yacobchuk1 / Depositphotos

У разі, якщо один з онуків проти продажу, то продати квартиру у інших не вийде. Продаж можливий тільки за згодою всіх власників. Однак якщо квартира знаходиться в загальнопайової власності, то бабуся і один внук можуть продати свої частки в квартирі, попередньо запропонувавши викупити їхні частки другому онуку. Для цього їм необхідно письмово запропонувати другому онуку викупити частки за певною ціною, а в разі відмови або в разі, якщо другий внук не дасть відповідь протягом місяця з моменту отримання пропозиції, частки можуть бути продані третім особам (за ціною не нижчою за запропоновану!) . Варто пам'ятати, що при продажу часток власників втрачають в ціні, так як при продажу всієї квартири цілком розмір виручених коштів буде істотно більше.

Як відбувається розділ квартири на частки?

10 фактів про спільної і пайовий власності на житло

Якщо квартира приватизована на кількох людей (тобто знаходиться в частковій власності), то вона продається за згодою всіх власників. Це передбачено Цивільним кодексом. Таким чином, неможливо продати всю квартиру, яка знаходиться в частковій власності, якщо буде проти хоча б один з мешканців.

Припустимо, не всі люди готові продати свою частку. Чи можуть в такому випадку інші співвласники продати свої частки стороннім? Так, можуть, але тільки якщо буде дотримано переважне право інших мешканців на покупку частки, що продається. Це означає, що продавець зобов'язаний письмово сповістити інших власників про намір продати свою частку в квартирі. У повідомленні вказується ціна та інші умови передбачуваної операції.

Якщо решта учасників часткової власності не куплять цю частку протягом місяця з дня повідомлення, то продавець має право продати її будь-якій людині. У тому випадку, якщо інші мешканці письмово відмовляться від покупки, то частку можна продати раніше, ніж через місяць.

Згідно із законом «Про державну реєстрацію нерухомості» угоди купівлі-продажу часток в квартирі обов'язково повинні бути нотаріально завірені. Якщо квартира продається сторонній особі, нотаріус зобов'язаний перевірити дотримання переважного права купівлі інших власників квартири.

Якщо у одного з пайових власників є заперечення проти продажу квартири, дану квартиру не можна продати за законом як єдине ціле.

Примус власника до продажу його частки в цьому випадку законом заборонено і, більш того, може бути підставою для визнання укладеної угоди згодом недійсною. Разом з тим вихід із ситуації є. Причому цілих два.

Так, відповідно до законодавства РФ, частки в об'єкті нерухомості можуть бути реальними (тобто виділеними в натурі - коли частка або частки відповідають кімнаті або кімнатах в спірній квартирі) або ідеальними (наприклад, частка в розмірі ½ в однокімнатній квартирі).

Чи можна виписати з квартири одного з власників?

Як виписати людину, якщо невідомо, де він знаходиться?

Якщо частки реальні і виділені в натурі, Ви маєте комунальну квартиру, кожна з кімнат якої може бути предметом самостійної угоди, в тому числі купівлі-продажу, дарування, міни і т. П.

Ідеальні частки також можуть бути предметом угоди, але вартість їх на ринку значно нижче виділених в натурі реальних часток (кімнат), оскільки вони мають на увазі спільне користування всіма приміщеннями квартири кожним із власників. Це тягне незручності і досить часто стає причиною звернень до судів і правоохоронних органів.

Якщо згоди всіх власників немає, то виділення часток у вигляді кімнат, як і визначення порядку користування житловим приміщенням, здійснюється в судовому порядку.

Таким чином, першим виходом з Вашої ситуації є виділити Вашу і бабусину частки в натурі, у вигляді кімнат, за погодженням сторін або в судовому порядку. Квартира отримує статус комунальної, і Ви продаєте Ваші з бабусею кімнати, що дозволяє Вам надалі додати необхідну суму і купити їй бажану квартиру.

Другий вихід - продати ідеальну частку, якщо виділити реальну частку у вигляді кімнат з якої-небудь причини не вийшло.

Зверніть увагу, що в будь-якому випадку Ви повинні дотримати переважне право покупки (ст. 250 ЦК України), тобто запропонувати «незгодним» власнику викупити Ваші частки за ціною пропозиції їх третій особі. Якщо він не викуповує частки в установлений термін, Ви можете спокійно розпоряджатися своїми частками і вирішувати питання з поліпшенням житлових умов Вашої бабусі.

Квартира в частковій власності продається тільки за згодою всіх власників. У разі хоча б одного відмови доведеться продавати частки, а не всю квартиру.

У такого варіанту є свій мінус: продаж по частинах невигідна. Грошові втрати можуть скласти близько 20-30% в порівнянні з продажем квартири цілком.

Візьмемо як приклад квартиру з ринковою вартістю 6 млн рублів. У разі повного продажу кожен з власників отримає 2 млн рублів. А при продажу двох третин часткою можна буде розраховувати тільки на 2,5-3 млн рублів (замість 4 млн) на двох.

Як продати частку, якщо всіх власників складно знайти?

Чи можу я оформити всю квартиру на себе, коли дочка виросте?

У ситуаціях, коли власники не згодні з питання продажу нерухомості, будь-які дії потрібно починати тільки після переговорів з усіма зацікавленими особами. До обговорення важливо залучити всіх власників і обов'язково їх найближчих родичів (подружжя, дітей, батьків), поради яких, як показує досвід, серйозно впливають на рішення власника і в останній момент можуть як «розвалити», так і «витягнути» угоду.

Зазвичай я починаю переговори з власниками з того, що чітко визначаю причини і цілі продажу, а також вибираю зустрічні об'єкти нерухомості (або рухомості) для покупки. Це дозволяє сформувати у продавців мотивацію для продажу. Коли людина бачить мету продажу і своє майбутнє, він вже подумки «продав» існуючий об'єкт і «живе» в новій квартирі, «витрачає» гроші на машини, дачі, розвиток бізнесу ... У більшості випадків після обговорень причин і цілей продажу ми приходимо до розуміння, що під категоричним відповіддю «Я не хочу продавати» ховається справжній відповідь «Я готовий продати, але на за умови, що ...». Якщо всім власникам та їхнім членам сімей вдається домовитися про умови продажу з незговірливим родичем, то проблема зникає і можна приступати до продажу.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Як заочно зняти дочка з реєстрації, щоб продати квартиру?

Квартиру продали без відома власника. Чи можна повернути житло?

Дізналася, що мене заочно виписали з квартири. Що робити?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.