фінансова) звітність і аудиторські висновки за період здійснення діяльності забудовником, але не більше ніж за три роки;
6. аудиторський висновок;
7. будівельні ліцензії, допуск СРО;
8. інвестиційний контракт;
9. дозвіл на будівництво;
10. проектна документація, висновок державної експертизи проектної документації;
11. техніко-економічне обґрунтування проекту будівництва багатоквартирного будинку;
12. свідоцтво про власність на землю або договір оренди землі під забудову;
13. проектна декларація;
14. договір зі страховою компанією (це додаткова відповідальність забудовника перед покупцем) або договір поруки;
15. форма договору, по якій буде продаватися квартира.

При реалізації квартири шляхом вступу покупця в ЖБК / ЖНК потрібно уважно вивчити статут кооперативу, в якому відображені умови вступу та виходу з членів кооперативу. Також важливо розуміти, що, оскільки будинок будується на кошти пайовиків, в разі нестачі коштів або подорожчання будівельних матеріалів пайовикам доведеться доплачувати, щоб завершити будівництво свого будинку. Аналіз наявних у ЖБК документів і їх зміст може також красномовно розповісти Вам про те, чи варто купувати таку новобудову чи ні.

Також важливо вивчити і зіставити інформацію, наявну в інтернеті, про минулі проектах забудовника і результати їх реалізації, про наявність чи відсутність судових позовів з його участю і т. П.

Якщо ми досліджуємо питання придбання квартири в споруджуваному багатоквартирному будинку або апартаментів у будинку з апартаментами за договором участі в пайовому будівництві, то у забудовника слід запросити:

1) інформацію по проекту будівництва:

• проектну декларацію;
• висновок уповноваженого органу виконавчої влади суб'єкта РФ про відповідність забудовника і проектної декларації вимогам закону 214-ФЗ;
• проект договору участі в пайовому будівництві;
• договір оренди або свідоцтво про право власності на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво;
• позитивний висновок експертизи проектної документації на споруджуваний будинок;
• дозвіл на будівництво;
• дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію (за наявності);

2) інформацію про забудовника:

• статут та / або установчий договір;
• свідоцтво про державну реєстрацію;
• свідоцтво про постановку на облік в податковому органі;
• затверджені річні звіти, бухгалтерську (фінансову) звітність і аудиторські висновки за три останніх роки;
• відомості про сплату забудовником обов'язкових відрахувань (внесків) в компенсаційний фонд.

В даний час закон № 214-ФЗ зобов'язує забудовників публікувати на своєму офіційному сайті або на сайті проекту будівництва практично всі перераховані вище документи, і, якщо в них вносяться зміни, забудовник зобов'язаний оновлювати ці відомості протягом п'яти робочих днів.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Інструкція: як прийняти квартиру в новобудові

Як купити новобудову: 23 корисні статті

20 статей про те, як купити квартиру в іпотеку

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.