Роблячи ремонт у своїй квартирі, ми не рідко міняємо простір - збільшуємо площу кімнат, об'єднуємо кухонну зону з вітальні, ванну з туалетом і т.д. Втілюючи ці задумки в життя, часто ми навіть і не замислюємося про те, а наскільки це законно. А якщо і замислюємося, то заспокоюємо себе думкою про те, що в нашій оселі не буває сторонніх людей, і навряд чи хтось дізнається про те, що ми порушуємо законодавство.

Однак при продажу, обміні і здійсненні інших операцій з нерухомістю узгодити перепланування все таки доведеться. Та й пильні сусіди, дізнавшись про те, що ви, наприклад, зносити частину несучої стіни, можуть «повідомити куди слід». Крім того, при безграмотному самостійному пересуванні стін можна просто на просто пошкодити конструкцію будинку. Тому краще всього оформити дозвіл на перебудову квартири заздалегідь, щоб в подальшому не стикатися з додатковими проблемами.

Але перш ніж звертатися до відповідних органів необхідно розібратися з усіма нюансами, пов'язаними з цим питанням.

Для початку давайте розберемося, що саме законодавство розуміє під переплануванням. Це необхідно для того, щоб зрозуміти, чи потребує задумана вами переробка узгодження. Житловий кодекс РФ закріпив, що «перепланування житлового приміщення являє собою зміну його конфігурації, що вимагає внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення». Є і ще один термін, за змістом подібний з переплануванням, - перебудову. Але, на відміну від перепланування, воно, як свідчить Житловий кодекс РФ, «являє собою установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, що вимагають внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення».

Техпаспорт, в який треба вносити зміни, - це документи, які містять технічну та іншу інформацію про вашу квартиру, підтверджуючи її відповідність встановленим законом вимогам.

Перепланування квартир діляться на дві великі категорії. Перша - це проста перепланування (її ще називають переплануванням за ескізом). У такому разі зміни в квартирі мінімальні. Перепланування більшості типових будинків і «хрущовок» зазвичай ставляться як раз до такого типу, тому великих витрат часу і коштів не вимагають. Друга - складна перепланування (за проектом). Вже сама назва передбачає, що справа не обмежиться склінням лоджії. При складній перепланування зачіпаються несучі конструкції будинку, змінюється схема комунікацій. Це означає, що буде потрібна попередня розробка проекту, яким повинні займатися спеціалізовані проектні організації. Значить, перепланування - все те, що тягне за собою зміну планів БТІ. Адже саме на цих планах вказані стіни, перегородки, прорізи, вікна, сантехнічне обладнання, інженерні стояки і кухонні плити.

Перепланувати можна і нежитлове приміщення. В цьому випадку вартість оформлення буде залежати не тільки від того, наскільки глобальні зміни передбачаються, але і від того, в житловому або нежитловому будинку розташовано переплановане приміщення.

Є офіційний перелік того, що при переплануванні категорично неприпустимо. Заборонені: роботи, які погіршують умови експлуатації будинку й проживання громадян, в тому числі ті, в результаті яких ускладнюється доступ до інженерних комунікацій і відключає пристроїв; роботи, в результаті яких перевлаштованих приміщення (або суміжні з ним) може бути віднесено до категорії непридатних для проживання; роботи, що зачіпають ті приміщення в житлових будинках, які перебувають на обліку штабу у справах цивільної оборони і надзвичайних ситуацій (якщо не отримано відповідний дозвіл начальника штабу цивільної оборони); роботи, що впливають на міцність, стійкість несучих конструкцій будівлі або ті, в результаті яких може відбутися руйнування несучих конструкцій (наприклад, прорубание додаткового дверного отвору); роботи, які встановлюють відключають або регулюючі пристрої на загальнобудинкових (общеквартірних) інженерних мережах, якщо користування цими пристроями впливає на споживання ресурсів у суміжних приміщеннях; роботи, в ході яких передбачається ліквідація або зменшення перетину каналів природної вентиляції (наприклад, це може бути зменшення воздуховодной короба); роботи, що збільшують навантаження на несучі конструкції понад допустимі за проектом (розрахунком за несучою здатністю, за деформаціями) при влаштуванні стяжок в підлогах, заміні перегородок з легких матеріалів на перегородки з важких матеріалів, встановлення додаткового обладнання в приміщеннях квартир (до таких варіантів може ставитися, наприклад, установка гидромассажной ванни).

Якщо ви живете в будинку типової серії, то законодавством не допускається: пристрій прорізів, вирубка ніш, пробивання отворів в несучих стінах, колонах (стійках, стовпах); прокладання штроб в горизонтальних швах і під внутрішніми стіновими панелями, в стінових панелях і плитах перекриттів під розміщення електропроводки, розводки трубопроводів; пристрій додаткових отворів в стінових панелях суміжних по висоті приміщень без узгодження з проектною організацією-автором проекту житлового будинку або його правонаступником, якщо ж вони відсутні - без додаткової експертизи.

Врахуйте, що деякі види перепланувань офіційно не заборонені, але дозвіл на них все одно отримати навряд чи вдасться. Формально заборони на об'єднання кімнати або кухні з лоджією немає. Але технічної документації для такого планування не існує, тому жілінспекциі, швидше за все, просто не прийме такий варіант перепланування на розгляд.

Існують варіанти, які практично неможливо узгодити, оскільки вони порушують будівельні правила і санітарні норми. Якщо говорити більш конкретно, то не можна: повністю демонтувати несучі конструкції; збільшувати площу кухні, ванної кімнати та туалету за рахунок житлового приміщення; зменшувати кухню і санвузол для збільшення житлового приміщення; обладнати санвузол над кухнею сусідів знизу (таке можливо лише в тому випадку, якщо обидва приміщення розташовані в одній дворівневій квартирі); влаштовувати вхід з житлового приміщення в санвузол, якщо у вашій квартирі немає іншого приміщення, обладнаного унітазом (виняток становлять елітні будинки, де таке планування закладена в проекті); переносити кухню на територію житлового приміщення; встановлювати радіатори опалення і влаштовувати водяні підлоги з підігрівом на лоджіях і балконах; приєднувати підлоги з підігрівом до загальнобудинкових систем водопостачання та опалення; об'єднувати житлове приміщення і кухню при наявності в останньої газової плити; розділяти одну житлову кімнату на кілька, якщо хоча б в одній з них не буде природного освітлення.

Сам по собі механізм узгодження перепланування (перебудови) не так уже й складний. Він включає в себе два етапи: перший - отримання дозволу на перепланування, другий - юридичне оформлення виконаних робіт. Кожен з цих етапів ділиться, в свою чергу, на кілька кроків, які нам належить зробити для того, щоб здійснити задумане.

Сьогодні ми поговоримо про перший етап - отримання дозволу на перепланування. Він складається з чотирьох великих кроків.

Перший крок: ми повинні визначиться з тим, що саме будемо в квартирі міняти. Щоб отримати уявлення про те, що можна, а що не можна перебудувати, краще звернутися за консультацією або в організації, які займаються легалізацією перепланування, або в ті організації, які складають проекти перепланування.

Другий крок: складаємо проект перепланування. Для цього звертаємося до спеціалізованої організації, у якій обов'язково повинна бути ліцензія на здійснення проектних робіт. Проект розробляють на підставі Технічного висновку про стан конструкцій будинку (ПЗК). Висновок роблять спеціально по вашій квартирі. Воно містить не тільки дані про інженерні обстеженнях несучих і огороджувальних конструкцій будинку, але і висновки про технічну можливість проведення перепланування обстеженого приміщення. Ось чому вам потрібно буде організувати виїзд проектувальника на об'єкт, щоб цей фахівець виніс вердикт, чи можлива та перепланування, яку ви задумали, або вам доведеться міняти свій задум.

Третій крок: визначаємося з тим, до яких чиновникам нам треба буде звернутися, щоб легалізувати нашу перепланування.

Четвертий крок: звертаємося в Бюро технічної інвентаризації для отримання експлікації і поверхового плану. На виготовлення плану приміщення йде близько тижня.

Після того, як ви отримаєте план, необхідно буде виготовити кілька його копій. Крім того, для зручності роботи план треба збільшити. На одній з копій ручкою будь-якого яскравого кольору можна нанести нове розташування стін, газової плити, сантехніки - це і буде ескіз перепланування. Якщо має бути складна перепланування, одним таким ескізом не обійтися - потрібен окремий проект.

П'ятий крок: затвердження проекту перепланування в органах, які перевіряють будівельні роботи та інспектуючих стан будівель і споруд. Для цього необхідно заповнити бланк заяви на перепланування і прикласти до нього документи по списку. При органах узгодження зазвичай є свій архітектор-консультант, який перевірить

план перепланування.

Після цієї консультації буде відомо, які перетворення точно затвердять. Після того, як ми віддамо документи на узгодження, нам видають розписку про те, що їх прийняли до розгляду - це своєрідна гарантія того, що документи не загубляться. На розписці проставляється дата прийняття документів, а також складається їх перелік. Час, необхідний для узгодження всіх документів на передостанньому етапі - не більше 45 днів (це закріплено в Житловому кодексі РФ).

І, нарешті, шостий крок - отримання дозволу міжвідомчої комісії або жилинспекции на перепланування. Орган, що здійснює узгодження, не пізніше ніж через три робочих дні з моменту прийняття рішення про погодження видає або направляє на адресу, зазначену в заяві, документ, що підтверджує прийняття такого рішення.

Тепер можна сміливо йти до фахівців організації, що відповідає за експлуатацію будинку, в якому ми проживаємо (ДЕЗ, РЕУ, ЖЕК), і пред'являти отриманий- ве дозвіл.

У вартість оформлення дозволу на перепланування приміщення входять:

- опис існуючої будівлі;

- результати обмірювальних робіт;

- результати дослідження грунтів підстав;

- результати обстеження стін;

- результати обстеження міжповерхових перекриттів;

- результати обстеження крокв, покрівлі, сходів, колон;

- результати обстеження несучих і огороджувальних вузлів, деталей, конструкцій.

Для того щоб отримати згоду на перепланування вашої квартири, вам знадобляться наступні документи:

- заяву на перебудову або перепланування, в якому буде міститися повний перелік передбачуваних робіт (добре, якщо ви заздалегідь заручитися згодою представника ТСЖ або кербуда);

- поверховий план БТІ; експлікація до поверхового плану БТІ (форма № 22);

- проект перепланування квартири (він також виконується ліцензованою організацією);

- свідоцтво про право власності на квартиру (якщо його немає, заміною послужить договір купівлі-продажу);

- виписка з будинкової книги;

- копія фінансово-особового рахунку;

- технічний висновок (врахуйте, що воно може бути видано тільки спеціалізованою організацією, яка має відповідну ліцензію, так що наявність ліцензії потрібно обов'язково проверітьв агентстві, куди ви звернетеся за цим документом);

- копії оформлених в установленому порядку дозвільних документів на зміну функціонального призначення приміщень (якщо планована перепланування це передбачає);

- договір на технагляд (укладається з проектною організацією);

- згода повнолітніх мешканців квартири (зверніть увагу, що вам потрібна згода всіх, в тому числі тимчасово відсутніх мешканців);

- страховка (на час проведення будівельно-монтажних робіт - раптом ваш басейн вирішить впасти до сусідів);

- договір на технагляд з балансоутримувачем;

- договір на вивезення сміття (особливо це актуально для великих перепланувань).

Якщо будинок, де ви живете, є пам'ятником архітектури, необхідно буде висновок про допустимість проведення переустройстваілі перепланування від органу з охорони пам'ятників архітектури, історії і культури.

Фото: Яндекс