1. Чи можна продати квартиру в заставі
2. Узгодження продажу з банком
3. Дострокове погашення іпотеки
4. умови банку
5. Особливості юридичного оформлення продажу квартири в іпотеці
6. Необхідні документи для оформлення угоди
7. Продаж іпотечної заборгованості
8. Банк не дає згоду на продаж
9. Оформлення додаткового кредиту
10. Самостійний продаж квартири з обтяженням
11. приклад
12. Продаж іпотечного житла банком

Багато громадян, оформляючи іпотеку в банку, не тільки оцінюють свої фінансові можливості, а й намагаються передбачити всі можливі «повороти» долі, оскільки позичити таку величезну суму на досить тривалий період - це величезний ризик. Але як би люди не намагалися, а все передбачити неможливо. Ніхто не знає, як складеться життя і що трапиться з ним завтра через місяць або десять років. Купуючи власне житло в кредит, навряд чи хтось задається питанням, чи можна продати квартиру в іпотеку Ощадбанку, оскільки ніхто не стане залазити в боргову яму для того, щоб незабаром позбутися купленої нерухомості.

Чи можна продати квартиру в заставі

Причин для продажу квартири, якої тільки недавно обзавелися і ще не встигли виплатити іпотеку, існує більш ніж достатньо. Це може бути розірвання шлюбу, переїзд в інше місто або країну, погіршення фінансового становища у зв'язку зі звільненням з роботи і т.д. Незалежно від причини продаж нерухомого майна є єдиним виходом з положення, і стає актуальним питання, а чи можливо це в принципі і як це здійснити.

Квартира, взята в іпотеку, є заставною, тобто на неї оформлена заставна, яка зберігається в банку, що дещо обмежує можливість розпоряджатися нею до повного погашення заборгованості. Але не варто думати, що заставна на квартиру виключає її продаж до закриття кредиту. Відчуження нерухомого майна в даному випадку цілком реально, причому на цілком законних підставах. Головне, дотримати деякі вимоги і умови банку.

Узгодження продажу з банком

Самим надійним і вірним рішенням у даній ситуації стане звернення в банк за консультацією. Для цього:

1. Необхідно особисто з'явитися у відділення Ощадбанку, маючи при собі всі документи (договір іпотечного кредитування, копія заставної на квартиру, документи, що засвідчують особу і ін.).
2. Звернутися до фахівця відділу кредитування.
3. Чітко викласти мету свого візиту.
4. Поцікавитися про наявність можливості продати закладену квартиру.
5. Дізнатися, чи немає якихось обмежень на дострокове погашення іпотеки.

Важливо! Якщо необхідність продажу квартири, яка знаходиться в іпотеці Ощадбанку, буде доведена неспростовними аргументами і поважною причиною, то в більшості випадків банк йде назустріч клієнтам і допускає таку можливість.

Дострокове погашення іпотеки

Після того, як банківський співробітник проконсультує по питаннях, що цікавлять, можна буде відштовхуватися від отриманих відомостей. Наприклад, відмінним варіантом, якщо є така можливість, є саме дострокова виплата по кредиту з подальшим зняттям обтяження з квартири . Але не у всіх є потрібна сума для покриття боргу.

Зрозуміло, банку вигідніше, щоб клієнт виплачував іпотеку відповідно до встановленого графіка платежів, а не гасив борг достроково, адже при такому розкладі кредитна установа чимало втрачає на відсотках. Але, незважаючи на це, банк не перешкоджає достроковому погашенню кредиту, оскільки ризик того, що клієнт зовсім не виплатить заборгованість, набагато вище, ніж втрата відсотків.

умови банку

Сбербанк завжди йде назустріч своїм клієнтам, але на певних умовах:

• щоб мінімізувати ризики, установа піде на поступки і дозволить продати заставне майно, а в якості компенсації за дострокове закриття іпотеки клієнт повинен буде заплатити додаткову комісію;
• продавець і покупець заставної нерухомості повинні укласти попередню угоду купівлі-продажу, тим самим гарантуючи банку, що угода дійсно відбудеться;
• в разі, якщо клієнт самостійно шукає покупця після узгодження питання про продаж квартири з банком, то залишок заборгованості має виплатити майбутній власник житла;
• в ідеалі банк самостійно займається підготовкою всіх необхідних для оформлення угоди документів, тому всі питання з покупцем вирішує також банківську установу, завдяки чому можна не турбуватися про безпеку даної операції.

думка експерта

Анастасія Яковлєва

Банківський кредитний експерт

Подати заявку

Прямо зараз ви можете безкоштовно подати заявку на позику, кредит або карту відразу в кілька банків. Попередньо дізнатися умови і розрахувати переплату на калькуляторі. Хочете спробувати?

Особливості юридичного оформлення продажу квартири в іпотеці

Купівля та продаж іпотечної квартири - завжди ризикована справа. Але є можливість забезпечити сторонам додаткові гарантії і мінімізувати ризики. За згодою банку на продаж заставної квартири, угоду можна провести:

• з використанням банківської комірки (якщо розрахунок між продавцем і покупцем здійснюється готівковими коштами);
• з відкриттям аккредитивного рахунку (при безготівковому розрахунку).

Щоб все пройшло гладко і з мінімальними ризиками для сторін, необхідно дотримати наступні дії:

1. У відділенні Ощадбанку дізнатися залишок суми заборгованості по іпотеці (краще, якщо в банку видадуть письмову відповідь на запит).
2. Підписати попередній договір купівлі-продажу між продавцем і покупцем, який в обов'язковому порядку повинен бути завірений нотаріально.
3. Обговорити з покупцем питання про отримання коштів для погашення іпотеки.
4. Далі потрібно погасити іпотечний кредит (це робить або позичальник, або покупець квартири в іпотеці).
5. Банк знімає обтяження з квартири і повертає заставну.
6. Сторони повинні звернутися до органів Росреестра для проведення державної реєстрації угоди і зняття з нерухомості обмежень.
7. Після зняття обтяження в Росреестра видадуть відповідну виписку. З цим документом слід звернутися в нотаріальну контору, де можна буде укласти договір купівлі-продажу.

Необхідні документи для оформлення угоди

Для відчуження заставної нерухомості необхідно підготувати наступні документи:

• довідка з банку про погашення заборгованості;
• виписка про зняття обтяжень на нерухомість;
• договір іпотечного кредитування;
• виписка з Росреестра про держреєстрацію кредитної угоди;
• документи, що засвідчують особистості сторін угоди.

Продаж іпотечної заборгованості

Ще один спосіб продати квартиру в іпотеку Ощадбанку - це продати іпотечний борг або іншими словами, перевести заборгованість по кредиту на третю особу (покупця). Суть даної угоди полягає в тому, що покупець добровільно переймає на себе всі боргові зобов'язання продавця перед банком в обмін на право власності на квартиру. В даному випадку все відбувається на законних підставах і оформляється відповідним чином, а значить ризики сторін практично рівні нулю.

Тут варто враховувати, що банк піде на такий крок за умови, що «покупець» іпотеки відповідає всім умовам і вимогам, які висуваються до потенційних позичальників:

• має достатній рівень доходів;
• офіційно працевлаштований і т.д.

Увага! При переоформленні залишку заборгованості по іпотеці на третю особу (покупця заставної нерухомості) банк необов'язково зберігає ті умови, які діяли для колишнього позичальника. У більшості випадків, процентні ставки трохи завищуються на тлі виникнення додаткових для банку ризиків.

Наприклад, молода сім'я з трьома дітьми оформила іпотеку на квартиру, але незабаром змушена була її продати. З огляду на, що вона оформляла кредит на особливих умовах, що діють саме для молодих і багатодітних сімей, при здійсненні угоди, банк встановить для нового позичальника зовсім інші умови кредитування.

Банк не дає згоду на продаж

Добре, якщо банк згоден на проведення угоди купівлі-продажу, але що робити в тому випадку, коли в Ощадбанку не схвалюють цю затію і не дають дозвіл на продаж квартири? Є й інші способи вирішення даної проблеми, але оскільки вони не супроводжуються юридично банком, то і про безпеку їх говорити також не доводиться. Продаж іпотечної квартири без узгодження питання з банком є ​​занадто ризикованим рішенням як для продавця нерухомості, так і для покупця.

Оформлення додаткового кредиту

Якщо банк відмовив у продажу заставного майна і отримати письмовий дозвіл не вдалося, а залишок боргу не дуже великий, можна оформити інший кредит, споживчий, і цими засобами перекрити іпотечну заборгованість, знявши обтяження з житла. Після цього можна квартиру продати, а частиною виручених за неї коштів закрити споживчу позику. Але тут є свої нюанси:

• розмір заборгованості по іпотеці не повинен бути занадто великий, оскільки між верхнім значенням (максимальною сумою) іпотечного і споживчого кредиту досить велика різниця і позикових коштів може не вистачити для перекриття боргу по іпотеці;
• існує висока ймовірність відмови банку у видачі другого кредиту через наявність іпотеки та недостатньо високого рівня доходів.

Тому перекрити борг за іпотечним кредитом за рахунок споживчого позики не завжди і не всім вдається.

Якщо банк відмовив у видачі кредиту, з огляду на перераховані вище обставини, можна зайняти необхідну суму у знайомих або родичів, якщо такі є. Рідко у кого є такі заможні знайомі, тому, щоб погасити кредит і зняти з квартири обтяження, можна домовитися з потенційним покупцем про внесення ним авансу в розмірі залишку заборгованості. Процедура продажу проста і цілком законна:

1. Продавець отримує перший внесок.
2. Закриває їм борг.
3. Повертає заставну.
4. Знімає встановлені обмеження на здійснення угод з нерухомістю.
5. Оформляє договір купівлі-продажу.
6. Отримує залишок суми.

Незважаючи на законність цього способу, покупець все одно наражається на ризик. Якщо ж між сторонами склалися хороші довірчі відносини, то ризики мінімальні, особливо якщо перший внесок за квартиру покупець передасть продавцеві під розписку і в присутності свідків, а ще краще нотаріуса, який і запевнить даний документ відповідним чином. У разі, якщо продавець передумає після цього продавати житло, він все одно буде змушений повернути отриманий аванс.

Самостійний продаж квартири з обтяженням

Можна самостійно знайти покупця, не забувши згадати в оголошенні про продаж житла про те, що квартира іпотечна. Навіть нерухомість з обтяженням користується попитом серед населення. Цьому є своє пояснення:

• квартира, що знаходиться в заставі, обійдеться трохи дешевше, ніж така ж, але без обтяження;
• нинішня ситуація на ринку нерухомості залишає бажати кращого, оскільки обзавестися власним дахом над головою досить проблематично для середньостатистичних сімей, не говорячи вуж про тих, чий рівень доходу нижче середнього.

Але якщо покупець і знайшовся, при оформленні угоди варто враховувати наступне:

• договір купівлі-продажу укласти можна буде тільки після зняття обтяження з квартири - за умови повного погашення іпотечного кредиту;
• покупець сильно ризикує, оскільки він передає кошти продавцю під розписку, після чого господар житлоплощі може відмовитися від угоди, адже його намір укласти її ніде і ніяким чином не зафіксовано;
• якщо покупець переносить на себе кредитні зобов'язання продавця нерухомості без відповідного документального оформлення і потай від банку, то в такій ситуації ризикують обидві сторони угоди.

Покупець може недобросовісно поставитися до нових зобов'язань (несвоєчасно вносити платежі по кредиту або зовсім його не платити), а відповідати доведеться продавцеві або ж покупець повністю погасить заборгованість, а продавець до цього часу вирішить відмовитися від продажу квартири.

приклад

Громадянин А продав іпотечну квартиру, за яку у нього рахується заборгованість в розмірі 1,5 мільйона рублів. До моменту продажу, він вже виплатив 700 тисяч рублів. Покупець сплачує громадянину А 700 тисяч руб. і зобов'язується погасити заборгованість в 1,5 мільйона руб. протягом 2 років рівними платежами. Договір купівлі-продажу в тому випадку не укладався, оскільки квартира перебувала в заставі, а банк не дав дозвіл на її продаж.

Через два роки покупець повністю гасить іпотеку, але від імені продавця. Продавець в свою чергу йде в банк, забирає заставу і в якийсь момент передумує продавати квартиру. За фактом виходить, що покупець просто виплатив велику частину боргу замість позичальника за те, що проживав в квартирі протягом 2 років. Тепер він змушений з'їхати, адже квартира належить не стала продавцеві, який повинен буде повернути тільки початковий внесок у розмірі 700 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, на який у покупця є розписка. Домогтися повернення грошей практично нереально, навіть з урахуванням наявності чеків за кожен проведений платіж.

Перш, ніж зважитися на такий крок, необхідно все ретельно обміркувати і зважити всі «за» і «проти». Не можна бути до кінця впевненим в іншій людині, тому подібного роду угоди з нерухомістю в більшості випадків укладаються між близькими родичами.

Опитування: чи задоволені Ви якістю послуг, що надаються Ощадбанком в цілому?

Та ні

Продаж іпотечного житла банком

Найменш ризикованим шляхом продажу заставного майна є його продаж банком. Схема дій в даній ситуації наступна:

1. Клієнт повідомляє Сбербанк про свій намір продати квартиру в іпотеку і вказує причини, які змушують його це зробити.
2. Якщо причини поважні і банк не бачить ніяких перешкод, щоб відмовити у продажу, він самостійно шукає покупця.
3. Потім продає квартиру, оформивши відповідні документи.
4. За рахунок виручених від продажу коштів закриває іпотечний борг, а залишок коштів повертає на рахунок продавцеві (колишньому господареві житла).

Дана схема має ряд переваг:

• безпеку угоди - кожна сторона (продавець, покупець, банк) можуть бути впевнені в тому, що купівля-продаж відбудеться без неприємних «сюрпризів»;
• надійність - кожен отримає своє (банк - залишок заборгованості, продавець поверне вартість квартири, а покупець отримає власне житло);
• оперативність - в банку над цією угодою будуть працювати досвідчені і кваліфіковані юристи, яким не важко швидко і вправно розібратися у всіх юридичних тонкощах і оформити всі відповідно до закону і в належному вигляді.

Продавець і покупець істотно економлять свій час на підготовку і збір потрібних документів, але тут є і певні недоліки:

• банк продасть квартиру за тією ціною, яку сам встановить;
• за проведення операції крім тіла кредиту і нарахованих відсотків банк стягне ще й додаткову комісію;
• при самостійній продажу житла з обтяженням можна виручити суму набагато більше, враховуючи, що частина її піде на погашення боргу.

Наявність обтяження на квартирі не є серйозною перешкодою для її продажу, адже часто Сбербанк погоджується і видає письмовий дозвіл на проведення угоди. Якщо кредитор йде в відмову, можна знайти інші способи реалізації нерухомості, взявши на себе відповідальність за наслідки таких дій.