Верховна Рада в жовтні в черговий раз продовжила мораторій на продаж земель сільгосппризначення. У зв'язку з цим оренда землі продовжує залишатися головним активом аграрних компаній.

Тому оформлення оренди та переоформлення договорів оренди землі на новий строк для більшості с / г виробників-орендарів землі, які розуміють, що, коли буде скасовано мораторій і почнеться продаж землі, на коні виявиться той, у кого буде оренда землі, продовжує бути першочерговим завданням . Адже в разі продажу наданої в оренду землі переважне право на придбання землі матиме, звичайно, орендар.

Що потрібно знати, переукладаючи договори оренди землі, і про що не варто забувати, щоб не втратити оренду і переоформити договори на новий термін, яким чином має здійснюватися переоформлення договорів, ніж відновлення відрізняється від продовження і як діяти, якщо орендодавець ухиляється, зволікає з укладанням додаткової угоди до договору, відмовляється від укладення договору на новий термін, або якщо орендодавець помер, - розповіли адвокат, радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олег Качмар та юрист ЮФ «Василь Кісіль і Пар нери »Олександра Бортман.

Поновлення, продовження, укладення договору на новий термін: в чому різниця?

Законодавство не містить поняття «переоформлення» договору. Хоча на практиці словосполучення «переоформлення договору» вживається досить часто. Під ним, як правило, розуміють оформлення договору повторно, заново. У законодавстві ж, що регулює договірні відносини сторін з оренди землі, існують поняття «укладення договору на новий термін», «поновлення договору»; в судовій практиці зустрічається також формулювання «продовження договору». У чому різниця між цими поняттями?

У Законі України «Про оренду землі» є ст. 33, яка називається «Поновлення договору оренди землі». У ній сказано, що «після закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належним чином виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)» .

Радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олег Качмар. Джерело фото: ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»

Таким чином, відновлення договору означає оформлення договору повторно, заново, на новий термін.

Що стосується поняття «продовження договору», то законодавство не містить такого поняття, хоча суди іноді теж використовують його в сенсі «автоматичного» поновлення договору оренди, термін дії якого закінчився. Зокрема, Верховний Суд України в постановах часом вказує про продовження договорів оренди, відзначаючи, що Цивільним кодексом України передбачено поновлення договору оренди, яке зводиться до автоматичного продовження попередніх договорів оренди на той же термін.

Тому договір оренди може бути відновлений (переоформлений) або 1) шляхом укладення договору оренди на новий термін (з особою, яка має переважне право на укладення договору на новий термін), відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону, або 2) шляхом « автоматичного »оновлення (продовження) договору оренди, термін дії якого закінчився, на той же термін, відповідно до частини 6 статті 33 Закону (постанови Верховного Суду України від 25.02.2015 р у справах № 6-10цс15 і № 6-219цс14) .

У чому суть переважного права орендаря на укладення договору на новий термін?

У період з 2007-2008 років і до 2016 року договори оренди землі зазвичай полягали на відносно нетривалий термін - 2, 3, 5 років, рідше - на 10, 15, 25 років. З травня 2016 року почала діяти норма закону, згідно з якою договір оренди може бути укладений на строк не менше 7 років.

Незалежно від терміну оренди кожен орендар, який належним чином виконував обов'язки за умовами договору, після закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі, має переважне право на поновлення договору (укладення договору оренди землі на новий строк). Суть переважного права полягає в тому, що орендар має пріоритет (перевага перед іншими) на укладення договору оренди землі на новий строк. Це означає, що якщо до орендодавця звернулися інші зацікавлені особи з пропозиціями про укладення договору з ними на тих же умовах, то орендодавець в такому випадку зобов'язаний укласти договір з попереднім орендарем на новий термін. Виняток становлять випадки, коли інший (потенційний) орендар запропонував орендодавцю більш вигідні умови (наприклад, вище орендну плату, більш тривалий термін оренди), а попередній орендар на такі умови не погоджується, або якщо попередній орендар і орендодавець не можуть досягти домовленості щодо орендної плати або іншим істотних умов договору; в такому випадку переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється, а орендодавець має право укласти договір оренди з новим орендарем.

Юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олександра Бортман. Джерело фото: ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»

Що потрібно зробити, щоб не втратити переважне право і право оренди і відновити договір оренди (укласти договір оренди на новий термін)?

Орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий термін, якщо він:

1. належним чином виконує свої обов'язки за договором;
2. до закінчення терміну дії договору повідомив орендодавця у встановлений договором термін, але в будь-якому випадку не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну договору оренди землі, про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін (поновлення договору);
3. додав до листа-повідомленням проект додаткової угоди.

Тобто перш за все орендар повинен належним чином виконувати свої обов'язки за договором оренди землі. Оскільки основний обов'язок орендаря перед орендодавцем - платити орендну плату, то «належним чином виконувати свої обов'язки за договором» означає, що орендар, щонайменше, повинен своєчасно і в повному обсязі виплачувати орендодавцю орендну плату за землю.

У той же час орендар зобов'язаний у встановлений договором термін, але не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну договору оренди землі (якщо більший строк не встановлений договором), повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін. Для цього орендар повинен направити орендодавцю лист-повідомлення, в якому чітко вказати, що він бажає скористатися своїм переважним правом на укладення договору на новий термін і хоче поновити договір (укласти договір на новий термін).

Закон вказує, що орендодавцю необхідно повідомити не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну дії договору. При цьому договором може бути встановлений інший термін. Але якщо навіть орендар порушив термін повідомлення, встановлений договором, то це ще не означає, що переважне право автоматично припинилося. Визначальним у даному випадку, як вважають суди, є дотримання терміну, встановленого статтею 33 Закону, а саме - не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну дії договору оренди (постанова Вищого господарського суду України від 21.01.2014 у справі № 920 / 1137/13).

Якщо орендар у встановлений законом термін (не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну дії договору) не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін з проектом додаткової угоди, то у орендаря припиняється переважне право на поновлення договору на новий термін (постанова Верховного суду України від 13.04.2016 р № 6-2027цс15; постанови Вищого господарського суду України від 07.09.2016 р № 922/273/16, від 21.07.2016 р № 908/4293/15, від 21.07.2016 р № 917/1805/15, від 19.07.2016 р № 911/3933/15).

Крім того, Закон вказує, що разом з повідомленням орендар повинен направити орендодавцю проект додаткової угоди (додати проект додаткової угоди до листа-повідомленням про поновлення договору). Для поновлення договору оренди на тих же умовах в проекті додаткової угоди досить передбачити пункт (умова) про те, що «сторони домовилися відновити договір оренди земельної ділянки на той же термін і на тих самих умовах».

Однак варто зазначити, що додатковою угодою сторони можуть змінити умови договору оренди.

Орендар може передати орендодавцю проект додаткової угоди до договору оренди, запропонувавши нові умови договору. Якщо орендодавець погодиться на нові умови, то договір оренди буде укладено на нових умовах. Однак потрібно мати на увазі, що в разі недосягнення орендарем та орендодавцем домовленості щодо нових умов договору (по орендній платі або за іншими істотними умовами договору) переважне право орендаря на укладення договору на новий термін припиняється.

Лист з повідомленням про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін і проектом додаткової угоди потрібно направляти поштовим відправленням з оголошеною цінністю, описом вкладення та повідомленням про вручення поштового відправлення. У такому випадку при виникненні між орендарем та орендодавцем або орендарем та орендодавцем і новим орендарем (якщо орендодавець укладе новий договір з новим орендарем) спору про припинення (продовження) терміну дії договору оренди у орендаря будуть письмові підтвердження того, що він повідомляв орендодавцю про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін, а зазначені документи (копії листа-повідомлення та проекту додаткової угоди, опис вкладення в цінний лист, фіскальний чек поштового відділення і повідомлення про вручення поштового відправлення) зможуть бути використані орендарем в суді в якості доказів у справі.

Після узгодження умов договору орендодавець укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Орендодавець зобов'язаний розглянути надіслані орендарем лист-повідомлення та проект додаткової угоди (запропоновані орендарем умови договору оренди) і в місячний термін погодитися на укладення додаткової угоди (договору) на запропонованих орендарем умов або запропонувати орендарю інші (свої) умови.

Якщо орендар не повідомив орендодавця про намір укласти договір на новий термін (або повідомив пізно), але при цьому продовжує користуватися земельною ділянкою?

Якщо орендар не повідомив орендодавцю про свій намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору на новий термін, повідомив пізно (менш ніж за місяць до закінчення терміну договору оренди землі) або не доклав до листа проект додаткової угоди, то переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору) припиняється.

Однак припинення переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, як і закінчення строку дії договору оренди, самі по собі не означають, що оренда припинилася, а право оренди землі втрачено, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і виконувати свої обов'язки за договором. В такому випадку юридичне значення має подальша поведінка орендодавця.

Частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає ще один спосіб поновлення оренди (договору оренди), а саме - «автоматичне» відновлення договору в разі продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та при відсутності заперечень з боку орендодавця.

Частина 6 визначає, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором.

Закон встановлює, що договір оренди є поновленим (вважається поновленим в силу прямої норми (вказівки) Закону) при наявності 2 (двох) умов: 1) якщо після закінчення терміну договору оренди орендар продовжує користуватися земельною ділянкою; 2) якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не висловив заперечень щодо поновлення договору.

Тому вирішальним в цьому випадку є наявність / відсутність заперечень з боку орендодавця про продовження (поновлення) договору оренди (висловлювань орендодавцем орендарю заперечень щодо поновлення договору) протягом встановленого законом терміну - протягом одного місяця після закінчення строку договору. Заперечення повинні бути спрямовані поштовим відправленням.

Факт продовження користування земельною ділянкою, виходячи з судової практики, презюмується.

Що необхідно зробити для оформлення «автоматичного» оновлення (продовження) договору?

Незважаючи на пряму норму Закону, яка свідчить про те, що «договір вважається поновленим», на практиці поновлення договору не є «автоматичним» і вимагає від сторін договору вчинення певних юридичних дій, оскільки, по-перше, вони зобов'язані укласти додаткову угоду про відновлення договору (частина 8 статті 33 Закону), а по-друге, право оренди має бути зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно (статті 125 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земель ого ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права).

І хоча Закон і не покладає ні на одну зі сторін обов'язки звернутися до іншої сторони з пропозицією про укладення додаткової угоди, з огляду на зацікавленість, насамперед, орендаря в продовженні оренди, на практиці з пропозицією про укладення додаткової угоди, як правило, звертаються орендарі.

Пропозиція про укладення додаткової угоди та проект додаткової угоди повинні бути спрямовані орендодавцю після закінчення місячного терміну для заперечень з боку орендодавця. При цьому варто відзначити, що умови договору оренди, дія якої закінчилася, не можуть бути змінені сторонами, а тому додаткова угода буде містити тільки один пункт - про відновлення дії договору оренди.

Після укладення додаткової угоди орендарю необхідно звернутися до державного реєстратора або нотаріуса з відповідною заявою та додатковою угодою до договору оренди для реєстрації права оренди.

Якщо орендодавець ігнорує повідомлення орендаря, не надає заперечень і / або ухиляється від підписання (укладення) додаткової угоди до договору?

Якщо орендодавець не реагує на лист-повідомлення орендаря (не відповідає на лист орендаря і не повідомляє йому про своє рішення, не висловлює жодних заперечень чи пропозицій про зміну умов договору) або зволікає з укладанням додаткової угоди до договору, то орендарю в такому випадку потрібно звернутися в суд з позовом про визнання додаткової угоди укладеним. Верховний Суд України вважає правильним задоволення судами таких позовів (лист Верховного Суду України від 01.04.2016 р «Аналіз практики застосування судами статті 16 Цивільного кодексу України»).

Разом з тим потрібно зазначити, що часом орендарі звертаються до суду з позовами з вимогами не про визнання додаткових угод укладених, а про зобов'язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору (зобов'язання укласти додаткову угоду і т. П.). З цього приводу варто відзначити, що хоча на практиці, іноді ще й сьогодні, можна зустріти випадки задоволення судами таких позовів (постанови Вищого господарського суду України від 14.06.2016 у справі № 910/25735/15, від 30.01.2014 р у справі № 924/781/13), Верховний Суд України все ж вважає таку ?? практику неправильної, оскільки вона суперечить загальному принципу свободи договору (лист Верховного Суду України від 01.04.2016 р «Аналіз практики застосування судами статті 16 Цивільного кодексу України »).

Если Орендодавець Уклав договір оренди з іншім (новим) орендарем?

Якщо орендодавець до закінчення терміну дії договору оренди або відразу після нього «зрадив» орендаря і уклав договір оренди з новим орендарем, тоді як попередній орендар продовжує користуватися земельною ділянкою (не повертав орендодавцеві земельну ділянку), то в такому випадку орендарю слід звернутися в суд з позовом до орендодавця і новому орендарю з вимогами про визнання недійсним договору оренди, укладеного орендодавцем з новим орендарем, і скасування державної реєстрації права оренди нового арі орендаря (постанови Верховного Суду України від 12.10.2016 р № 6-1282цс16, від 15.04.2016 р № 6-55цс15, від 13.04.2016 р № 6-2027цс15, від 25.02.2015 р № 6-10цс15 і № 6-219цс14).

Якщо в оренду передано земельну ділянку державної або комунальної власності?

Якщо в оренду передано земельну ділянку державної або комунальної власності, то укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі державної або комунальної власності здійснюється з уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

У разі реалізації особою свого переважного права на укладення договору оренди на новий термін обов'язковим є попереднє прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування або місцевим органом виконавчої влади (пункт 2 частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Якщо орендар не реалізовував своє переважне право і продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, то укладання додаткової угоди здійснюється без попереднього рішення органу місцевого самоврядування або місцевого органу виконавчої влади (абзац 3 частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Якщо рада чи адміністрація скасували рішення про поновлення договору оренди землі з попереднім орендарем і передали земельну ділянку в оренду новому (іншому) орендарю?

На практиці зустрічаються також випадки, коли орган місцевого самоврядування або місцевий орган виконавчої влади приймає рішення про поновлення договору оренди з попереднім орендарем (укладення договору оренди на новий термін), а в подальшому (до підписання додаткової угоди про поновлення договору) іншим рішенням скасовує своє попереднє рішення про поновлення договору оренди з попереднім орендарем і надає земельну ділянку в оренду новому орендарю.

У таких випадках орендарям необхідно звертатися до суду з позовом до органу місцевого самоврядування або місцевого органу виконавчої влади про визнання незаконним і скасування цього рішення. Суди скасовують такі рішення, оскільки органи самоврядування (місцеві органи виконавчої влади) не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення (постанова Вищого господарського суду України від 14.06.2016 у справі № 910/25735/15, рішення Конституційного суду України від 16.04.2009 р № 7 -рп / 2009).

Як бути, якщо орендодавець помер?

До недавнього часу, на практиці, виникало чимало запитань, як бути в ситуації, коли орендар мав намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, але орендодавець незадовго до закінчення терміну дії договору оренди землі помирав, і чи міг орендар продовжувати користуватися земельною ділянкою до прийняття спадкоємцями спадщини.

З цього приводу Державний комітет України із земельних ресурсів у листі № 14-11-11 / 2770 від 13.04.2005 р навіть рекомендував орендарям укладати договори на управління спадщиною. Зокрема, для того щоб мати право законно користуватися земельною ділянкою до прийняття спадщини спадкоємцями та набуття ними права власності на земельну ділянку або визнання спадщини відумерлою та переходу права власності на орендовану земельну ділянку органу місцевого самоврядування, орендарям пропонувалося укладати з нотаріусами (а в населених пунктах , де немає нотаріусів, - з відповідними органами місцевого самоврядування) договори на управління спадщиною, а після оформлення (реєстрації) права соб твенності на земельну ділянку новим власником (спадкоємцем або органом місцевого самоврядування) - укладати додаткову угоду до договору оренди.

Укладання договорів на управління спадщиною, на думку тоді ще Держкомзему, повинно було забезпечити орендодавцю можливість законно використовувати земельну ділянку до прийняття спадщини спадкоємцями (6 місяців після смерті орендодавця) або визнання спадщини відумерлою та переходу земельної ділянки у власність територіальної громади (від 1 до 1, 5 року).

Однак щодо зазначених роз'яснень Держкомзему, зокрема, про необхідність укладення договору для продовження законного користування землею, було багато питань, оскільки смерть орендодавця, відповідно до Закону, не є підставою для припинення договору оренди землі - договір оренди землі зі смертю орендодавця не припинявся, як і не припинялися зобов'язання по оренді, а тому у орендаря були всі підстави продовжувати користуватися земельною ділянкою.

Однак на сьогоднішній день проблема переоформлення (поновлення) договору оренди землі в разі смерті орендодавця, можна сказати, знята, оскільки з 19 жовтня вступили в силу зміни, внесені до статті 33 Закону України «Про оренду землі» відповідно до Закону від 20.09 .2016 р № 1533-VIII.

Зазначеними змінами передбачено, що в разі смерті орендодавця протягом строків переоформлення договору оренди землі (повідомлення орендарем спадкоємця орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін і напрямок спадкоємцем орендодавця орендарю заперечень щодо поновлення дії договору) припиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

У разі смерті орендодавця до закінчення терміну дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємцю земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті 33 Закону зі змінами, внесеними згідно із Законом України від 20.09.2016 р N 1533-VIII).

У разі смерті орендодавця протягом строків, визначених частинами другою, п'ятою, шостою, восьмою цієї статті, припиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальній громаді, хід зазначених строків продовжується з урахуванням періоду, який пройшов до їх зупинки (нові частини - дев'ята і десята - статті 33 Закону).

Підсумовуючи ...

На завершення слід зазначити, що саме орендар має переважне право на отримання (придбання) земельної ділянки, що знаходиться в оренді, у власність. Тому в разі продажу земельної ділянки, що знаходиться в оренді, орендар має право бути поінформованим власником землі (орендодавцем) про продаж земельної ділянки, ціну продажу та інших умовах, на яких продається земельна ділянка, в першу чергу. Однак якщо навіть ви не захочете викуповувати земельну ділянку і відмовитеся від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки, то, будучи орендарем земельної ділянки, ви ні в якому разі не втратите право оренди, оскільки всі права і обов'язки орендодавця за договором оренди земельної ділянки перейдуть до нового власника земельної ділянки.

Катерина Золотаренко, AgroPortal.ua

Олег Качмар, Олександра Бортман, оренда землі, мораторій