1. Іпотека: з чого почати?
2. 11 реальних рад по іпотеці
3. Порада 2. Беріть кредит в тій валюті, в якій отримуєте дохід
4. Порада 3. Фіксовані або плаваючі відсотки
5. Рада 4. Чим менше, тим краще
6. Рада 5. Бери більше
7. Рада 6. Хочу все і відразу?
8. Рада 7. Пограйте цифрами
9. Рада 8. Бути в курсі цін на житло
10. Рада 9. Покупай ліквідне
11. Рада 10. Торгуйтеся по сезону
12. Рада 11. Вийдіть на власника безпосередньо
13. Не забуваємо про страховку
14. Чи потрібен ріелтор?
15. На закінчення

Бажання поліпшити свої житлові умови зустрічаються у більшості росіян. І якщо немає власних готівкових коштів, яких вистачило б на покупку свого кута, то вихід тільки один - взяти кредит на покупку у банку, а по простому іпотеку.

Тільки багатьох зупиняє важка «кабала» в яку вони заганяють себе на довгі роки. Дійсно, іпотека - задоволення не з дешевих. Але як правило, платити довгі роки, але за «своє», краще, ніж віддавати гроші кожен місяць чужому дядькові (тітці) за знімання житла.

І не варто забувати, що вартість нерухомості постійно зростає. Буває звичайно періоди, коли вона знижується, але вони, як правило, не тривалі. І після короткого спаду, нерухомість починає зростати більш високими темпами, компенсуючи роки падіння з лишком.

І якщо ви все таки зважилися на такий крок як покупка житла, то ця стаття якраз для вас.

Зі статті ви дізнаєтесь:

• з чого почати
• як вигідно взяти іпотеку
• наймати ріелтора
• заплатити мінімум за страховку
• рекомендації та поради при купівлі квартири і виборі іпотечного кредиту

Купуючи квартиру в кредит краще відразу знайти можливості, як зменшити витрати по сплаті кредиту. І якщо підійти до цього питання з розумом і заздалегідь, то можна досить легко зменшити кінцеву суму, яку ви витратите за весь період дії іпотеки. На скільки? На кілька сотень тисяч точно. У деяких випадках економія може досягати суми з сімома нулями.

Іпотека: з чого почати?

Як театр починається з гардеробу, так і іпотека починається з вибору банку. Багато діють навпаки, спочатку шукають квартиру, витрачаючи на це багато часу, а потім, після починають намагатися отримати кредит на неї. І тут можуть наступити непередбачені обставини, які поставлять хрест на всіх ваших починаннях. Банк відмовив у кредиті, або процентна ставка занадто висока, суму, яку схвалив банк не вистачає на знайдену квартиру, продавець не хоче чекати, коли вам схвалять кредит і багато іншого.

Щоб уникнути таких непорозумінь, потрібно спочатку вибрати правильний банк і отримати його схвалення на отримання іпотечного кредиту, знати суму кредиту, яку він вам схвалив. І тільки після цього починати підшукувати собі житло виходячи з поточних можливостей.

Для отримання іпотечного кредиту, а вірніше для розгляду банком вашої заявки, вам знадобляться лише кілька документів:

• паспорт (іноді додатково другий документ, наприклад водійські права)
• відомості про освіту (диплом)
• довідка про вашу заробітну плату за формою 2-ПДФО (якщо вам перераховують зарплату на карту цього банку, то не потрібно)
• заяву про надання кредиту - вказуєте яка сума вам потрібна і на який термін
• анкета-позичальника (можна завантажити на сайті і заповнити вдома)
• відомості про наявність рухомого або нерухомого майна (якщо є)

Після схвалення можна приступати до пошуку житла. На це вам дається зазвичай 3 - 4 місяці. Якщо не укладетеся в цей термін, то потрібно пройти процедуру схвалення кредиту заново.

Хто гарантовано (практично завжди) отримує схвалення на отримання іпотечного кредиту:

• велика офіційна заробітна плата
• чиста кредитна історія
• великий початковий внесок
• сума запрошуваного кредиту невелика
• є ліквідне гарне майно (кілька квартир у вашій власності, заміський будинок будемо гарантом видачі кредиту)

11 реальних рад по іпотеці

Рада 1. Розмір має значення

Вибираючи банк, в якому ви плануєте отримати кредит на житло, відразу звертайте увагу на процентну ставку. Начебто логічно і все це розуміють. Чим менше ставка по кредиту, тим краще і вигідніше для вас. Але, багато хто не зраджують особливого значення мінімальної різниці, яка може бути у різних банків.

Припустимо, 12% і 12,5% - начебто як різниця не велика. Ну що можуть вирішити якісь піввідсотка? А між тим, потрібно пам'ятати, що кредит ви берете на довгі роки. І така мізерна різниця на тривалому періоді здатна дати вам серйозну переплату.

Приклад. Іпотека на 3 млн рублів, на 20 років. Різниця в 0,5% виллється вам в додаткову переплату в 210 тисяч. Ну а якщо ви вирішите взяти кредит на 30 років, то вже додатково витратите 450 тисяч рублів.

Порада 2. Беріть кредит в тій валюті, в якій отримуєте дохід

Це правило стосується не тільки до іпотеки, а діє для всіх кредитів. Якщо ви отримуєте зарплату саме в рублях, то і іпотека повинна бути саме в рублях. Інакше ви ризикуєте при зростанні курсу значно потрапити на додаткові витрати.

Наочні приклади, криза 2008 року, коли вартість долара злетіла на 30-40%. Багато тоді втратили квартири, так як не змогли виплачувати виросли на цей же відсоток щомісячні платежі по кредиту.

Але це нічому не навчило росіян. Але наступна криза (2014-2015 рр.) Знову підкосив більшість валютних іпотечних позичальників. Долар виріс більш ніж в 2 рази. І платежі по кредиту відповідно.

Крім цього в слід за зростанням курсу долара автоматично збільшується ваш борг банку. І за квартиру, яка коштувала 3 млн. Рублів ви будете винні банку вже 6-7 мільйонів.

Я сам потрапив в таку ситуацію коли брав машину в кредит в доларах в 2006 році. У мене був автокредит в 900 тисяч. Після зльоту курсу долара мій платіж різко збільшився з 17 000 до 22 тисяч рублів. Перед цими подіями залишок боргу перед банком становив щось близько 700 тисяч. Потім протягом 5 місяців я став винен банку знову близько 900 000 рублів. І причому з кожним місяцем сума боргу і платежі тривали збільшуватися. Довелося терміново продавати машину і гасити кредит.

Порада 3. Фіксовані або плаваючі відсотки

Перед позичальником постає вибір: взяти кредит під фіксовані відсотки на весь термін кредитування, або під плаваючі відсотки.

Плаваючі відсотки залежать від ставки рефінансування ЦБ. І як правило, вони нижче, ніж фіксовані відсотки. І якщо ставка ЦБ буде знижуватися, будуть знижуватися і ваша ставка по іпотеці, і розмір щомісячних платежів. Звучить заманливо.

Але тут ключове слово «якщо буде знижуватися«. Так, країна зацікавлена ​​з зниження процентної ставки. Але це правило зазвичай діє в роки економічної стабільності. Будь-яка неприємність тут же штовхає ключову ставку вгору.

Це як раз сталося в кінці 2014 року, коли Центробанк збільшив ставку відразу в 2 рази. Нехай і ненадовго. Але платежі відразу зросли до 20-22% річних. Ви зможете витримати таку фінансове навантаження якщо ситуація протримається навіть хоча пів-року - рік?

Тому вибираючи «можливість виграти при плаваючій ставці» або «не втратити в майбутньому» вибирайте друге.

Рада 4. Чим менше, тим краще

Золоте правило говорить: «платежі по кредиту не повинні перевищувати 30% вашого сімейного доходу». Але багато хто має кредити які з'їдають 50% і навіть 70% їх сукупного доходу в надії на світле майбутнє: зарплату повинні збільшити, на посаді підвищать, знайду іншу більш прибуткову роботу.

Але як правило, все це закінчується плачевно для них. Будь-яка нештатна ситуація здатна підкосити їх фінансове становище. Втрата роботи, хвороба, необхідний терміновий ремонт автомобіля і таке інше.

Це все потрібно враховувати перед тим як намагатися будь-якими способами намагатися отримати іпотеку з непідйомними платежами на кілька десятків років.

Рада 5. Бери більше

Купівля квартири в іпотеку буде пов'язана з додатковими витратами. Потрібно буде зробити ремонт, закупити меблі, побутову техніку, інтер'єр і багато іншого. І все це здатне влетіти в копієчку. Тому, коли ви берете кредит, подавайте заявку на максимально можливу суму. Всі гроші, що залишилися, після покупки нерухомості краще витратити на цю справу.

Виграш полягає в тому, що це «дешеві» гроші, взяті під низькі відсотки (12-13% річних). А якщо у вас не буде вільних коштів на ремонт, то доведеться брати додатковий споживчий кредит, вартість якого в 1,5 - 2 рази вище.

Як це виглядає на практиці.

Приклад. Припустимо у вас є свої гроші в розмірі 600 тисяч. Планована квартира коштує 3 млн. Рублів. Мінімальний початковий внесок встановлений банком 10%. Відповідно, показуєте банку, що у вас є 300 000, а 2 700 000 потрібні в якості позикових коштів. Решта 300 тисяч витратите на ремонт. Це краще (і вигідніше), ніж якби внесли свої 600 тисяч в якості початкового внеску, взяли б іпотеку на 2,4 млн, а потім додатково брали б споживчий кредит на ремонт під 20-25% річних.

Рада 6. Хочу все і відразу?

Купуючи квартиру в кредит багато відразу націлені на майбутнє: заведу сім'ю, народяться діти - потрібна велика багатокімнатна квартира. І потім платять кредит за неї практично все життя в результаті переплачуючи вартість кількох таких квартир.

Може варто почати з малого? Купити скромнішу нерухомість з меншою кількістю квадратів і кімнат. Для того щоб розрахуватися за неї у вас піде набагато менше часу (та й грошей). А далі вже можна розглядати варіант покупки більш об'ємною квартири.

По-перше, така схема дасть вам дуже значну економію у вигляді переплати по кредиту.

По-друге, б будете почувати себе набагато впевненіше в фінансовому плані. Краще платити щомісяця 20 тисяч, ніж 30-40-50 тисяч.

По-третє, коли ви розрахуєтеся за першу квартиру, у вас вже буде досить значна частина коштів, яку ви виручите при її продажу. І відповідно, кредит на нову квартиру можна буде брати вже на набагато меншу суму.

Приклад. Розглянемо 2 варіанти покупки нерухомості: велика трійка відразу і поступова купівля спочатку однокімнатної, потім після її продажу троячки.

1. 3-х кімнатна квартира вартістю 4 млн. На 20 років під 12% річних. Розмір щомісячних платежів складе - 45 тисяч. За весь час переплата складе - 6,5 мільйона. Тобто квартира вам обійдеться в 10,5 мільйона рублів !!!
2. Беремо однокімнатну за 2 мільйони на 10 років під 12% річних. Щомісячні платежі - 28,5 тисячі. Переплата - 1,4 мільйона. Кінцева плата по кредиту за всю квартиру - 3,4 мільйона.
3. Після того як розрахувалися за неї продаємо і купуємо іншу квартиру за 4 млн. Для цього нам знадобитися взяти кредит - 2 млн. Відповідно, умови по переплати аналогічні пункту 2 - 3,4 мільйона.
4. Підсумок. У першому випадку 20 років ви виплатили 10,5 млн, у другому випадку - 6,8 мільйона. Різниця - майже 4 мільйони. І при цьому що щомісячні платежі були скромнішими, в порівнянні з першим пунктом - майже в 2 рази.

Звичайно, тут не враховано, що з часом ціни на нерухомість можуть змінюватися, але думаю сенс ви зрозуміли.

Рада 7. Пограйте цифрами

Перед тим як подавати заявку на отримання іпотечного кредиту - пограйте цифрами. Що це означає? Якщо ви вже приблизно знаєте яка сума вам буде потрібна, зайдіть в іпотечний калькулятор і проаналізуйте на який термін вам краще взяти кредит 10, 15, 20 або 30 років.

В першу чергу визначте, який щомісячний платіж вам під силу. Далі спробуйте його чуть чуть збільшити, всього на 500 - 1000 рублів. І подивіться як зміниться термін кредитування. Ви будете приємно здивовані.

Приклад. Вам потрібен кредит 2 000 000 рублів під 12% рублів. Ось як виглядає ваш щомісячний платіж при різних термінах кредитування.

Термін кредитуЩомісячні платежі

10 років 28 700 рублів 15 років 24 000 рублей 20 років 22 000 рублів 25 років 21 000 рублів 30 років 20 570 рублів

Як бачите, різниця між 25 і 30 років становить всього 1 тисячу рублів. А за п'ять років додаткової «кабали» ви повинні будете внести понад мільйон рублів. 25 і 30 років - тут різниця у вигляді щомісячних платежів взагалі трохи більше 400 рублів.

Ваша мета максимально оптимізувати термін кредиту, щоб не платити зайві гроші протягом додаткових років через невеликої різниці щомісячних платежів.

Рада 8. Бути в курсі цін на житло

Перед тим як укладати угоду, потрібно орієнтуватися в цінах на нерухомість, щоб не купити квартиру за завищеною ціною, яку просять продавцем. Краще переглянути кілька зацікавили вас квартир і дізнатися що входить в ціну квартири: чи потрібен ремонт, зручність і близькість до магазинів, дорогах, школам, дитячим садам, рік побудови, поверховість, вид з вікна.

І тільки після цього, коли у вас складеться приблизна ситуація на ринку нерухомості - шукаємо квартиру за оптимальною ціною.

Рада 9. Покупай ліквідне

Купуючи квартиру, намагайтеся уникати об'єктів, які в подальшому буде важко продати. Навіть якщо ви і не плануєте цього в даний момент. Всяке в житті трапляється і краще передбачити таку ситуацію заздалегідь.

Які квартири важко продати?

• в старих будинках, побудованих більше 25-30 років тому. Поки ви виплачуєте іпотеку будинок ще більш застаріє. А банк зазвичай не дає кредити на квартири, побудовані більше 40 років тому;
• в «поганому» районі;
• в безпосередній поблизу жвавого руху;
• перший і останній поверх;
• по сусідству з заводами, промисловими виробництвами;
• з поганою інфраструктурою;
• вдалині від громадського транспорту.

І навіть якщо вам пропонують досить привабливу ціну за квартиру, сто разів подумайте - а чи варто вона цього? Продаючи її в подальшому, ви також будете знижувати ціну і не факт, що знайдеться покупець.

Рада 10. Торгуйтеся по сезону

Попит на нерухомість (і ціни) починає рости в кінці літа і до Нового року. Далі починається спад. Покупців мало і ціни починають трохи знижуватися.

Найкращий час для покупки - це «мертвий сезон» - з середини весни і до осені. Тут продавці з причини відсутності покупців готові значно знижувати ціну. І так би мовити ще й «торг доречний». Можна знизити спочатку заявлену вартість квартири на кілька десятків, а то і сотень тисяч.

Я зіткнувся з цьому пару років назад. Потрібно було розширювати площу і тому було вирішено продати квартиру і купити більш велику. Це було в кінці квітня. Продавав я її аж до початку серпня. Потенційних покупців за 3 місяці було небагато. В результаті скинувши 150 тисяч від первісної вартості - мені нарешті то вдалося її продати.

Рада 11. Вийдіть на власника безпосередньо

У пошуках квартири ви в більшості випадків будете натикатися на ріелторів. Звичайно це їх робота. Вони за неї гроші отримують. Але ці гроші ви заплатите зі своєї кишені. Як правило, вони накидають на первісну вартість квартири «свої» 50-100 тисяч і більше. Якщо вийде, вийдіть на господаря квартири безпосередньо. Тим самим заощадивши на «ріелтерської» комісії.

Адже для продавця найголовніше швидше отримати гроші за свою нерухомість, а тут ви з готовим пропозицією про покупки. Більшість дадуть вам позитивну відповідь. Тим більше гарантом угоди виступає банк, який сам подбає про договір купівлі-продажу та інших документах.

Не забуваємо про страховку

Вартість страховки при купівлі квартири при іпотеці становить від 0,5 до 2%. Причому ці гроші потрібно вносити за рік вперед і далі продовжувати її щорічно. Тому потрібно відповідально підійти до вибору страхової компанії. Розмір страховки залежить від багатьох факторів, як від віку, умов роботи позичальника і відсутність у нього хронічних захворювань так і від стану житла, що купується.

Що входить у вартість страховки?

• страхування нерухомості
• страхування життя і здоров'я позичальника
• титульне страхування на випадок втрати права власності на квартиру

Як правило, банк пропонує укласти страховий договір у нього безпосередньо або через рекомендовані їм страхові компанії. Тут підкуповує простота, не треба нікуди їхати і вся процедура зажадає від вас мінімум зусиль.

З мого досвіду, можна знайти більш вигідні умови у інших страхових компаній. Різниця може досягати 100%.

Тому, краще потратьте час і дізнайтеся скільки буде коштувати послуга в декількох страхових компаніях. Напевно ви знайдете більш вигідні умови, ніж ті, які пропонує банк.

Запам'ятайте, ви будете платити по кредиту тривалий час і кожна рік вам потрібна буде страховка. Тому навіть невелика різниця по страховці здатна заощадити вам десятки тисяч рублів.

Якщо ви знайдете страховку всього на 0,5% менше - від суми в 3 млн. В перший рік ви заплатите менше на 15 тисяч. А за термін в 20 років на скільки ви заплатите менше? Сотні тисяч це точно !!!!!

Чи потрібен ріелтор?

При покупці квартири багато наймають ріелторів. Але це задоволення не з дешевих. Як правило, середня плата за їхні послуги становить 2-5% від вартості житла. Тобто за квартиру ціною в 3 млн. рублів вам доведеться розщедритися за ріелтерські послуги 60 - 150 тисяч рублів.

І тут виникає резонне питання. А чи можна обійтися без ріелтора при іпотеці, тим самим заощадивши досить пристойну суму.

Щоб відповісти на це питання, давайте розберемо, а що власне входить в послуги ріелторів:

• підбір і показ житла
• підготовка документів для іпотечної угоди
• аналіз і супровід угоди, тобто перевірка юридичної частоти.

У моєму житті було 2 іпотечних кредиту і в обох випадках я прекрасно обходився без ріелтора.

Чому? Та тому що, все що робить ріелтор, в даному випадку можна зробити самому.

Припустимо підбір житла. У кожному місті є сайти з продажу нерухомості. Ви самі цілком прекрасно можете знайти і подивитися всі питання, що цікавлять варіанти. Причому всі варіанти, а не ті, що може запропонувати вам ваш ріелтор.

Підготовка документів. Взяти довідки з БТІ, замовити оцінку квартири та інші - такоже можна самому. Все інше робить ваш банк, у якого ви берете кредит: договір купівлі-продажу.

Перевірка юридичної чистоти і супровід угоди. Тут також все перевіряється банком. І причому досить досконально. Адже банк, як кредитор, в першу чергу зацікавлений в тому, щоб в подальшому не було ніяких проблем з квартирою, тому що вона залишається в у нього в заставі до повної виплати кредиту.

Погодьтеся, що юристи у банку досвідченіші, ніж звичайні ріелтори і перевіряють всі досконально з приводу уникнення можливих проблем в майбутньому. Та й не факт, що ріелтор перевіряє всі документи по квартирі. Для них найголовніше - це швидше отримати комісійні.

І останній факт, не на користь ріелторів - вони не несуть ніякої відповідальності у випадку, якщо в подальшому у вас квартира буде відсуджені назад старим власником або його приймачами, навіть якщо ріелтор і перевірив її на юридичну частоту.

У кращому випадку, якщо таке станеться - ріелтор поверне вам гроші, які він отримав від вас у вигляді комісійних. І все. А раз так, навіщо витрачати зайві гроші.

На закінчення

У моєму житті вже 2 погашених іпотеки і всі перераховані вище поради допомогли мені уникнути додаткових витрат на багато сотень тисяч. Сподіваюся допоможуть і вам правильно взяти іпотеку на квартиру з мінімальними витратами і кінцевими переплатами по кредиту.

Після того як взяли квартиру в іпотеку, зробили ремонт і закупили все необхідні меблі та техніку пора замислюватися якомога розрахуватися іпотечним кредитом достроково.

Ви ж не хочете платити за квартиру 20-30 років? Тоді для вас будуть корисні наступні статті: