- Етап 1. Проаналізуйте свої фінансові можливості
- Етап 2. Виберіть підходящий варіант нерухомості для покупки
- Етап 3. Виберіть кредитну організацію з найбільш привабливими умовами
- Етап 4. Підготуйте необхідні документи
- Етап 5. Надішліть заявку
- Етап 6. Дочекайтеся відповіді банку
- Етап 7. Уважно вивчіть кредитний договір
- Етап 8. Оформіть право власності на житло
На сьогоднішній день для більшості людей іпотека є єдиною можливістю придбати власне житло. Завдяки іпотечним кредитом людині не доводиться довгі роки збирати кошти на покупку квартири або будинку, при цьому переплачуючи за оренду житла. Цим іпотека і привертає жителів Росії.
Бажаючим вперше оформити іпотеку ми підготували поетапну інструкцію, що включає в себе рекомендації по швидкому безпечного оформлення кредиту та власності.
Етап 1. Проаналізуйте свої фінансові можливості
В першу чергу рекомендуємо оцінити бюджет: якою буде вартість житла, яку суму ви зможете внести в якості початкового внеску, який розмір щомісячного платежу буде прийнятним для вас. Щомісячний платіж за іпотечним кредитом, при цьому, не повинен перевищувати 40% від загального доходу сім'ї.
Позичальнику важливо не тільки об'єктивно оцінити своє фінансове становище перед оформленням іпотеки, але і як можна точніше спланувати наперед всі доходи і витрати. Іпотечний кредит береться на тривалі термін, і потрібно розуміти, що років через 15 все може змінитися. Наприклад, в сім'ї народиться дитина, і витрати збільшаться в кілька разів. Або можуть виникнути непередбачені обставини. Для того, щоб в подальшому при виплаті кредиту не виникло проблем, рекомендується перед оформленням кредиту створити резервний фонд - накопичити таку суму грошових коштів, щоб в разі втрати основного джерела доходу можна було щомісяця вносити платежі протягом півроку.
За даними Центрального Банку, сьогодні ставка по іпотечному кредитуванню складає в середньому 9,57%. При цьому чим більше початковий внесок, тим нижче буде ставка. Сума мінімального розміру початкового внеску залежить від умов конкретної програми іпотечного кредитування. Зазвичай це від 10% до 15% від загальної вартості житла.
Деякі позичальники вибирають іпотечний кредит в іноземній валюті. Це обумовлено бажанням заощадити на більш низькій ставці валютних кредитів. Однак робити так не рекомендується, так як нестабільність курсу може привести до ще більших витрат. Тому оформляти кредит коштує в валюті основного доходу.
Етап 2. Виберіть підходящий варіант нерухомості для покупки
В першу чергу потрібно визначитися з тим, який тип житла цікавить: приватний будинок, квартира в новобудові або інше житло. Існують банки, які також надають послугу з іпотечного кредитування індивідуального будівництва житла.
Індивідуальне будівництво та пайову участь несуть в собі більш високі ризики, так як забудовник може або припинити будівництво, або припинити його, отримавши статус банкрута. Тому число банків, які співпрацюють з такими забудовниками, обмежена. При цьому в таких варіантах кредитування ставки найчастіше вище.
Якщо вибір припав на житло на вторинному ринку, то перед покупкою важливо переконатися, що об'єкт, що цікавить нерухомості не знаходиться під заставою або арештом і вільний від прав третіх осіб. В якості міри безпеки експерти радять зібрати всю достовірну інформацію про квартиру, скориставшись базою ЕГРН. Для цього достатньо просто замовити звідти виписку. Також ця інформація допоможе збільшити ймовірність того, що житло буде схвалено кредитною організацією.
Рекомендується домовлятися з власником обраного житла про покупку і вносити аванс або завдаток після того, як кредит буде узгоджений з банком. Це важливо для того, щоб позичальник знав, на яку суму йому орієнтуватися при виборі житла. У кожного банку є свій список вимог до квартири або будинку, на які буде оформлена іпотека. Наприклад, банк не дає іпотеку на квартири з не узаконеним переплануванням, на житло в будинках, які не підключені до системи центрального опалення, з перекриттями і фундаментом з деревини.
Етап 3. Виберіть кредитну організацію з найбільш привабливими умовами
Вибір банку - важливий і відповідальний крок. Необхідно зібрати в Інтернеті всю актуальну інформацію про діючі програми та умови іпотечного кредитування і скласти список банків з більш привабливими варіантами іпотечного кредитування.
Найчастіше вигідніше брати кредит в тому банку, в якому позичальник отримує зарплату. Це пов'язано з тим, що учасникам зарплатних проектів часто банки пропонують більш вигідні умови, наприклад, більш вигідну ставку або швидкий розгляд заявки. Також банк може знизити вимогу до кількості років, відпрацьованих на останньому місці роботи.
Далі необхідно або за обраними варіантами зв'язатися з банком по телефону або нанести візит в офіс, щоб уточнити детальну інформацію: чи є додаткові платежі, чи потрібна страховка, чи є штрафні санкції і можливість погасити кредит раніше встановленого в договорі терміну. Так само можна попросити співробітників банку здійснити розрахунок платежів для різних варіантів поєднання суми і терміну.
Етап 4. Підготуйте необхідні документи
Від того, яким статусом володіє банк, список необхідних для укладення договору документів може відрізнятися. У стандартний список входять:
- паспорт,
- документи про сімейний стан,
- довідка з місця роботи про доходи,
- завірена копія трудової книжки.
Крім цього позичальники можуть вимагати й інші документи. Повний список можна або знайти на сайті банку, або уточнити, зателефонувавши по телефону.
Також зустрічаються банки, що надають можливість оформити іпотеку за двома документами, наприклад, за паспортом і СНІЛС . Такі програми діють в Ощадбанку, ВТБ, Россельхозбанке і ін.
Деякі банки скорочують перелік необхідних документів для учасників зарплатних проектів. Наприклад, в Ощадбанку для оформлення буде потрібно тільки паспорт.
Етап 5. Надішліть заявку
На сайті обраного бака необхідно заповнити заяву у вигляді анкети і відправити її онлайн. Далі необхідно буде підготувати всі необхідні документи і прийти з ними в офіс банку.
Головною умовою для схвалення іпотеки є відповідність кандидата на отримання іпотечного кредиту вимогам банку. Кредитору необхідно зрозуміти, чи є кандидат платоспроможним і благонадійним.
Етап 6. Дочекайтеся відповіді банку
Банк приймає рішення щодо схвалення іпотеки в середньому 1-2 тижні. Якщо кредитна організація спеціалізується на іпотечному кредитуванні, то розгляд буде тривати 1-3 дні. Після того, як заявка буде узгоджена, в банк потрібно принести документи на житло, що купується. Перелік необхідних документів бажано заздалегідь уточнити в банку.
Важливо не забувати, що схвалення по іпотеці діє певний термін, і у кожного банку він свій: зазвичай це 2-3 місяці. Якщо після закінчення терміну банку так і не було представлено обране житло, то доведеться знову оформляти заявку. А її розгляд не безоплатно.
Необхідно так само оцінити обране житло в незалежної оцінної організації. Банк при цьому не має права нав'язувати позичальнику будь-яку організацію.
Перевірка нерухомості займає приблизно 2 тижні. Паралельно з цим відбувається оцінка вартості страховки, готуються необхідні документи для укладення договору. Якщо виявиться, що підготовлені не всі документи або в їх оформленні була допущена помилка, то в кредиті буде відмовлено.
Етап 7. Уважно вивчіть кредитний договір
Перед тим, як буде підписаний кредитний договір, рекомендується уважно прочитати весь текст. Експерти попереджають, що банки часто включають у договір пункти, які можуть виявитися невигідними для клієнта, а судові рішення в таких ситуаціях рідко бувають на користь позичальників. Також необхідно загострити увагу і на інших важливих моментах.
Наприклад, договір не матиме юридичної сили, якщо в нього не включені деякі обов'язкові пункти. До таких пунктів належать: предмет іпотеки, його оцінка, істота, термін виконання зобов'язань і їх розмір. Також потрібно перевірити, чи прописані в договорі якісь додаткові платежі. До таких платежів може ставитися плата за внесення відомостей до Росреестр, вартість послуг сторонніх оціночних організацій та ін.
Важливо вивчити кредитний договір на наявність штрафних санкцій. Наприклад, часто банки встановлюють штрафні санкції за внесення платежів не за графіком, за те, що позичальник вчасно не надав дані про зміну місця проживання, місця роботи або про зміну сімейного стану. Також банк може встановити заборону на перепродаж житла до закінчення терміну іпотеки, надання його в оренду або на проведення ремонтних робіт, які передбачають перепланування.
Згідно з чинним законодавством, банк не має права включати в договір додаткові платні послуги, наприклад, комісію за внесення майна до програми страхування. Якщо позичальник виявив такі пункти в договорі, то йому необхідно або зажадати внести зміни в договір, прибравши ці додаткові платні послуги, або взагалі відмовитися від співпраці з цією кредитною організацією.
Юрист колегії адвокатів «Юков і партнери» Олександра Воскресенська зазначає, що відповідно до чинного законодавства, обов'язкове страхування поширюється тільки на закладену нерухомість. Банк не має права нав'язувати клієнту послуги конкретного страховика або певні умови страхування. Якщо банк вносить в кредитний договір пункти, згідно з якими клієнтові необхідно в обов'язковому порядку скористатися якимись додатковими платними послугами, такими як страхування здоров'я позичальника або його життя, то це говорить про зловживання свободою договору. Пункти договору, які містять в умови, що примушують позичальника скористатися послугами зі страхування НЕ заставленого майна можна визнати недійсними.
Більш того, відповідно до закону «Про споживчий кредит (позику)», якщо банк включає в договір пункти, які забороняють дострокове погашення іпотеки, то він порушує чинне законодавство. Якщо позичальник не бажає, щоб кошти на погашення кредиту списувалися з його іпотечного рахунку без його відома, то він може заздалегідь обговорити цей момент зі співробітником банку, після чого в договір буде внесено зміни.
Етап 8. Оформіть право власності на житло
Завершальним етапом покупки є оформлення житла у власність. Після того, як документи на право власності будуть отримані, банк через пару днів повинен буде передати грошові кошти позичальникові або перевести їх на його рахунок. Після цього кошти потрібно буде передати колишньому власнику житлового приміщення, і після цього можна відсвяткувати новосілля.