Процедура реєстрації будинку (постановки на кадастровий облік і оформлення права власності) залежить від виду дозволеного використання земельної ділянки, місця розміщення і характеристик будівлі.

допущення

Перед роз'ясненням процедури реєстрації житлових і дачних будинків зробимо кілька припущень:

• земельну ділянку, на якому зведено дані об'єкти, вже зареєстрований належним чином (відповідно до законів № 221-ФЗ [3] і № 122-ФЗ [2]), тобто вже пройшов процедуру кадастрового обліку, а права власника авторських прав на нього підтверджені випискою з ЕГРП або свідоцтвом про держреєстрацію;

• будинок вже є завершеним об'єктом, зведеним на земельній ділянці з видом дозволеного використання, який допускає будівництво індивідуальних житлових або дачних будинків;

• будинок побудований особою, яка звертається за державною реєстрацією права власності.

Загальні відомості про порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно

1.Загальні порядок реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним встановлений в розділі III (статтях 12-21.1) федерального закону № 122-ФЗ від 21.07.1997 р «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [2 ]. Даний порядок включає наступні етапи:

Термін розгляду заяв і проведення реєстрації права власності становить 10 днів.

1. Реєстрація права власності, відповідно до статті 25.3 закону № 122-ФЗ від 21.07.1997 р «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», проводиться:

- на індивідуальні житлові будинки, побудовані на ділянках з дозволеним використанням для індивідуального житлового будівництва (ІЖС),

- на присадибних ділянках для особистого підсобного господарства (ЛПГ) в межах населених пунктів,

- на об'єкти, для зведення яких не потрібно отримувати дозвіл на будівництво, в тому числі на об'єкти на садових і дачних ділянках.

Дана стаття введена 30.06.2006 р, у зв'язку з прийняттям закону про «дачної амністії» (№ 93-ФЗ [1]).

Підставами для державної реєстрації права власності на створюваний або створений об'єкт нерухомого майна є 1) документи, що підтверджують факт створення такого об'єкта і містять його опис; 2) правовстановлюючий документ на земельну ділянку.

1. П. 1.2 ст. 20 закону № 122-ФЗ не дозволяє здійснення держреєстрації права на об'єкт нерухомого майна, що не врахований в державний кадастр нерухомості, але в статті 25.3 реєстрація такого права допускається. Це можливо тільки в наступних випадках:

- право на земельну ділянку зареєстровано раніше;

- земельну ділянку призначений для ведення дачного господарства або садівництва, і правлінням садівницького або дачного некомерційного об'єднання представлено висновок про те, що об'єкт розташований в межах кордонів зазначеної земельної ділянки;

- для будівництва або реконструкції об'єкта нерухомого майна не потрібно видачі дозволу на будівництво;

- земельну ділянку призначений для ведення особистого підсобного господарства, на нього представлено висновок органу місцевого самоврядування, що створюваний або створений об'єкт нерухомого майна розташований в межах кордонів зазначеної земельної ділянки.

1. Для спрощення процедури реєстрації «заяву про державну реєстрацію прав та інші документи, необхідні для державної реєстрації прав, можуть бути представлені одночасно із заявою про державний кадастровому обліку» (абзац 9 пункту 2 статті 16 закону № 122-ФЗ).

Види будинків, будівель, призначені для проживання. Визначення індивідуального житлового будинку, житлового будови, дачного будинку

Відповідно до ст. 16 Житлового кодексу РФ до житлових приміщень належать:

• житловий будинок, частина житлового будинку;
• квартира, частина квартири;
• кімната.

Житловий будинок - індивідуальне будівля, що складається з кімнат і приміщень допоміжного використання. У Містобудівний кодекс (п. 3 ст. 48) він визначений як об'єкт, призначений для проживання однієї сім'ї, з кількістю поверхів не більше трьох. У нещодавно введеному класифікаторі видів дозволеного використання земельних ділянок [5] «малоповерхова житлова забудова» має на увазі будівництво індивідуальних житлових, дачних і садових будинків. До основних ознак об'єкта індивідуального житлового будівництва відносять також відокремлений розташування будинку (на відміну від блокованої житлової забудови, коли кілька житлових будинків мають спільні стіни).

Для визначення дачного і садового будинку слід розмежовувати земельні ділянки на дачний, садовий, городній (закон № 66-ФЗ від 15.04.1998 р «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» [4]).

дачний

земельна ділянка

садовий

земельна ділянка

городній

земельна ділянка

Можна будувати:

1) житловий будинок з правом реєстрації проживання;

2) житлову будову без права реєстрації проживання в ньому;

+ Господарські будівлі та споруди.

Можна будувати:

1) житлову будову без права реєстрації проживання в ньому;

+ Господарські будівлі та споруди.

Можливість будівництва визначається в залежності від встановленого виду дозволеного використання земельної ділянки.

Вид дозволеного використання може передбачати (а може і не передбачати) будівництво на ділянці:

1) некапітального житлового будови я;

+ Господарські будівлі та споруди.

У законодавстві немає визначення, що таке дачний будинок. А відмінності житлового будинку і житлового будови закріплені в СНиП 30-02-97 «Планування і забудова територій садівничих (дачних) об'єднань громадян, будівлі та споруди».

Житловий будинокЖитловий будова

- будівля, що зводиться на дачній земельній ділянці для тимчасового або постійного проживання з правом реєстрації. - будівля, що зводиться на садовій, дачній земельній ділянці для тимчасового проживання без права реєстрації.

На нашу думку, дачним будинком слід вважати житловий будинок з правом реєстрації, а побудований він може бути тільки на дачній ділянці.

Реєстрація будинки на ділянці для ІЖС

Для реєстрації житлового будинку на земельній ділянці для ІЖС (ст. 25.3 закону № 122-ФЗ [2]), необхідно в територіальне відділення Росреестра або в МФЦ подати наступні документи:

• заяву про державну реєстрацію права власності на будинок;
• посвідчення особи (+ довіреність, якщо документи подає представник);
• квитанцію про оплату держмита (бажано, щоб уникнути затримок, пов'язаних з перевіркою платежу);
• правовстановлюючі документи на земельну ділянку (свідоцтво про держреєстрацію або виписка з ЕГРП). Дані документи не надаються, якщо право власності зареєстровано раніше в установленому порядку;

• документи, що підтверджують факт спорудження будинку і містять його опис.

Наведена нижче таблиця підкаже, які документи потрібно надати до 1 березня 2018 року і після цієї дати для реєстрації житлового будинку на ділянці для ІЖС.

Період, до якого діє порядокПідставаДокументи, що підтверджують факт створення об'єкта нерухомого майна і містять його опис

До 1 січня 2010 р

закон № 93-ФЗ від 30.06.2006 р Технічний паспорт та дозвіл органу місцевого самоврядування на введення в експлуатацію (або в разі, якщо об'єкт не завершений будівництвом, дозвіл на будівництво).

До 1 січня 2010 р технічний паспорт є єдиним документом, що підтверджує факт створення об'єкта ІЖС і містить його опис.

До 1 березня 2015 р закони № 66-ФЗ від 15.05.2008 р, № 174-ФЗ від 17.07.2009 р, № 169-ФЗ від 01.07.2011 р Кадастровий паспорт і дозвіл органу місцевого самоврядування на введення в експлуатацію (або в разі, якщо об'єкт не завершений будівництвом, дозвіл на будівництво).

До 1 березня 2015 р кадастровий паспорт є єдиним документом, що підтверджує факт створення об'єкта ІЖС і містить його опис.

До 1 березня 2015 р закон № 250-ФЗ від 23.07.2013 р Дозвіл органу місцевого самоврядування на введення в експлуатацію (або в разі, якщо об'єкт не завершений будівництвом, дозвіл на будівництво).

До 1 березня 2015 року дозвіл на введення в експлуатацію не вимагається і правовстановлюючий документ на земельну ділянку є єдиною підставою для державної реєстрації прав на об'єкт ІЖС.

До 1 березня 2018 р закон № 20-ФЗ від 28.02.2015 р Дозвіл органу місцевого самоврядування на введення в експлуатацію (або в разі, якщо об'єкт не завершений будівництвом, дозвіл на будівництво).

До 1 березня 2018 року дозвіл на введення в експлуатацію не вимагається і правовстановлюючий документ на земельну ділянку є єдиною підставою для державної реєстрації прав на об'єкт ІЖС.

Після 1 березня 2018 р закон № 20-ФЗ від 28.02.2015 р Дозвіл органу місцевого самоврядування на введення в експлуатацію (або в разі, якщо об'єкт не завершений будівництвом, дозвіл на будівництво).

При подачі документів дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію або дозвіл на будівництво надавати до органу реєстрації не обов'язково. Якщо такі документи не надав заявник, то орган, який здійснює державну реєстрацію прав, самостійно запитує дані документи в органах місцевого самоврядування.

Чи потрібен кадастровий паспорт на будинок при реєстрації права власності?

При подачі документів на реєстрацію надавати кадастровий паспорт об'єкта нерухомого майна не потрібно. Але це справедливо тільки в тому випадку, якщо відомості про об'єкт нерухомого майна вже містяться в державному кадастрі нерухомості. Якщо будинок не поставлений на кадастровий облік, подати відповідну заяву та документи можна одночасно із заявою про реєстрацію права власності на будинок і необхідними для цього документами.

Які документи потрібні для постановки будинку на кадастровий облік?

Відповідно до ст. 22 закону № 221-ФЗ від 24.07.2007 р «Про державний кадастр нерухомості», для постановки на кадастровий облік будівлі, споруди, приміщення або об'єкта незавершеного будівництва, в тому числі житлового будинку, в службу реєстрації необхідно подати: заяву, технічний план будівлі (або копію дозволу на введення об'єкту капітального будівництва в експлуатацію). Дозвіл повинен бути видано після введення в дію закону № 221-ФЗ, тобто 1 березня 2008 р

Форма і вимоги до заповнення технічного плану встановлені в наказі Мінекономрозвитку № 403 від 01.09.2010 року "Про затвердження форми технічного плану будівлі і вимог до його підготовки». До 1 березня 2018 р надання технічного плану будинку замість дозволу на введення об'єкту в експлуатацію є краще, оскільки процедура отримання останнього документа складніша.

Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію: що це за документ, які документи потрібні для його отримання?

Порядок видачі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію встановлений в ст. 55 Гр До РФ.

Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію - документ, що засвідчує виконання будівництва, реконструкції об'єкта капітального будівництва в повному обсязі відповідно до дозволу на будівництво. Воно перевіряє відповідність об'єкта містобудівній плану земельної ділянки, а в разі будівництва, реконструкції лінійного об'єкта - проекту планування і межування території, а також проектної документації.

Для прийняття рішення про видачу дозволу на введення об'єкту в експлуатацію необхідні наступні документи:

• правовстановлюючий документ на земельну ділянку;
• дозвіл на будівництво;
• технічний план будівлі;
• містобудівний план земельної ділянки (не потрібно, якщо дозвіл на будівництво видано до введення в дію ГрК РФ, а також, якщо до моменту видачі дозволу на будівництво форма містобудівного плану не була затверджена урядом РФ);
• документи, що підтверджують відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва технічним умовам і підписані представниками організацій, що здійснюють експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення (при їх наявності);

• схема, що відображає розташування побудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва, розташування мереж інженерно-технічного забезпечення в межах земельної ділянки і планувальну організацію земельної ділянки та підписана особою, що здійснює будівництво;
• акт приймання об'єкта капітального будівництва (у разі здійснення будівництва, реконструкції підрядними організаціями на підставі договору);
• документ, що підтверджує відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів та підписаний особою, що здійснює будівництво;
• документ, що підтверджує відповідність параметрів побудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва проектної документації (не вимагається при постановці на кадастровий облік об'єктів індивідуального житлового будівництва);
• висновок органу державного будівельного нагляду (для індивідуальних житлових будинків не потрібно).

Реєстрація дачного будинку на ділянці сільгосппризначення

Відповідно до п. 17 ст. 51 ГрК РФ для будівництва житлових будинків, житлових будівель, господарських будівель і споруд на земельних ділянках, призначених для садівництва або дачного господарства, немає необхідності отримувати дозвіл на будівництво. Відповідно, зареєструвати право власності на такі об'єкти можна по «дачної амністії», надавши в службу реєстрації тільки документи, зазначені в ст. 25.3 закону № 122-ФЗ [2]:

- заяву про державну реєстрацію права;

- посвідчення особи (+ довіреність в разі, якщо документи подає представник);

- квитанцію про оплату держмита (не обов'язково);

- правовстановлюючий документ на земельну ділянку (свідоцтво про державну реєстрацію права власності або виписка з ЕГРП). Даний документ можна не надавати, якщо право на земельну ділянку раніше зареєстровано в установленому законом порядку;

- декларацію про об'єкт нерухомого майна. Форму декларації з дачної амністії 2016 і порядок її заповнення, встановлені наказом Мінекономрозвитку РФ № 447 від 03.11.2009 р [6], можна скачати за посиланнями: зразок , приклад заповнення .

джерела:

1. Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна / Федеральний закон № 93-ФЗ від 30.06.2006 р - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61224/ .
2. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним / Федеральний закон від 21.07.1997 р № 122-ФЗ. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177726/ .
3. Про державний кадастр нерухомості / Федеральний закон № 221-ФЗ від 24.07.2007г. - http://base.garant.ru/12154874/ .
4. Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян / Федеральний закон від 15.04. 1998 року № 66-ФЗ (ред. Від 31.12.2014). - Режим доступу: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/ .
5. Про затвердження класифікатора видів дозволеного використання земельних ділянок / Наказ Мінекономрозвитку Росії від 01.09.2014 № 540 - Режим доступу: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168733/?frame=1#p28 .
6. Про затвердження форми декларації про об'єкт нерухомого майна / Наказ Мінекономрозвитку РФ № 447 від 03.11.2009 р - http://base.garant.ru/12171875/ .