- Location, location і ще раз location
- Співвідношення цін і орендних ставок
- Площа квартири і рівень ремонту
Польща в останні роки дивує: зростанням економіки, найнижчим безробіттям і - увага, інвестори - високим доходом від здачі нерухомості в оренду. При цьому місцеві квартири, навіть в столиці, за європейськими мірками, не здаються дорогими. Розберемося, у що тут вигідніше вкладати гроші і як підбирати варіант, який принесе максимальний дохід. 
Про автора: Наталія Зайцева, директор міжнародного агентства нерухомості Etalon Estate Group Sp. z o. o. Живе і працює в Польщі.
Середня рентабельність квартир, що здаються на тривалий термін в найбільших польських містах - 5,5%. А здаючи квартиру подобово, можна отримати більше 10% річних. Для порівняння: російські банки пропонують максимум 3% доходу на валютних депозитах, європейські - і того менше. Це, звичайно, тільки оцінки. Скільки ви реально заробите, залежить від рішень, які ви будете приймати. Я хотіла б вас зорієнтувати, на що варто звертати увагу в першу чергу.
Location, location і ще раз location
Де купувати квартиру для здачі в оренду? Це найважливіше питання для потенційного інвестора. Рентабельність і час повернення інвестицій залежать від привабливості місця розташування.
Якщо ви плануєте здавати квартиру на тривалий термін, то однозначно розглядайте великі міста Польщі - вони залучають нових співробітників, студентів, фахівців і іноземців. Щоб визначити перспективи того чи іншого міста, проаналізуйте рівень безробіття - чим вона менша, тим популярнішими місце.
Безпрограшний варіант: вибір міста, в якому розташовані основні польські університети - це Варшава, Вроцлав, Краків, Гданськ і Познань. Саме студенти - одна з найбільших груп орендарів.
Район теж важливий. Для тривалої оренди можна не купувати дорогі квартири в самому центрі, підійдуть райони поруч з центром, але з хорошим транспортним сполученням. А зелені зони, парки, розважальні місця поблизу - важлива перевага об'єкта і виправдання високу орендну плату.
Вибираючи квартиру для подобової оренди, теж краще віддавати перевагу великим містам. Тут простіше організувати орендний бізнес. Єдина різниця в порівнянні з тривалою орендою: орієнтуйтеся на центр або основні пішохідні вулиці міста.
Також зверніть увагу на курортні міста і селища уздовж Балтійського моря, основні гірські туристичні зони та квартири поруч з національними парками. Попит на такі об'єкти величезний під час відпусток, а прибуток за сезон окупає часткове простоювання в міжсезоння.
Співвідношення цін і орендних ставок
Локація важлива, але це не єдиний параметр, який варто оцінювати приватному інвестору. У «прохідних» місцях ціна квадратного метра висока, але ж всі хочуть якомога дешевше купити і якомога дорожче здати. Тому звертайте увагу на взаємозв'язок між ціною квартири і потенційної сумою орендної плати, яку ви зможете отримати.
Згідно зі звітом Amron-Sarfin для Польської банківської асоціації за третій квартал 2018 року, найдорожчим ринком оренди в Польщі є Варшава. У столиці середня чиста орендна плата (без комунальних послуг) за двокімнатну квартиру, становить 408 євро на місяць. У Вроцлаві та Гданську вона в середньому нижче на 30 євро, а в Кракові - на 70 євро.
На графіку: середні щомісячні ціни в злотих на довгострокову оренду 1-, 2- і 3-кімнатних квартир в польських містах, за III кв. 2018 року
Хоча високі орендні ставки вказують на те, що столиця є найдорожчим ринком оренди, регіональні міста будуть більш прибутковими для інвестора. Чому? Тому що нерухомість в Варшаві теж найдорожча.
Для прикладу, середні ціни на двокімнатні квартири 40-50 метрів в Варшаві в третьому кварталі 2018 роки (звіт bankier.pl спільно c otodom.pl) склали тисячу вісімсот вісімдесят п'ять євро / кв.м. У Кракові - 1456 євро / кв.м., В Гданську - 1604 євро / кв.м., У Вроцлаві - +1469 євро / кв.м., В Лодзі - 995 євро / кв.м.
Таким чином, хоча середні ставки оренди квартир в цих містах нижче приблизно на 30-70 євро в порівнянні зі ставками в столиці, вартість квадратного метра нижче на 14% і більше.
Беручи до уваги ці цифри, можна орієнтовно прикинути дохід від вкладених інвестицій і терміни окупності, без урахування витрат на утримання.
Виходить, що інвестор, купуючи 45-метрову квартиру в Варшаві за 84 818 євро, здаючи її без перерви 12 місяців за ставкою 408 євро, і сплачуючи податок 8,5%, отримає 5,29% річних. Термін окупності складе майже 19 років.
Купуючи таку ж квартиру в Лодзі за 44 784 євро і здаючи за 263 євро на місяць, інвестор отримає 6,45% річних з урахуванням податку 8,5%. Відповідно, окупить інвестиції за 15,7 років.
Читайте також історії іноземців, які інвестували в польські квартири:
Подібні розрахунки допоможуть приблизно оцінити, в яке місто Польщі краще інвестувати. Все буде залежати від конкретного об'єкта, від того, наскільки грамотно підходити до вибору нерухомості.
Своїм клієнтам я раджу звертати увагу на вторинний ринок житла, можливо, доглянути квартиру під ремонт, але з ідеальним розташуванням. Інший варіант - купити об'єкт в більш дешевому районі, але з перспективою розвитку. У міру збільшення популярності району вартість нерухомості і орендна плата буде постійно зростати.
Площа квартири і рівень ремонту
На рентабельність впливає також площа об'єкта і рівень ремонту. Якщо ви купите квартиру в спальному районі, де переважає дешеве житло, це неминуче відіб'ється на величині орендної плати.
Інвестувати в великі квартири ризиковано. За даними Morizon.pl, квартири понад 60 кв. м цікавлять не більше 5% орендарів. Це можна пояснити: основні орендарі - молоді сім'ї, студенти або іноземці - просто не потребують великих квартирах.
Звичайно, власник просторої квартири може здавати в оренду окремі кімнати. Це може стати навіть більш вигідним, але також потребують набагато більшого часу, який доведеться витратити через ротації орендарів. Додатковий мінус - потенційно високі витрати на амортизацію і ремонт.
За оцінками всіх аналітиків, найкращим вибором буде двокімнатна квартира до 45 квадратних метрів. Ці об'єкти ідеально поєднують в собі комфортні для проживання умови і невелику плату за обслуговування. Варто додати, що такі метражі зараз в Польщі є основними в портфелі девелоперів, тому вибір для приватного інвестора величезний.
Приклади квартир в Польщі
Автор - Наталія Зайцева, фото - pixabay.com
Умови цитування матеріалів Prian.ru
Чому?